Гражданский кодекс рф статья 165

Содержание:

Статья 165 ГК РФ. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

Новая редакция Ст. 165 ГК РФ

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к Ст. 165 ГК РФ

Жесткое правило о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделок и (или) невыполнение правил о государственной регистрации влекут ничтожность сделки, юридическое «ничто».

Вместе с тем ГК обеспечивает возможность «восполнить» динамику правоотношения, предусматривая:

а) судебный порядок признания действительной сделки, не получившей требуемой нотариальной формы по вине одной из сторон, и

б) обязать судебным решением произвести регистрацию.

Обращает на себя внимание, что в первом случае судебное решение «заменяет» необходимость нотариальной формы, а во втором только обязывает соответствующий орган провести государственную регистрацию сделки.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Другой комментарий к Ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Буквальное толкование п. 1 комментируемой статьи приводит к выводу, что несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки всегда, а при несоблюдении требования о государственной регистрации такое последствие наступает лишь в специально предусмотренных законом случаях. Такое толкование является единственно возможным с точки зрения синтаксических правил русского языка, применение которых и замена тире подлежащим в первом предложении п. 1 ст. 165 приводят к следующей формулировке содержащегося в анализируемом пункте правила: «Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность». Если действительные намерения законодателя и были иными, действующая редакция п. 1 ст. 165 не позволяет принимать их во внимание в силу полной грамматической определенности этой нормы и отсутствия коллизий между нею и другими нормами ГК.

2. В силу общего правила п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации. До указанного момента имеет место отсутствие договора (договор является незаключенным), а не его недействительность.

3. Пункт 2 ст. 165 явно показывает различие в подходе законодателя к противоречию требованиям закона содержания сделки, с одной стороны, и несоблюдению требований закона к форме сделки — с другой. В последнем случае законодатель считает нарушение настолько незначительным, что поощряет заинтересованную сторону к скорейшему началу исполнения сделки, обусловливая этим обстоятельством возможность ее санации судом. Для применения правил п. 2 ст. 165 о признании сделки действительной необходимо наличие двух условий: начало исполнения сделки одной из сторон; уклонение другой из сторон от нотариального удостоверения сделки.

4. Условиями применения правил п. 3 ст. 165 являются: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации; уклонение одной из сторон от регистрации сделки. Начала исполнения сделки какой-либо из сторон в этом случае не требуется.

Ст. 165 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки.

Как поступать арендатору, если арендодатель не спешит регистрировать арендный договор, заключенный на несколько лет?

Арендный договор, заключенный на длительный срок, должен пройти государственную регистрацию. При её отсутствии он считается не заключенным.

Однако если один из участников сделки уклоняется от её регистрации, и при этом к форме сделки претензий нет, другой участник имеет право обратиться в суд.

Суд может решить зарегистрировать эту сделку, при этом будут рассмотрены все прочие обстоятельства дела.

Таким образом, возможно признать нотариально не заверенную сделку действительной, если один и из участников уклоняется от её заверения, сделка заключена надлежащим образом, а другая сторона заинтересована в признании действительности этой сделки и обращается с таким требованием в суд.

Уклонение от государственной регистрации может быть признано судом необоснованным, в таком случает арендодатель, согласно п 3 ст 165 ГК РФ, обязан возместить арендатору убытки, ставшие следствием задержки регистрации, а значит и заключения сделки.

Можно ли заключить арендный договор с новым лицом, если соглашение о расторжении договора аренды с прежним арендатором не прошло государственную регистрацию?

Судебная практика неоднозначна.

Сделки с недвижимостью должны проходить процедуру государственной регистрации в определенных случаях. Случаи, когда она необходима, а также её порядок предусмотрены статьей 131 ГК РФ и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 165 ГК РФ предусматривает признание сделки ничтожной при несоблюдении условия о её гос регистрации.

Упомянутый Федеральный закон, раскрывая понятие гос регистрации прав, подразумевает под ней факт юридического признания и подтверждения не только возникновения, ограничения или перехода, но также и прекращения прав на недвижимость.

Долгосрочный арендный договор имеет законную силу, только если прошёл гос регистрацию.

А вот по поводу необходимости регистрации его расторжения и возникают разногласия.

Согласно одной точке зрения, такая регистрация нужна и обоснована положениями ст 452 ГК РФ. Форма самого договора и форма соглашения о его расторжении должны быть одинаковыми, если иное не вытекает из закона.

Некоторые суды, подтверждая необходимость регистрации расторжения договора, обосновывают это другими положениями. Они указывают, что государственная регистрация не является элементом формы договора, но, по закону, без самого факта регистрации не возник бы его юридический состав.

Приверженцы противоположной позиции считают, что поскольку в законе нет прямых указаний на то, что гос регистрация — это элемент формы договора, то регистрировать расторжение арендного договора не обязательно.

Итак, может ли собственник подписать новый договор аренды, если соглашение о расторжение предыдущего договора не зарегистрировано?

Есть два судебных мнения, основанных на разном определении момента расторжения договора. Основной спорный вопрос: считается ли арендный договор расторгнутым с подписания соглашения о его расторжении или только после государственной регистрации этого соглашения?

Некоторые суды выносят постановления, что факт подписания соглашения о расторжении договора аренды не влечёт его прекращения, так как придерживаются мнения о необходимости гос регистрации расторжения.

Иные признают договора расторгнутым с даты, указанной в соглашении.

То есть однозначного ответа законодательство не дает.

Если суд решит, что определяющим является момент государственной регистрации сделки, то согласно ст. 165 ГК РФ, незарегистрированное соглашение о расторжении договора аренды будет признано недействительным. А значит прежний арендный договор всё еще в силе, и заключение новой сделки не представляется возможным.

Однако, если суд посчитает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора не обязательной, то он вполне может признать договор расторгнутым на основании письменного соглашения, а значит и допустить заключение нового арендного договора.

У собственника в любом случае есть возможность заключить с новым арендатором предварительный договор, который предусматривает возможность заключения в будущем арендного договора именно с этим лицом (ст 429 ГК РФ).

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к статье 165 Гражданского Кодекса РФ

1. Правила статьи относятся к сделкам, нотариальная форма которых предусмотрена как законом, так и соглашением сторон.

2. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка является ничтожной и ее последствия определяются по правилам ст. 167 ГК (см. коммент. к этой статье). Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами.

3. В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации ГК предоставляет исправной стороне право требовать в суде признания сделки заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.

В редакции п. 2 и п. 3 статьи имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей данных ситуаций: условием применения п. 2 является полное или частичное исполнение сделки, тогда как согласно п. 3 ни полного, ни частичного исполнения не требуется.

4. Сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной только при условии доказанности самого факта заключения договора, причем действуют правила о необходимости письменных доказательств (Бюллетень ВС РФ. 1994. N 5. С. 1).

5. Помимо требования о нотариальном удостоверении сделки или проведении ее государственной регистрации добросовестная сторона вправе претендовать на возмещение неисправной стороной причиненных этим убытков по общим правилам гражданского законодательства.

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к Ст. 165 ГК РФ

1. Нотариальное удостоверение сделок требуется в случаях, указанных в ст. 163 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:

1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку (очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);

2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и активные действия;

3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о признании ее действительной.

При рассмотрении таких требований суд, кроме названных условий, учитывает, конечно, и конкретные обстоятельства каждого дела (причины того, почему сделка не была нотариально удостоверена, упречность поведения каждой из сторон и т.д.).

Важно отметить, что даже при наличии названных трех условий суд может (но не обязан!) признать сделку действительной.

На первый взгляд возможность признания ничтожной сделки действительной алогична. Действительно, с точки зрения юридической логики вряд ли можно признать обоснованным объявление ничтожной, т.е. абсолютно недействительной, сделки действительной (правомерным актом). Однако торжество формально-юридической логики не должно вести к ущемлению справедливости. К тому же сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, исполненной полностью или в части другой стороной, как правило, является недобросовестной (она уклоняется от надлежащего оформления сделки), нередко допускает злоупотребление правом (ст. 10 ГК). Другая сторона, как правило, является более «слабой». Ведь она исполнила сделку (полностью или частично), но не может произвести ее оформление в установленном законом порядке. Поэтому провозглашено общее правило: несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. При этом допускается отступление от этого правила по усмотрению суда.

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК) (о государственной регистрации сделок см. ст. 164 ГК и комментарий к ней). В то же время в п. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.

Суд может (но не должен!) вынести решение о регистрации сделки, требующей государственной регистрации, если:

— сделка совершена в надлежащей форме. Так, договор ренты должен быть совершен в нотариальной форме (ст. 584 ГК); договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 560 ГК); договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК), и т.д.;

— одна из сторон уклоняется от регистрации сделки;

— заявлено требование о регистрации сделки (хотя это условие не упомянуто в п. 3 комментируемой статьи, однако оно само собой разумеется).

Понятно, что и в этом случае суд учитывает конкретные обстоятельства дела.

3. Взыскание убытков (ст. 15 ГК), о котором говорится в п. 4 комментируемой статьи, возможно только в том случае, если уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки признано необоснованным.

Гражданский кодекс рф статья 165

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 165 ГК РФ. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 165 ГК РФ. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 165 ГК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Пленума ВС РФ:

В пп. 58-62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» содержатся следующие разъяснения:

Признание судом сделки действительной при уклонении от ее нотариального удостоверения

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Решение суда о регистрации сделки при уклонении от ее регистрации

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Применение годичного срока исковой давности после 01.09.2013 года

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 100-ФЗ) срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 ГК РФ, применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу этого Закона (1 сентября 2013 года). Поэтому положения пункта 4 статьи 165 ГК РФ применяются к требованиям о признании действительной сделки, при совершении которой не была соблюдена необходимая нотариальная форма, и о государственной регистрации сделки, если принятие исполнения стороной сделки, нотариальное удостоверение которой не было осуществлено, или, соответственно, совершение сделки, не прошедшей государственную регистрацию, имели место после 1 сентября 2013 года.

Срок давности не применим в случае фактического исполнения сделки

Сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Годичный срок давности не применим к требованиям о возмещении убытков

Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в пункте 4 статьи 165 ГК РФ, не распространяется на требование одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, вызванных уклонением последней от нотариального удостоверения или государственной регистрации этой сделки (статья 15 ГК РФ, пункт 3 статьи 165 ГК РФ). К названному требованию подлежит применению общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Обзор ВС РФ:

Условия для иска о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве

Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации ( см. подробнее пункт 6 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Смотрите еще:

  • Акт приемки передачи в гк рф Акт приема-передачи Доказательством исполнения обязанностей стороны в ряде договоров является письменный акт приема-передачи. Документ подписывается, как правило, сторонами договора и в рамках договорных отношений: передача товара по договору поставки, транспортного […]
  • В ст 165 п 31 нк Подлежит ли обложению налогом на доходы физических лиц возвратная финансовая помощь, полученная физическим лицом от юридического лица? В соответствии с пп. 14.1.257 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса возвратная финансовая помощь — это сумма денежных средств, […]
  • Закон об обязательном социальном страховании в российской федерации Закон об обязательном социальном страховании в российской федерации Федеральный закон Российской Федерации от 1 декабря 2014 г. N 407-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам обязательного социального страхования на […]
  • 165 фз ст 11 Федеральный закон от 16 июля 1999 г. N 165-ФЗ "Об основах обязательного социального страхования" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 16 июля 1999 г. N 165-ФЗ"Об основах обязательного социального страхования" С изменениями и дополнениями от: 31 декабря […]
  • Галев дмитрий игоревич судебный пристав Результаты конкурса от 14.08.2018 Кузьмин Максим Александрович признан победителем на должность заместитель начальника отдела — заместитель старшего судебного пристава Анохин Евгений Игоревич рекомендован в кадровый резерв на должность заместитель начальника отдела — […]
  • Как уменьшить процент алиментов при рождении третьего ребенка Уменьшение суммы алиментов при рождении второго ребёнка в другом браке Уменьшение суммы алиментов при рождении второго ребёнка в другом браке Здравствуйте! Я нахожусь в законном браке, беременна. Беременность протекает с осложнениями. От 1 брака муж имеет дочь, […]
  • П 1 ст 165 Кодекс Украины об административных нарушениях Статья 165-1. Нарушение законодательства о сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование и общеобязательное государственное пенсионное страхование Нарушение порядка начисления […]
  • Фз от 27072006 152-фз ст 23 Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных" Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ"О персональных данных" С изменениями и дополнениями от: 25 ноября, 27 декабря 2009 г., 28 июня, 27 июля, 29 ноября, 23 декабря 2010 г., 4 июня 2011 […]