Адвокат по сервитутам

Коллегия адвокатов «Правовая Защита»

— порядок его установления

Сервитут, являясь частью, так называемых ограниченных вещных прав, предоставляет его владельцу возможность ограниченного использования чужого имущества. Реализация подобной возможности реализуется путем выдвижения требований предоставления соответствующего права.

Адвокаты «Правовой защиты» помогут Вам отстоять Ваши права в суде. Если Вам нужна квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.

Исходя из смысла буквального толкования гражданско-правовых норм, посвященных сервитуту, право требования его установления, равно как и последующего ограниченного использования чужого имущества, предоставлено собственнику недвижимости (как правило, земельного участка) и направлено по отношению к собственнику соседнего объекта недвижимости или сопредельного с ним. Целью установления сервитута, чаще всего является обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества. При этом следует иметь ввиду, что достижение указанных целей иным образом не представляется возможным.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что существование сервитута становится возможным при наличии необходимости доступа к земельному участку или создания условий для его целевого использования и эксплуатации и отсутствие к тому иных возможностей. Зачастую с сервитутом без его соответствующего оформления можно столкнуться в дачных кооперативах или в частном секторе города. Однако для придания складывающимся отношениям легитимного характера требуется документальное оформление сервитута.

Целям установления сервитута служит соглашение, заключаемое между лицом, требующим его установления и собственником соседнего или иного земельного участка. Соглашение подлежит заключению в письменном виде, путем составления одного документа в экземплярах по числу участвующих в нем лиц. Кроме того, учитывая, что соглашение о сервитуте в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, т.к. речь идет об обременении объекта недвижимости, один из экземпляров передается в регистрирующий орган.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

Заключая соглашение о сервитуте, его участники должны в обязательном порядке предусмотреть для каких целей оно заключается, какая часть земельного участка подпадает под обременение и на какой срок. Следует иметь в виду, что сервитут может быть и бессрочным, что в обязательном порядке подлежит отражения в соглашении. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Также следует иметь учитывать, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. В этой связи, собственник земельного участка, производя с ним какие-либо действия, не должен истребовать на то согласия со стороны лица, в чью пользу заключено соглашение о сервитуте. Более того, при смене собственника обремененного земельного участка, заключенное ранее соглашение утрачивает свою силу и подлежит повторному оформлению, при условии, если в том имеется подобная необходимость.

Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.

Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»

    Делим ребёнкаМария, Хабаровск, 22 октября 2018 года, 05:48 Муж не хочет отдавать ребёнка, порещал вены это как нибудь мне поможет?
  • Проект о субсидиях на жилье семьям с пятью и более детьми был отклонен государственной думой01.08.2018

Получать ли многодетные семьи дополнительные субсидии от государства на новое жилье? Читать полностью

Верховный Суд РФ расширит перечень дел, где должно будет составляться полное решение05.06.2018

«Процессуальная революция», устроенная Верховным Судом РФ разрешила судьям зачитывать решение в сокращенном виде — только резулятивную часть. Но Пленум ВС предлагает расширить перечень дел, в которых судей обяжут в любом случае составлять решение в полно Читать полностью

Старый советский гараж был рассмотрен в Верховном Суде РФ01.06.2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ защитила права собственника старого кирпичного гаража в его споре с городскими властями, на чьей земле расположено данное строение. Читать полностью

Новости коллегии

  • Адвокаты Голованов Алексей и Ежов Антон на радио Свобода: «Лесная амнистия» или как быть простому человеку, у которого изымают земельный участок?10.06.2017

Государственная Дума РФ рассматривает законопроект о лесной амнистии. На самом деле название у проекта более длинное и менее понятное: закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров». Речь идет о противоречиях между сведениями Государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости, из-за которых тысячи россиян рискуют лишиться собственности. Читать полностью

Не выполнена стяжка пола, плохая звукоизоляция, не хватает некоторых труб и даже стен –огрехи работы российских застройщиков27.04.2017

Адвокат Ежов Антон Валентинович прокоммениторовал ситуацию по плохой работе застройщиков на телеканале Россия 1. Читать полностью

Адвокат Ежов Антон Валентинович дал интервью телеканалу Москва24 по теме «Жильцы против коммунальщиков»24.04.2015

Извечный спор между москвичами, которые находят у себя в подвале крыс, мусор и вынуждены переплачивать за услуги коммунальщиков и представителями управляющих компаний, которые стараются заработать сверх нормы на бедных жителях, продолжается. Адвокат Ежов Антон дал по этой проблеме интервью. Читать полностью

Адвокат по сервитутам

Еще восемь лет назад в украинском законодательстве не было самого термина «сервитут». Но, впрочем, для многих понятие сервитута даже сегодня остается чем-то необычным. Поэтому начнем с определений.

Согласно ч. 1 ст. 98 ЗКУ право земельного сервитута — это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или безвозмездное пользование чужим земельным участком (участками). Также к земельному сервитуту относится право пользования другими чужими природными ресурсами (ч. 1 ст. 401 ГКУ).

Чем отличается сервитут от других видов пользования землей? Ответ мы привели в таблице.

Правомочности субъекта права

Нормативный акт, регулирующий право на землю

Ограничено (только путем передачи в субаренду)

Ст. 93 ЗКУ, Закон об аренде

Ограничено (только путем отчуждения самого эмфитевзиса)

Гл. 16 1 ЗКУ, гл. 33 ГКУ

Ограничено (только путем отчуждения самого суперфиция)

Гл. 16 1 ЗКУ, гл.34 ГКУ

То есть сервитут — единственное из прав на землю, не предусматривающее владения участком. Земля, на которую устанавливают сервитут, остается во владении другого лица — собственника или пользователя.

Вторая особенность сервитута — это ограниченность права пользования «сервитутным» участком. Эта ограниченность имеет два критерия: временной и пространственный. Временной означает, что лицо, в пользу которого установлен сервитут (сервитуарий), не будет пользоваться земельным участком постоянно, а только время от времени. Так, сервитут в виде права прохода через чужой земучасток не означает, что сервитуарий будет ходить по этому участку круглосуточно.

Пространственное ограничение состоит в том, что сервитут осуществляется способом, наименее обрементельным для собственника земельного участка, на который он распространяется (ч. 4 ст. 98 ЗКУ). Фактически собственник обслуживаемого участка (на который распространяется действие сервитута) самостоятельно определяет, какую часть его земли может использовать сервитуарий.

Виды сервитутов самые разнообразные. Это право прохода или проезда, право прокладывать коммуникации, устанавливать строительные леса или складывать стройматериалы и др. (ст. 99 ЗКУ). Вообще можно устанавливать любые сервитуты, соответствующие признакам сервитутного права и не противоречащие закону. При этом исходить нужно в первую очередь из ограниченности права пользования сервитуа-рия. Скажем, строительство любого капитального объекта приведет к фактическому владению участком под ним, поэтому сервитут в такой ситуации невозможен. А вот строительство линейных коммуникаций позволяет оставить участок в собственности и пользовании землевладельца или землепользователя — сервитуарий будет пользоваться им только во время строительства и периодически во время обслуживания возведенных коммуникаций.

Составляем договор земельного сервитута

Сервитут закрепляют договором, законом, завещанием или решением суда (ч. 1 ст. 100 ЗКУ). Он может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому конкретно определенному лицу (личный сервитут). Мы рассмотрим лишь договорной вариант сервитута. И сразу заметим: типового договора земельного сервитута не существует. Потому над содержанием документа придется поработать.

Начнем со сторон договора. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка (ч. 2 ст. 100 ЗКУ).

Что касается одной стороны — сервитуария — все понятно. А вот со второй стороной, по нашему убеждению, законодатель ошибся. Ведь получается, что арендатор участка тоже получает право распоряжаться им, предоставляя сервитут другому лицу. И заметьте: о согласии на это собственника земельного участка законодатель не упоминает. Конечно, это может привести к нарушению прав и интересов собственника участка, относительно которого устанавливают сервитут. Особенно когда лицо, арендовав участок на один год, предоставит кому-то бессрочное право безвозмездного сервитута на него.

Собственникам земучастков, предоставляющим их в аренду, советуем включать в договор положения о запрете арендатору заключать договоры сервитута относительно арендованного участка без согласия арендодателя. А потенциальным сервитуариям рекомендуем проверять наличие такого согласия или лучше вообще заключать договор сервитута с самим собственником участка.

Вторая важная часть договора сервитута — его предмет. Здесь необходимо:

1. Четко определить земельный участок, на который будет установлен сервитут. Желательно идентифицировать этот участок: указать его местонахождение (адрес), кадастровый номер, правоустанавливающий документ на него (государственный акт, договор аренды, эмфитевзис или суперфиций).

2. Четко определить вид сервитута. Если это возможно, то надежнее будет воспользоваться формулировкой из ст. 99 ЗКУ Дополнительно советуем максимально конкретизировать способ сервитута.

3. Очертить пространственные границы сервитута. Самый надежный вариант — добавить в договор кадастровый план земельного участка с обозначенными на нем границами сервитута. Такой план может изготовить любая землеустроительная организация, имеющая лицензию на работы по землеустройству.

4. При необходимости указать временные ограничения сервитута. Например, возможное осуществление сервитута только в рабочее время или ограничение в использовании земельного участка сервитуарием в выходные и праздничные дни и т. п.

Следующее существенное условие договора — его срок. Земельные сервитуты могут быть постоянными и срочными (ч. 2 ст. 98 ЗКУ). Если сервитут устанавливают на определенный срок, его необходимо непосредственно указать в договоре.

Еще одно обязательное условие — плата за сервитут. Мы уже упоминали, что сервитут бывает платным и безвозмездным. Традиционно безвозмездный сервитут возможен там, где использование чужого земельного участка сервитуарием не наносит вред или ущерб его собственнику. Например, проезд на велосипеде по имеющемуся пути.

В иных случаях следует предусмотреть определенную плату за сервитут. Речь может идти о нескольких видах платежей как вместе, так и отдельно:

1. Платеж за сам сервитут. Его размер фиксирован независимо от того, вносится ли он единовременно или с рассрочкой.

2. Плата за пользование сервитутом. Ее можно рассматривать как аналог арендной платы. Хотя размер платы за пользование сервитутом должен быть существенно ниже, поскольку сервитуарий использует лишь часть участка и только время от времени.

3. Возмещение убытков. Иногда такие убытки неизбежны. Скажем, когда эксплуатируют подземные коммуникации. Составляя договор сервитута, следует согласовать, будут ли в подобных случаях возмещаться только прямые убытки или также и упущенная выгода. В последнем случае целесообразно предусмотреть механизм ее расчета.

Отдельно следует закрепить в договоре порядок его прекращения. Случаи, когда действие договора сервитута прекращается, перечислены в ч. 1 ст. 102 ЗКУ Их стоит конкретизировать в договоре. В частности, указать, в какой форме должен происходить отказ сервитуария от договора и когда он имеет право его сделать; как подтвердить использование или неиспользование сервитута; что будет считаться нарушением условий пользования сервитутом.

Регистрация договора сервитута

Ну и, конечно, не забывайте об обычных условиях договоров: конкретные права и обязанности сторон, ответственность за нарушение договора, порядок внесения изменений в договор.

Если договор сервитута не зарегистрировать так, как регистрируют права на недвижимое имущество, он не заработает (ч. 2 ст. 100 ЗКУ). Порядок ее проведения описывает Закон о регистрации. Но он, к сожалению, до сих пор действует не в полную силу. Единая система органов регистрации прав и Государственный реестр прав в составе государственного земельного кадастра так и не были созданы. И зарегистрировать в них сервитут просто невозможно.

Следовательно, без регистрации сервитута вообще можно обойтись! Но этот странный вывод подойдет не всем. Для сервитуария — плательщика налога на прибыль на общих основаниях отсутствие регистрации сервитута создаст проблему с налоговиками. Они, наверное, поставят под сомнение отнесение на валовые расходы платы за сервитут. Поэтому надежнее все-таки добиться регистрации.

Ныне госрегистрацию сервитутов регулирует Временный порядок № 174. Этот документ (в целях регистрации) рассматривает сервитут не как отдельное право на землю, а как обременение существующего права. И специальной книги регистрации сервитутов нет. Поэтому их регистрируют, внося соответствующие записи в Поземельную книгу (пп. 12.72 Временного порядка № 174).

А вот конкретная процедура регистрации именно для сервитутов во Временном порядке № 174 не прописана. Поэтому, руководствуясь общими положениями Временного порядка № 174 и практическим опытом, рекомендуем такую последовательность действий:

1. Собственник (уполномоченное им лицо) подает регистратору государственного реестра земель (Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе) заявление о госрегистрации сервитута. К нему необходимо приложить договор сервитута. Намного легче пройти регистрацию, если договор будет сопровождать кадастровый план земельного участка с обозначением границ сервитута.

2. Регистратор вносит в Поземельную книгу запись о сервитуте.

3. Собственник участка, на который установлен сервитут, получает извлечение из госреестра земель. Оно свидетельствует о том, что сервитут зарегистрирован. Для получения извлечения физли-цо вместе с заявлением должно предъявить документ, удостоверяющий личность, а представитель физ- или юрлица — документ, подтверждающий полномочие действовать от имени этих лиц (п. 13.7 Временного порядка № 174).

Впрочем, вместо извлечения из реестра можно получить и другой документ — справку об ограничении (обременении) использования земучаст-ка. Такие справки выдает местный орган земельных ресурсов на основании данных земельного кадастра.

Нормальной же процедуры госрегистрации сервитутов стоит ожидать только после принятия Закона Украины «О государственном земельном кадастре». По мнению большинства экспертов, это вряд ли произойдет в ближайшее время. Но это же совсем не повод отказываться от сервитута!

Список использованных нормативно-правовых актов:

1. ЗКУ — Земельный кодекс Украины.

2. ГКУ — Гражданский кодекс Украины.

3. Закон об аренде — Закон Украины » Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-ХІV.

4. Закон о регистрации — Закон Украины » О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.0704 г. № 1952-ІV.

5. Временный порядок № 174 — Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема Украины от 02.07.03 г. № 174.

Дмитрий Павленко, юрист, адвокат, юридические услуги, договор купли-продажи, образцы договоров, договор аренды, договор поставки

Судебная практика установления земельного сервитута

Земельная тема превалирует в наших статьях не случайно. В первую очередь, это связано с тем, что в нашей практике мы ежедневно встречаемся с различного рода правовыми проблемами в этой сфере. Во-вторых, практические проблемы применения норм земельного законодательства и наш опыт в разрешении таких проблем кажется нам перспективным для обсуждения в среде профессионалов.

На этот раз мы обратили свое внимание на вещные права на чужую вещь, на институт, известный со времен Римского права — земельный сервитут. Сервитут являлся самым ранним из вещных прав на чужое имущество в Риме. Известно, что земельные сервитуты (предиальные) существовали во множестве вариаций. Самые известные из них следующие четыре: три сервитута дорожных (inter — право прохода через чужой участок, actus — право прохода и прогона скота, via — право прохода и прогона вообще) и сервитут воды (aquaeductus — право провести воду через чужой участок).

После проведения земельной реформы в Украине, граждане приобрели в собственность земельные участки (паи). В процессе распаивания земельных участков не все участки получили возможность примыкать к дорогам или подъездным путям. Аналогичная ситуация существует и в условиях плотной городской застройки. В связи с этим земельные сервитуты и правовые механизмы их установления стали снова актуальными вопросами правоприменительной практики.

С момента принятия нового действующего Земельного кодекса Украины прошло около шести лет, однако анализ судебной практики судов различных регионов и специализаций показал, что однозначного подхода к решению многих существенных вопросов установления сервитута у судов до сих пор нет.

Итак, земельный сервитут — это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или безвозмездное пользование чужим земельным участком или его частью.Право земельного сервитута заключается в возможности ограниченного использования чужого смежного земельного участка в определенных целях.

На установление земельного сервитута имеет право собственник или законный пользователь земельного участка для реализации в полном объеме права собственности или права пользования земельным участком.

Условием для установления земельного сервитута является необходимость использования чужого земельного участка для обслуживания своего участка.Основанием для установления земельного сервитута является: договоренность между собственниками соседних земельных участков, зафиксированная соответствующим договором; а в случае отсутствия договоренности — решение суда.

Как показывает анализ судебной практики, при рассмотрении спора относительно установления земельного сервитута, суд устанавливает такие вопросы:

1. Что нормальное хозяйственное использование земельного участка, который принадлежит истцу, невозможно без обременения сервитутом. Это имеет существенное значение, так как в случае наличия альтернативных вариантов использования земли без установления сервитута, суд отказывает в удовлетворении иска.
Например, Постановлением ВХСУ № 38/254-05 от 14.06.2006 года суд отказал в установлении сервитута на основании того, что истец не доказал необходимость сервитута для удовлетворения его собственных потребностей, которые не могут быть удовлетворены иным способом.
В связи с этим, при подготовке искового заявления и в процессе рассмотрения спора существенное внимание следует уделить доказыванию обстоятельств необходимости установления сервитута, а также тому, что единственно возможным способом удовлетворения потребностей истца на использование собственного земельного участка является именно установление сервитута. Практика показывает, что в отдельных случаях в качестве доказательства может использоваться заключение эксперта.

2. Что устанавливаемый сервитут является наименее обременительным для собственника земельного участка, относительно которого он установлен. При наличии двух вариантов сервитута, в каждом случае суд должен избрать наименее обременительный.
Для примера можно рассмотреть следующее судебное решение. Так в определении Апелляционного суда Киевской области от 5.03.2007 года № 22ц-711/07указано: п.4 ст.98 ГК Украины устанавливает, что земельный сервитут осуществляется способом, наименее отягощающим для собственника земельного участка, относительно которого он установлен. Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для установления земельного сервитута в виде предоставления истице права прохода и проезда на велосипеде, тележкой, тачкой от ее части дома через двор ответчика к ее погребу. С учетом необходимости в постоянном пользовании погребом и незначительным размером двора ответчика, установление земельного сервитута станет отягощающим для собственника земельного участка. В связи с этим в установлении сервитута отказано.

В этой связи следует учитывать, что собственник земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право на возмещение убытков, причиненных установлением земельного сервитута (ч. 4 ст. 101 ЗКУ). Другими словами, установление сервитута на законных основаниях не освобождает лицо, в интересах которого установлен земельный сервитут, от обязанности возместить убытки, причиненные установлениям такого сервитута, независимо от того — является сервитут платным или безвозмездным.

Основания и порядок возмещения убытков собственникам земли и землепользователям определяются согласно ст. 156, 157 ЗКУ и Постановлению КМУ от 19.04.1993 г. № 284.

Согласно п. 3 Постановления КМУ от 19.04.1993 г. № 284, возмещению подлежат все подтверждённые расходы и убытки.

Учитывая, что установление сервитута в судебном порядке не создает для истца иммунитета от требований о возмещении убытков со стороны собственника земельного участка в будущем, рекомендуем при подготовке иска об установлении сервитута выбирать наименее обременительный сервитут. Установленная в решении суда наименьшая обременительность сервитута, может быть использована, среди прочего, в будущем, когда лицо, заинтересованное в сервитуте уже как ответчик будет доказывать отсутствие оснований для возмещения убытков, причиненных сервитутом.

3. Что установление сервитута не влечёт за собой лишение собственника земельного участка, относительно которого установлен сервитут, права пользования, владения и распоряжения;

4. Что установление земельного сервитута отвечает целевому назначению земельного участка, относительно которого установлен сервитут. В случае если установление сервитута препятствует использованию земельного участка по целевому назначению, сервитут не устанавливается.

5. Имеют ли на указанный земельный участок право пользования другие лица. Если сервитут устанавливается относительно земельного участка, право пользования которым имеют другие лица, суд должен привлечь указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц.

В результате рассмотрения спора суд может принять может принять следующие решения:
— о принуждении ответчика заключить договор с истцом; или
— своим решением установить сервитут.

Судебная практика идет следующим путем: суд обязывает ответчика заключить договор с истцом в том случае, если обе стороны не против установления сервитута в принципе, однако не смогли прийти к согласию относительно условий договора (по мнению хозяйственных судов указанные обстоятельства подтверждаются перепиской сторон о направлении проектов договоров, протоколами разногласий). Если же ответчик вообще отказывается от установления сервитута, то суд устанавливает сервитут своим решением.

Относительно оснований для обращения с иском в суд существует достаточно противоречивая практика. Так, хозяйственные суды отказывают в удовлетворении иска об установлении сервитута, если стороны не предприняли действий для заключения договора сервитута в установленном законом порядке. Но противоположной в этом вопросе является позиция ВАСУ.

Так, Постановлением ВАСУ от 30.05.2007 года, было установлено следующее, «…Ошибочным является вывод апелляционного суда по поводу того, что право обращения в суд у лица возникает, если ему будет отказано в заключении договора на установление сервитута и ссылается на отсутствие доказательств в подтверждение отказа в установлении сервитута на основании договора со стороны собственника или пользователей соседними земельными участками.

Анализ ч.2 ст.100 Земельного кодекса Украины дает основания утверждать о наличии двух оснований для установления земельного сервитута: 1) по договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора; 2) по решению суда.

Соответственно, решая вопрос о возможности обращения в суд без наличия отказа в заключении договора между собственниками соседних земельных участков нужно обратить внимание на тот факт, что отказ в заключении договора является лишь одной из возможных причин его не заключения. Такими причинами, при одновременном наличии воли на заключение договора между собственниками соседних земельных участков могут быть, в частности, разные взгляды на существенные условия договора, чрезвычайное или неотвратимое событие (непреодолимая сила), отсутствие возможности связаться с собственником соседнего земельного участка, и т.п. Поскольку законодатель указанной нормой предусмотрел два основания установления сервитута, собственник земельного участка имеет право на собственное усмотрение избирать способ его установления…»

Таким образом, ВАСУ указал на то, что именно лицо, заинтересованное в установлении сервитута вправе избрать способ его установления: либо на основании договора или по решению суда. Вместе с тем, приведенный пример судебной практики ВАСУ заслуживает обоснованной критики, т.к. согласно ч.3 ст. 402 ГК Украины суд устанавливает сервитут в случае недостижениями сторонами согласия относительно установления сервитута. Наша практика подсказывает, что юридическим лицам, заинтересованным в установлении сервитута, перед обращением в хозяйственный суд все же лучше придерживаться требований ст. 188 ХК Украины, и установленного в этом нормативном акте порядка разрешения преддоговорных споров.
В зависимости от срока установления сервитута, они делятся на: постоянные и срочные. Постоянным считается сервитут, который установлен без определения срока его действия. Срочный сервитут — это сервитут, срок действия которого определен установлением конкретной конечной даты или определенным промежутком времени. Примером срочного земельного сервитута может быть сервитут, согласно которому сервитуарием осуществляются определенные работы на земельном участке, относительно которого установлен сервитут и после прекращения указанных работ сервитут прекращается. Также срочный сервитут может быть установлен относительно арендованного земельного участка. Для примера можно привести следующее решение.

Так, постановлением ВХСУ от 28.05.2008 года по делу № 12/242пн, были оставлены в силе решения нижестоящих инстанций, в частности, решением хозяйственного суда Луганской области от 06.08.2007 года, оставленным без изменения постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 25.09.2007 года, иск удовлетворен частично, а именно: установлен срочный сервитут с правом прохода, проезда транспортными средствами по территории, которая арендуется ОАО “Словяносербский комбикормовый завод», шириной 5 метров, длиной 121,8 м, площадью 0,0609 га от въездных ворот, расположенных на территории ОАО “Словяносербский комбикормовый завод» до земельного участка, арендованного ООО “Агриком», согласно кадастровому плану. Срок сервитута отвечает сроку действия договора аренды земельного участка между ОАО “Словяносербский комбикормовый завод» и Словяносербским поселковым советом от 13.04.06 г. и в случае продления указанного договора аренды, продлевается срок действия сервитута.

Статья 99 ЗКУ устанавливает виды земельных сервитутов, самым распространенным из которых являются право проезда на транспортном средстве по имеющемуся пути. Важно отметить, что сервитут на право проезда по земельному участку может быть установлен только в случае наличия на земельном участке соответствующего пути.

Так Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда по делу № 2-2/6442—2006, было установлено, что «…в соответствии с пунктами — а) и — б) статьи 99 Земельного кодекса Украины к дорожным сервитутам можно отнести право прохода на велосипеде, право проезда на транспортном средстве по имеющемуся пути. Однако, в нарушение положений указанных нормативных актов Украины, местным хозяйственным судом был установленный сервитут не по существующему пути с целью проезда, а для строительства подъездной дороги».

Согласно ч. 3 ст. 101 ЗКУ собственник (землепользователь) земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен земельный сервитут, плату за его установление, если иное не предусмотрено законом.

Право определения размера платы за пользование, установленное сервитутом, принадлежит субъектам сервитутных отношений. При определении размера платы стороны должны исходить из того, что плата должна быть адекватной тем ограничениям и неудобствам, которые будет испытывать собственник при реализации своего права на имущество, отягощенного сервитутом.

Установление платного или безвозмездного земельного сервитута зависит от желания собственника или землепользователя земельного участка, относительно которого его устанавливают (см.: Письмо Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 16.12.2002 № 2-222/6717).
Вместе с тем, до настоящего времени не сложилось единой практики по вопросу установления платы за сервитут.

Так, в Постановлении ВХСУ № 10/700-06 от 13 марта 2008 года указано: судом первой инстанции установлено, что у Истца нет иного способа удовлетворения своих нужд и потребностей потребителей сжиженного газа Сумской области для получения сжиженного газа в железнодорожных цистернах, кроме установления права пользования участком железнодорожного пути № 25, который принадлежит Ответчику. Принимая решение в пределах заявленных исковых требований относительно установления безвозмездного бессрочного сервитута, суд первой инстанции исходил из того, что истец на протяжении продолжительного времени поддерживал спорный железнодорожный путь № 25 в надлежащем состоянии, осуществлял его капитальный ремонт, а Ответчик не предоставил встречных предложений или возражений относительно условий установления сервитута.

Противоположный подход к решению указанной проблемы можно увидеть в решениях региональных апелляционных судов. Постановлением Львовского апелляционного хозяйственного суда от 13.09.06 в деле № 7/74-86, было установлено, что в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 403 Гражданского кодекса Украины, лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда. Учитывая положения ч. 3 ст. 403 Гражданского кодекса Украины о том, что пользование чужим имуществом является платным, то компетенция относительно определения платы принадлежит к ведению сторон. Бесплатное использование сервитута должно быть установлено в договоре, в законе или решением суда.

То есть на основании этих двух решений можно сделать вывод о том, что ВХСУ в целом усматривает возможность установления платного сервитута судебным решением, в случае, если сторона, которая будет обременена, предложит свои условия установления сервитута. В то же время Львовский апелляционный хозяйственный суд указывает на то, что вопросы установления возмещения за использования сервитута могут быть решены только по согласию сторон, суд же может установить только безоплатный сервитут.

В подтверждение позиции ВХСУ относительно оплатности сервитута, можно привести следующее решение. Так решением хозяйственного суда Луганской области от 06.08.2007 года, оставленным без изменения постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 25.09.2007 года, иск удовлетворен частично, а именно: установлен сервитут с правом прохода, проезда транспортными средствами по территории; оплату за землю, которая отводится под сервитут, установлено следующим образом: ООО “Агриком» должен оплачивать землепользователю — ОАО “Словяносербский комбикормовый завод» половину арендной платы за землю, отведенную под сервитут, площадью 609 кв. м, исходя из стоимости одного метра квадратного, стоимость которого указана в договоре аренды земли от 13.04.06 г. Таким образом, суд своим решением установил размер арендной платы за использование сервитута.

Довольно распространена ситуация, когда ответчик категорически отказывается от установления сервитута. Подача ответчиком каких-либо предложений относительно размеров платы за сервитут может быть расценена как согласие ответчика на установление сервитута. В то же время неподача каких-либо предложений ведёт к тому, что суд устанавливает безоплатный сервитут.
Решение этой проблемы зависит уже от тактических действий представителя ответчика в суде. Так, ответчик, не лишен права не признавать требования истца, однако подать в суд расчет стоимости оплаты за сервитут, обосновывая данные действия какими-либо формальными причинами. В этом случае, даже если сервитут будет установлен, суд должен будет принять решение о размере оплаты за использование сервитута.

Таким образом, правоотношения земельного сервитута, при практическом применении соответствующих норм права порождают значительное количество проблемных вопросов. Нельзя не заметить, что проблема правоприменения не может быть поставлена в вину только судам, поскольку корни этой проблемы лежат в несовершенстве соответствующих норм законодательства. Вместе с тем, тщательно подготовленная и продуманная позиция по делу, основанная на требованиях судебной практики, позволит стороне выиграть спор или также защитить свои интересы на будущее.

Земельные новости

Судебная практика по делам о сервитуте земельного участка

Видео по теме

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).

  • Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Нарушение ответчиком прав истца (например, совершение ответчиком действий, ограничивающих или затрудняющих доступ истца к имуществу) не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута.
  • Необходимость подтверждения нарушений прав собственности истца, не связанных с лишением владения, характерна для негаторных требований, которые, однако, не могут применяться с целью предоставления этому лицу права пользования чужим земельным участком и подменять таким образом иск об установлении сервитута.
  • Наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможности установления сервитута, который обеспечивает больше правовых гарантий и, являясь по своей правовой природе ограниченным вещным правом, сохраняется при переходе участков, обремененных таким правом, в собственность других лиц.
  • Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом. По смыслу приведенной нормы по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.
  • П. 1 ст. 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, 5 поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также п. 6 ст. 23 ЗК РФ.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

  • Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.
  • Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.
  • Согласно ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество (и сделок с ним)» при государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
  • Исходя из требований данной статьи при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

    В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ. Земельные юристы нашей компании имеют успешный опыт ведения подобных дел.

    При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 АПК РФ.

    Содружество земельных юристов профессионально занимается сопровождением сделок с земельными участками. Более подробно узнать о данной услуге вы можете узнать на нашем сайте. Получить консультацию Вы можете у наших специалистов по номеру +7 (495) 644-47-67.

    Смотрите еще:

    • Как восстановится после развода Как восстановиться после развода Сразу после развала семьи наступает психологически сложный период. К разводу нужно быть готовым психологически В это время важно понять, как восстановиться после развода, чтобы адекватно пережить потерю и с исцеленной душой наладить […]
    • Трудовой договор найма на оказание услуг Нюансы составления и образец договора о найме сотрудника на работу Современный ритм жизни требует юридической грамотности, которая стала на одну ступень с высшим образованием и хорошим воспитанием. Прошло то время, когда знать законы должны были только юристы и […]
    • Уголовный адвокат 24 часа Уголовный адвокат 24 часа В данном разделе сайта физическим и юридическим лицам представлена услуга «Дежурный адвокат 24 часа» при которой, адвокатом осуществляется помощь в срочном порадке 24 часа, 7 дней в неделю, 365 дней в год вне зависимости от наступивших […]
    • Коллективный договор на 2018-2018г Коллективный договор в 2018 году Коллективный договор – не новая категория, а давно известная трудовому законодательству. Тем не менее, о нем говорят чаще всего применительно к крупным, в том числе градообразующим предприятиям. Руководители сравнительно небольших […]
    • Какие документы нужны на материнский капитал матери одиночки Материнский капитал матерям-одиночкам Дают ли материнский капитал за второго ребёнка матерям-одиночкам? Иногда сотрудники Пенсионного фонда получают такие вопросы от женщин: «У меня есть ребенок, я являюсь матерью одиночкой. Имею ли я право на материнский капитал, […]
    • Кража на предприятии статья ук рф Кража на работе: какая ответственность за нее грозит? Кража является достаточно распространенным преступлением и встречается практически повсеместно. С кражами можно встретиться, идя по улице, передвигаясь на общественном транспорте. Даже в ваш дом могут забраться […]
    • Если не дают отпуск куда жаловаться Что делать, если не отпускают в законный отпуск? В течение целого года работы каждый начинает думать об передышке и хочет на пару недель отвлечься, отдохнуть дома, слетать на море и тому подобное. Но бывает, что работодатель не желает отпускать работника в […]
    • Как пройти техосмотр в самаре в 2018 году Стоимость и частота прохождения техосмотра на 2018г Каждого водителя интересует вопрос — изменится ли стоимость техосмотра в 2018 году, как и в любом другом году. Но это в большей степени зависит от федерального округа и категории транспорта. Ведь сейчас сам техосмотр […]