Договор с риэлтором как правильно составить

Содержание:

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок — будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы

Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой

Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором — риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, — такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора — предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды

Супруги решили купить себе трехкомнатную квартиру. Агентство недвижимости, в которое они первоначально обратились, затянуло подготовку документов с выбранным вариантом жилья. Тогда клиенты попросили другого риелтора помочь им в поиске недвижимости. Тот показал покупателям ту же самую квартиру и в суде потребовал за это деньги. Истец уверял, что супруги сами подписали договор, который предусматривал оплату за такую услугу. Запутанная история дошла до Верховного суда.

За границей (США, Великобритания, Германия) соглашения граждан с риелторами являются отдельной категорией договоров, говорит юрист АБ «Линия Права» Фаррух Саримсоков: «Они направлены на достижение результата: поиск недвижимости для заказчика, который купит или снимет это жилье». В России же риелторская деятельность напрямую не урегулирована законодательством, отмечает юрист КА «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. С этой особенностью столкнулись на практике Сергей и Людмила Харчиковы*, который весной 2015 года стали подыскивать себе новую трехкомнатную квартиру в Ростове-на-Дону стоимостью до 4 млн руб. За помощью в таких поисках потенциальные покупатели обратились в компанию «Единая Городская Служба Недвижимости». Вскоре фирма нашла для четы Харчиковых подходящий вариант по цене 3,65 млн руб. Супруги подписали с продавцом квартиры Антоном Киловым* предварительный договор купли-продажи жилья и передали ему 200 000 руб. в счет заключения будущего основного соглашения.

Повторный просмотр накладен

Агентство недвижимости стало собирать документы, необходимые для этой сделки. Однако подготовка бумаг затянулась, и Харчиковы параллельно попросили индивидуального предпринимателя Сергея Орликова* подыскать варианты других квартир. Он сразу предложил клиентам посмотреть на выбор три варианта жилплощади. На осмотр первого жилья с потенциальными покупателями поехала работница риелтора Анна Наумова*. Прибыв по нужному адресу, Харчиковы обнаружили, что это та самая «трешка», за которую они уже заплатили аванс. Супруги сказали агенту, что данное жилье им показывать не нужно, так как они уже заключили предварительный договор о его покупке. Тогда Наумова попросила Людмилу Харчикову подписать «просмотровый лист» квартиры, что та и сделала.

А спустя месяц «Единая Городская Служба Недвижимости» все же собрала необходимый пакет документов для сделки, и Сергей Харчиков заключил основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Об этой покупке узнал Орликов и обратился в суд. Он пояснил, что «просмотровый акт», который его сотрудница дала на подпись Харчиковой, на самом деле был договором об оказании информационных услуг. Один из пунктов этого документа предусматривал, что в случае покупки просмотренной квартиры кем-то из членов семьи клиента покупатель платит риелтору 6% от ее цены.

Ссылаясь на перечисленные основания, предприниматель Орликов потребовал взыскать с Харчиковой 222 000 руб. – злополучные проценты от стоимости жилья. Ответчик заявила встречный иск – признать спорный договор недействительным. Покупательница уверяла, что работница риелтора ее обманула. По словам Харчиковой, она подписывала «просмотровый лист» в темноте, а агент ей сказала, что это внутренний акт, который не порождает никаких правовых последствий и нужен лишь для отчета перед руководителем – Орликовым.

«Договор дороже денег»

Судья Алина Ляшова отказала в иске бизнесмену, сославшись на то, что ранее «Единая Городская Служба Недвижимости» показывала ту же самую квартиру Харчиковым еще до агента заявителя. Более того, супруги даже заключили предварительный договор купли-продажи этого жилья, подчеркнул суд (дело № 2-357/2016). Встречные требования покупателя судья Ляшова тоже не стала удовлетворять. Ворошиловский районный суд Ростова-на-Дону отметил, что договор Харчикова подписала добровольно. Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. Ростовский областной суд дополнительно пояснил, что стороны спорного договора неправомерно включили в это соглашение пункт о зависимости оплаты от достижения определенного результата – покупки квартиры (дело № 33-10902/2016). Риелтор не согласился с решениями нижестоящих судов и обжаловал их в Верховный суд.

ВС отметил, что стороны не оспаривали сам факт оказания услуги по показу жилья. Следовательно, ростовским судам надо было определить, является ли отказ ответчика от оплаты работы риелтора добросовестным поведением. Харчикову нельзя освобождать от уплаты вознаграждения предпринимателю только потому, что она подписала аналогичный документ с другой фирмой, разъяснили судьи ВС со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК («Стороны обязательства»). Кроме того, стороны такого соглашения могут указать любой способ оплаты услуг, который не запрещен законом, заключила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 41-КГ17-8).

«Тройка» судей под председательством Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Заключайте только агентский договор с риелтором»

«Право.ru» попросило экспертов дать гражданам советы по заключению соглашений с риелторами. При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях, говорит юрист петербургской практики «Пепеляев Групп» Вадим Инсаров. Сам он приветствует решение ВС. По его словам, такой акт дисциплинирует граждан быть внимательнее при подписании различных документов и увеличивает ответственность обеих сторон.

Правила по заключению договора с риелтором

1. Заключать соглашение только в письменной форме.

2. Максимально четко определить момент уплаты денег.

3. Однозначно описать желаемый результат.

4. Предусмотреть гарантию возврата всех уплаченных денег при недостижении обозначенного результата в установленный срок.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов

Поддерживая мнение коллеги, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», поясняет, что в подобных ситуациях надо заключать с риелтором не договор на информационные услуги, а агентское соглашение. Тогда клиент будет платить деньги не просто за показ квартиры, а за всю организацию сделки с недвижимостью, отмечает юрист. По словам Саримсокова, агентский договор эффективнее защищает интересы клиента. В частности, риелтор будет нести ответственность за сокрытие информации о нужной квартире или предпочтении другому клиенту, объясняет юрист.

Самые распространенные злоупотребления среди агентов недвижимости

1. Работа без договора, когда подтверждением получения денег является расписка.

2. Ограниченное число показов. Исполнитель обязуется подобрать три объекта, отвечающих заданным параметрам. Все эти варианты могут быть заведомо непригодными для покупки.

3. Результатом соглашения может быть не выход на сделку, а только демонстрация объекта. В таком случае велик риск, что продаваемая квартира может быть с долгами по «коммуналке» или другими обременениями.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов

Захарова советует включить в соглашение конкретные основания, которые освободят клиента от оплаты по договору. По ее словам, стоит предусмотреть в договоре и четкий срок на поиск недвижимости: «Иначе риелтор может затянуть этот процесс». Эксперт предупреждает, что агентство только ищет недвижимость по заданным характеристикам, но не занимается юридической проверкой статуса такого имущества. Управляющий партнер КА «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский отмечает еще один важный момент, который надо учитывать в спорах гражданина с риелтором: имеется ли подписанный акт о показе квартир. Если такой документ отсутствует, это поможет доказать клиенту в суде, что услугу ему не оказали, резюмирует эксперт.

*имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

В России с помощью камер устанавливается нарушение скоростного режима: техника фиксирует нарушение, а инспектор только подписывает готовый документ. В Москве работают так называемые мобильные комплексы фиксации (МКФ). В режиме онлайн система проверяет, оплачено ли каждое парковочное место. При этом на улицах каждые 15 минут курсируют МКФ и ведут съемку. Если место не оплачено, то автоматически формируется материал об административно-правовом нарушении и отправляется по почте водителю. Иногда предприимчивые водители номера заклеивают. На этот случай технологии не помогут, однако вместо нее работает пешая парковочная инспекция, которая вправе «удалить препятствия, находящиеся на номере и мешающие фотофиксации».

Следующим шагом предлагается автоматически проверять с помощью камер наличие полиса ОСАГО, эксперимент начался в Москве 1 ноября этого года. В правительстве сообщают, что ошибок быть не должно: прямо перед выпиской штрафа наличие полиса будет проверяться повторно.

Алена Зеленовская, руководитель практики уголовного права Amulex, рассказывает, что с автоматическим выявлением ОСАГО проблемы возникнут у ничего не подозревающих автолюбителей, уверенных, что ответственность их должным образом застрахована, однако ставших жертвами мошенников, которые сбыли им поддельные договоры ОСАГО. «Обжаловать постановление будет бесперспективно. Единственный механизм в данном случае – это пытаться установить и привлечь к уголовной ответственности мошенников с помощью правоохранительных органов. И, конечно, заключить новый договор страхования ответственности», – считает Зеленовская.

Зеленовская подчеркивает, что самая частая проблема, связанная с автоматическими штрафами, – это ненадлежащий субъект привлечения к административной ответственности. «Зачастую собственник находится за много километров от своего транспортного средства, а скоростной режим нарушает гражданин, допущенный к управлению автомобилем по договору ОСАГО. Право обжаловать постановление есть, и шансы отмены неплохие, однако утрачивается возможность уплатить половину назначенного штрафа», – отмечает она.

Другой возникающий вопрос – двойное привлечение водителя к административной ответственности за превышение скоростного режима. «Это происходит, когда на одном и том же участке дороги установлены две дорожные камеры, фиксирующие административные правонарушения в автоматическом режиме. Например, одна дорожная камера фиксирует транспортное средство по ходу его движения, а вторая, установленная на противоположной стороне дороги, фиксирует скорость удаляющегося автомобиля сзади. В этом случае необходимо обжаловать второе постановление: сопоставить фото из обоих постановлений и доказать, что оба правонарушения зафиксированы в одном и том же месте, с коротким временным интервалом», – рекомендует Зеленовская.

Также бывают сбои, когда номер распознан неверно или совершены ошибки в подсчете скоростного режима. В первом случае – решение простое, нужно направить в ГИБДД жалобу и копии документов, подтверждающих принадлежность автомобиля с номером, не совпадающим с номером в постановлении. Во втором случае нужно обжаловать штрафы по основанию неисправности фиксирующего устройства.

В целом ошибочные штрафы за нарушение правил дорожного движения, когда путают тень автомобиля с переездом «двойной сплошной» или выписывают штраф другому владельцу, – ситуация распространенная. В российском законодательстве оспорить такие «письма счастья» можно только официальной жалобой в ГИБДД в течение 10 дней с момента получения штрафа или через суд. Спецпредставитель президента по цифровому развитию Дмитрий Песков сообщил, что сейчас идею дополнительной «фильтрации» таких штрафов обсуждают в системе технологических конкурсов Национальной технологической инициативы (НТИ) вместе с фондом «Сколково» и Российской венчурной компанией (РВК), сообщает РБК. Предлагается создать так называемого цифрового адвоката.

«Я думаю, что нам предстоит еще дойти и до цифрового адвоката, когда вы можете взять в том числе конкурирующее решение алгоритмов, которые проведут анализ по всей базе данных и определят вероятность того, действительно ли нарушали вы, то есть фактов, которые будут свидетельствовать в вашу пользу», – пояснил Песков. То есть фактически цифровой адвокат – это инструмент для решения цифрового обвинения. Например, как бывает с автоматической выпиской штрафа по материалам отснятого на камеру возможного нарушения ПДД.

Песков дает прогноз: цифровые адвокаты на основе больших данных и искусственного интеллекта появятся не раньше 2024 года. В Британии «первый робот-юрист» (как его называет автор) появился уже в 2016 году.

Китай в технологиях по традиции ушел дальше – за соблюдением дорожных правил следят не просто камеры, а устройства, оснащенные системой распознавания лиц. Они не только автоматически выписывают штрафы нарушителям, но и еще выводят их лица на билборды для всеобщего порицания. Для таких пешеходов в английском языке существует специальный термин – jaywalk, дословно он означает «переходить улицу в неположенном месте, не заботясь о движении машин». Как сообщает The Independent, с апреля 2017 года, когда программа стала действовать в Шэньчжэне, камеры с поддержкой искусственного интеллекта только на одном оживленном перекрестке выписали штрафы 13 939 нарушителям. Сейчас программа договаривается с крупнейшими китайскими соцсетями WeChat и Sina Weibo об обмене данными, чтобы точность определения была еще выше.

Но в целом ситуация с «неправильными штрафами» актуальна для многих стран. В Дубае искусственный интеллект помогает бороться с ошибками, которые допускают люди при выписывании штрафов. Системы были запущены в апреле 2018 года, они мониторят платные парковки в стране. «Нововведение – это часть стратегии Объединенных Арабских Эмират по искусственному интеллекту. Система повысит эффективность мониторинга и уменьшит потенциальные ошибки при выписывании штрафа», – сообщают Gulf News.

За рубежом сервисы из серии «цифровых адвокатов» уже существуют, рассказывает Хольгер Цшайге, гендиректор Infotropic Media (один из организаторов Legal Geek), и приводит в пример немецкий проект Geblitzt.de. «Одна треть всех штрафных разбирательств ошибочна», – сообщается на портале. На нем можно подать копии документов и, не обращаясь на прямую к юристам, оспорить превышении скорости, нарушения максимального расстояния между автомобилями, проезд на не тот свет, а также использование за рулем мобильного. В марте 2015 года Geblitzt.de обнаружил целую серию неправильных штрафов в Киле. Тогда около 420 000 автомобилистов были ошибочно обвинены. Искусственный интеллект дал сбой.

«Первый в мире цифровой адвокат», как его называет создатель Джошуа Браудер, лондонский программист, за 21 месяц работы инициировал 250 000 дел и выиграл 160 000 (то есть процент выигранных дел составил 64%). Проект запустили еще в 2016 году, рассказывает The Guardian. Бот обжалует штрафы за неоплаченные парковки. «Я думаю, что люди, которые берут парковочные билеты, наиболее уязвимы в обществе. Они явно не хотят нарушать закон. Я думаю, что правительство их эксплуатирует как источник дохода», – комментировал он.

Хольгер Цшайге считает, что пока для российской действительности цифровые адвокаты будущего очень туманны. «На мой взгляд, это очередная популистская акция. Технологически это возможно в той или иной степени, хотя у ИИ уже проблемы в аккуратном распознавании и классификации картинок без анализа ситуации. Любое добавление классификатора к картинке искажает результат. А для анализа «нарушал или не нарушал» нужна контекстная информация и знание, которых у ИИ нет. Со временем можно обучать ИИ к этому, но главный вопрос: кому это нужно? Государство хочет собирать максимально много денег у нарушителей и допускает, что часть из них не виновны», – комментирует он.

Договор с риэлтором на оказание услуг по продаже квартиры

У риэлторов есть много приемов, как привязать к себе клиента и вынудить заплатить комиссию. В этой статье мы рассмотрим договор поручения с риэлтором на продажу или поиск недвижимости. И договор на оказание риэлторских услуг по продаже квартиры. Эти договора больше похожи на взятие собственника в рабство. Где у владельца квартиры обязанности со штрафами, а у риэлтора – только выгода. Такие договора часто используются в практике агентств недвижимости и частных посредников.

Всё нацелено на гарантию получения комиссии за услуги, отличия только в деталях. Для ознакомления я взял образцы договоров поручения и оказания риэлторских услуг из разных агентств. Подробно рассмотрим каждый из них. Читайте статью внимательно, потому что именно из-за них случаются скандалы и судебные разбирательства с агентствами недвижимости. В конце вы поймёте, как не стать жертвой риэлторов по этим договорам и избежать проблем.

Договор с риэлтором

Всё что вам предлагают подписать в агентстве недвижимости, нацелено на защиту только интересов риэлторов. Они не в ваших интересах, и всё что рассказывают риэлтора о преимуществах заключения договора для вас – обман. Потому что эти договора выгодны исключительно риэлтору, а не собственнику недвижимости. Есть три вида договоров, часто используемых посредниками в Украине. Это:

  • Договор поручения
  • Договор на оказание риэлторских услуг
  • Эксклюзивный договор

Если объединить главное, что вам нужно знать по этим договорам – подписывать их нельзя. Не загоняйте сами себя в ловушку. Риэлторы заботятся только о себе, а не о вас. Подписывая их, вы становитесь заложником риэлтора с обязанностями и штрафными санкциями при досрочном расторжении договора.

Посредник и агентство недвижимости ответственности не несёт и никаких гарантий не даёт. Они предоставляют только информационные услуги и всё. Их главная задача подписать с вами договор на оказание риэлторских услуг и получить гарантию оплаты денег. А сама услуга заключается просто в общении между покупателем и вами. Больше ничего они не гарантируют. Рассмотрим подробно «подводные камни» каждого из видов договоров с посредниками.

Договор поручения с риэлтором

Согласно статье 1000 Гражданского кодекса Украины:

Договор поручения – это договор, при котором собственник даёт задание посреднику выполнить за его счёт и от его имени действия, предусмотренные договором. Это может быть продажа квартиры, представление интересов, показ квартиры и любые другие действия.

При этом совершенные риэлтором действия создают, изменяют, либо прекращают гражданские права собственника. В договоре чётко указываются, какие действия должен выполнить посредник, каким способом и в какой срок.

Форма договора поручения

Договор поручения заключается в простой письменной форме согласно статье 208 Гражданского кодекса, но при желании его можно удостоверить нотариально.

В обязательном порядке для совершения юридических действий к договору поручения выдаётся доверенность, согласно статье 1007 ГК. Доверенность на заключение сделок должна соответствовать форме самой сделки – статья 245 ГК. Доверенность служит подтверждением полномочий посредника. А сам договор поручения — это обсуждение задания и вознаграждения за него.

Если вы доверяете посреднику совершить от своего имени юридические действия, например, заключить предварительный договор или основной, то и доверенность должна быть заверена нотариусом. Но я надеюсь вы понимаете что делать это нельзя и привести это может только к печальным последствиям.

Последствия от договора поручения с риэлтором

Если вы подпишете договор поручения и выпишете доверенность у нотариуса, то большая вероятность больше посредника не увидеть, потому что он продаст вашу квартиру и с деньгами скроется. Это при условии, что в договоре поручения и доверенности были такие права.

Мало кто читает договора полностью и может досконально понимать их суть. Этим и пользуются риэлторы-мошенники. Оставить вас без квартиры значительно легче, чем вы думаете. После прочтения статьи ниже выписывать доверенности и подписывать какие-либо документы с посредниками отпадёт всякое желание.

В другом договоре может быть прописано, что риэлтор имеет право брать аванс у покупателя для продажи вашей квартиры. Это написано в последнем пункте на фото:

В таком случае вы можете не увидеть больше аванс. Где гарантия того, что риэлтор выйдет на связь после получения денег? Посредники не оформлены обычно в агентстве как сотрудники и часто меняют место работы. Аванс должны передавать исключительно собственнику недвижимости, а не постороннему лицу.

Кстати, обратите внимание, что в договоре риэлторов написано: «принимать задаток за квартиру», а не аванс. Я не ошибся, написав аванс, потому что задаток по предварительным договорам в сделках с недвижимостью вообще нельзя передавать. Договор будет признан недействительным. Вот почитайте полезную статью. В ней подробно раскрыто почему это так.

Риэлторы вообще не понимают, что такое задаток и когда он может передаваться. После прочтения вы будете разбираться в этом вопросе значительно лучше любого посредника. Сможете им консультации давать за деньги и обращаться к ним отпадёт всякое желание.

Договор на оказание риэлторских услуг

Договора на оказание услуг регулируются главой 63 Гражданского кодекса Украины. Договор на оказание посреднических или риэлторских услуг – это договор, в котором одна сторона – риэлтор обязуется выполнить услугу, а заказчик обязуется оплатить услугу и соблюдать условия соглашения.

Этот договор распространён из-за простоты и возможности вносить дополнительные условия в текст. Услуга у посредников только информационного характера, больше ничего вам не предложат. Гарантий никаких. Этим видом договора часто пользуются, но лидер рейтинга – эксклюзивный договор с агентством недвижимости или риэлтором. Сейчас его пытаются предлагать все посредники.

Эксклюзивный договор с риэлтором

Это передача прав продажи вашей квартиры одному риэлтору или агентству. Вы сами лишаете себя права продавать свою собственную квартиру и обязуетесь выплатить посреднику вознаграждение в 5-6% от стоимости квартиры в любом случае её продажи. Договор заведомо проигрышный для собственника и очень привлекательный для риэлтора из-за наличия штрафов для владельца квартиры.

Как видите, даже из текста самого договора понятно, что заказчику услуги не выгодно лишать себя права на продажу своей квартиры. Если вы найдёте покупателя сами, захочет купить соседка или друг, то на вас всё равно висит обязательство оплаты 5% риэлтору и штрафные санкции в случае расторжения договора.

Особенности всех договоров с риэлтором

Вначале посредники пользовались агентским договором или договором поручения. Дальше путём эволюции стали больше предлагать договора на оказание посреднических услуг. А вершиной развития стал эксклюзивный договор с посредником. Он защищает риэлтора и его заработок лучше всех остальных. Рассмотрим общие особенности этих договоров:

У риэлтора по договору никакой ответственности

У риэлтора из обязанностей только услуги предоставления информации. Консультации по ценам и рынку недвижимости, показ квартир, телефонные переговоры и поиск клиентов. Всё. Штрафных санкций и ответственности никакой.

У продавца обязанностей значительно больше и есть штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Обычно прописывается полная комиссия по договору – 5-6% от стоимости квартиры или может быть фиксированная сумма в несколько тысяч долларов.

Ещё одно из обязательных условий агентств – оставить оригиналы документов на квартиру у них в офисе на хранение.

Риэлтор забирает документы

Это сделано для того, чтобы окончательно привязать к себе клиента и не дать ему совершить сделку самостоятельно. Отличный рычаг давления и шантажа для риэлтора. Без него вы не сможете сделать ничего. У вас просто забирают документы и лишают права продажи собственной квартиры. И много людей всё ещё ведутся на этот обман.

Оставлять документы на квартиру ни в коем случае у риэлтора нельзя. Вы можете попасть на мошенников, и вашу квартиру продадут по поддельной доверенности. А в лучшем случае — вас просто будут шантажировать документами, пока не заплатите полную сумму комиссии.

Без риэлтора по договору квартиру не продать

Подписывая договор поручения или договор на оказание услуг, вы практически во всех случаях не сможете продать свою квартиру самостоятельно, только через риэлтора, оплатив ему всю сумму вознаграждения. Документы будут лежать в агентстве и по договору вы должны будете оплатить комиссию, а если передумаете продавать, то заплатите неустойку и штраф. Отличные условия договора, но только не для вас.

Договор с риэлтором сложно расторгнуть

Как расторгнуть договор поручения или риэлторских услуг – очень частый вопрос. Посредники под давлением и обманным путём вынуждают подписывать договора, а потом люди начинают понимать, что попали в плохую ситуацию и от услуг хотят отказаться. Тут и появляются штрафные санкции и судебные разбирательства. Рассмотрим подробно как расторгнуть разные договора с риэлтором.

Расторжение договора поручения

Все договора с риэлторами защищают только интересы агентства, а у вас появляются обязательства и штрафы. Договор поручения можно отменить в одностороннем порядке согласно статье 1008 Гражданского кодекса Украины. Если риэлтор действует как предприниматель, то нужно уведомить об отказе в письменном виде не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

Расторжение договора на оказание риэлторских услуг

Обычно пункт о расторжении предусмотрен в самом тексте договора. Можно его расторгнуть по соглашению сторон, но агентство будет несогласно на этот вариант. Им не выгодно расторгать, им выгодно взять с вас неустойку и применить штрафные санкции. По условиям расторжения эксклюзивный договор и договор на оказание риэлторских услуг примерно одинаковые, просто условия могут отличаться.

Расторжение договора через суд

Если переговорами вопрос не решён, то придется обращаться в суд. В этом случае, скорее всего, придётся выплатить фактически понесённые расходы риэлтором и отдать часть вознаграждения по выполненной части услуги. Это деньги на рекламу, мобильную связь, маршрутку и тому подобные расходы посредника.

Всё это должно быть подтверждено агентством документально, что очень маловероятно. Плюс, если договором предусмотрено и суд станет на сторону риэлторов, то для вас добавятся штрафы за расторжение договора и судебные издержки.

На вашей стороне закон о защите прав потребителей и 907 статья Гражданского кодекса Украины. Но лучше, конечно, до суда не доводить и решать такие вопросы в досудебном порядке путём переговоров. Судиться можно долго и дорого.

Почему подписывают договора с посредниками и агенствами

Люди редко сталкиваются с юридическими вопросами и договорами. Ещё реже продают или покупают недвижимость. Этим и пользуются риэлторы. Они всячески расхваливают договор и обещают быстрое решение квартирного вопроса. Под давлением, благодаря обману и уговорам, человек соглашается.

Обычно он даже не знал и не читал договор полностью, а послушался посредника, что это лучший выход и лучшее решение. Люди бывают доверчивые, и это неплохо. Плохо, когда этим доверием пользуются и не оправдывают. Те, кто не разбирается в документах, и всё ещё доверяет риэлторам и попадут к ним на крючок.

Как обманом могут заставить подписать договор

У посредников есть отработанные тактики психологического воздействия на клиента. Всё на уровне психологии и влияния. Они создают условия и обманывают, что покупатель найден, и только подписав договор с агентством, вы сможете продать завтра квартиру. Человек из-за неопытности подписывает и отдаёт все документы для сделки на хранение.

Через пару дней риэлтор говорит, что покупатель потерялся, но ничего, найдём других. В итоге договор поручения на риэлторские услуги или эксклюзивный договор уже подписан, а документов на квартиру у вас нет. Деньги у посредника почти в кармане и можно расслабиться и дальше продавать квартиру. Расторгнуть договор вы уже сможете только с потерей денег или через суд.

Почему договора с риэлтором не выгодны

Договор поручения и риэлторских услуг защищают только интересы посредника. Это их заработок. Для вас и для покупателя совсем не выгодно их заключать. Зачем вам эксклюзивный договор, если вы сможете продать квартиру сами? Зачем ограничивать себя только одним посредником, если их тысячи, и пусть каждый пытается продать.

Покупатели тоже не дурные. Они вначале ищут квартиру без посредников и всячески стараются избегать риэлторов. Никто не хочет переплачивать 2 тысячи долларов за навязанную услугу. Квартира без посредника — это большое преимущество и выгода для покупателя.

Это значит, что если вы подпишете эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг, то части покупателей станет ваша квартира не интересна. Много людей ищут недвижимость исключительно без посредников. Зачем переплачивать, если можно купить самостоятельно? Они так и делают.

Если ваша квартира стоит 40, и у покупателя есть 40 тысяч, то вы договоритесь и продадите. Но если появится риэлтор в сделке, то вы, либо получите 38, либо сделка сорвётся. Решать, конечно, вам, стоят ли услуги посредника 2 тысячи из вашего кармана, или нет. Потому что оплачиваться услуга будет из ваших денег, а не покупателем, как ошибочно обычно думают.

Вывод по договору с риэлтором

Скорее всего, вывод по договорам вы уже сделали сами, но если нет — я подскажу. Подписывая договор поручения, оказания услуг или эксклюзивный договор с агентством, вы благодаря риэлтору попадаете в ловушку, из которой потом сложно выбраться без оплаты комиссионных. Даже если вам услугу оказали некачественно или вы вообще захотели продать квартиру сами, то без финансовых потерь не обойтись.

Поэтому мой вам совет — не усложняйте себе жизнь и не подписывайте никаких договоров с посредниками. Это пустая трата времени и лишние проблемы. Они вам рассказывают сказки ради своей выгоды. Обман – часть их повседневной работы и они делают всё ради увеличения своего заработка.

Вам договор поручения на оказание риэлторских услуг совершенно не нужен. Продавайте квартиру самостоятельно. К вам и так будут приходить покупатели и посредники водить клиентов. Для сопровождения сделки можете нанять юриста.

Он подстрахует на каждом этапе и защитит ваши интересы. Это стоит в 10 раз дешевле, чем оплата посредникам. Удачной вам продажи. И помните, договор поручения на оказание риэлторских услуг и любые другие договора с посредниками заключать нельзя. Буду рад, если эта статья сохранила вам деньги и нервы. Поделитесь ссылкой, может еще кому-то поможет. Спасибо, что прочли.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

Смотрите еще:

  • Консультация юристов ростов Бесплатная консультация юриста по телефону в Ростове на Дону Все сферы общественной жизни человека регулируются множеством законов. Каждый день люди совершают юридические действия, приобретая какой-либо товар, посещая парикмахера или врача, вступая в брак, заключая […]
  • Ст 98 гпк Статья 98 ГПК РФ. Распределение судебных расходов между сторонами Новая редакция Ст. 98 ГПК РФ 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, […]
  • Гражданский кодекс 671 Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и […]
  • Типовой трудовой договор образец 2018 для ип Трудовой договор ИП с работником в 2018 году: образец и бланк Если вы решили принять в свою бизнес-команду сотрудников, вам понадобится трудовой договор. Он, как подушка безопасности, защитит вас от многих спорных ситуаций и позволит избежать проблем с […]
  • Оформить отказ от наследства рф Отказ от наследства Краткое содержание Срок отказа от наследства Наследование имущества, регламентированное разделом 5 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), предполагает под собой его передачу от умершего лица к другим лицам. Такая передача имущества подразумевает под […]
  • Статья о смерти тк рф Статья о смерти тк рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная Статья 141 ТК […]
  • Ст 1070 ст 1069 гк рф Статья 1070 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда Новая редакция Ст. 1070 ГК РФ 1. Вред, причиненный гражданину в результате незаконного осуждения, незаконного привлечения к […]
  • Статья ук за сепаратизм в украине Ответственность за призывы к сепаратизму С 9 мая 2014 г. в Уголовный кодекс РФ вступила в действие новая статья 280.1, предусматривающая ответственность за публичные призывы к осуществлению действий, направленных на нарушение территориальной целостности Российской […]