Ч1 ст222 гк рф

Определение СК по гражданским делам Ивановского областного суда от 18 марта 2013 г. по делу N 33-611 (ключевые темы: право постоянного бессрочного пользования — жилой дом — самовольная постройка — земельный участок — пожизненное наследуемое владение)

Определение СК по гражданским делам Ивановского областного суда от 18 марта 2013 г. по делу N 33-611

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе

председательствующего судьи Пожиловой В.А.,

членов судебной коллегии Запятовой Н.А., Белышевой Е.Л.

при секретаре Багровой Е.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Запятовой Н.А.

дело по апелляционной жалобе Администрации города Иваново на решение Октябрьского районного суда гор. Иваново от 10 января 2013 года по иску Н.И. к Администрации города Иваново о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права собственности на жилой дом,

Н.И. обратилась в суд с иском к Администрации гор. Иваново о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 605 кв.м. с кадастровым номером ХХХ. и признании за ней права собственности на домовладение N ХХХ., мотивируя следующими обстоятельствами.

В 1970г. истица вступила в брак с В.М., вместе с которым ею на земельном участке площадью 605 кв.м. был построен жилой дом N 25 площадью 22,3 кв.м., обладающий признаками самовольной постройки, поскольку соответствующего разрешения на его строительство не выдавалось. В 1974г. она, её супруг и дочь были зарегистрированы в доме по указанному адресу. После расторжения брака в 1975г. В.М. снялся с регистрационного учёта и выехал на другое место жительства. В последующем к дому были пристроены литер А1, а, а1, гараж и другие хозстроения, общая площадь дома составляет 45,5 кв.м., жилая — 23,5 кв.м. Ссылаясь на то, что она за свои средства и своими силами возвела жилой дом, который согласно заключению специалиста соответствует существующим строительным и санитарным нормам, не создаёт угрозу для жизни и здоровья граждан, а также то, что в течение более 40 лет она пользуется земельным участком, вопрос об изъятии которого муниципальным органом не ставился, оплачивает налог на землю, истица полагала, что на основании ст. 20 Земельного кодекса РФ за ней может быть признано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ — право собственности на жилой дом как на самовольную постройку.

Решением Октябрьского районного суда гор. Иваново от 10 января 2013 года исковые требования Н.И. удовлетворены.

С данным решением суда не согласился ответчик Администрация гор. Иваново, в апелляционной жалобе представитель ответчика Ю.Н., ссылаясь на основания для отмены решения суда, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Податель жалобы указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению, а именно, ч. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, а правовых оснований для признания за истицей права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не имеется, поскольку доказательств возникновения такого права суду не представлено и судом не добыто. При этом ч. 2 ст. 20 ЗК РФ закрепляет, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Выслушав в судебном заседании представителя ответчика Д.А., поддержавшего жалобу, истицу Н.И. и её представителя адвоката Е.Н., возражавших на доводы жалобы, представителя третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» А.Н., исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу и возражения на нее, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

По смыслу ст. 11 Гражданского кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в абз. 1 п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» N 23 от 19.12.2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 1 статьи 1 , часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Вместе с тем, в нарушение требований ст. ст. 56 , 67 , 196 ГПК РФ, суд не дал надлежащей правовой оценки установленным обстоятельствам в их совокупности, а также в совокупности с доводами сторон и представленными ими доказательствами, не применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям.

Судом установлено, что у истицы отсутствуют документы о выделении или предоставлении ей в установленном порядке земельного участка, на котором находится спорная постройка, под жилищное строительство. Сведения о правах на данный земельный участок в УФСГРКиК отсутствуют, по данным ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» земельный участок под постройку не отводился. Вместе с тем суд первой инстанции на основании п. 3 ст. 20 , ст. 59 Земельного кодекса РФ к выводу о признании за истицей права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, приняв во внимание то, что истица с 1973г. пользуется данным земельным участком, уплачивает земельный налог в качестве платы за земельный участок, а претензий к ней по поводу незаконности использования земельного участка от муниципальных органов не поступало.

Однако с таким выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ (в ред. от 20.03.2011 г.) «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления.

Право лица на земельный участок должно подтверждаться соответствующими документами.

Согласно ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ. В силу положений п. 2 ст. 20 ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, следовательно, гражданин не может являться субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность возникновения у граждан, в том числе посредством судебного признания, права постоянного (бессрочного) права пользования земельными участками после введения в действие в 2001 году Земельного кодекса РФ.

Сохранение за гражданином права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно только при наличии доказательств возникновения такого права у гражданина на законных основаниях до принятия закона.

Доказательств того, что у Н.И. возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 605 кв.м. до введения в действие Земельного кодекса РФ, истицей не представлено и материалы дела не содержат. Уплата налоговых платежей за землю, а также фактическое пользование земельным участком данный факт не подтверждают. Таким образом, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Сам факт того, что в кадастровом паспорте земельного участка указано разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство», не свидетельствует о том, что земельный участок для этих целей был предоставлен истцу в установленном законом порядке.

Таким образом, правовые основания для признания за истицей в судебном порядке права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком отсутствуют.

При таких обстоятельствах решение суда в части признании за Н.И. права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком нельзя признать законным и обоснованным.

В части рассмотрения исковых требований Н.И. о признании права собственности на жилой дом, находящийся по адресу ХХХ., решение суда первой инстанции также не отвечает требованиям законности.

В ходе рассмотрении дела судом правильно установлено, что указанный жилой дом является самовольной постройкой. Вместе с тем при разрешении заявленных требований суд руководствовался ст. ст. 218 , 222 ГК РФ, регулирующие разные правоотношения, что является неправомерным. Норма ст. 218 ГК РФ предусматривает основания приобретения лицом права собственности, включая создание имущества с соблюдением закона, что в данном случае не имело место быть.

Признавая право собственности на указанный жилой дом, как на самовольную постройку, суд первой инстанции основывал свои выводы на том, что истица Н.И. принимала участие в строительстве данного дома, права и законные интересы других лиц данная постройка не нарушает, строительные конструкции дома согласно заключению ОАО «Ивановогражданпроект» находятся в работоспособном состоянии, истица пользуется земельным участком по данному адресу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Судебная коллегия находит выводы суда ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права и неправильно установленных обстоятельствах дела.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из материалов дела усматривается, что спорный объект создан за земельном участке, не отведенном надлежащим образом для целей строительства капитального объекта недвижимости, в нарушение требований действующего градостроительного законодательства без получения соответствующего разрешения на строительство, обладает всеми признаками самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.06.06 N 93-ФЗ, вступившей в силу с 01.09.06, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, действующим законодательством установлен закрытый (исчерпывающий) перечень вещных прав на земельный участок, на котором осуществлена постройка, исключительно при наличии которых их правообладатель вправе требовать в судебном порядке признания права собственности на эту самовольную постройку.

Поскольку истица не обладает указанными вещными правами в отношении земельного участка, на котором был возведен названный объект, условия для применения указанной нормы в настоящем споре отсутствуют.

Тот факт, что сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан при вышеизложенных обстоятельствах не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку при разрешении спора судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу п.п. 3, 4 ч. 1, ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судебная коллегия полагает возможным вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Н.И.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ,

Решение Октябрьского районного суда гор. Иваново от 10 января 2013г. отменить.

Вынести по делу новое решение:

В удовлетворении исковых требований Н.И. к Администрации города Иваново о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права собственности на жилой дом отказать.

Председательствующий Пожилова В.А.

Судьи Белышева Е.Л.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Самовольная постройка: легализация или снос?

С 1 сентября 2015 года ст. 222 ГК РФ изложена в новой редакции, которая не только уточняет правила легализации самовольной постройки, но и вводит возможность принятия решения о сносе самовольной постройки в административном порядке. Последнее вызывает споры в науке и массу жалоб на практике. Осенью 2016 года Конституционный Суд РФ высказал свою позицию по данному вопросу.

Право собственности под вопросом

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что закрепленные в ст. 35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление КС РФ от 11.03.1998 № 8-П; определения КС РФ от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 29.09.2011 № 1071-О-О, от 20.11.2014 № 2590-О, от 28.01.2016 № 141-О и др.).

Статья 222 ГК РФ устанавливает правила для регулирования отношений, когда строительство объекта осуществлено с определенными нарушениями. Последствием этого является то, что право собственности на такой объект не возникает, он подлежит сносу за счет лица, осуществившего строительство.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 отмечено, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. При этом арбитражные суды исходят из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в реестр.

Таким образом, сложившаяся судебная практика исходит из того, что даже в отношении объекта, на который получены правоустанавливающие документы, может быть принято решение о признании его самовольной постройкой, что влечет снос такого объекта.

Законодатель 3 июля 2015 года изложил ст. 222 ГК РФ в новой редакции, которая вступила в силу с 1 сентября 2015 года. И эта статья в новой редакции содержит ряд принципиальных положений, в частности вводится административный порядок сноса самовольных построек. Эти положения могут повлиять на уже сложившуюся судебную практику в отношении самовольных построек.

Условия легализации самовольной постройки

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает условия, при наличии которых признается право собственности на самовольную постройку. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как и прежде, право собственности может быть признано только за лицом, которое имеет определенные права на земельный участок: право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование. К этому списку оснований судебная практика добавляет право аренды.

Этот подход поддержан и Конституционным Судом РФ. С учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014), согласно которым право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, по мнению Конституционного Суда РФ, указанное положение направлено на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ (определения КС РФ от 27.09.2016 № 1748-О, от 29.01.2015 № 101-О и от 24.03.2015 № 658-О).

Исходя из сложившейся судебной практики в п. 3 ст. 222 ГК РФ закреплены условия, при которых признается право собственности на самовольную постройку:

1. Лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка должно иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта. Это условие подтверждает отсутствие первого признака самовольной постройки, закрепленного в п. 1 ст. 222 ГК РФ, то есть строение должно быть возведено на предоставленном земельном участке и его разрешенное использование должно позволять возводить именно такой объект.

2. На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. В этом условии новым является уточнение о том, что постройка должна соответствовать параметрам, установленным в иных документах, а не только правилами землепользования и застройки и т. п. Это правило уточнено, поскольку на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь нет перечисленных документов. Кроме того, законодатель однозначно определяет, что на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

3. Признание права собственности на самовольную постройку не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Указанное условие и раньше прямо было закреплено в ст. 222 ГК РФ.

Порядок сноса самовольной постройки

Нововведением ст. 222 ГК РФ является административный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки. Поскольку с точки зрения гражданского законодательства самовольная постройка – это результат правонарушения, постольку в виде санкции за его совершение предусмотрен снос такой постройки за счет правонарушителя, то есть лица, осуществившего возведение самовольной постройки.

Административный порядок принятия решения о сносе самовольных построек введен только в отношении самовольных построек, возведенных на отдельных категориях земель, а решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. В остальных случаях решение о сносе самовольной постройки может быть принято только в судебном порядке.

Кроме того, административный порядок сноса не распространяется на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс.

Однако нельзя не отметить, что в судебной практике неоднократно высказывалась позиция о том, что решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит ст. 35 Конституции РФ (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда), а также общим началам гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Действительно, принимая решение о сносе постройки как самовольной, орган местного самоуправления решает тем самым вопрос о праве собственности.

Новый п. 4 ст. 222 ГК РФ был рассмотрен Конституционным Судом на вопрос соответствия Конституции РФ.

КС РФ отмечает, что исходя из действующего гражданско-правового регулирования, разрешение вопроса об отнесении постройки (здания, строения или другого сооружения) к категории самовольных порождает возможность наступления юридических последствий, различных по своему характеру и содержанию. В случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляются судом в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу 1 .

Отметим, что, если постройка уже снесена, а акт органа местного самоуправления был незаконным, восстановить положение, существовавшее до сноса, невозможно, речь можно вести только о компенсации убытков.

Действительно, правила п. 4 ст. 222 ГК РФ устанавливают срок для сноса, который определяется с учетом характера самовольной постройки (но не может составлять более чем 12 месяцев) и должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд, последний в свою очередь, согласно ч. 1 и 2 ст. 85 и ст. 223 Кодекса административного судопроизводства РФ, вправе приостановить действие оспариваемого решения в части, относящейся к административному истцу, или приостановить совершение в отношении административного истца оспариваемого действия.

Здесь нельзя не сказать, что п. 4 ст. 222 ГК РФ, по сути, регулирует две ситуации: когда лицо, осуществившее постройку, известно (ему направляется решение о сносе постройки, вероятно, что это лицо такое решение должно исполнить) и когда лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено.

В последнем случае в 7-дневный срок органы местного самоуправления обязаны обеспечить опубликование в установленном порядке сообщения о планируемом сносе самовольной постройки и размещение данной информации на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка. Тогда снос самовольной постройки может быть организован органом местного самоуправления, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения сообщения о планируемом сносе такой постройки в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Приведенные положения п. 4 ст. 222 ГК РФ, по мнению Конституционного Суда РФ, создают дополнительные гарантии информирования лица, осуществившего самовольную постройку, позволяющие ему прибегнуть к средствам судебной защиты, а указание на двухмесячный срок дополнительно подтверждает волеизъявление федерального законодателя на то, что снос не должен следовать незамедлительно за принятием решения о нем, имея в виду возможность его оспаривания.

Заслуживает отдельного внимания уточнение КС РФ: «Принятие же органом местного самоуправления решения о сносе постройки по мотивам и доводам, которые были ранее отклонены судом, означает, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения. Такие решения органов местного самоуправления не могут быть признаны согласующимися с конституционным правом на судебную защиту, в качестве неотъемлемого элемента которого – как по буквальному смыслу закрепляющей его статьи 46 Конституции РФ, так и по смыслу, вытекающему из взаимосвязи этой статьи с другими положениями главы 2 «Права и свободы человека и гражданина» Конституции РФ, а также общепризнанными принципами и нормами международного права, – предполагается обязательность судебных решений.

Этим, однако, не исключается возможность принятия решений о сносе самовольных построек, основанных на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не были предметом исследования в судах, например в случае, если после вынесения судебного постановления об отказе в удовлетворении искового требования о сносе самовольной постройки последняя была реконструирована и на ее основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности, или если судом в ходе рассмотрения дела не оценивалось наличие либо отсутствие перечисленных в пункте 4 статьи 222 ГК РФ специфических оснований для сноса самовольной постройки» 2 .

Таким образом, Конституционный Суд РФ отмечает, что если постройка была легализована в судебном порядке, то принять решение о ее сносе в административном порядке нельзя. Действительно, когда в отношении строения имеется судебное решение о признании права собственности на него (самовольная постройка легализована) и свидетельство о регистрации прав на такое строение, а органами местного самоуправления принято решение о его сносе, возникает спор о праве, который должен быть разрешен судом. При ином толковании получается, что решение органа местного самоуправления отменяет ранее вынесенное решение суда о статусе строения. Что нельзя признать верным.

Еще раз повторим, что, если на объект было зарегистрировано право собственности и все же принимается решение о сносе объекта в административном порядке, возникает вопрос о соотношении акта государственного органа о регистрации права и акта органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки. Конституционный Суд РФ допускает возможность принимать органом местного самоуправления решение об организации сноса в административном порядке с учетом наличия возможности судебного контроля за законностью такого решения.

Но, если такое решение было исполнено, а в последующем суд признал его незаконным, восстановить права будет невозможно, останется лишь возможность компенсировать причиненные незаконным решением органа местного самоуправления убытки.

1 Определение КС РФ от 27.09.2016 № 1748-О.

Блиц-комментарий к новой редакции ст. 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

1 сентября 2015 года вступит в силу новая редакция ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка». Небольшой комментарий к новой редакции данной статьи представлен ниже.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Комментарий. Новая редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ обращает внимание на два момента.

1). Изменение перечня объектов, которые могут быть самовольными постройками. В пока еще действующей редакции данного пункта этот перечень открытый («…или иное недвижимое имущество»). В новой редакции этот перечень сформулирован как бы закрытый («здание, сооружение или другое строение»).

В связи с этим может «воскреснуть» давно забытый вопрос: может ли объект незавершенного строительства быть признан самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ (уже в новой редакции)?

Есть основания сказать, что нет, поскольку в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что «исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой». Иного недвижимого имущества с 01.09.2015 в данной статье нет, поэтому данное обоснование становится ущербным.

С другой стороны Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет объект капитального строительства как «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства)». То есть ОНС – это разновидность здания, строения, сооружения. И если признать эту логику верной, то новая редакция ст. 222 ГК РФ может быть применена к ОНС. Но здесь контраргументом может стать ст. 130 ГК РФ, которая рассматривает ОНС как самостоятельный вид недвижимости.

Однако полагаю, что вне зависимости от решения этого вопроса, снос ОНС может быть возможен на основании негаторного иска (ст. 304 ГК РФ). В крайнем случае, нельзя исключать применение аналогии закона (ст. ст. 6, 222 ГК РФ).

2). В комментируем пункте вместо «существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил» с 01.09.2015 года будет присутствовать просто нарушение указанных норм и правил.

Данная новелла внешне революция, по фактически мало что меняет, поскольку судебная практика по существу ввела жёсткую презумпцию существенности этих нарушений.

Во всяком случае, практика отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки на основании того, что нарушение градостроительных норм и правил была несущественной[1].

Однако в любом случае, эта новелла — плохая новость для застройщика – риск признания возведенного объекта самовольной постройкой возрастает.

По всей видимости, единственной возможностью сохранения объекта, имеющего незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил будет иск о признании права собственности на самовольную постройку, о чём пойдет речь ниже.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Комментарий. Новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ еще более снижает перспективы признания права собственности на самовольную постройку, поскольку по существу для успешного признания права собственности на самовольную постройку, эта самовольная постройка самовольной быть и не должна. Это следует из условий, предъявляемых к удовлетворению иска о сносе самовольной постройки, а также имеющейся единообразной практики, что данный иск не может быть удовлетворен, если застройщик не предпринимал меры к получению необходимых строительных разрешений (главным образом, на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию)[2].

Смею предположить, что данный иск будет выступать лишь инструментом для сохранения объектов, не имеющих существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Тем самым, новая редакция комментируемого пункта завершает тренд, наметившийся с начала 2010 года, который сводится к тому, что признавать право собственности на самовольную постройку все сложнее и сложнее.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Комментарий. Вот здесь действительно имеет место настоящая революция – федеральным законом предусмотрена возможность административного сноса самовольной постройки, не для всех случаев, но для многих, поскольку территорий с особыми условиями использования и полос отвода инженерных сетей в Российской Федерации предостаточно.

А ведь все еще сама возможность принятия административного решения о сносе самовольной постройки отрицается судами[3].

Потенциально спорными вопросами применения данного пункта могут следующие вопросы:

— возможно ли оспаривание в суде решение о сносе? Хотя п. 4 ст. 222 ГК РФ и не содержит положения о таком оспаривании, полагаю, что оно возможно по общим правилам оспаривания ненормативных правовых актов;

— является ли решение о сносе самовольной постройки достаточным для принудительного сноса постройки? То есть, требуется ли решение суда о сносе самовольной постройки, если застройщик или собственник земельного участка не намерены исполнять административное решение о сносе в добровольном порядке? К сожалению, полагаю, что более вероятен отрицательный ответ (применительно ко второму вопросу).

[1] Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014): «По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены, опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши снегозадерживающих заграждений».

Другой пример: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.01.2015 N Ф02-6376/2014 по делу N А33-6199/2013.

[2] Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и связанная с ним последующая практика ВС РФ и ВАС РФ.

[3] Пункт 1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2015 N Ф03-1327/2015 по делу N А04-5495/2014, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2014 N Ф05-7151/2014 по делу N А40-113769/13, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2015 N Ф08-261/2015 по делу N А53-7441/2014, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.02.2015 N Ф08-10916/2014 по делу N А77-186/2014, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2015 N Ф09-3198/15 по делу N А50-1628/2014.

Публикации

Верховный Суд о самовольном строительстве

VEGAS LEX_Григорьев_эж-юрист_04.2014

19.03.2014 Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – Обзор). Проанализируем наиболее значимые для практикующих юристов положения Обзора.

Непредставление документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, является основанием для оставления искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку без движения. ВС РФ разъяснил, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в нормативно установленном порядке в сфере градостроительной деятельности и использования земель.

При этом ВС РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого документа (документов).

Поэтому в случае отсутствия в приложенных к исковому заявлению материалов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, например, к получению указанного выше разрешения и (или) акта, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче названных документов суд не может сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). В соответствии со ст.131, 132, 136 ГПК РФ это должно рассматриваться как основание для оставления заявления без движения и предоставления истцу разумного срока для исправления описанных недостатков.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им земельном участке, может быть признано при определенных условиях. Такими условиями являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Напомним, что арбитражные суды отказались от практики признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, руководствуясь буквальным прочтением титулов, позволяющих в соответствии со ст. 222 ГК РФ претендовать на удовлетворения такого иска о признании права. Однако Президиум ВС РФ применил для обоснования своей позиции системное толкование гражданских и земельных норм и исходил из следующего.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена застройка.

Согласно взаимосвязанным положениям подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением арендованного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30 1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если таковое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное капитальное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки. При рассмотрении вопроса о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства (например, на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил) Президиум ВС РФ признал правильной позицию судов, которые исходят из того, что отсутствуют законные основания для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Президиум ВС РФ указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из самовольной реконструкции помещений и строений, необходимо иметь в виду, что понятие реконструкции сформулировано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Необходимо учитывать, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Смотрите еще:

  • Статья 37 фз от 21121994 Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ"О пожарной безопасности" С изменениями и дополнениями от: 22 августа 1995 г., 18 апреля 1996 г., 24 января 1998 г., […]
  • Коапп м Словарь сокращений русского языка . 2014 . Смотреть что такое "КОАПП" в других словарях: КОАПП — Комиссия особо активной помощи природе неверная расшифровка КОАПП Комитет охраны авторских прав природы Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского […]
  • Ст1416 коап рф практика О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части установления ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в […]
  • Ст 23 о психиатрической помощи Закон РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" (с изменениями и дополнениями) Закон РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I"О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" С изменениями и дополнениями […]
  • Частью 5 статьи 291 ук рф Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 324-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации" Документ является поправкой к Комментарии Российской Газеты Принят Государственной Думой 17 июня 2016 […]
  • Российская газета уголовный кодекс рф Федеральный закон от 23 апреля 2018 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации" Документ является поправкой к Комментарии Российской Газеты Принят Государственной Думой 10 апреля 2018 года Одобрен Советом Федерации 18 апреля 2018 […]
  • Моральный ущерб по ст 112 ук рф Какой моральный ущерб будет по статье 112 Здравствуйте,у меня вопрос меня 20 августа 2013 года избили вернее избил человек в результате этого он мне сломал челюсть с левой стороны удар был ногой из-за этого я потерял сознание мало того что он мне сломал челюсть он мне […]
  • Уведомление о госслужащих при увольнении Минтруд России издал методические рекомендации по трудоустройству бывших госслужащих В целях формирования единообразной практики применения ограничения, налагаемых на бывших госслужащих при заключении ими трудового или гражданско-правового договора Минтруд издал свои […]