Залог в силу закона егрп

Залог в силу закона егрп

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: ипотека в силу закона и потека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, таких как:

— покупка дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка, или же строительство дома с использованием заемных средств, а также в случаях, при которых продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Например. Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации перехода права по такому договору, заемщик становится собственником, но квартира автоматически становится находящейся в залоге у банка, а в выписки из ЕГРП на такую квартиру в графе «ограничения (обременения)» будет указано – «ипотека в силу закона».

Ипотека в силу договора

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами (залогодателем и залогодержателем) договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством.

Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредитные средства по собственному усмотрению.

Например: гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который в последствии он планирует использовать на ремонт или строительство. В этом случае для получения кредита он обращается в банк, где одновременно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет находиться в залоге у банка.

Что такое «ипотека в силу закона»

Вопрос
Что такое «ипотека в силу закона»?

Ответ
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В порядке п. 43 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998 (далее – Правила ведения ЕГРП), записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров и иных документов, служащих основанием возникновения ограничений (обременений).

П. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 гласит, что квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Также необходимо предоставить: документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия; документы, названные в договоре ипотеки в качестве приложений. При удостоверении прав залогодержателя закладной — оригинал закладной и оригиналы документов, названных в закладной в качестве приложений; подлинник плана объекта недвижимости, удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа. На земельный участок – кадастровый план земельного участка.

Антон Лебедев, адвокат «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Автор: Наталия Пластинина

Автор: Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки. В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект). Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта. Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга. На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств. Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта. Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал. Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение. Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона. Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом. Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись. Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал. При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод: право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории. Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным. Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики: между гражданами был заключен договор купли-продажи, который предусматривал полную оплату стоимости продаваемого жилья уже после регистрации права собственности нового собственника — покупателя. В связи с указанным условием договора в силу действия п. 5 ст. 488 ГК РФ в ЕГРП была внесена и запись об ипотеке. Однако после полной оплаты стоимости квартиры запись об ипотеке не была погашена. Указанные события заставили покупателя обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры исполненным надлежащим образом, признании обременения права в виде ипотеки в силу закона отсутствующим. Истец представила в суд расписку ответчика о получении полной суммы, подлежащей выплате по договору купли-продажи. Однако экспертизой не было подтверждено, что текст расписки и подпись выполнены не ответчиком-продавцом. Суд отказал в удовлетворении требований истцу ввиду невыполнения им обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры. Доказать, что ответчик заранее сам или с помощью других лиц обманул истца, выдав расписку с подражанием своей подлинной подписи и неполным содержанием, истец не смог (апелляционное определение Магаданского областного суда от 02.07.2013 по делу № 2-157/2013, 33-619/20133).

Вывод: невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку «вечной». Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.

От автора: применительно к описанной ситуации из практики продавец, как правило, соглашается собственноручно написать полноценную расписку о получении всей оговоренной в договоре суммы и обратиться в УФРС с совместным с покупателем заявлением о погашении записи об ипотеке ввиду исполнения обязательств по договору купли-продажи, за небольшое дополнительное вознаграждение…

Минус № 4: прекращение ипотеки при невозмещении всей суммы долга

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором — залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Поскольку ни о каком страховании по ипотечным сделкам вплоть до начала работы данной нормы в последней редакции (вступила в силу с 25.07.2014) речи не велось, по уже заключенным к тому времени сделкам практически это означало, что Банк-залогодержатель, принявший нереализованное заложенное имущество заемщика, был обречен на неполучение всей суммы долга. Такое стало возможно «благодаря» спаду цен и спроса на рынке недвижимости после экономического кризиса.

В настоящее время указанная норма может быть намеренно использована при выдаче ипотечных кредитов с использованием мошеннических схем. Например, приобретаемое жилье оценивается «независимым», но заинтересованным оценщиком в сумму в 1,5-2 раза выше реальной рыночной стоимости. Даже с учетом закладываемых банком рисков, при обращении взыскания на заложенное имущество и попытках его реализации, закономерно оказывается, что и покупателя на него даже за сниженную цену нет, да и реальной стоимости его недостаточно для покрытия суммы долга.

Пример из практики: Банк обратился с иском к Заемщику о взыскании денежных средств по кредиту, мотивируя свои требования тем, что ответчик является должником по кредитному договору, судом обращено взыскание на предмет залога — часть жилого дома с земельным участком. Однако кредитный договор продолжает действовать независимо от решения суда, которым с Заемщика взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на и обращено взыскание на заложенное имущество, которое передано банку. В ходе рассмотрения дела суд установил, что поскольку в рамках исполнительного производства торги по продаже имущества не состоялись, банк согласился на предложение судебного пристава-исполнителя об оставлении за собой имущества должника. Право собственности на часть дома и земельный участок было зарегистрировано за банком, а исполнительное производство окончено. После учета стоимости нереализованного имущества задолженность ответчика, по мнению истца, осталась непогашенной, в связи с чем банк выставил требования о взыскании непогашенной суммы долга. Суд отказал банку в удовлетворении требования в связи с применением нормы п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», указав, что указанная норма подлежит применению к настоящему спору, поскольку решение об оставлении части дома и земельного участка за собой было принято банком в период действия статьи 61 ФЗ «Об ипотеке» в новой редакции (апелляционное определение Московского областного суда от 16.09.2015 по делу № 33-22156/20154).

Вывод 1: Положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п.п. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».

Вывод 2: Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.

Расторгнуть договор купли-продажи в силу норм ГК РФ можно, однако на деле без возврата уплаченной за приобретенное жилье суммы запись об ипотеке не погасить.

Оплата приобретаемого жилого помещения продавцу в рассрочку порождает ипотеку в силу закона. При отсутствии доказательств полной оплаты стоимости жилья и отсутствии соответствующего совместного заявления покупателя и продавца, ипотека в силу закона будет сохраняться ввиду отсутствия доказательств исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи жилья.

Положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пп. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».

При ипотеке в силу закона в связи с действием п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» сохраняется высокий риск невозмещения кредитору полной суммы долга по кредиту.

ТЕМА: Залог в силу закона

Залог в силу закона 6 года 1 нед. назад #1539

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3266
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

— Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
п. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

— Статья 489. Оплата товара в рассрочку
п. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

— Статья 587. Обеспечение выплаты ренты
п. 1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

— Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
п. 2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

— Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
п. 1 и далее. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

— Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
п. 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

— Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть первая в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

— Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
(в ред. Федеральных законов от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

— Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
п. 1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залог в силу закона 4 года 2 нед. назад #2737

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3266
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

А вот по делам БТА-Банка суды по непонятным причинам не признают возникновения права залога в силу закона у банка-кредитора, даже если финансирование являлось исключительно целевым — на строительство (ст. 69.1 Закона об ипотеке), что следует из текста кредитного договора. Интересна мотивировка этих решений — запись в ЕГРП об ипотеке является единственным доказательством существования права, поскольку этой записи нет, то и залога в силу закона тоже нет. Странно и подозрительно, что эти дела не дошли до ВАСа.
Во избежание таких решений представляется, что условие об ипотеке в силу закона должно содержаться не только в кредитном договоре, но и в том обязательстве, на основании которого регистрируется объект недвижимости и который подается в Регслужбу (инвестиционный договор, договор подряда, видимо лучше что бы трехсторонние с участием банка).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. по делу N А40-123992/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2013
Полный текст постановления изготовлен 28.11.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комоловой М.В.,
судей Власенко Л.В., Барабанщиковой Л.М.,
при участии в заседании:
от истца АО «БТА Банк» — Павлова Г.А. — доверенность 04.01.2013 N 11-ША-288-2-2/55, Сливко Е.В. — доверенность от 04.01.2013
от ответчика ООО «Марин Гарденс» — не явился
от третьего лица Управления Росреестра по Москве — Гультяев К.С. — доверенность от 16.04.201 N 6150/2013
от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы — Важина А.Н. — доверенность от 27.02.2013 N ДГИ-Д-134/13
от третьего лица ООО «АМТ Банк» — Смирнова Я.М. — доверенность от 17.09.2013
рассмотрев 21.11.2013 в судебном заседании кассационную
жалобу АО «БТА Банк» КонсультантПлюс: примечание.
Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-123992/2012 имеет дату 25.06.2013, а не 25.05.2013. на решение от 25.05.2013
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Архиповым А.А.,
на постановление от 04.09.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Елоевым А.М., Гариповым В.С., Лялиной Т.А.,
по иску АО «БТА Банк»
к ООО «Марин Гарденс»
о признании ипотеки в силу закона и обращении взыскания на предмет ипотеки,
третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, ООО «АМТ Банк»

АО «БТА Банк» (далее по тексту — истец) обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Марин Гарденс» (далее по тексту — ООО «Марин Гарденс», ответчик) о признании ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 77-77-12/001/2010-266, площадь застройки 16 296 кв. м, степень готовности 16%, инвентарный номер 3333, литер А, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора); права аренды земельного участка, кадастровый номер 77:07:0006001:40, общей площадью 40 185 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство и дальнейшая эксплуатация комплекса океанариума, расположенного по адресу: город Москва, улица Братьев Фонченко, и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Решением от 25.06.2013, оставленным без изменения постановлением от 04.09.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано ввиду его недоказанности.
При разрешении спора суды обеих инстанций установили, что между АО «БТА Банк» (кредитор) и ООО «Марин Гарденс» (должник) было заключено генеральное кредитное соглашение от 12.05.2005 N 2000/05/30, в соответствии с условиями которого кредитор предоставил должнику кредитную линию в размере 116 000 000 долларов США для целей проектно-изыскательских, инжиниринговых и строительно-монтажных работ.
На основании генерального кредитного соглашения были поданы заявки на предоставление кредитов с указанием целей получения кредитов. Кредиты были предоставлены на общую сумму 81 903 021,33 долларов США, с использованием которых на земельном участке, кадастровый номер 77:07:0006001:40, общей площадью 40 185 кв. м, расположенном по адресу: город Москва, улица Братьев Фонченко, принадлежащем ООО «Марин Гарденс» на праве аренды был возведен объект незавершенного строительства: здание Московского океанариума, условный номер 77-77-12/001/2010-266, площадь застройки 16 296 м, степень готовности 16%, инвентарный номер 3333, литер А.
Право собственности ООО «Марин Гарденс» на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 25.03.2010.
Сообщением от 29.12.2012 N 22/055/2012-192 АО «БТА Банк» было отказано в государственной регистрации ипотеки в силу закона ввиду того, что в представленных на государственную регистрацию генеральном соглашении с кредитными договорами отсутствует описание предмета ипотеки в соответствии с требованиями закона, а условия кредитного соглашения не содержат указания на исходно-разрешительную документацию, в соответствии с которой осуществлялось строительство объекта, что не позволяет идентифицировать объект, на строительство которого предоставлялись денежные средства.
Суды сослались на то, что обстоятельствами, свидетельствующими о возникновении ипотеки в силу закона, является соглашение сторон, предусматривающее основания возникновения ипотеки в момент регистрации недвижимости, в том числе, описание предмета ипотеки в соответствии с требованиями закона.
Отказывая в удовлетворении предъявленных требований, суды исходили из отсутствия доказательств государственной регистрации ипотеки в силу закона, а также доказательств уведомления собственника земельного участка (департамента) о залоге права аренды земельного участка.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО «БТА Банк» обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование кассационной жалобы АО «БТА Банк» ссылается на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
АО «БТА Банк» заявляет о том, что суды не применили статьи 64.2, 69.1 и применили статью 9 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту — Закон об ипотеке), не подлежащую применению. По мнению АО «БТА Банк», исходя из пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 64.2, 69.1 Закона об ипотеке ипотека в силу закона возникает не на основании соглашения сторон, а при наступлении указанных в законе обстоятельств.
АО «БТА Банк» полагает, что судами необоснованно применен нормы пункт 1 статьи 11 Закона об ипотеке и не применены пункт 2 статьи 11, пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке, поскольку кредитный договор не подлежит государственной регистрации как договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, а ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации в момент государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки в силу закона.
По мнению АО «БТА Банк», арбитражные суды необоснованно применили пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, что противоречит абзацу 7 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», а также пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к действию статьи 69.1 Закона об ипотеке, поскольку ипотека в силу закона возникает в момент государственной регистрации права собственности на построенный объект, а не в момент предоставления целевого кредита.
АО «БТА Банк» указывает на то, что в рамках рассмотрения дела ООО «Марин Гарденс» не опровергало факт предоставления ему кредитных средств АО «БТА Банк», а также факт того, что кредит был получен исключительно для целей строительства океанариума в городе Москве по ул. Братьев Фонченко, а поэтому в рассматриваемом случае подлежала применению часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители АО «БТА Банк», Управления Росреестра по Москве, Департамента городского имущества города Москвы поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель третьего лица ООО «АМТ Банк» против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации признан утратившим силу с 01.03.2013) предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следует отметить, что согласно вновь введенной статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 69.1 Закона об ипотеке (введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Согласно статье 64.2 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и, установив, что государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на которое было зарегистрировано ООО «Марин Гарденс» в 2010 году, осуществлена не была, пришли к обоснованному и правомерному выводу об удовлетворении иска.
Поскольку выводы судов соответствуют подлежащим применению нормам к спорным правоотношениям нормам материального права, действовавшим в период их возникновения и существования, в том числе на нарушение которых ссылается АО «БТА Банк» в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что отсутствие в обжалуемых судебных актах указания на некоторые из них, а также ошибочная ссылка судов на пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке не повлияли на правильный вывод об отказе в иске.
Соглашаясь с выводами судов об отсутствии у АО «БТА Банк» прав залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия государственной регистрации ипотеки, суд кассационной инстанции учитывал разъяснения, изложенные в пунктах 52, 56, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в частности, о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2013 по делу N А40-123992/2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья
М.В.КОМОЛОВА

Судьи
Л.В.ВЛАСЕНКО
Л.М.БАРАБАНЩИКОВА

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2014 г. по делу N А40-154732/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
Председательствующего-судьи И.А. Букиной,
судей Л.В. Бусаровой, И.Ю. Григорьевой,
при участии в заседании: Определением ФАС Московского округа от 27.02.2014 N Ф05-17691/13 исправлена опечатка: следует считать правильным «. от истца — Левичев С.В. по доверенности от 27.12.2013 N 01-288-2/5589. от ООО «АМТ Банк» — Сидоров А.В., Корницкий А.Е. по доверенностям от 24.12.2013. «. от истца — Сидоров А.В., Корницкий А.Е. по доверенностям от 24.12.2013
от ответчика — Новиков А.В. по доверенности от 18.07.2013
от третьих лиц:
ООО «АМТ Банк» — Левичев С.В. по доверенности от 27.12.2013 N 01-288-2/5589
Управление Росреестра по Москве — не явилось, извещено
Департамент городского имущества города Москвы — Устабасиди Д.В. по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-940/13
рассмотрев в судебном заседании 27.01.2014 кассационную жалобу АО «БТА Банк»
на решение от 14.08.2013
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Агафоновой Е.Ю.,
на постановление от 01.11.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Елоевым А.М., Пирожковым Д.В., Крыловой А.Н.,
по иску АО «БТА Банк»
к ОАО «Павелецкая»
о признании ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства и об обращении взыскания на заложенное имущество
третьи лица: ООО «АМТ Банк», Управление Росреестра по Москве,
Департамент городского имущества города Москвы,

АО «БТА Банк» (далее — истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО «Павелецкая» (далее — ответчик, Общество) о признании ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 77-77-17/001/2010-207, площадь застройки 7365,7 кв. м, степень готовности 10%, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, Павелецкая пл., лит. А; права аренды земельного участка, кадастровый номер 77:01:0006017:35, общей площадью 35 900 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: город Москва, Павелецкая пл., и об обращении взыскания на предмет ипотеки.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «АМТ Банк», Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление судов отменить, удовлетворить исковые требования.
В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на неправильное применение судами ст. ст. 1, 9, 62, 64.2, 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ); несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Дело по кассационной жалобе рассматривается в отсутствие третьего лица — Управления Росреестра по Москве на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), отзыв на кассационную жалобу от него не поступал.
В отзыве на кассационную жалобу ООО «АМТ Банк» считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
От истца через канцелярию суда поступили письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ с приложением доказательств.
Рассмотрев вопрос о приобщении указанных документов к материалам дела, суд, совещаясь на месте и руководствуясь ст. 159 АПК РФ, определил: отказать истцу в приобщении к материалам дела письменных пояснений с приложением доказательств по делу, поскольку их представление в суд кассационной инстанции не отвечает требованиям главы 35 АПК РФ, разъяснив, что истец вправе устно озвучить свои новые доводы, которые не указаны в кассационной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представители ответчика и третьих лиц — ООО «АМТ Банк», Департамента городского имущества города Москвы возражали против ее удовлетворения.
Законность судебных актов проверяется в порядке статей 284, 286 АПК РФ.
Проверив принятые по делу решение и постановление о применении арбитражными судами первой и апелляционной инстанций нормы права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судами, между истцом (кредитор) и ответчиком (должник) заключено генеральное кредитное соглашение от 29.04.2005 N 2000/05/29, в соответствии с которым кредитор предоставил должнику кредитную линию в размере 8 081 430 долларов США для целей строительства многофункционального комплекса на Павелецкой площади. На основании заявки ОАО «Павелецкая» лимит был увеличен до 170 000 000 долларов США.
Согласно условиям генерального кредитного соглашения и заключенных на его основании кредитных договоров ответчиком поданы заявки, на основании которых Банком предоставлены кредитные средства, с использованием которых возведен объект незавершенного строительства — здание Московского океанариума, условный номер 77-77-17/001/2010-207, площадь застройки 7 365,7 м, степень готовности 10%, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Москва, Павелецкая пл., лит. А.
Объект незавершенного строительства возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды.
Право собственности ОАО «Павелецкая» на объект незавершенного строительства зарегистрировано 30.09.2010 на основании договора краткосрочной аренды от 29.07.2004 N М-01-511195.
По мнению истца, указанные обстоятельства являются основанием для возникновения ипотеки в силу закона на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка под ним в соответствии со ст. ст. 20, 64.2, 69.1 Закона об ипотеке, и обращении взыскания на заложенное имущество.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и, установив, что государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на которое было зарегистрировано ООО «Павелецкая» в 2010 году, осуществлена не была, пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пунктом 2 ст. 8 ГК РФ (Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ п. 2 ст. 8 ГК РФ признан утратившим силу с 01.03.2013) предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следует отметить, что согласно вновь введенной ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Пунктом 2 ст. 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 69.1 Закона об ипотеке (введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Согласно ст. 64.2 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
Поскольку выводы судов соответствуют подлежащим применению к спорным правоотношениям нормам материального права, действовавшим в период их возникновения и существования, в том числе на нарушение которых ссылается истец в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что отсутствие в обжалуемых судебных актах указания на некоторые из них, а также ошибочная ссылка судов на п. 2 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не повлияли на правильный вывод об отказе в иске.
Соглашаясь с выводами судов об отсутствии у АО «БТА Банк» прав залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия государственной регистрации ипотеки, суд кассационной инстанции учитывал разъяснения, изложенные в пунктах 52, 56, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в частности, о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Довод кассационной жалобы о несоответствии фактическим обстоятельствам дела вывода судов о невозможности идентифицировать объект, на строительство которого Банком предоставлялись денежные средства, подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство не повлияло на законность обжалуемых судебных актов, исходя из вышеприведенных норм права. Данный вопрос подлежит рассмотрению регистрирующим органом при государственной регистрации ипотеки в силу закона.
Таким образом, поскольку государственная регистрация ипотеки в силу закона на объект незавершенного строительства осуществлена не была, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Банка прав залогодержателя, а, следовательно, об отсутствии права об обращении взыскания на спорный объект незавершенного строительства.
Устный довод кассатора о том, что помимо предъявления настоящего иска истец обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона и 25.12.2013 регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку в силу закона на спорный объект незавершенного строительства, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, отклоняется исходя из полномочий суда кассационной инстанции, и на момент рассмотрения данного спора по существу в суде первой инстанции (25.07.2013) указанное обстоятельство отсутствовало.
При проверке принятых по делу решения и постановления Федеральный арбитражный суд Московского округа не установил наличие оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 по делу N А40-154732/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья
И.А.БУКИНА

Судьи
Л.В.БУСАРОВА
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА

Смотрите еще:

  • Консультация юристов ростов Бесплатная консультация юриста по телефону в Ростове на Дону Все сферы общественной жизни человека регулируются множеством законов. Каждый день люди совершают юридические действия, приобретая какой-либо товар, посещая парикмахера или врача, вступая в брак, заключая […]
  • Ст 98 гпк Статья 98 ГПК РФ. Распределение судебных расходов между сторонами Новая редакция Ст. 98 ГПК РФ 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, […]
  • Купить недорогой земельный участок у моря Участки недорого Срочно куплю участок от хозяина в Овидиопольском районе. Земельные участки, Одесская область, Овидиопольский, Большая Долина , Возле воды , Дома, дачи, недорого , Инвестиционные проекты , Недвижимость для бизнеса , Участки недорого Совершенно […]
  • Как восстановится после развода Как восстановиться после развода Сразу после развала семьи наступает психологически сложный период. К разводу нужно быть готовым психологически В это время важно понять, как восстановиться после развода, чтобы адекватно пережить потерю и с исцеленной душой наладить […]
  • Закон о пенсии военнослужащих с 1 января 2014 года Первые выплаты повышенных пенсий военным: Гройсман назвал даты и суммы В апреле военные пенсионеры получат перерасчет за четыре месяца Первые выплаты повышенных пенсий военнослужащим начнутся уже в конце марта, а перечисленную пенсию за январь-апрель военные […]
  • Гражданский кодекс 671 Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и […]
  • Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Отправляете бабушку, тетю, учителя с ребенком за границу? Планируете выезд с ребенком за границу без одного из родителей - тогда не забудьте, что на границе потребуется нотариальное разрешение на выезд детей за […]
  • Типовой трудовой договор образец 2018 для ип Трудовой договор ИП с работником в 2018 году: образец и бланк Если вы решили принять в свою бизнес-команду сотрудников, вам понадобится трудовой договор. Он, как подушка безопасности, защитит вас от многих спорных ситуаций и позволит избежать проблем с […]