Закон о жилищных кооперативах украины

Содержание:

ЖСК или ОСМД, перспективы сосуществования

После принятия и вступления в силу Закона Украины «Об особенностяхосуществления права собственностивмногоквартирном доме» (далее – Закон 417) возник ряд вопросов, которые остались неурегулированными данным нормативным актом. В частности, речь идет о дальнейшей судьбе жилищно-строительных кооперативов. С одной стороны, Закон 417 не отрицает такую форму управления многоквартирным домом, а с другой стороны, не оставляет иной альтернативы самоорганизации собственников квартир многоквартирного дома, кроме как ОСМД (объединение сособственников многоквартирных домов). Prostopravo.com.ua решил сравнить обе формы управления многоквартирным домом и выяснить, можно ли рассматривать жилищно-строительный кооператив действенной альтернативой ОСМД.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — детище советской эпохи. И если исходить из норм Жилищного кодекса Украины (принятого еще в далеком 1983 году), то ЖСК были одним из вариантов решения жилищной проблемы в СССР, поскольку право вступления в них предоставлялось в порядке строгой очередности.

ЖСК организовывались при исполкомах местных советов, предприятиях, учреждениях, организациях. Квартиры в ЖСК предоставлялись на основании ордеров, выданных исполкомами местных советов. Фактически, состав членов ЖСК формировался еще до постройки дома и сдачи его в эксплуатацию.

Устав ЖСК, согласно Жилищному кодексу Украины, должен соответствовать Примерному уставу ЖСК, утвержденному Советом Министров УССР, действующему с небольшими изменениями.При этом, именно Примерный устав является наиболее полным нормативным актом, регулирующим правовой статус ЖСК, хотя некоторые его положения не соответствуют действующему украинскому законодательству, в том числе и Закону Украины «О кооперации». Вместе с тем, огромная часть ЖСК живет по уставам, принятым еще в советскую эпоху, не приведенным в соответствие с законодательством Украины.

Имущество, средства и земля ЖСК

Средства жилищно-строительного кооператива состоят из:

  1. вступительных взносов;
  2. паевых взносов;
  3. взносов на проведение капитального ремонта жилого дома (домов);
  4. взносов на эксплуатацию жилого дома (домов) и содержание придомовой территории;
  5. других поступлений.

Кооператив является собственником зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и осуществления другой предусмотренной уставом деятельности, а также иного имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.

Вступительные взносы вносятся членами ЖСК, вступившими в кооператив до сдачи дома (домов) в эксплуатацию. Размер вступительного взноса определяется общим собранием членов кооператива.

Взносы на проведение капитального ремонта жилого дома взымаются с членов ЖСК, исходя из балансовой стоимости квартир, …, а взносы на эксплуатацию жилого дома и содержание придомовой территории — в размерах, необходимых для покрытия фактических расходов кооператива на эти цели, исходя из жилой площади занимаемых квартир.

По решению Общего собрания членов ЖСК могут создаваться специальные фонды на цели, соответствующие заданиям кооператива (на благоустройство территории, культурно-массовую работу среди членов кооператива и членов их семей, премирования членов правления, ревизионной комиссии, и других членов кооператива и т.д.).

Земля кооператива состоит из земельных участков, предоставленных ему в аренду или приобретенных им в собственность. Жилищно-строительным (жилищным) кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилого …строительства передаются безвозмездно в собственность или предоставляются в аренду в размере, который устанавливается согласно утвержденной градостроительной документации. Кроме того, жилищно-строительные (жилищные) … кооперативы могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым соглашениям.

Как уже неоднократно говорилось, объединение сособственников многоквартирного дома (далее — ОСМД) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использования их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Целью создания ОСМД является защита прав и интересов сособственников, обеспечение надлежащего содержания и использования общего имущества, своевременного поступления средств для оплаты всех необходимых платежей.

Законодатель декларирует, что основной деятельностью ОСМД является осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав сособственников на владение и пользование общим имуществом сособственников, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью ОСМД.

Устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, текст которого утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 № 141 (в редакции приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 23.09.2015 № 238), и с требованиями Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирных домов».

Объединение самостоятельно определяет порядок управления многоквартирным домом и может изменить его в порядке, установленном законодательством и уставом ОСМД. По решению общего собрания функции управления многоквартирным домом могут быть переданы (все или частично) управляющему или ассоциации.

Если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания переданы управляющему, отношения управления регулируются договором, заключенным между ОСМД и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного тем же приказом, что и типовой устав ОСМД.

Имущество, средства и земля ОСМД

Имущество ОСМД состоит из:

  • имущества, переданного ему совладельцами в собственность;
  • полученных доходов;
  • другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.

Имущество, приобретенное ОСМД за счет взносов и платежей совладельцев, является их совместной собственностью.

Порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе, отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливаются общим собранием ОСМД согласно законодательству и его уставу.

Что касается земельных участков ОСМД, то в отличие от земель ЖСК, законодательство напрямую не регулирует вопросы, связанные с землей, принадлежащей непосредственно ОСМД. Нормы Земельного кодекса Украины говорят о земельных участках многоквартирных домов. А далее статья 42 Земельного кодекса Украины говорит о том, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.

Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовая территория, которые находятся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.

Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.

Таким образом, для того, чтобы земля многоквартирного дома перешла в постоянное пользование ОСМД, необходимо ОСМД создать и взять многоквартирный дом в управление.

Для обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в таком доме, включая текущий ремонт, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, водоснабжение и водоотвод, теплоснабжения и отопления, вывоз бытовых отходов, ОСМД по решению общего собрания имеет право:

  • удовлетворять указанные потребности самостоятельно путем самообеспечения;
  • определять управляющего, исполнителей отдельных жилищно-коммунальных услуг, с которыми все сособственники заключают соответствующие договоры;
  • выступать коллективным потребителем (заказчиком) всех или части жилищно-коммунальных услуг.

Самостоятельное обеспечениеОСМД содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться непосредственно совладельцами, а также путем привлечения объединением физических и юридических лиц на основании заключенных договоров.

Газо — и электроснабжение квартир и нежилых помещений осуществляется на основании договоров между их владельцами и газо — и электроснабжающей организациями в соответствии с требованиями законодательства.

Для финансирования самообеспечения объединения совладельцы платят соответствующие взносы и платежи в размерах, установленных общим собранием объединения. С согласия правления ОСМД отдельные сособственники могут в счет уплаты таких взносов и платежей выполнять отдельные работы.

ОСМД оплачивает холодную и горячую воду, тепловую и электрическую энергию, природный газ, коммунальные услуги по ценам (тарифам), установленным для населения, кроме части таких услуг, которые оплачиваются собственниками нежилых помещений.

Исходя из вышесказанного, можно сделать выводы о том, что функционально ЖСК и ОСМД очень близки между собой. Обе эти структуры являются средством самоорганизации жильцов многоквартирных домов по управлению этим домом. Различие между ЖСК и ОСМД состоит в том, что ЖСК организовывается еще до начала строительства дома, а ОСМД создается уже собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. ЖСК, как и ОСМД может аккумулировать средства, необходимые для обслуживания дома, определять порядок расходования этих средств, распоряжаться имуществом, принадлежащим кооперативу.

Минусами в такой структуре, как ЖСК является отсутствие четкого нормативного регулирования его деятельности, сложности в проведении общих собраний, поскольку достаточно редко есть возможность собрать для них кворум, отследить изменения в составе членов ЖСК и т.д. Однако, эти сложности не являются непреодолимым препятствием для кооперативов в управлении своими домами. Однако, законодатель умолчал о дальнейшей судьбе ЖСК с 1 июля 2016 года. Исходя из норм Закона 417, только те многоквартирные дома, которые самоорганизовались в ОСМД и выбрали себе управителя либо приняли решение о самостоятельном управлении домом будут освобождены от навязывания им местными органами власти управляющих организаций.

Таким образом, после 1 июля 2016 года ЖСК могут оказаться в ситуации, когда у них будут действовать ранее заключенные договора на обслуживание с поставщиками услуг по обслуживанию дома, а местные органы власти будут обязывать их заключать договора с управляющими компаниями, отобранными им по конкурсу. В этой ситуации ЖСК рискуют столкнуться с судебными тяжбами, вызванными таким неоднозначным положением, заложенным в законодательстве. Поэтому наиболее эффективным выходом из нынешней ситуации будет реорганизация ЖСК в ОСМД.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Вниманию жилищно-строительных кооперативов!

ГУ ГФС в Днепропетровской области сообщает, что ГФС в письме от 08.09.2016 г. № 19390/6/99-99-15-02-02-15 (далее — письмо ГФС № 19390) предоставлена налоговая консультация об обложении налогом на прибыль вступительных взносов членов кооператива.

Правовой статус ЖСК определяется Гражданским кодексом Украины и Законом Украины от 10.07.2003 г. № 1087-IV «О кооперации» (далее — Закон № 1087).

Согласно ст.6 Закона № 1087 кооператив создается в результате объединения физических и/или юридических лиц на основе членства для совместной хозяйственной и иной деятельности с целью улучшения своего экономического положения.

В соответствии с задачами и характером деятельности кооперативы делятся на производственные, обслуживающие и потребительские. По направлениям деятельности кооперативы могут быть жилищно-строительными.

Кооператив согласно своему уставу самостоятельно определяет основные направления деятельности, осуществляет ее планирование. Кооперативы оказывают услуги своим членам, не имея целью получение прибыли (ст. 23 Закона № 1087).

Требования к предприятиям, учреждениям и организациям, которые являются неприбыльными, указанных в п.п. 133.4.1 п. 133.4 ст. 133 НКУ.

Обязательным условием для неприбыльных предприятий, учреждений и организаций (далее — неприбыльная организация) является использование своих доходов (прибылей) исключительно для финансирования расходов на свое содержание, реализации цели (целей, задач) и направлений деятельности, определенных учредительными документами (п.п. 133.4.2 п. 133.4 ст. 133 НКУ).

16.07.2016 г. вступило в силу постановление КМУ от 13.07.2016 г. № 440 «Об утверждении Порядка ведения Реестра неприбыльных учреждений и организаций, включения неприбыльных предприятий, учреждений и организаций в Реестр и исключения из Реестра» (далее — Порядок).

Неприбыльным организациям, которые отвечают требованиям п. 133.4 ст. 133 НКУ и не являются плательщиками налога, в частности, могут быть отнесены жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК) (с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором в соответствии с законом осуществлено принятие в эксплуатацию законченного строительством жилого дома и такой жилой дом строился или приобретался жилищно-строительным (жилищным) кооперативом) (п.п. 133.4.6 п. 133.4 ст. 133 НКУ).

Итак, образованные в соответствии с Законом № 1087 и внесенные в Реестр ЖСК не платят налог на прибыль с любых доходов, полученных ими в рамках уставной деятельности, при условии, что такие доходы (прибыль) используются такими некоммерческими организациями исключительно для финансирования расходов на их содержание, реализацию цели (целей, задач) и направлений деятельности, определенных их учредительными документами (п.п. 133.4.2 п. 133.4 ст. 133 НКУ), и не производится распределение дохода среди учредителей (участников), членов такой организации, работников , членов органов управления и других связанных с ними лиц.

Учреждения и организации, которые не соответствуют требованиям п. 133.4 ст. 133 НКУ, являются плательщиками налога на прибыль на общих условиях и представляют финансовую и налоговую отчетность и уплачивают налог на прибыль в порядке, установленном разделом III НКУ.

Согласно п. 134.1 ст. 134 НКУ объектом налогообложения налогом на прибыль является прибыль с источником происхождения из Украины и за ее пределами, который определяется путем корректировки (увеличение или уменьшение) финансового результата до налогообложения (прибыли или убытка), определенного в финансовой отчетности предприятия в соответствии с национальными положениями (стандартами) бухгалтерского учета или международными стандартами финансовой отчетности, на разницы, возникающие в соответствии с положениями раздела III «Налог на прибыль предприятий» НКУ.

Разделом III НКУ не предусмотрена корректировка финансового результата до налогообложения на разницы по операциям по внесению вступительных взносов членов кооператива. Таким образом, указанные выше операции отражаются согласно правилам бухгалтерского учета.

Жилищно-строительные кооперативы: как узнать, куда тратят Ваши деньги

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — это своеобразная ипотека по-советски: люди, которым по тем или иным причинам не удалось получить квартиру бесплатно, объединялись, и за счет паевых взносов возводили новый дом или реконструировали старый.

Основное их отличие от коммунальной собственности — самоуправство, так как жильцы сами отвечают за состояние дома и придомовых территорий, за собственные средства ремонтируют теплосети внутри помещения, не ожидая помощи от ЖЭКа, самостоятельно платят заработную плату дворникам т.д.

После развала СССР жилищно-строительные кооперативы и технически, и финансово оказались в более выигрышном положении, чем коммунальная собственность городов. Проблемы же проявились в другом: нормативно-правовая база, которой руководствовались ЖСК, к рыночным условиям оказалась неприспособленной, а новой за годы независимости так и не разработали.
Поэтому пробелы в законодательстве оказались широким пространством для маневров со стороны тех, кто прямо или косвенно был причастен к сбору и распределению денег с жильцов, — председателей кооператива и членов правления.

Новые времена — новые проблемы

Традиционно жилищно-строительные кооперативы действуют на основе примерного устава, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР еще в 1985-м году. Согласно ему, органами управления ЖСК является общее собрание членов (собственно, жители дома) и правление кооператива.

Как правило, это председатель, заместитель и бухгалтер, которые распоряжаются деньгами организации в соответствии с утвержденным общим собранием сметы доходов и расходов на текущий год. Впрочем, как показывает практика, общее собрание кооператива если и проводятся, то крайне редко — вопреки уставу, менее одного раза в год.

Углубляться же в финансовые дела кооператива — лишние затраты времени, которые не каждый сможет себе позволить, да и копаться в бухгалтерских балансах, сводя дебет с кредитом, не всем по силам. Вот и получается: жители средства на нужды жилищно-строительного кооператива сдают, однако не проверяют, на что их тратят.

Фактически власть находится в руках правления дома, которое может распоряжаться деньгами по своему усмотрению без особого риска разоблачения. Впрочем, типовым уставом предусмотрено, что контролировать деятельность руководителей дома должна Ревизионная комиссия, которая избирается на два года, и состоит не менее чем из трех человек. В ее обязанности входит контроль над соблюдением правлением и членами кооператива законодательства, а также проведение плановых ревизий финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год. О результатах проверки Ревизионная комиссия отчитывается перед общим собранием членов кооператива.
«Жилищно-строительный кооператив — формирование, очень близкое к объединению совладельцев многоквартирных домов, и самый главный контролёр в нём — сами жители, хотя проверять ЖСК может и налоговая инспекция, и прокуратура», — комментирует законодательство Юрий Бондарь, председатель постоянной комиссии Киевсовета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса.

Однако сами жители кооперативов к этой норме относятся более чем скептически, так как право на проверку Ревизионная комиссия имеет, а вот реальных рычагов влияния ей не предоставили. «Ревизионная комиссия может лишь проверить документацию и все. Например, председатель кооператива или бухгалтер предоставляет договоры, по которым проверяют законность их заключения и суммы, на которые они подписаны. Потому что может случиться так, что стоимость услуг — 1000 грн, а договор подписали на 5000 грн. Поэтому следует проверить, на каком основании такая сумма указана, почему именно такую компанию выбрали т.д. Однако как-то повлиять на ситуацию ревизионная комиссия не может», — рассказывает жительница одного из строительных кооперативов Елена Будько.

Тем более, председатель кооператива может вообще отказаться предоставить любые отчеты о своей деятельности. И заставить его это сделать — крайне трудно.

Советы юристов

Что же делать тем жильцам, которым не удалось по-хорошему договориться с председателем кооператива? В таком случае у жителей ЖСК выход один: объявить правовую борьбу нечистым на руку руководителям. При этом желательно заручиться поддержкой квалифицированного юриста, ведь в дебрях отечественного законодательства разобраться не каждому по силам.

Если вы сомневаетесь в честности и добросовестности правления ЖСК, первым шагом должна стать проверка финансовых отчетов кооператива: сколько собрано средств с жителей, на что они были потрачены, у кого и за какую цену закуплены те или иные материалы и т.п. — в один голос советуют чиновники.

На практике это сделать не так легко, поскольку председатель кооператива может игнорировать просьбе жителей дома или же откажется выдать любые документальные доказательства.

  1. Во-первых, нужно созвать внеочередное собрание ЖСК, на которых должно быть по крайней мере 2/3 жителей, чтобы признать собрание легитимными (присутствующих может быть и меньше, если это допускается уставом).
  2. На заседании большинством голосов следует принять решение об истребовании отчета о финансово-хозяйственной деятельности, которое передать непосредственно председателю ЖСК под подпись, что он ознакомлен с документом. «На практике может случиться так, что голова отказывается принять этот документ, тогда нужно отправить сообщение по почте», — объясняет Дмитрий Луценко, юрист. Если документ не произвел впечатления, следует принять еще одно решение о внеплановой проверке кооператива налоговой инспекцией (лучше всего эти два документа принимать одновременно, чтобы не пришлось не собирать людей во второй раз), направив соответствующее письмо председателю налоговой. Инспекция проводит проверку, по результатам которой выдает акт. Также к проверке можно привлечь аудиторскую фирму, это будет намного дороже, но быстрее и эффективнее.
  3. Если есть убедительные доказательства преступления председателя ЖСК (хищение имущества, незаконные манипуляции с собственностью, например, продажа квартир или земли), обращайтесь с заявлением на имя начальника ГУ РО УМВД, откуда ее перенаправляют определенному исполнителю (как правило, участковому инспектору). «Однако инспектор может не обнаружить энтузиазма вам помочь, — предостерегает юрист. Он либо не заинтересован в этом, или находится в дружеских отношениях с председателем кооператива, и может запросто отказаться возбудить уголовное дело за отсутствием состава преступления».
  4. Решение милиции можно обжаловать в суде, который либо возвращает дело в милицию на доработку, либо возбуждает уголовное дело.

Как правило, государственные органы крайне неохотно занимаются проблемами ЖСК. Причина такой невнимательности заключается в неприбыльности кооперативов, — объясняют юристы. Ведь, в отличие от обычного предприятия, где в результате проверки можно наложить штрафы, и, соответственно, выполнить план и получить дополнительные доходы в бюджет, из ЖСК взять нечего. Да и схема, описанная выше, — это дополнительные затраты времени, средств и нервов, поэтому, как правило, все ограничивается обсуждением на «кухонном» уровне.

Госслужащие тоже признают, что люди решают внутренние конфликты своими силами: «В нашей комиссии жалобы на руководство ЖСК не поступали, ко мне по таким вопросам тоже не обращались, но определенные проблемы есть, и с ними в 95% случаев жильцы разбираются сами», — резюмирует Юрий Бондарь.

Особенности правового положения жилищно-строительных кооперативов

Актуальной проблемой в современных условиях развития Украины, как демократического, социального и правового государства, является совершенствование правового регулирования общественных отношений, как в целом, так и жилищного законодательства в частности.

Объектом исследования являются общественные отношения отношения, возникающие в связи с деятельностью жилищно-строительных кооперативов.

Целью исследования является переосмысление особенностей правового положения жилищно-строительных кооперативов.

Главным направлением совершенствования государственно-правового регулирования общественных отношений в Украине является реализация положений действующей Конституции Украины относительно необходимости проведения ряда мероприятий, направленных на реформирование жилищного законодательства в сфере регулирования деятельности жилищно-строительных кооперативов.

Под этим имеется в виду принятие нового жилищного кодекса Украины, разработку и утверждение пронорм-стандартов деятельности жилищно-строительного кооператива, и, как следствие, приближение национального законодательства к европейским стандартам.

Несмотря на поступательные движения Украины в сторону демократизации общества в евроинтеграционном контексте остро стоит вопрос реформы жилищного законодательства.

Огромное значение в решении жилищной потребности населения в советское время принадлежало жилищно-строительной кооперации. Только в 1976г. в УPCP было введено в эксплуатацию 1 млн. 217 тыс. м2 общей площади жилых домов ЖСК. Жилые помещения, находящиеся в домах ЖСК, создают особый жилой фонд, предназначенный для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Жилищно-кооперативное движение получило широкое развитие во многих странах (например, Германии, Франции), оно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-х годах XX в. снова началось его возрождение.

Можно утверждать, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются особой формой самоорганизации членов кооператива, в отличие от других организационно-правовых форм, предусматривающих личное содержание многоквартирных жилых домов.

Жилищно-строительная кооперация направлена на использование кооперативных форм для удовлетворения растущих потребностей населения в жилье. Основной целью ЖСК является обеспечение граждан жильем, а после завершения строительства — обслуживание и управление жилым домом и прилегающей территорией.

Действующее законодательство о жилищно-строительной кооперации базируется на нормах Конституции Украины, Гражданского кодекса Украины, Жилищного кодекса УССР, а также на специальной правовой базе, в частности можно выделить постановление КМ УССР от 22.08.1991 г. № 163 «Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива», постановление КМ СССР от 05.09.1985 г. № 186 «Об утверждении Правил учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив», постановление ВРУ от 26.11.1993 г. № 51 «О государственной дотации на содержание квартир в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов и молодежных жилищных комплексов».

Развитие жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, дает возможность объединиться владельцам квартир в кооперативы с целью их обслуживания, а с другой — обеспечить семью квартирой через жилищное кооперативное строительство, в связи с уменьшением государственного жилищного строительства в условиях экономического кризиса. [8, С. 20]

Жилищно-строительный кооператив — это уставная общественная организация, создается с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства жилых домов за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита,

Под жилым и жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основании членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан для строительства на собственные средства жилого дома, последующей эксплуатации и управления этим домом. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции.

Как было указано выше, жилищно-строительный кооператив создается его учредителями на добровольных началах. Учредителями кооператива могут быть физические и юридические лица, однако, что касается возможности юридических лиц быть членами жилищно-строительных кооперативов, то следует исходить из того, что жилье, которое принадлежит юридическим лицам, должно использоваться для проживания в нем граждан. Использование жилья юридическими лицами коллективными членами ЖСК с целью осуществления предпринимательской деятельности противоречит сути их деятельности.

В то же время, нормативные акты устанавливают особый порядок создания жилищно-строительных кооперативов, которые обязательно организуются при исполнительных органах местных советов. Регистрация является необходимым элементом создания жилищно-строительного кооператива, поскольку для его строительства требуется участок земли, согласие на ее предоставление, соответствующая проектно-сметная документация. Поэтому ЖСК не могут быть зарегистрированы без решения соответствующих местных советов. Хотя в юридической литературе такая позиция прямо отрицалась.

Устав кооператива является основным правовым документом, регулирующим его текущую деятельность. Устав жилищного и жилищно-строительного кооператива должен содержать следующие сведения: а) его тип (жилищно-строительный или жилищный), исчерпывающий перечень видов деятельности, б) состав учредителей в) условия и порядок вступления в кооператив и выхода или исключения из него г ) права и обязанности членов кооператива г) порядок установления размеров и уплаты взносов и паев членами кооператива и ответственность за нарушение обязательств по их уплате; д) порядок формирования, использования и распоряжения имуществом кооператива е) порядок распределения его дохода и покрытие убытков е) порядок реорганизации и ликвидации кооператива и решения связанных с этим имущественных вопросов; ж) условия и порядок возврата пая т.п..

По моему мнению, не нужно отказываться от жилищной кооперации, ее необходимо наполнить новым содержанием. В поддержку жилищно-строительной кооперации высказывались ученые-юристы. В частности, В.С. Гопанчук, отмечает, «Почему бы и сегодня не дать возможность нашим гражданам самим выбирать организационно-правовую форму юридического лица, это позволит им в зависимости от местных традиций, пожеланий лиц, проживающих в доме, выбрать ту организационную форму юридического лица, которая будет наилучшим образом отражать интересы лиц, проживающих в жилых домах. Следует предоставлять право совладельцам приватизированного государственного или общественного жилья создавать не только объединение совладельцев квартир, но и жилищные кооперативы »[9, С. 208].

Прекращение деятельности кооператива осуществляется путем ликвидации и реорганизации. В случае реорганизации права и обязанности кооператива переходят к его правопреемникам. Статья 5 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» не определяет оснований для реорганизации, а только устанавливает, что реорганизация кооператива производится по решению общего собрания ЖСК. Законодательством Украины не предусмотрено оснований для ликвидации жилищно-строительного кооператива, а только предусмотрен порядок действий по решению общего собрания членов кооператива или собрания уполномоченных; по решению суда ликвидационная комиссия проводит ликвидацию кооператива в порядке, установленном статьями 110-112 Гражданского кодекса Украины.

Как выше отмечалось, порядок организации жилищно-строительного кооператива регулируется Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985г. № 186.

Следует определить, что жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного жилого дома (домов), а в случаях, предусмотренных законодательством, — одно- и двухквартирных жилых домов усадебного типа или многоквартирного блочного жилого дома (домов) с надворными постройками за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами). [10 С. 108]

Жилищно-строительные кооперативы могут организовываться и при предприятиях, учреждениях и организациях.

Граждане, поступающие в данный кооператив, члены их семей должны проводить общее собрание граждан, на котором принимается решение об организации кооператива.

Решение собрания об организации кооператива, список граждан, которые вступают в кооператив, и членов их семей, которые изъявили желание поселиться в доме кооператива, должны утверждаться исполнительным органом районной, городской, районной в городе совета.

Следует отметить, что жилищно-строительный кооператив осуществляет эксплуатацию и ремонт принадлежащего ему жилого дома (домов) и содержание придомовой территории за счет средств кооператива на принципах самоокупаемости. Но плата за пользование тепловой и электрической энергией, газом, водопроводом и канализацией в доме кооператива производится по тарифам, установленным для государственного жилищного фонда.

Членами кооператива могут быть только физические лица, достигшие 16-летнего возраста и изъявили желание участвовать в его деятельности. По содержанию Гражданского кодекса Украины членами кооператива могут быть юридические лица, действующие через своих представителей, которые внесли вступительный взнос и пай в размерах, определенных уставом кооператива, соблюдают требования устава хотя это положение противоречит п.7 Примерного устава жилищно-строительных кооперативов.

Прием граждан в члены жилищно-строительного кооператива имеет свои особенности, поскольку в члены жилищно-строительного кооператива принимаются лица, которые постоянно проживают в данном населенном пункте и находятся на учете желающих вступить в жилищно-строительный кооператив или пользуются правом внеочередного приема в члены кооператива, а также другие граждане.

Граждане, состоящие на учете желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, принимаются в члены организуемого кооператива в порядке очередности, которая определяется по времени взятия на учет желающих вступить в жилищно-строительного кооператива (включение в списки лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в кооператив ).

К членам молодежных жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане до 30 лет, с соблюдением очередности между ними.

Граждане, включенные в утвержденный список лиц, вступающих в организуемый жилищно-строительный кооператив, считаются членами этого кооператива со дня регистрации устава, а граждане, которые приняты в действующий жилищно-строительный кооператив, — со дня утверждения исполнительным органом районного, городского, районного в городе совета решения общего собрания членов кооператива о приеме в кооператив.

Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива производится по ордерам, которые выдаются исполнительным органом районным, городским, районным в городе советом. Лицам, принятым в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным органом районного, городского, районного в городе совета, предоставляется в бессрочное пользование отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммы ее паевого взноса и предельным размером жилой площади.

Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной согласно условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение однокомнатной квартиры (одной комнаты) лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов.

Квартира предоставляется члену кооператива на членов его семьи, указанных в заявлении о вступлении в кооператив. К этому заявлению включаются члены семьи, которые находятся с ним на учете, желающие вступить в кооператив.

Права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива и членов их семей имеют свои особенности. Член жилищно-строительного кооператива владеет, пользуется и распоряжается квартирой и имеет право по ней совершать любые действия в соответствии с законодательством о жилищно-строительных кооперативах. Он обязан соблюдать правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, является совладельцем на праве общей (общедолевой) собственности вспомогательных помещений дома, его конструктивных элементов и технического оборудования, находящегося в совместном пользовании.

Высшим органом управления жилищного и жилищно-строительного кооператива является общее собрание членов кооператива, которое: а) утверждает устав кооператива б) образует органы управления и контроля за деятельностью кооператива в) определяет порядок распределения дохода г) определяет размеры вступительного взноса и паев; г) определяет порядок формирования и использования фондов кооператива д) принимает решение касательно владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями и о реорганизации, ликвидации кооператива.

Важной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что каждый член кооператива имеет один голос независимо от размера квартиры и это право не может быть передано другому лицу.

Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1984г. № 186, предусмотрено, что владельцем кооперативной квартиры является кооператив. Члены последнего имеют право пользоваться квартирой и в случае выхода из него – имеют право получить паевые взносы. Согласно Гражданского кодекса, собственником квартиры является гражданин, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, это жилье может быть объектом частной собственности. Поэтому для того чтобы получить право распоряжения кооперативной квартирой как объекта частной собственности, необходимо обязательно зарегистрировать должное право собственности в бюро технической инвентаризации по месту жительства. Для этого предоставляется справка об уплате полностью паевого взноса и о членстве в кооперативе. Регистрационное удостоверение о праве собственности на квартиру выдается после полной выплаты паевого взноса. [11 С. 210]

Как отмечалось выше, в собственность членов жилищно-строительных кооперативов переходят только квартиры и не переходят объекты общего пользования (коридоры, лифты, крыши, подвалы, мусоропроводы, элементы инженерного оборудования и т.п.).

Жилищный кодекс не выходит из признания принадлежности в многоквартирных домах квартир на праве собственности. Владельцы квартир за собственные средства платят все расходы, связанные с содержанием жилого дома и закрепленной придомовой территории, в том числе и налог на землю. Кроме того, они имеют право на доходы, которые могут быть получены от использования земельных участков в соответствии с действующим законодательством Украины.

Отдельно следует отметить, что нормативно-правовые акты, регулирующие жилищные отношения членов жилищно-строительного кооператива о жилье, которое принадлежит им, и имущественные правоотношения, в некоторых случаях вступают в противоречия между собой. Жилой дом (дома) принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве кооперативной собственности (кроме квартир в этом доме, за которые гражданами полностью внесены паевые взносы).

Постановление Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами законодательства о жилищно-строительных кооперативах» от 18 сентября 1987г. № 9 определяет, что член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру и вправе распоряжаться ею по своему усмотрению — продавать, завещать, обменивать, в том числе на другое жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда или другой ЖСК, на жилой дом (часть дома), принадлежащего гражданину на праве собственности, и совершать по нему другие соглашения, не запрещенные законом. Исходя из этого лицо, которому отчуждена членом ЖСК квартира, имеет преимущественное право на вступление в этот кооператив.

В ст.5 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определено, что жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью рассчитались за предоставленные им на строительство кредиты, могут быть реорганизованы в ОСМД.

Особенности создания и деятельности МЖК определены Законом Украины «О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине», постановлением Кабинета Министров Украины «О совершенствовании путей развития молодежного жилищного строительства» от 28 октября 1996г. № 1300 и Положением о молодежный жилищный комплекс, постановлением Кабинета Министров Украины «О Государственном фонде содействия молодежному жилищному строительству» от 26 октября 2000 № 1604 постановлением Кабинета Министров Украины «О совершенствовании организационной и финансовой деятельности Фонда содействия молодежному жилищному строительству при Государственном комитете по делам семьи и молодежи »от 17 мая 1999г. № 825.

Подытоживая вышеизложенное, можно сделать вывод, что жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан для строительства на собственные средства жилого дома, последующей эксплуатации и управления этим домом.

Жилищно-строительные кооперативы являются особой формой самоорганизации членов кооператива, в отличие от других организационно-правовых форм, предусматривающих личное содержание многоквартирных жилых домов. Специальные нормативные акты устанавливают особый порядок создания, деятельности и ликвидации жилищно-строительных кооперативов, а также особые критерии отбора членов ЖСК и приобретения ими права собственности на жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов.

Таким образом, правовое положение жилищно-строительных кооперативов имеет ряд особенностей. Вместе их правовой статус нуждается в реформе путем утверждения новых пронорм-стандартов деятельности жилищно-строительного кооператива, и, как следствие, приближение национального законодательства к европейским стандартам.

Список использованной литературы:

1. Конституция Украины: принятие на V сессии Верховной Рады Украины 28. 06. 1996 / / Ведомости Верховной Рады Украины. — 1996. — № 30. — Ст. 141.;

2. Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. / / Офиц. Вестн. Украина. — 2003. — № 11. — Ст. 461.;

3. Жилищный кодекс Украины / / Ведомости Верховного Совета УССР. — 1984. — № 1. — Ст. 2.;

4. ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 № 2866-III Ведомости Верховной Рады Украины (ВВР), 2002, N 10, ст.78;

5. Постановление КМ УССР от 22.08.1991 г. № 163 «О Утверждено Примерного устава жилищно-строительного кооператива»;

6. Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 05.09.1985 г. № 186 «О Утверждено Правил учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив»;

7. Постановление ВРУ от 26.11.1993 г. № 51 «О государственной дотации на содержание квартир в домах жилищно-строительных (жилых) кооперативив и молодежных жилых комплексов»;

8. Галянтич М.К. Жилищное право и жилищные права граждан: правовые проблемы становления / / Частное право и предпринимательство: Сборник науч. трудов / Редкол. А.Д. Крупчан (гл. ред) и др.. — К, 2006. — Вып. 5. — С. 19-23.;

9. Жилищное право Украины / Под ред. В.С. Гопанчука, Ю.А. Заики. — М.: Истина 2003 .. — 208 с;.

10. Коваленко Г.И. Право собственности на жилье: правовые основы. — К, 2002. — 108 с;.

11. Омельчук В.А. Государственная молодежная Жилой политика: Главные Задачи, механизм реализации и пути развития / / Вестн. ун-та внутренних дел. — М.: Изд-во НУВД 2001 года. — С. 209-213.

Смотрите еще:

  • Консультация юристов ростов Бесплатная консультация юриста по телефону в Ростове на Дону Все сферы общественной жизни человека регулируются множеством законов. Каждый день люди совершают юридические действия, приобретая какой-либо товар, посещая парикмахера или врача, вступая в брак, заключая […]
  • Ст 98 гпк Статья 98 ГПК РФ. Распределение судебных расходов между сторонами Новая редакция Ст. 98 ГПК РФ 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, […]
  • Купить недорогой земельный участок у моря Участки недорого Срочно куплю участок от хозяина в Овидиопольском районе. Земельные участки, Одесская область, Овидиопольский, Большая Долина , Возле воды , Дома, дачи, недорого , Инвестиционные проекты , Недвижимость для бизнеса , Участки недорого Совершенно […]
  • Как восстановится после развода Как восстановиться после развода Сразу после развала семьи наступает психологически сложный период. К разводу нужно быть готовым психологически В это время важно понять, как восстановиться после развода, чтобы адекватно пережить потерю и с исцеленной душой наладить […]
  • Закон о пенсии военнослужащих с 1 января 2014 года Первые выплаты повышенных пенсий военным: Гройсман назвал даты и суммы В апреле военные пенсионеры получат перерасчет за четыре месяца Первые выплаты повышенных пенсий военнослужащим начнутся уже в конце марта, а перечисленную пенсию за январь-апрель военные […]
  • Гражданский кодекс 671 Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и […]
  • Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Отправляете бабушку, тетю, учителя с ребенком за границу? Планируете выезд с ребенком за границу без одного из родителей - тогда не забудьте, что на границе потребуется нотариальное разрешение на выезд детей за […]
  • Типовой трудовой договор образец 2018 для ип Трудовой договор ИП с работником в 2018 году: образец и бланк Если вы решили принять в свою бизнес-команду сотрудников, вам понадобится трудовой договор. Он, как подушка безопасности, защитит вас от многих спорных ситуаций и позволит избежать проблем с […]