Охрана нежилого помещения договор

Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

Аренда нежилого помещения (офис, склад, торговые площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса, Мы узнали у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

Как договариваться

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО «Клочков и партнеры» Владимир Клочков.

Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

«Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц. Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как «существенные». Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения», – отметила юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры» Оксана Гриша.

Упомянутые условия касаются и классических («обычных») договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят:

  • арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
  • точный срок действия заключаемого договора аренды;
  • размер арендной платы с учетом индексации;
  • процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата;
  • исполнение обязательств;
  • ответственность подписантов договора аренды.

Нежилое помещение как объект аренды

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

«Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации», – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека…), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

«Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей», – говорит Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Срок договора

Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, – напоминает Оксана Гриша.

«Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором», – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Арендная плата

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки.

Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

«Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата», – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса.

«Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов», – подчеркнула Оксана Гриша.

Исполнение обязательств

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

«Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период», – говорит Гриша.

Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения.

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

«Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы», – уточнила Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Опубликовано на сайте: 28.10.2016

Договор аренды нежилого помещения

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № _______

г. Донецк «___»____________ 201___ года

_________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _______________________________, что действует на основе____________________________, с одной стороны, и
_________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице _____________________________, что действует на основе ___________________, с другой стороны, которые вместе в дальнейшем именуются «Стороны» заключили данный Договор о следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом Договора является предоставление Арендодателем Арендатору в срочное платное владение и пользование(аренду) на определенный срок недвижимого имущества — нежилое помещение(дальше по тексту — Объект) под размещение _________________, которое принадлежит Арендодателю на праве общей частичной собственности.
1.2. Объект являет собой нежилое помещение по адресу: ____________________________________________, общей площадью _____________________.
1.3. Стоимость Объекта с учетом индексации согласно данных Коммунального предприятия «Бюро технической инвентаризации г. Донецка» представляет _________________________________. Стороны за взаимным согласием определили стоимость Объекта в размере __________________________________ гривен.
1.4. Объект принадлежит Арендодателю на праве _________________________ согласно _______ _______________________________________________.

1.5. Арендодатель подтверждает, что на момент подписания Договора, он имеет право распоряжаться Объектом по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством Украины, в том числе передавать его в аренду, а также подтверждает, что Объект под залогом, в том числе в под налоговым залогом, арестом не находится.

2. УСЛОВИЯ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА

2.1. Объект передается в аренду и возвращается после окончания срока его аренды с подписанием акта приема-передачи Объекта.
2.2. Обязательство арендатора по оплате арендной платы наступает с момента подписания сторонами акта приема-передачи Объекта в аренду. Обязательство Арендатора по оплате арендной платы прекращается с момента подписания Сторонами обратного акта приема-передачи Объекта из аренды.
2.3. Передача Объекта в аренду не означает переход права собственности на Объект Аренды от Арендодателя к Арендатору.
2.4. Передача Объекта в аренду осуществляется по стоимости, отмеченной в п. 1.3. Договора, согласно данных, предоставленных Арендодателем.
2.5. Все претензии по поводу состава, состояния, качества и количества Объекта заявляются Сторонами к подписанию соответствующего акта приема-передачи Объекта. С момента подписания акта приема-передачи Объект признается Сторонами принятым или возвращенным в надлежащем состоянии, которое отвечает Договору, если другого не будет дополнительный в письменном виде обсуждено Сторонами. Прием-передача Объекта в аренду, а также его возвращение из аренды осуществляется сторонами, или уполномоченными представителями Сторон.

3. УСЛОВИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ВОЗОБНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТА

3.1. Эксплуатация Объекта осуществляется Арендатором в соответствии с его целевым назначением.
3.2. Возобновление Объекта осуществляется в соответствии с действующим законодательством Украины.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

4.1. Общая сумма Арендной платы за аренду Объекта сосотавляет ___________________________ гривен за один месяц без НДС.
4.2. Арендная плата не подлежит индексации.
4.3. Арендная плата вносится (платится) Арендатором один раз в календарный месяц, не позже каждого 5(пятого) числа проходящего месяца без выставления Арендодателем Арендатору соответствующего счета.
4.4. Оплата арендной платы Арендодателю Арендатором по Договору осуществляется в безналичной форме путем перечисления денежных средств на текущий счет Арендодателя. За письменным сообщением Арендодателя расчеты могут осуществляться в наличном порядке путем выдачи Арендодателем Арендатору соответствующей квитанции за полученные денежные средства.
4.5. Размер Арендной платы может быть в одностороннем порядке один раз на календарный год увеличен при наличии расчета(конъюнктуры рынка цен на аренду помещений в данном регионе, в частности в _______________________ районе г. Донецка) осуществленного Арендодателем без устного та/або письменного согласования с Арендатором, который направляется Арендатору. Арендная плата считается увеличенной со дня направления Арендодателем Арендатору соответствующего расчета.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Арендодатель имеет право:
5.1.1. Требовать расторжения Договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины и настоящим Договором.
5.1.2. Требовать от Арендатора своевременно перечислить(платить) арендную плату.
5.1.3. Требовать от Арендатора выполнения условия Договора.
5.1.4. Арендодатель имеет право осуществлять проверку порядка использования Арендатором Объекта аренды в соответствии с условиями Договора в любой время.

5.2. Арендодатель обязывается:
5.2.1 В срок до трех календарных дней с момента подписания Договора фактически передать в аренду Арендатору Объект с подписанием соответствующего акта приема-передачи Объекта в аренду. Передать Объект в технически-исправном состоянии.
5.2.2. С момента подписания Сторонами акта приема-передачи Объекта в аренду в случае необходимости обеспечить свободный доступ сотрудников Арендатора к Объекту.
5.2.3. Не препятствовать Арендатору в использовании Объекта в период аренды по целевому назначению.

5.3. Арендатор имеет право:
5.3.1. Использовать Объект согласно Договора.
5.3.2. По письменному согласию Арендодателя работы улучшения Объекта. Улучшения выполненные без письменного согласия Арендодателя является собственностью Арендодателя.
5.3.3. Инициировать расторжение договора при условии предыдущего письменного сообщения Арендодателя не позже чем за 2(два) календарных месяца до даты такого расторжения.

5.4. Арендатор обязуется:
5.4.1. В срок до трех календарных дней с момента подписания Договора фактически принять от Арендодателя в аренду Объект с подписанием соответствующего акта приема-передачи Объекта в аренду. Принять Объект в технически исправном состоянии.
5.4.2. Вовремя и в полном объеме согласно Договора вносить арендную плату за пользование Объектом во время аренды.
5.4.3. Во время аренды пользоваться Объектом в соответствии с его целевым назначением.
5.4.4. Поддерживать Объект в исправном и надлежащем состоянии, предотвращать его повреждение и порчу, делать за свой счет необходимый текущий ремонт Объекта.
5.4.5. По окончанию срока аренды, в случае прекращения действия Договора, при его расторжении, вернуть Объект Арендодателю в должном и исправном состоянии(с учетом естественного износа) с подписанием обратного акта приема-передачи Объекта из аренды.
5.4.6. Не требовать от Арендодателя выполнения обязательств не предусмотренных Договором.
5.4.7. В случае подключения к сетям телефонной связи, Интернет, своевременно осуществлять плату за телефонную связь и Интернет.
5.4.8. Ежемесячно подписывать и возвращать Арендодателю подписанные акты оказанных услуг по настоящему Договору.
5.4.9. Без письменного согласия Арендодателя не осуществлять улучшения Объекта Аренды, в том числе делать перепланировку и перестройку.
5.4.10. Выполнять требования по охране труда, технике безопасности, санитарно-гигиенических норм, в том числе относительно запрета курения в помещении Объекта аренды. Придерживаться правил пожарной безопасности, получать в органах Государственного пожарного надзора разрешение на начало работ.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. При невыполнении или/или неподобающем выполнении принятых на себя обязательств виновная Сторона возмещает другой Стороне причиненные в связи с чем убытки в полном объеме.
6.2. За просрочку оплаты арендной платы Арендатор платит в пользу Арендодателя пеню в размере двойной учетной ставки НБУ от просроченной суммы за каждый день просрочки.
6.3. За просрочку принятия Объекта в аренду или/или возвращение Объекта из аренды виновная Сторона платит в пользу второй Стороны штраф в размере 5 процентов от общей суммы арендной платы за каждый день просрочки.
6.4. Уплата Сторонами пени, штрафа, неустойки, убытков, не освобождает соответствующую Сторону от выполнения принятых ею на себя обязательств должным образом в полном объеме в натуре.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны не несут ответственность за полное или частичное невыполнение принятых на себя обязательств или их неподобающее выполнение, если такое невыполнение или неподобающее выполнение явилось следствием действия форс-мажорных обстоятельств(непреодолимой силы).
7.2. Форс-мажором Стороны признают события, которые возникают вне воли Сторон и не могут быть отвернуты умной силой, но мешают выполнению Договора, и которые подтверждаются выводом Торгово-промышленной палаты Украины.
7.3. На время действия форм-мажорних обстоятельств Стороны освобождаются от выполнения своих обязательств по Договору. В случае, если форс-мажорные обстоятельства имеют место в течение более 2(двух) месяцев, Стороны имеют право разорвать досрочно Договор.
7.4. Сторона, оказавшись не в смозі выполнить свои обязательства по Договору в результате действия форс-мажорных обстоятельств, должна сообщить другую Сторону о начале, ожидаемой длительности и времени прекращения действия форс-мажорных обстоятельств, подтвердив свое сообщение письменными документами.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания (скрепление печатями) Сторонами.
8.2. Договор заключен сроком на 2(два) годы 11(одиннадцать) месяцев. Начало срока рассчитывается из даты подписания акта приема-передачи Объекта в аренду.
8.3. После окончания срока действия Договора и отсутствия существенных споров между Сторонами, Арендатор имеет подавляющее право на заключение Договора аренды на новый срок.

9. РЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Стороны будут принимать все меры для решения возникающих споров и расхождений путем переговоров, при этом обязательным является направление письма с отмеченными требованиями.
9.2. В случае, если Стороны не могут прийти к согласию, все споры и расхождения развязываются в соответствии с действующим законодательством Украины.

10. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

10.1. Договор заключен в двух оригинальных экземплярах на 5(пяти) страницах, по одному для каждой из сторон.
10.2. Изменения и дополнения к Договору должны выполняться в письменном виде по взаимному согласию Сторон, кроме случаев предусмотренных Договором, подписаны и скреплены печатями Сторон.
10.3. Действие Договора прекращается:
— вследствие гибели(уничтожении) Объекта;
— досрочно по взаимному письменному согласию сторон;
— по решению суда(хозяйственного суда) в случаях предусмотренных действующим законодательством Украины;
— окончание срока, на который он был заключен;
— ликвидации Арендатора;
— сдача Объекта в субаренду без письменного согласия Арендодателя;
— в случае наличия задолженности по арендной плате в размере ____________ гривен;
— в случае несогласия Арендатора с повышением арендной платы Арендодателем.
— в случае отчуждения Объекта, и новый Владелец Объекта не намеревается передавать(сдавать) его в аренду.
10.4. На отношения Сторон, не урегулированные Договором, распространяются нормы действующего законодательства Украины, при этом нормы Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» к данным отношениям не применяются.
10.5. Риск случайного уничтожения или повреждение Объекта при наличии вины, несет Арендатор.
10.6. Арендатор и Арендодатель насчитывают и используют амортизационные отчисления по аренде в соответствии с действующим законодательством Украины.
10.7. Арендодатель является плательщиком единого налога по ставке 200,00(двести) гривен.
10.8. Арендатор является плательщиком единого налога по ставке 10 процентов.
10.9. О любых изменениях в своих адресах, реквизитах, налоговом статусе, Стороны должны в письменном виде сообщить друг друга о таких изменениях не позже 3(трех) календарных дней из даты их возникновения.

11. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Охрана нежилого помещения договор

ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО ОХРАНЕ ОБЪЕКТОВ

г. __________________ “___” _____________ 200 __ г.

____________________________________________, именуемое в дальнейшем “Охрана”, в лице _______________________________________________, действующего на основании учредительных документов и лицензии № ____________, выданной ГУВД г. __________________________________ “___” _______ 199 __ г., с одной стороны, и ____________________________________________, в лице __________________________, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем “Заказчик”, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Общие положения

1.1. Заказчик передает, а Охрана принимает под охрану здания, строения, помещения и иные объекты ( в дальнейшем – “охраняемые объекты”), перечисленные в приложении 1 к настоящему договору. Требования к технической оснащенности охраняемых объектов согласовываются сторонами и являются неотъемлемой частью приложения 1 * . В приложении 1 также содержится план-схема охраняемых объектов.

1.2. Вид охраны определяется соглашением сторон исходя из принципа надежности и экономичности. Пропускной и внутриобъектный режим на охраняемом объекте устанавливается Заказчиком, а осуществление этого режима производится Охраной. Установленный режим и вид охраны оформляются приложением 2 к настоящему договору.

1.3. Работники Охраны при осуществлении пропускного и внутриобъектного режима и охраны руководствуются Инструкцией, оформленной в качестве приложения 3 к настоящему договору.

1.4. Размер, порядок и срок оплаты Заказчиком услуг Охраны определяются сторонами и оформляются приложением 4 к настоящему договору.

1.5. Приложения 1–4 являются неотъемлемыми частями настоящего договора и вступают в силу одновременно с ним,

Изменение Приложений 1–4 осуществляется сторонами после совместных консультаций и переговоров. Изменение в целом или в какой-либо части одного или нескольких приложений из указанных в настоящем договоре не изменяет сам договор.

1.6. По соглашению сторон Охрана может принять на себя осуществление дополнительных видов охраны. В этом случае сторонами вносятся соответствующие изменения в приложения 1–4.

2. Обязанности Заказчика

2.1. Бесплатно предоставить Охране помещение, оборудование и инвентарь, указанные в приложении 2 к настоящему договору.

2.2. Осуществлять за свой счет ремонт помещений, оборудования и инвентаря, предоставленного Охране, если их порча произошла не по вине Охраны.

2.3. Своевременно сообщать Охране об изменении пропускного режима.

2.4. Своевременно сообщать Охране о проведении работ (ремонт, дооборудование) на охраняемом объекте за десять дней до начала работ.

2.5. Своевременно производить оплату услуг Охраны в срок, согласованный сторонами в приложении 4.

2.6. Обеспечить работникам Охраны свободный доступ в места общего пользования.

2.7. Немедленно сообщать Охране о каждом случае нарушения работниками Охраны Инструкции.

3. Обязанности Охраны

3.1. Обеспечить безопасность персонала Объекта и сохранность товарно-материальных ценностей и денежных сумм, хранящихся в принятых под охрану помещениях, и не допускать проникновения на Объект посторонних лиц иначе, как в порядке, предусмотренном приложением 2 к настоящему договору.

3.2. Осуществлять на охраняемом Объекте пропускной режим, контролировать ввоз и вывоз (внос и вынос) из охраняемых помещений и в охраняемые помещения товарно-материальных ценностей.

3.3. При обнаружении на Объекте пожара или при срабатывании средств пожарной сигнализации незамедлительно сообщить об этом в пожарную часть и принять меры к ликвидации пожара.

3.4. Обеспечить выполнение работниками Охраны Инструкции.

4. Ответственность Охраны

4.1. Охрана несет материальную ответственность за ущерб:

причиненный кражами, совершенными посредством взлома на охраняемых Объектах помещений, замков, запоров, иными способами в результате необеспечения надлежащей охраны или вследствие невыполнения Охраной установленного режима охраны;

нанесенный уничтожением или повреждением имущества (в том числе путем поджога) посторонними лицами, проникшими на охраняемые объекты в результате ненадлежащего выполнения Охраной принятых по договору обязательств;

причиненный пожарами или в силу других причин по вине работников Охраны.

4.2. Факты кражи, грабежа, разбоя, а также факты уничтожения или повреждения имущества посторонними лицами, проникшими на охраняемые объекты, либо вследствие пожара или в силу других причин по вине Охраны устанавливаются судом.

4.3. Возмещение Заказчику причиненного по вине Охраны ущерба производится по представлении Заказчиком приговора суда, установившего факт уничтожения или повреждения посторонними лицами, проникшими на охраняемый Объект, либо вследствие пожара или в силу других причин по вине работников Охраны.

4.4. Охрана освобождается от ответственности лишь в случае, если докажет отсутствие своей вины. В частности, Охрана не несет ответственности:

за имущественный ущерб, причиненный стихийными бедствиями;

за имущественный ущерб, причиненный лицами, попавшими на охраняемый Объект в порядке, предусмотренном приложением 2 к настоящему договору;

за имущественный ущерб, причиненный действиями непреодолимой силы.

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение принятых на себя по настоящему договору обязательств, если такое неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: стихийных бедствий, эпидемий, взрывов, пожаров и иных чрезвычайных обстоятельств, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего договора. При этом срок исполнения обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства. Если эти обстоятельства будут действовать более трех месяцев, то любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. В этом случае ни одна из сторон не будет иметь права на возмещение убытков.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий договор заключен сроком на ___________________________ и вступает в силу с момента подписания сторонами.

6.2. Договор подлежит расторжению в одностороннем порядке в случае, если другая сторона допустила грубые и неоднократные нарушения условий настоящего договора. При этом сторона – инициатор расторжения договора направляет письменное уведомление о расторжении договора не менее чем за один месяц до расторжения.

6.3. Если на момент истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявила о своем желании его расторгнуть, договор считается заключенным повторно на такой же срок.

6.4. Настоящий договор может быть изменен, расторгнут или признан недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством России, или по соглашению сторон.

7. Прочие условия

7.1. Если любая из статей договора или ее часть окажется недействительной вследствие какого-либо закона, она будет считаться отсутствующей в договоре, при этом сам договор остается в силе.

7.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством России.

7.3. Стороны будут стремиться решать все спорные вопросы путем переговоров, а в случае недостижения согласия передавать споры на рассмотрение Арбитражного суда г. __________________.

7.4. Договор составлен в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон. Оба экземпляра имеют равную юридическую силу.

Обосновываем расходы на дополнительную охрану офиса

Суть претензий налоговой инспекции

По договору услуги охраны включены в стоимость аренды. Следовательно, затраты на дополнительную охрану помещений экономически не обоснованы и не направлены на получение дохода.

Аргументы компании

Услуги охраны, предоставляемые арендодателем, не соответствуют потребностям компании.

Цена вопроса

Неуплата налога на прибыль в размере 888,3 тыс. руб. Пени и штрафы -248,7 тыс. руб. Общая сумма налоговых претензий — 1137,0 тыс. руб.

Кто одержал верх

На какой стадии сняты доначисления

При рассмотрении возражений на акт выездной проверки.

По условиям договора аренды в стоимость ежемесячной арендной платы включены эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и охрана. Однако не удовлетворившись тем набором услуг, которые предоставляет арендатор, компания заключила с частной охранной фирмой (далее — ЧОП) договор от 01.01.2009 об охране арендуемых нежилых помещений.

В декларациях по налогу на прибыль за 2009 и 2010 годы компания отразила в расходах, уменьшающих доходы от реализации, стоимость услуг охраны (4441,4 тыс. руб.). Основанием для этого послужили подписанные сторонами акты выполненных работ (оказанных услуг).

Перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, закреплен в подп. 6 п. 1 ст. 264 НК РФ. В нем упомянуты:

• расходы на обеспечение пожарной безопасности налогоплательщика в соответствии с законом;

• расходы на содержание службы газоспасателей;

• расходы на услуги по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации;

• расходы на приобретение услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, в том числе услуг, оказываемых вневедомственной охраной при ОВД в соответствии с законом;

• расходы на содержание собственной службы безопасности по выполнению функций экономической защиты банковских и хозяйственных операций и сохранности материальных ценностей.

Перечисленные расходы (в том числе на оплату охранной деятельности) — это расходы по охране компании в целом и всех ее частей как производственного комплекса. Они должны быть связаны непосредственно с производством и (или) реализацией.

Затраты компании на охрану арендуемых нежилых помещений при том, что охрана включена в арендную плату, экономически не обоснованы и не направлены на получение дохода. Таким образом, компания завысила расходы на охрану арендуемого помещения, чем нарушила ст. 252 и 270 НК РФ.

В проверяемом периоде компания заключила типовые договоры на аренду под офис нежилых помещений, расположенных в здании общей площадью 26 007,7 м 2 (бизнес­центр). По условиям договоров размер арендной платы фиксирован. В нее входит аренда в расчете за 1 м 2 , эксплуатационные расходы, коммунальные услуги, охрана.

Перечень услуг, включенных в понятие «охрана», раскрыт в договоре аренды в разделе «Права и обязанности сторон». Так, под услугами охраны понимается обязанность арендодателя обеспечить контроль доступа в здание и на прилегающую территорию сотрудников арендатора и посетителей в соответствии с требованиями, правилами, нормами поведения, часами работы соответствующих служб.

Таким образом, услуги охраны, которые предоставляет арендодатель, охватывают лишь внешний контроль по периметру здания, а не охрану помещений, занимаемых арендаторами.

Договоры аренды не предусматривают ответственности арендодателя за надлежащую охрану арендуемых помещений, за сохранность товарно-материальных ценностей и денежных средств. Это подтверждает также соответствующее письмо компании.

Собственник бизнес-центра не несет ответственности за сохранность имущества, находящегося в арендованных помещениях и за безопасность людей. В связи с этим компания-арендатор приняла решение самостоятельно обеспечить на арендуемой территории сохранность имущества, безопасность сотрудников, соблюдение установленных правил внутреннего распорядка, организацию пропускного режима.

ЧОП при исполнении своих обязанностей по охране непосредственно руководствуется Законом РФ от 11.03.1992 № 2487-1 «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации» и имеет лицензию на право ведения охранной деятельности сроком до 1 декабря 2015 года.

Привлечение специализированного предприятия по оказанию охранных услуг обусловлено экономическими целями:

• сохранить имущество в помещениях;

• предотвратить негативные последствия возможных противоправных действий физических лиц.

По договору оказания охранных услуг в обязанности исполнителя (ЧОП), в частности, входит:

• контроль и соблюдение установленного компанией порядка допуска сотрудников и посетителей в арендуемые помещения, а также контроль за вносом и выносом материальных ценностей на территорию;

• обеспечение сохранности входных дверей, запорных устройств, решеток и пломб опечатанных помещений, сданных под охрану;

• охрана имущества компании, материальных ценностей, оборудования и документов, находящихся на охраняемой территории;

• принятие мер адекватного реагирования на действия лиц, нарушающих установленный порядок посещения охраняемого объекта, а также носящие противоправный характер;

• эксплуатация средств пожарной сигнализации, систем контроля доступа и видеонаблюдения, ведение круглосуточного видеонаблюдения на охраняемой территории.

С целью организации охраны и исполнения обязанностей, предусмотренных договором, ЧОП совместно с компанией-арендатором:

• разработали Положение по обеспечению пропускного и внутриобъектового режима на охраняемой территории;

• согласовали схемы расположения постов охраны.

Эти документы представлены в ходе выездной проверки.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ обоснованность расходов, уменьшающих полученные доходы, налоговый орган не может оценивать с точки зрения целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.

В акте выездной проверки налоговый орган не привел ни одного доказательства противоречивости, недостоверности совершенной сделки. Ни одного аргумента о нарушениях при документальном оформлении указанных операций. Это свидетельствует о добросовестности компании при исполнении обязанностей перед бюджетом.

Заявленные налоговые вычеты по расходам на охрану офиса обоснованны и подтверждаются представленными в ходе выездной проверки счетами-фактурами и иными первичными документами в полном объеме. К их оформлению у проверяющих претензий не было.

Решение инспекции

После того, как компания подала свои возражения, инспекция назначила дополнительные контрольные мероприятия. Правда, проверка продлилась еще на месяц, но по результатам было вынесено положительное для компании решение. Позиция инспекции изменилась в ее пользу:

. В договорах аренды указано, что Арендодатель обеспечивает контроль доступа в здание, а также на территорию здания сотрудников и посетителей арендатора (налогоплательщика). Арендодатель не несет ответственности за охрану арендуемого помещения (соответствующие офисы) и за сохранность товарно-материальных ценностей и денежных средств, находящихся в нем. В договорах об оказании охранных услуг указано, что ЧОП принимает на себя обязательства по охране имущества налогоплательщика, а также защите жизни и здоровья его сотрудников в пределах охраняемой территории.

В компетенцию налогового органа входит контроль за правильностью исчисления и уплаты налогов. Однако налоговое законодательство не использует понятие «экономическая целесообразность» и не регулирует порядок ведения финансово-хозяйственной деятельности. Поэтому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не подлежит оценке налоговым органом с точки зрения их целесообразности, эффективности, рациональности (постановление КС РФ от 24.02.2004 № 3-11).

Учитывая, что между налогоплательщиком и ЧОП заключены договоры об охране имущества, а также о защите жизни и здоровья сотрудников в пределах охраняемой территории, инспекция признает позицию налогоплательщика обоснованной.

Основные «подводные камни» при заключении договора аренды нежилого помещения.

При заключении договора аренды нежилого помещения, во избежание серьезных недоразумений, необходимо уточнить у арендодателя, что именно он понимает под определением «арендная ставка». Это уточнение является очень важным моментом при аренде офиса от собственника, а если проигнорировать эту процедуру — будущее может преподнести немало неприятных сюрпризов.

1. Налог на добавленную стоимость — необходимо уточнить форму налогообложения компании-арендодателя, ведь организация, предоставившая аренду офисов от собственника, может вообще не платить НДС или платить по упрощенной схеме (6% вместо 18%). В таком случае наниматель будет вынужден оплачивать разницу между ставками налогообложения из своего собственного кармана.

Если же компания клиента является неплательщиком НДС (совместное предприятие с иностранным капиталом) или платит по «упрощенке», то необходимо сообщить об этом арендодателю. В большинстве случаев аренда офиса от собственника не уменьшится, но выяснить процент НДС необходимо еще перед заключением договора аренды.

2. Коммунальные услуги — входит ли оплата за них, в стоимость аренды офиса, либо оплачивается по отдельной статье. В случае дополнительной оплаты, нужно поинтересоваться по какому принципу рассчитывается сумма (особенно если это часть нежилого помещения). Правильным ответом на такой вопрос будет — установка счётчиков потребления водо, энерго рессурсов и уточнение у арендодателя тарифов, по которым будеут формироваться счета за потребление тех или иных рессурсов.

Как показывает наша многолетняя практика, большинство арендодателей обладает широким полетом фантазии, которая подсказывает им сотни различных способов привлечь нанимателя к оплате за чужие коммунальные услуги.

В компании «Литовская 10» все коммунальные платежи включены в ставку аренды в случае аренды офисного или складского помещения. В случае аренды производственного помещения, при значительном потребление электричества и воды, арендатору устанавливается счётчик, и он платит по факту потребления.

3. Электричество — обычно оплачивается отдельным пунктом. Здесь главное внимание уделяется правильности тарифов и показателям электросчетчика, устанавливаемого индивидуально на арендуемый офис. В нашей же компании электричество включено в стоимость аренды, поэтому арендодатель получает полностью прозрачные тарифы, лишь в случае аренды производственных помещений, возможна установка счетчика.

4. Коммуникации — как правило, оплата за пользование стационарными телефонными сетями и интернетом, выясняется до подписания договора аренды офисов от собственника. Так как, обычно, бизнес-центр обслуживается одним провайдером связи, тарифы которого на телефонию и интернет, доступны еще на первых этапах оформления аренды офиса от собственника.

Иногда, после окончательного расчета расходов на услуги связи, у клиента резко пропадает желание арендовать нежилое помещение в конкретном офисном центре.

5. Уборка мест общего пользования и арендуемой площади, в том числе прилегающих к зданию площадок, лестничных пролетов, курилок, санузлов и т.п. Если этот пункт входит в дополнительные платежи, то об этом стоит узнать заранее. Такие места могут занимать достаточно обширную площадь, оплата, за уборку которой бывает очень даже ощутимой.

6. Охрана — очень часто происходит такая ситуация, когда во время подписания договора аренды офиса от собственника, вопрос охраны помещения не поднимается вообще. Будущий клиент видит охрану на входе в бизнес-центр, и, естественно, считает, что она входит в договор аренды офиса от собственника.

Неожиданности начинаются уже после подписания договора аренды офиса от собственника, когда к нанимателю подходят представители службы охраны, и просят, в обязательном порядке, заключить договор на оказание охранных услуг для арендуемого помещения.

И выясняется, что отказаться от навязываемого сервиса — невозможно, а в стоимость квадратного метра, оплата этих услуг не была заложена. Поэтому если Вы решили снять офис, то необходимо сразу разобраться с данным вопросом, изучив расценки и текст договора охранной фирмы.

Основными моментами при рассмотрении договора об охране офиса являются:

— Кто несет ответственность за неприкосновенность и целостность арендуемого офиса. Если охранная фирма — то в какой форме это выражается;

— Гарантирует ли охрана сохранность имущества, оборудования, ценностей, оргтехники, мебели и прочего, в моменты отсутствия сотрудников в офисе;

— Обеспечивается ли целостность и неприкосновенность автотранспортных средств, находящихся на территории охраняемой стоянки при бизнес-центре;

Крайне важно решать эти вопросы, до подписания договора аренды офиса от собственника, лишь тогда можно выторговать себе привилегии или пониженные тарифы на охрану.

7. Эксплуатационные расходы (текущие затраты на эксплуатацию здания) — расплывчатое определение, без точных формулировок и списка конкретных услуг, входящих в эти статьи расходов. Важно сразу потребовать детализировать и зафиксировать письменно перечень всех услуг. В том случае, когда они не входят в дополнительную статью расходов при аренде офиса от собственника, можно не акцентировать внимания на этом.

8. Парковка или стоянка для автомобилей — если таковая предусмотрена в планах здания и существует, то, как правило, количество машиномест на ней не соответствует количеству офисных помещений в здании. Поэтому, зачастую места на парковке не включены в стоимость аренды офиса от собственника, и их предложат оплачивать отдельно.

Также необходимо изучить расценки на месячную аренду машиноместа, чтобы определить — не будет ли выгоднее оставлять автомобиль на охраняемой государственной или коммерческой платной автостоянке.

9. Порядок оплаты аренды офиса от собственника. Очень редко бывает такое, чтобы арендная плата проводилась полностью безналичными платежами, чаще всего форма оплаты является комбинированной — какая-то часть идет через банковские платежи, для налоговой инспекции и бухгалтерской отчетности, а оставшаяся сумма — наличными, из рук в руки.

Наша компания «Литовская 10«, относится к этим редким исключениям, так как сдает все помещения как юридическое лицо и все платежи проводит только официально, ведь над компанией стоят контролирующие организации.

Необходимо сразу выяснить пропорции между «черной» и «белой» бухгалтерией. Сейчас не редкость такая ситуация, когда арендодателем является не юридическое, а частное лицо. И здесь часто возникает вопрос об оплате всей суммы за аренду офиса от собственника наличными. А бывает так, что нанимателю крайне важна полная прозрачность расходов на аренду офиса от собственника. Такое происходит, когда над клиентом существуют контролирующие организации, финансирующие его.

Поэтому выяснить форму оплаты аренды офиса от собственника необходимо заранее, до того как будет потрачена уйма времени на согласования, подтверждения, разрешения и обсуждения.

Надеемся, что наши рекомендации по выбору аренды офиса от собственника, помогут Вам подобрать идеальный вариант.

Смотрите еще:

  • Типовой трудовой договор образец 2018 для ип Трудовой договор ИП с работником в 2018 году: образец и бланк Если вы решили принять в свою бизнес-команду сотрудников, вам понадобится трудовой договор. Он, как подушка безопасности, защитит вас от многих спорных ситуаций и позволит избежать проблем с […]
  • Ул олеко дундича д35 к1 дом под снос город Москва, улица Олеко Дундича, д.35, корпус 1 (район Фили-Давыдково, Западный АО) Паспорт многоквартирного дома Почтовый индекс - 121108. Тип здания - Многоквартирный жилой дом, Этажей - 5, Материал стен - блочный, Межэтажные перекрытия - ж/бетон, […]
  • Займ на киви кошелек срочно от частного лица Срочно нужны деньги? Tеперь получить займ очень просто! займы от 1 000 до 100 000 рублей срок займа — от 7 дней до 12 месяцев без комиссий и справок о доходах улучшаем кредитную историю процент одобрения - 96% Срочный займ на киви кошелек прямо […]
  • Оформить отказ от наследства рф Отказ от наследства Краткое содержание Срок отказа от наследства Наследование имущества, регламентированное разделом 5 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), предполагает под собой его передачу от умершего лица к другим лицам. Такая передача имущества подразумевает под […]
  • Типовой договор купли продажи для ип Договор розничной купли-продажи при ЕНВД: подводные камни Применение единого налога на вмененный доход накладывает на организации и ИП ряд существенных ограничений. Например, они не имеют права продавать товары оптом и для ведения предпринимательской деятельности. Как […]
  • Как подается заявление в детский сад Правила подачи заявления на постановку ребенка в очередь в детский сад Устроить ребенка в детский сад на сегодня большая проблема для родителей. Во многом это связано с нехваткой мест. Чтобы избавить себя от данной проблемы необходимо заранее становиться в очередь и […]
  • Статья о смерти тк рф Статья о смерти тк рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная Статья 141 ТК […]
  • Договор гпх с физическим лицом рк образец Договор возмездного оказания услуг (договор ГПХ): правила, нюансы, образцы Нередко компании сотрудничают с физическими и юридическими лицами по отдельным гражданско-правовым соглашениям. И если контракт с организацией — дело довольно привычное, то составлять договор […]