Что выгоднее договор купли продажи или дарения

Содержание:

Что выгоднее — договор дарения или купли-продажи доли квартиры?

В 1997г. мной и моей бабушкой была совершена приватизация квартиры в равных долях(по 1/2 доли, договор приватизации).После смерти бабушки, по завещанию ее 1/2 доли перешла моему брату(он получил св- о рег-ции пра-ва собственности в 2013г.). Я хочу оформить свою долю на него.Выписку о регистрации права собственности на свою долю получил только сейчас(до этого был договор приватизации).Как выгоднее оформить сделку :договор купли-продажи или договор дарения?Нужно ли оформлять дарение через нотариуса? Спасибо!

Ответы юристов (4)

Роман, добрый день. На мой взгляд договор дарения недвижимости родственниками выгоднее договора купли-продажи. Нотариус подобные договоры оформляет, но можно оформить его самостоятельно. В любом случае переход прав собственности должен быть зарегистрирован.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Любой договор будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. По стоимости услуг нотариуса разницы от вида договора не будет. Дарение между близкими родственниками налогом не облагается, так что если Вы передаете ему долю безвозмездно то делайте как есть: договор дарения. К тому же тогда не требуется согласие супруги брата и Квартира не будет входить в совместно нажитое имущество (если Ваш брат женат)

Здравствуйте, Роман Вячеславович!

Так как сделка будет происходить с долей, необходимо обратиться к нотариусу.

На мой взгляд, для вас выгодны оба варианта, так как при дарении между близкими родственниками (например, между родными братьями) одаряемому не надо платить налог, а также при продаже имущества, которое находится в собственности более 3 лет, продавцу тоже не надо платить налог.

Все сделки с долями в праве на недвижимость, за исключением земельных долей, сегодня оформляются только через нотариуса, а уж потом право регистрируется в Росреестре.

Купля-продажа выгоднее для вашего брата, потому что в таком случае он сможет вернуть впоследствии 13% в виде налогового вычета, статья 220 Налогового кодекса РФ, а вы при этом налог с продажи платить не будете. При дарении вычет не получить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор дарения или купли продажи — что лучше?

Юридические вопросы, связанные с куплей продажей или дарением собственности, имеют немало нюансов.

Чтобы не тратить деньги на юристов, а также сэкономить свое время на походы к специалистам, можно тщательно разобраться с этими вопросами, чтобы решить для конкретной ситуации — что лучше: дарственная или договор купли продажи?

Что собой представляют договоры дарения и купли продажи?

Дарение недвижимости и ее купля продажа – это гражданско-правовые сделки, регулируемые Гражданским Кодексом РФ. Выбирая между сделкой дарения и купли-продажи, люди пытаются подобрать решение, которое будет выгодные и дешевле, а также лучше всего подойдет конкретной ситуации в юридическом плане.

Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.

Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег.

Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы.

Дарственная — несколько дельных советов

При оформлении дарственной плата за передачу прав на передаваемую собственность не взимается. Даритель, который взамен получает иное имущество от одариваемого, автоматически нарушает права и договор теряет юридическую силу.

Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.

Договора дарения и его лучшие стороны:

  • Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
  • Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.

Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.

Недостатки договора дарения:

  • Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
  • Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.

Для оформления сделки дарения собираются такие документы:

  1. Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
  2. Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
  3. Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.
  4. Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
  5. Выписку из технического паспорта из БТИ.
  6. После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
  7. Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.

При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов.

Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.

Договор купли-продажи — что вам нужно знать

Особенности купли-продажи:

  • Если продавец женат/замужем, ему необходимо иметь разрешение на продажу со стороны супруги/супруга.
  • Если покупатель состоит в браке, недвижимость, купленная одним из супругов, расценивается, как имущество нажитое совместно.
  • Покупатель имеет разовое право на налоговый вычет из НДЛФ при покупке объекта недвижимости, так как несет расходы на покупку жилья.
  • В случае если продаваемое имущество находилось во владении менее 3 лет, при его продаже нужно выплачивать 13-процентную стоимость продаваемого объекта (налог НДФЛ).

Немаловажное преимущество договора купли-продажи — это простота и скорость осуществления данного вида сделки. Если по различным причинам этот договор признается юридически недействительным, то покупателю возвращаются все траты, которые он истратил в процессе заключения договора. Это важный плюс для тех, кто решает, что лучше оформить.

Какие данные должен содержать договор купли-продажи:

  • Информация об объекте недвижимости — местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.
  • Информацию об участниках сделки — Ф.И.О., данные паспорта, адрес проживания, гражданство и т.д.
  • В договоре также должна быть четкая цена, которую должен уплатить покупатель продавцу в рамках договора.
  • В договоре дарения указываются те же данные, т.е. идентификация объекта недвижимости и сторон договора, за исключением указания цены.
  • Если какие-то условия заключения договоров не соблюдаются, то договор не имеет юридической силы.

Раздумывая, что лучше — дарственная или купля продажа квартиры, нужно учесть, что юристы считают вторую процедуру более надежной, но она имеет немало нюансов, а также обойдется продавцу с дополнительными затратами в виде налога.

Обратите внимание, что все юридические нюансы желательно заранее обсудить с опытным юристом, который знает все правки в законы, внесенные в 2018 году.

Решая, что выгоднее оформить, нужно понимать, что дарственная выйдет обеим сторонам дешевле, чем договор купли-продажи, но только в случае, если вы являетесь родственниками. Согласно мнению специалистов, расторгнуть договор дарения очень тяжело, даже в судовом порядке.

Поэтому стоит ответственно подойти к этому решению. В случае передачи собственности между родственниками, передача прав при помощи дарственной — более выгодный способ. Во всех остальных ситуациях необходимо взвесить все за и против, включая количество документов, которые необходимо подготовить, объем налогов, и другие юридические особенности.

Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше выбрать?

Договор дарения или купли-продажи квартиры в Украине: какой вариант выбрать?

Узнайте, в каких случаях лучше оформлять договор дарения квартиры, а в каких — купли-продажи недвижимости.

Иногда возникают ситуации, когда родственники хотят помочь своим близким в решении квартирного вопроса немедленно, не дожидаясь наступления конкретных юридических фактов. Речь идет о случаях, когда, например, родители хотят передать квартиру детям, или сестра стремится помочь брату переехать из деревни в город. При этом, естественно, ни оформление завещания, ни заключение договора пожизненного содержания делу не помогут, так как распоряжение имуществом в таких случаях будет сдвинуто во времени.

Остается два варианта — договор дарения и договор купли-продажи. Каким же способом лучше передать недвижимость близким или, может быть, не очень близким людям? Рассмотрим возможные нюансы оформления и налогообложения каждого из названных договоров.

Что платим по договору купли-продажи

В соответствии со ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Госрегистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр одновременно с ее нотариальным удостоверением (п. 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением КМУ от 26.05.2004 №671). Согласно же ст. 55 ЗУ «О нотариате» №3425-XII от 02.09.1993, нотариальное удостоверение сделок по отчуждению жилого дома, квартиры, дачи, земельного участка, подлежащих госрегистрации, проводится по месту расположения этого имущества или пребывания (регистрации) одной из сторон сделки. На нотариусов также возложены функции по контролю полноты уплаты налога в бюджет перед удостоверением договоров и обеспечения предоставления соответствующей информации налоговому органу. Копии платежных документов о перечислении налога присоединяются к экземплярам удостоверенных договоров.

Теперь что касается собственно размера налога. Доход от продажи объекта недвижимости определяется, исходя из цены, отмеченной в договоре купли-продажи, и не должен быть ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной уполномоченным органом. Оценочная стоимость квартиры (дома) узнается в БТИ. А вот с земельными участками несколько сложнее. Так, согласно п. 4 ст. 201 ЗКУ, при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков с целью определения стоимости объекта оценки используется экспертная денежная оценка. Порядок ее проведения определяется Законом №1378-IV «Об оценке земель» от 11.12.2003, методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ №1531 от 11.10.2002, и Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденным приказом №2 Госкомзема от 09.01.2003.

При этом налогом не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, производимой не чаще одного раза в течение отчетного налогового года, при условии пребывания такого имущества в собственности свыше трех лет (в соответствии со ст. 172 г. IV Налогового кодекса Украины №2755-VI от 02.12.2010), а также доход, полученный плательщиком от аналогичной продажи земельного участка, не превышающего норму безоплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения и от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним.

Ставка 5% от оценочной стоимости применяется при налогообложении дохода, полученного плательщиком в результате продажи более чем одного объекта недвижимости в течение отчетного налогового года. Так же облагается доход от продажи объекта незавершенного строительства.

Ставка налога 15% применяется для дохода от сделок по продаже недвижимости, осуществляемых физическими лицами-нерезидентами, которые облагаются налогом в том же порядке, что и резиденты, но с поправкой на ставку. В случае, если общая сумма полученных нерезидентом-плательщиком налога в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% от суммы превышения с учетом налога, оплаченного по ставке 15%.

Договор дарения: права и обязанности

В соответствии со ст. 717 ГК Украины, по договору дарения даритель передает (или обязуется передать в будущем) имущество в собственность одариваемому безвозмездно. Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному заверению. Нотариусы обязаны ежеквартально предоставлять органам налоговой службы информацию о зарегистрированных сделках, так что избежать уплаты налога на дарение невозможно. Кроме того, при удостоверении сделок об отчуждении жилого дома (квартиры) проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества.

Украинцы традиционно привыкли считать подарки знаками бескорыстного расположения, в то время как в Европе и Азии в средние века даримые предметы имели скрытый смысл, выражавший те или иные пожелания дарителя, в т. ч. и весьма расчетливые. В современной Украине считать, что подарок ни к чему не обязывает, — не всегда заблуждение, даже если речь идет о недвижимости. Несмотря на то, что подарки в нашей стране облагаются налогом, будучи таким же видом дохода, как и любая другая прибыль, то ли в дань традиции, то ли в интересах общества нулевую ставку такого налога законодатели все же предусмотрели.

В общем размеры ставок налога на дарение напрямую зависят от того, кто получает подарок. 5% от его стоимости заплатят те, кто не приходится дарителю родственниками первой степени родства или вообще не состоят с ним в родстве.

Ничего не заплатят фискальным органам те, кто приходится дарителю родственниками первой степени родства, т. е. родители, родители мужа или жены, муж или жена, дети, дети мужа или жены, а также усыновленные дети. Кроме того, по нулевой ставке облагается налогом получение в дар движимого и недвижимого имущества инвалидами 1 группы, а также детьми-сиротами и детьми, лишенными родительской заботы. Не облагается налогом на дарение и имущество в пределах части в совместной собственности, передаваемое супругами в дар друг другу, либо родителями детям, в т. ч. зачатым, но еще не рожденным.

А вот принимая подарок от нерезидента, следует дважды подумать: возможно, он все-таки резидент, просто ни он, ни фискальные органы об этом еще не знают? Обратите внимание: резидентом может считаться не только лицо, постоянно проживающее в Украине, но и имеющее в нашей стране тесные экономические или личные связи. Т. е. в случае, если, например, местом проживания семьи физлица или местом регистрации его как субъекта предпринимательской деятельности является Украина, это лицо может быть признано резидентом, и ставка налога на его подарок, соответственно, существенно сократится. Также считается резидентом физлицо, которое находится в Украине не менее 183 дней в течение налогового года, включая дату приезда и отъезда.

А вот в случае, если даритель однозначно нерезидент, даже если он родственник, нулевая ставка — увы! — не сработает. И заплатить придется втридорога в прямом смысле этого слова — 15% от стоимости подарка.

В чем подвох?

Казалось бы, ставки подоходного налога примерно одни и те же. Да и с выпиской о регистрации прав собственности из БТИ хлопот в любом случае не оберешься, и от госпошлины в 1% от оценки всего имущества не отвертеться (согласно п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от 21.01.1993 №7-93 «О государственной пошлине») — закон есть закон. Кроме того, в обоих случаях вероятна уплата налога с доходов физических лиц, ну и, конечно же, плата за услуги нотариуса — бланки, выдержки, оформление договора.

«Так в чем подвох?» — спросите Вы. Возможно, в сборе на обязательное государственное пенсионное страхование. Суммы такого сбора с операций купли-продажи недвижимого имущества уплачиваются не только предприятиями и учреждениями, но и физическими лицами, приобретающими недвижимое имущество, — в размере 1% от стоимости имущества (не меньше оценочной), указанной в договоре купли-продажи (п. 51 Постановления КМУ от 3 ноября 1998 г. №1740). Исключение составляют граждане, приобретающие жилье и находящиеся в очереди на его получение, а также приобретающие жилье впервые. К сожалению, с этим пунктом тоже не все гладко, поскольку официального источника информации, который подтверждал бы, что жилье приобретается впервые, не существует. Поэтому нотариус, выступая налоговым агентом в подобных сделках, автоматически выписывает квитанцию на уплату такого сбора. Если вас такое положение дел не устраивает, можно обратиться в суд за разрешением ситуации в свою пользу либо оформить куплю-продажу посредством договора дарения, который соответствующим сбором не облагается.

Правда, не стоит забывать, что в этом случае будет иметь место фиктивная сделка, поскольку договор дарения, устанавливающий обязанность одариваемого совершить в пользу дарителя любое действие имущественного или неимущественного характера, уже не является таковым. Если стороны в договоре знакомы мало, и выбор договора дарения не продиктован никакими соображениями личного характера, лучше не рисковать. Можно, конечно, привлечь свидетелей к сделке, да и расписку в получении денег, в общем, написать недолго, чтобы потом, в случае чего, было с кем и с чем идти в суд и анализировать содержание договора. Хотя, если судебные издержки вас не смущают, возможно, смутит неоднозначная судебная практика по подобным делам?

Впрочем, решать, безусловно, вам. Оба договора имеют свои неоспоримые преимущества и недостатки, иначе один из них уже стал бы историей. Главное, чтобы эти недостатки не поставили под удар ваши слабые стороны — кошелек, терпение и веру в людей.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Что выгоднее – дарственная или продажа?

– Что выгоднее оформить: дарственную или куплю-продажу квартиры?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Что выбрать : Договор купли-продажи, Договор пожизненного содержания или дарственную

Важно :Во всех случаях данные о сделках вносятся в Единый реестр недвижимости. Поэтому, если какие-либо сделки уже были с данным объектом недвижимости, то информация об этом есть у нотариуса и госрегистратора.Однако, нотариус не обязан, а может это сделать. Поэтому при совершении сделки нужен вменяемый нотариус и заочное или очное присутствие юриста при заключении сделки (вычитывание договора, общение с нотариусом и прочее).

Наследственный Договор и Договор пожизненного содержания

Что такое наследственный договор? Согласно Гражданскому кодексу Украины, по наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжения другой стороны (отчуждателя) и, в случае его смерти, приобретает право собственности на имущество отчуждателя. Это может напомнить договор пожизненного содержания или завещание с условием, но на самом деле это не так. В чем его уникальность?

Так как это договор, то на него распространяются все стандартные требования к договорам — заключения, выполнения условий, прекращения действия. Нельзя забывать, что наследственный договор — это сделка, где каждая из сторон обязана выполнить определенные условия. Значит, получатель выполняет прописанные условия, а отчуждатель завещает после смерти свое имущество. Наследственное право затрагивается тут только в связи с переходом прав на имущество к другой стороне после смерти владельца.
В чем отличие от договора пожизненного содержания ?

В наследственный договор можно прописать различные обязанности, а не только содержание и уход за владельцем недвижимости, как в договоре пожизненного содержания. Например, в условиях наследственного договора можно прописать обязанность достроить дом, который и станет предметом наследования. В договоре пожизненного содержания таких условий быть не может — в нем мы только можем прописать определенную ежемесячную сумму, условиях ухода, лечения в случае надобности и тому подобное.
Второе отличие заключается в разных условиях передачи прав собственности. По наследственному договору права собственности перейдут только после смерти владельца, по договору пожизненного содержания — сразу же после заключения договора.

В завещание с условием завещатель выдвигает свое желание, которое наследнику нужно обязательно выполнить, иначе наследство ему не достанется. То есть, условия выдвигает только одна сторона, а второй нужно либо соглашаться и выполнять, либо терять право на имущество. В нашем же договоре каждая сторона должна выполнить свои обязательства.
Так, условием завещания может стать вступление в брак, получение высшего образования, рождения ребенка и другое. В наследственном договоре такого не может быть. Но вполне можно поставить условием уход за третьим лицом или организацию похорон владельца недвижимости.

Плюсы для приобретателя

В таком договоре есть несомненные плюсы у наследника. Так, ему не потребуется ходить к нотариусу для вступления в наследство и ждать полгода. Сразу после фиксация факта смерти он становится владельцем недвижимости.

Вторым положительным моментом несомненно является то, что наследник по такому договору получает только оговоренное имущество, а все долги, которые передаются обычным наследникам, его не касаются.

Как защищают свои права стороны

Для того, чтобы на имущество, оговоренное в договоре, не претендовали остальные наследники, во время заключения сделки нотариус налагает на это имущество запрет на отчуждение, информация о чем вносится в Единый реестр недвижимости.

Особенность наследственного договора в том, что завещатель не должен предоставлять документы, которые подтверждают его право собственности на имущество. Может сложиться такая ситуация, что в завещании укажут ту же недвижимость, что и в наследственном договоре. Но в такой ситуации недвижимость останется за тем, кто подписал наследственный договор.

В то же время, владелец жилья также может защищать свои интересы. Он имеет право назначить физическое или юридическое лицо, которое будет следить за исполнением его волеизъявления после смерти. Если такое лицо не назначено, то за этим должен проследить нотариус, который закреплен за районом, где открывают наследство.
Разорвать такой договор можно по желанию одной стороны через суд. К примеру, в ситуациях, когда получатель не выполняет условия договора или получатель не может дальше выполнять взятые на себя обязательства из-за болезни.

Дарственная на квартиру

Договор дарения наиболее не надежный способ

1. Договор дарения имеет смысл использовать в качестве инструмента для минимизации налоговых платежей только в случае, когда сделка совершается между родственниками первой степени родства

2. Кроме того, в случае с договором дарения Вы можете оказаться жертвой мошеннической схемы: заключается договор дарения дома — Вами передаются деньги за дом (без оформления каких-либо документов) — даритель обращается в суд с иском о признании договора дарения недействительным и выигрывает дело — Вы обязаны будете вернуть дом, а Вам никто ничего возвращать не будет, поскольку деньги Вы передавали без оформления документов.

Будьте внимательны, аналогичная схема применяется и в случаях оформления правоотношений посредством договора купли-продажи, но по заниженной цене (значительная сумма стоимости недвижимости передается опять же неофициально).

3. Узнайте еще один момент — находится ли квартира в собственности продавца более 3х лет и является ли данный договор для продавца первым в этом году — данный момент имеет важное значение и для Вас, т.к. при соблюдении указанных условий доход для продавца не будет облагаться подоходным налогом, а цену дома для себя Вы можете «сбить» (ведь ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости стараются перекладывать уплату налога на плечи покупателей посредством включения его размера в состав цены).

В соответствии с новым порядком регистрации прав собственности, действующим на территории Украины с начала текущего года, вся информация об объекте недвижимости теперь вносится в Госреестр. Право доступа к Госреестру, единой базе данных, принадлежит нотариусам и госрегистраторам.

Кто и кому может дарить недвижимое имущество?

С вопросом «кто?» – всё просто. Любой гражданин имеет право подарить объект недвижимости , законно принадлежащий ему. Законность собственности должна быть подтверждена правоустанавливающими документами.

А теперь ответим на вопрос «кому?». Разумеется, главной юридической особенностью дарственной является безвозмездность. И, соответственно, подобные договоры заключаются в основном между «своими»: супругами, родственниками или очень близкими друзьями. Именно в таких, наиболее частых случаях, безвозмездность сделки не скрывает в себе «двойного дна» – речь действительно идет о подарке, который не приносит дарителю никакой материальной выгоды. А вообще, закон позволяет дарить недвижимость практически кому угодно: физическим и юридическим лицам и даже государству Украина.

Существует лишь одно ограничение: родитель, опекун или усыновитель по закону не имеет права дарить имущество своих детей и/или подопечных.

Что же касается налогов при дарении недвижимости, то, если недвижимость дарится родственнику первой степени родства (дети, родители, супруги) – налог на доходы физлиц платить не надо. Если же получателем подарка не является такой родственник, то нужно будет заплатить налог в размере 5% от общей стоимости недвижимого имущества.

Особенности оформления договора дарения

Итак, по договору дарения две стороны – даритель и одаряемый, – заключают между собой сделку, в результате которой даритель безвозмездно передает (сразу же или в будущем) одаряемому свое имущество. Если в договоре прописаны какие-либо имущественные или неимущественные действия одаряемого в пользу дарителя, то такой документ уже не может являться договором дарения.

Договор дарения может считаться заключенным только с момента передачи имущества (в отличие от заключаемого в момент госрегистрации договора купли-продажи). Официальное принятие дара – это вручение одаряемому документов, которые удостоверяют его право собственности на недвижимость. Кроме того, одаряемому могут быть вручены прочие документы или ключи от объекта, в качестве символа предмета договора.

Расторжение договора и срок исковой давности

Договор дарения можно расторгнуть, если одаряемый совершит умышленное преступление против дарителя. Преступление может быть совершено как против жизни, или здоровья дарителя, так и против его собственности. Сюда же относятся преступления против близких родственников дарителя – родителей, детей, супруга. Например, если «благодарный» одаряемый умышленно убивает дарителя, то наследники имеют право требовать расторгнуть договор дарения.

Еще одна важная особенность договора дарения – срок исковой давности. По договору дарения этот срок устанавливается продолжительностью в 1 год (в отличие от общей исковой давности – трехгодичной). В течение этого года любое лицо (не только даритель и одаряемый) может обратиться в суд в случае, если его интересы нарушены заключением договорадарения.

Основные этапы оформления дарственной

На сегодняшний день доступ к Госреестру имеют нотариусы и госрегистраторы. Таким образом, нотариус имеет и право проверки объекта до оформления сделки, и право обновления информации в реестре после ее завершения. В новом едином реестре содержатся данные о правах собственности, владельцах, ипотеке, залогах и арестах, собранные из нескольких реестров, существовавших ранее.

При дарении недвижимого имущества сделка оформляется в четыре следующих этапа:

1. Проверка нотариусом паспортов граждан, желающих оформить договор дарения, и всех документов на объект недвижимости, передаваемый в дар. Нотариус должен выяснить, можно ли приступать к оформлению сделки. В процессе выяснения он может сделать запрос в БТИ, при необходимости уточнения каких-либо моментов.

2. Сведения о собственнике объекта недвижимости (дарителе) вносятся в госреестр. Для этого даритель должен написать заявление, где будет указана вся необходимая информация о нем и об объекте, а также оплатить услугу внесения этих сведений. Нотариус заполняет решение о госрегистрации и карточку о приеме заявления. После того, как будут проверены наличие ареста, запрета отчуждения и ипотеки над объектом, нотариус приступает к оформлению дарственной.

3–4. На третьем этапе заключается договор дарения. А на четвертом, заключительном, информация о новом владельце вносится в госреестр, а самому этому владельцу выдается извлечение, которое подтверждает его право собственности на недвижимость. Оба эти этапа происходят в течение одного дня. Стороны изучают проект договора, пока нотариус вносит в реестр информацию о дарителе.

Как подарить часть квартиры?

Порядок дарения части квартиры зависит от формы собственности. Если жилплощадь находится в общей долевой собственности (каждый собственник владеет определенной частью), то можно подарить свою часть не испрашивая согласия остальных собственников. Но если общая собственность является совместной, то нужно будет получить согласие всех остальных совладельцев жилплощади. Если жилплощадь является общей собственностью супругов, то один из них имеет право подарить свою часть только при наличии письменного согласия мужа или жены. Такие согласия тоже оформляются у нотариуса.

Как подарить квартиру с прописанными в ней людьми?

Если в квартире, которую дарят, временно зарегистрированы третьи лица, это не может помешать оформлению договора дарения – просто в договоре будет фигурировать пункт, указывающий на то, что на момент подписания договора в данной квартире прописаны люди. По обоюдному согласию обеих сторон, можно отметить в договоре, что одаряемый совершит какие-либо действия имущественного характера в пользу прописанных людей, или же воздержится от этих действий. Под действиями имущественного характера здесь подразумевается передача денег, выплата денежной ренты, право пользования даром или его частью, передача какого-либо имущества в собственность и др.

Чего опасаться при заключении договора дарения?

Основная часть проблем, возникающих при сделках дарения, происходит из-за стремления граждан уйти от налогов. То есть, когда договор дарения является прикрытием для сделки купли-продажи. В этом случае существует множество рисков, в результате которых «одариваемый» может остаться и без денег, и без недвижимости – поэтому лучше не пускаться в такие сомнительные аферы.

Купля-продажа квартиры

С 1 сентября прошлого года года вступил в силу закон, согласно которому любые сделки на сумму, превышающую 150 тыс. грн. должны осуществляться исключительно через банки, в безналичной форме. Кроме того, теперь нотариусы имеют право оформлять такие сделки лишь при условии наличия платежных поручений от банков, подтверждающих осуществление безналичного расчета между продавцом и покупателем.

Руководство НБУ намеревается контролировать и суммы комиссий, взимаемых банками с граждан при переводе средств со счета на счет, чтобы исключить их необоснованное повышение.

Мошенническая схема в обход закона

Основной рекомендуемый способ – занижение стоимости недвижимости – настолько же прост, насколько небезопасен. В договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а остаток суммы продавец получает наличными. При использовании такого варианта уклонения от закона, нужно договариваться с нотариусом, поскольку он может отказаться заверить договор, усомнившись в законности заключаемой сделки.

Второй обсуждаемый вариант заключается в разбитии общей суммы на несколько частей. Сумма делится на необходимое количество частей, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., и вносится ежедневными траншами.

Некоторые юристы советуют пойти еще дальше – например, изменить категорию сделки, оформив ее как дарение, а не куплю-продажу, поскольку дарение не подпадает под ограничения Нацбанка. Подписывается дарственная (договор дарения), а расчет по имуществу производится без документального подтверждения.

Порядок оформления сделок купли-продажи недвижимости

Последовательность оформления договора купли-продажи недвижимости на сегодняшний день такова: сначала нотариус должен проверить паспорта покупателя и продавца и ознакомиться с правоустанавливающими документами. Чтобы подтвердить достоверность документов продавца, нотариус может обратиться в БТИ, если право собственности было зарегистрировано до введения электронного реестра (т. е. до 01.06.2010 г.). Необходимо всем нотариусам осуществлять запрос в БТИ, хотя закон и не обязывает их делать это. Такие меры принимаются для того, чтобы удостовериться, что предъявленные продавцом документы являются окончательными (по ним не выдавались дубликаты и не совершались иные нотариальные действия). Подобный подход помогает защитить граждан от мошенников, которые могут использовать момент, когда в едином электронном Госреестре нет данных, имеющихся в БТИ.

Затем составляется текст договора, и стороны обсуждают способ оплаты. Даже в том случае, если договор будет сразу подписан сторонами, – он все равно должен оставаться у нотариуса. Далее покупатель с продавцом идут в банк для открытия счета (также счета могут быть открыты за 1–2 дня до оформления сделки). Покупатель перечисляет на счет продавца деньги, после чего передает нотариусу полученный документ, подтверждающий перевод средств. Продавец убеждается, что деньги прибыли на его счет, и только после этого нотариус может удостоверить договор и внести в реестр информацию о нем.

О занижении цены недвижимости

Большинство нотариусов не согласились бы работать по схеме с занижением стоимости. Всем известно, что, несмотря на принятие закона об ограничении наличных расчетов, цена квартир, конечно, не понизилась до 150 тыс. грн. Помимо этого, занижение стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности не только участников сделки, но и оценщиков недвижимости за преднамеренное уклонение от налогов или попытку уменьшить их.

У нотариуса могут возникнуть проблемы, если будет установлено, что указанная в договоре цена значительно ниже рыночной, поскольку квартиры не могут внезапно подешеветь в несколько раз.

У оценщиков недвижимости также есть определенная методика, которой они должны четко придерживаться. А по новым правилам без предварительной экспертной оценки недвижимого имущества невозможно оформить договор купли-продажи.

Дарственная

Теоретически можно обойти ограничение НБУ, если вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Однако этот документ будет откровенно фиктивным, и, если нотариусу предложат заверить такой договор, заключенный между посторонними людьми, – он может заподозрить обман. Обязанность нотариуса – следить, чтобы все сделки соответствовали своему назначению. Кроме того, он должен ознакомить клиентов с возможными последствиями сделки купли-продажи, «прикрытой» договором дарения. А последствия очень рискованные, поскольку при этом покупатель подписывается под тем, что получил недвижимость в дар.

Если впоследствии договор дарения квартиры или иной недвижимости будет расторгнут или признан недействительным, – покупатель не имеет права потребовать назад свои деньги, ведь с юридической точки зрения он ничего не заплатил. Также рискует и продавец, поскольку в случае, если покупатель добьется подписания договора до того, как будут переданы деньги, – продавец не сможет доказать, что ему должны, потому что в договоре дарения речи о деньгах не идет. «Рассрочка» оплаты.

По поводу разбития общей суммы на части, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., чтобы обойти новые правила, – тоже не стоит обольщаться. Согласно недавнему разъяснению НБУ, платежи по общей сумме договора должны осуществляться в безналичной форме вне зависимости от размера каждого из них. Другими словами, можно рассчитаться частями, однако если общая стоимость квартиры выше 150 тыс. грн., то все деньги все равно будут вноситься через банк, и обойти ограничения таким способом не удастся.

Рискнуть – не значит сэкономить

В принципе, любые способы, которыми могут пользоваться люди, не желающие проводить через банк большие суммы, будут либо слишком рискованными, либо откровенно незаконными. Например, схема, при которой предлагается основную часть стоимости квартиры (до 85%) выплатить по предварительному договору, а остаток (меньше 150 тыс. грн.) – по основному договору купли-продажи. Вряд ли стоит пояснять, почему опасно оплачивать почти всю стоимость квартиры, даже не получив прав собственности на нее.\

Поэтому в любом случае лучше произвести все расчеты через банк: пусть это несколько дороже, зато вы будете уверены, что не ввязались в сомнительную махинацию, где на кон поставлены и ваша квартира, и ваши деньги. Необходимо помнить о том, что все мошеннические схемы разрабатываются с расчетом на людей, желающих сэкономить.

И в который раз хочу напомнить: обращайтесь к юристу за консультацией,иначе (особенно в наше тяжелое время) останетесь и без имущества и без денег.

Смотрите еще:

  • Как приватизировать овощехранилище Как приватизировать овощехранилище Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (КУГИ КО) Автор вопроса — Ершов Александр Семёнович. Вопрос поступил 20 мая 2013 в 08:31. Тема: Приватизация земли Вопрос:Потребительский гаражный кооператив «Утес» […]
  • Адвокат волков владимир михайлович ВОЛКОВ Владимир Михайлович ВОЛКОВ Владимир Михайлович — заместитель мэра города Ярославля по вопросам градостроительства — исполняющий обязанности мэра города Ярославля с 4 октября 2018 года. Глава Переславля-Залесского и Переславского района в […]
  • Выплаты сотрудникам полиции на улучшение жилищных условий Очередь на жилье сотрудникам полиции Я сотрудник полиции стою в очереди на ЕСВ на приобретение жилья, в этом году я овдовела, супруг тоже был сотрудник полиции со стажем 12 лет, у меня 2 детей, младшему 8 лет, имею ли я право на внеочередное получение […]
  • Максим никонов адвокат Институт присяжных под угрозой Декабрьское послание президента Федеральному собранию было почти полностью посвящено внешнеполитическим вопросам. Тем неожиданнее упоминание в нем суда присяжных. Путин сказал о двух идеях: расширить его подсудность и сократить […]
  • Инн физического лица смена Номер ИНН физического лица не меняют, присвоили другой и замена ИНН после смены фамилии Что такое ИНН ? ИНН - это Идентификационный Номер Налогоплательщика, такой набор цифр, цифровой код, упорядочивающий учёт налогоплательщиков в РФ. Присваивается как юридическим, […]
  • Иной документ удостоверяющий Документы, удостоверяющие личность (удостоверение личности) Личность гражданина России на территории России удостоверяют: - паспорт гражданина РФ. Выдается лицу в 14 лет. По достижении владельцем возраста 20 и 45 лет паспорт заменяется новым документом. Основание: […]
  • 12 дарение квартиры Какая разница между оценкой для продажи и оценкой для дарения квартиры? Небольшой экскурс в историю. Многие участники рынка недвижимости помнят, что в 2013-м году правительством Азарова была мощная коррупционная схема под названием “налоговая оценка”. Смысл данной […]
  • Выплаты по беременности и родам в 2016 году Расчет декретных выплат в 2016 году Обратите внимание, что с 1 июля 2016 г. размер МРОТ увеличивается до 7500 руб., что скажется на размере декретных пособий, которые рассчитываются исходя из данной величины. Содержание статьи: Для многих молодых мам, а также для […]