Договор дарения или купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи или дарственная? Как оформить покупку квартиры

С 1 сентября нынешнего года вступил в силу закон, согласно которому любые сделки на сумму, превышающую 150 тыс. грн. должны осуществляться исключительно через банки, в безналичной форме. Кроме того, теперь нотариусы имеют право оформлять такие сделки лишь при условии наличия платежных поручений от банков, подтверждающих осуществление безналичного расчета между продавцом и покупателем.

Руководство НБУ намеревается контролировать и суммы комиссий, взимаемых банками с граждан при переводе средств со счета на счет, чтобы исключить их необоснованное повышение.

Вера Рычаковская, зампредседателя НБУ, поясняет, что основной целью данных ограничений является увеличение объема расчетов в безналичной форме и привлечение дополнительных средств для кредитования экономики. Ожидается, что введение новых правил позволит увеличить поступление финансов в банковскую систему, что сможет повысить ликвидность банков примерно на 6 млрд. грн. Также руководство НБУ рассчитывает на рост безналичных расчетов среди физических лиц и уменьшение количества депозитов в иностранной валюте.

Однако многие украинцы не прониклись новыми идеями Нацбанка и начали изыскивать способы обойти ограничение по сумме наличных расчетов. В Интернете и некоторых СМИ уже публикуются советы, каким образом можно рассчитаться наличными, не «засветив» свои деньги в банковских системах.

Кто кого перехитрит

Основной рекомендуемый способ – занижение стоимости недвижимости – настолько же прост, насколько небезопасен. В договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а остаток суммы продавец получает наличными. При использовании такого варианта уклонения от закона, нужно договариваться с нотариусом, поскольку он может отказаться заверить договор, усомнившись в законности заключаемой сделки.

Второй обсуждаемый вариант заключается в разбитии общей суммы на несколько частей. Сумма делится на необходимое количество частей, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., и вносится ежедневными траншами.

Некоторые юристы советуют пойти еще дальше – например, изменить категорию сделки, оформив ее как дарение, а не куплю-продажу, поскольку дарение не подпадает под ограничения Нацбанка. Подписывается дарственная (договор дарения), а расчет по имуществу производится без документального подтверждения.

Необходимо четко осознавать, что каждая из этих авантюрных схем таит в себе значительные юридические недостатки и в результате может обернуться потерей и денег, и жилья.

Ситуация на рынке

Речь в данном случае идет только о вторичном рынке жилья, поскольку расчеты при покупке квартир в новостроях и так производятся через банк. Например, Александр Рубанов, глава Союза специалистов по недвижимости, прогнозирует к зиме снижение количества покупок квартир на вторичном рынке на 10–15%.

По оценкам Союза, примерно треть потенциальных покупателей жилья в старых домах сейчас не намерены декларировать свои доходы. Таким образом, ограничения, введенные Нацбанком, станут сильным ударом по рынку вторичной недвижимости, где подавляющее большинство сделок (до 90%) оплачивалось наличными средствами.

Стоит ли нарушать закон?

Людмила Шандыба, киевский нотариус, подробно рассказала о том, каким образом теперь будут осуществляться сделки по покупке/продаже недвижимости, и целесообразны ли попытки обхода ограничений, введенных НБУ.

В течение сентября в Киеве уже были удостоверены несколько договоров, – но пока это лишь единичные случаи. Столь низкая активность объясняется тем, что сразу после того, как вышло постановление Нацбанка №210 от 06.06.201З г., участники рынка недвижимости поспешили провести свои сделки до введения новых правил. Из-за этого август стал для нотариусов «горячим» – было много работы по оформлению договоров. А теперь на рынке ожидается некоторое затишье, в течение которого люди будут привыкать к новым условиям и разбираться, как действовать дальше.

Стоит отметить, что и до введения новых правил проходило немало сделок, расчет по которым осуществлялся в безналичной форме, – чаще всего по инициативе продавцов, желающих обезопасить себя от возможных рисков. Нотариусу, чтобы удостоверить сделку, было достаточно лишь заявления продавца о том, что им были получены деньги на счет и никаких претензий к покупателю он не имеет. Это заявление подшивалось к делу и в случае каких-либо недоразумений использовалось в качестве документа, подтверждающего факт получения средств.

А сейчас практически все договоры купли-продажи любой недвижимости должны проходить с участием банков, – ведь недвижимое имущество редко стоит менее 150 тыс. грн. Однако Людмила Шандыба не считает, что данное нововведение способно создать какие-то осложнения на рынке, поскольку в большинстве развитых стран крупные сделки проводятся исключительно через банк.

Сколько стоят услуги банка?

По словам нотариуса, представители некоторых крупных банков называли сумму в пределах 500–1000 грн. за услуги при переводе денег от покупателя к продавцу. В эту сумму входят открытие счета, прием наличных средств, перечисления между счетами, обналичивание. Но в том случае, если покупатель хранил свои сбережения в иностранной валюте, – он теряет еще примерно 0,5% от общей суммы сделки, при ее конвертации в гривни. Это связано с распоряжением НБУ и действующим законодательством, согласно которым расчеты производятся исключительно в национальной валюте. Возможно, найдутся предприимчивые люди, которые предложат участнику сделки обменять валюту по курсу, более выгодному, чем курс НБУ, – но в этих ситуациях нельзя забывать о том, что такой шаг всегда очень рискован, – говорит Людмила Шандыба.

О том, каким образом нотариусы должны сейчас проверять оплату сделок, читайте в специальном материале портала недвижимости Stopmakler, посвященном соответствующим разъяснениям Нацбанка.

Порядок оформления сделок купли-продажи недвижимости

Последовательность оформления договора купли-продажи недвижимости на сегодняшний день такова: сначала нотариус должен проверить паспорта покупателя и продавца и ознакомиться с правоустанавливающими документами. Чтобы подтвердить достоверность документов продавца, нотариус может обратиться в БТИ, если право собственности было зарегистрировано до введения электронного реестра (т. е. до 01.06.2010 г.). Людмила Шандыба рекомендует всем нотариусам осуществлять запрос в БТИ, хотя закон и не обязывает их делать это. Такие меры принимаются для того, чтобы удостовериться, что предъявленные продавцом документы являются окончательными (по ним не выдавались дубликаты и не совершались иные нотариальные действия). Подобный подход помогает защитить граждан от мошенников, которые могут использовать момент, когда в едином электронном Госреестре нет данных, имеющихся в БТИ.

Затем составляется текст договора, и стороны обсуждают способ оплаты. Даже в том случае, если договор будет сразу подписан сторонами, – он все равно должен оставаться у нотариуса. Далее покупатель с продавцом идут в банк для открытия счета (также счета могут быть открыты за 1–2 дня до оформления сделки). Покупатель перечисляет на счет продавца деньги, после чего передает нотариусу полученный документ, подтверждающий перевод средств. Продавец убеждается, что деньги прибыли на его счет, и только после этого нотариус может удостоверить договор и внести в реестр информацию о нем.

О занижении цены недвижимости

Людмила Шандыба полагает, что большинство нотариусов не согласились бы работать по схеме с занижением стоимости. Всем известно, что, несмотря на принятие закона об ограничении наличных расчетов, цена квартир, конечно, не понизилась до 150 тыс. грн. Помимо этого, занижение стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности не только участников сделки, но и оценщиков недвижимости за преднамеренное уклонение от налогов или попытку уменьшить их. У нотариуса могут возникнуть проблемы, если будет установлено, что указанная в договоре цена значительно ниже рыночной, поскольку квартиры не могут внезапно подешеветь в несколько раз.

У оценщиков недвижимости также есть определенная методика, которой они должны четко придерживаться. А по новым правилам без предварительной экспертной оценки недвижимого имущества невозможно оформить договор купли-продажи.

Опасный подарок

Теоретически можно обойти ограничение НБУ, если вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Однако этот документ будет откровенно фиктивным, и, если нотариусу предложат заверить такой договор, заключенный между посторонними людьми, – он может заподозрить обман. Обязанность нотариуса – следить, чтобы все сделки соответствовали своему назначению. Кроме того, он должен ознакомить клиентов с возможными последствиями сделки купли-продажи, «прикрытой» договором дарения. А последствия очень рискованные, поскольку при этом покупатель подписывается под тем, что получил недвижимость в дар. Если впоследствии договор дарения квартиры или иной недвижимости будет расторгнут или признан недействительным, – покупатель не имеет права потребовать назад свои деньги, ведь с юридической точки зрения он ничего не заплатил. Также рискует и продавец, поскольку в случае, если покупатель добьется подписания договора до того, как будут переданы деньги, – продавец не сможет доказать, что ему должны, потому что в договоре дарения речи о деньгах не идет. Поэтому Людмила Шандыба рекомендует людям не искушаться подобной схемой: попытка немного сэкономить может обернуться потерей всего – и денег, и имущества.

«Рассрочка» оплаты

По поводу разбития общей суммы на части, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., чтобы обойти новые правила, – тоже не стоит обольщаться. Согласно недавнему разъяснению НБУ, платежи по общей сумме договора должны осуществляться в безналичной форме вне зависимости от размера каждого из них. Другими словами, можно рассчитаться частями, однако если общая стоимость квартиры выше 150 тыс. грн., то все деньги все равно будут вноситься через банк, и обойти ограничения таким способом не удастся.

Рискнуть – не значит сэкономить

В принципе, любые способы, которыми могут пользоваться люди, не желающие проводить через банк большие суммы, будут либо слишком рискованными, либо откровенно незаконными. Например, схема, при которой предлагается основную часть стоимости квартиры (до 85%) выплатить по предварительному договору, а остаток (меньше 150 тыс. грн.) – по основному договору купли-продажи. Вряд ли стоит пояснять, почему опасно оплачивать почти всю стоимость квартиры, даже не получив прав собственности на нее.

Поэтому в любом случае лучше произвести все расчеты через банк: пусть это несколько дороже, зато вы будете уверены, что не ввязались в сомнительную махинацию, где на кон поставлены и ваша квартира, и ваши деньги. Необходимо помнить о том, что все мошеннические схемы разрабатываются с расчетом на людей, желающих сэкономить.


Читайте также:

Другие материалы, касающиеся ограничения наличных расчетов и оформления договоров купли-продажи недвижимости, читайте в разделе «Аналитика».

Договор дарения или купли-продажи квартиры

Добрый день! Вы неправильно проинформированы.

Если продаваемая квартира получена Вами в наследство, и это будет первая продажа недвижимости Вами в календарном году, то такая продажа налогом не облагается.

Можете продавать квартиру, не выжидая три года, налог с продажи Вы платить не будете.

Условие не менее трехлетнего пребывания в собственности для освобождения от уплаты налога необходимо для имущества, полученного другим путем кроме наследства (например, купленного или полученного в дар, или приватизированного и т.п.).

Дарение земли

Вопрос: Здравствуйте. Обращаюсь к вам поскольку возникла проблема. У меня сложилась такая ситуация, мой дедушка написал .

Ответ:

Скорее всего нотариус предупредил Вашу маму, что будучи нерезидентом Украины, при получении наследства .

Потерян ИНН

Вопрос: Добрый день. Подскажите можно в случае потери Инн при покупке жилья воспользоваться ксерокопией?

Ответ: Добрый день!

В таком случае необходимо получить дубликат справки о присвоении идентификационного номера. Процедура получения дубликата .

Продаж дома

Вопрос: Здравствуйте.Я хочу продать приватизированный дом с участком земли за 3000$, какая будет стоимость оформления договора .

Ответ:

В Украине не существует единых тарифов на оформление нотариальных действий. Поэтому вопросы по .

Іноземець, ПМЖ, прописка в власній квартирі

Вопрос: Доброго дня, мене звати Андрій. Звертаюсь до вас оскільки виникло питання. У момент коли іноземний .

Ответ:

Якщо у іноземця є у власності житло на території України, то йому не .

переоформление авто

Вопрос: добрый день,вопрос следующий: я купил авто по доверености на друга(что бы он потом переоформил его .

Ответ:

Добрый день!
Количество продаж транспортных средств Вашим другом, как принадлежащих ему лично, так и, как .

Приватизация дома

Вопрос: Добрый день! Есть квитанция о покупке дома на уже умершего родственника нет завещания, есть только .

Ответ:

Добрый день! О какой квитанции идет речь? Если дом был куплен, то есть ли договор .

Стоимость купли продажи квартиры

Вопрос: Сколько стоит данная услуги у нотариуса Харьков

Ответ:

В Украине, и в Харькове в частности, нет единых тарифов на нотариальное оформление тех или .

Дарение денег на покупку квартиры

Вопрос: Здравствуйте! Я состою в браке и моя бабушка хочет подарить мне деньги на покупку квартиры, .

Ответ:

Договор пожертвования — это по сути тот же договор дарения, но с указанием .

Как оформить наследство на квартиру

Вопрос: Как оформить наследство по договору дарения на квартиру от бывшей свекрови сейчас? С чего начинать, .

Ответ:

Наследство — это переход имущественных прав о обязанностей, которыми обладал наследодатель, после его смерти к .

Документы на пролажу квартиры

Вопрос: Какие документы нужны для продажи квартиры. Имеют ли право частные организации проводить оценку недвижимости или .

Ответ:

Ориентировочный (!) перечень документов, Вы можете посмотреть в соответствующей тематической статье на нашем сайте.

Что лучше (дешевле) договор купли-продажи или дарственная?

Здравствуйте! Мы с мужем хотим купить дом. Подскажите, как лучше его оформить? Договор купли-продажи или дарственная от продавца (мы не родственники)?

Ответы юристов

В данной ситуации я бы не выбирала то, что дешевле, а то что соответствует вашим намерениям. В случае признания договора недействительным либо расторжения суд не обратит внимания на слова об оплаченных суммах и будет руководствоваться только текстом договора.

Не забывайте о том, что в случае получения подарка вам придется уплатить налог на доход физлица.

Договір купівлі із вказуванням його реальної ціни (суми договору, що дійсно має місце при його укладенні).

За необхідності зможу допомогти у правовому супроводженні Вашого питання, тощо.

Хотя мой ответ является далеко не первым, думаю, что смогу и я принести Вам свою пользу.

В Вашей ситуации однозначно договора купли-продажи, поскольку:

1. Договор дарения имеет смысл использовать в качестве инструмента для минимизации налоговых платежей только в случае, когда сделка совершается между родственниками первой степени родства! В данном же случае налог будете платить Вы!

2. Кроме того, в случае с договором дарения Вы можете оказаться жертвой мошеннической схемы: заключается договор дарения дома — Вами передаются деньги за дом (без оформления каких-либо документов) — даритель обращается в суд с иском о признании договора дарения недействительным и выигрывает дело — Вы обязаны будете вернуть дом, а Вам никто ничего возвращать не будет, поскольку деньги Вы передавали без оформления документов.

Будьте внимательны, аналогичная схема применяется и в случаях оформления правоотношений посредством договора купли-продажи, но по заниженной цене (значительная сумма стоимости недвижимости передается опять же неофициально).

3. Узнайте еще один момент — находится ли дом в собственности продавца более 3х лет и является ли данный договор для продавца первым в этом году — данный момент имеет важное значение и для Вас, т.к. при соблюдении указанных условий доход для продавца не будет облагаться подоходным налогом, а цену дома для себя Вы можете «сбить» (ведь ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости стараются перекладывать уплату налога на плечи покупателей посредством включения его размера в состав цены).

Всеми вышеперечисленными рисками определяется дешевизна договора купли-продажи в Вашей ситуации.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ВМЕСТО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Dmytro писал(а):

Всем добрый день. У меня есть вопрос к уважаемым господам юристам и риэлторам: Можно.

Jarik писал(а):

Во всем есть свои плюсы и минусы. Не любят, поскольку это притворная сделка.

Dmytro писал(а):

Разговор об обмене не идет вообще. А вопрос, собственно, и состоит в том, насколько.

Jarik писал(а):

На основании тяжелого материального положения продавца конечно же нет. Такого.

Есть еще срок общей исковой давности. По имущественным делам он 10 лет. Нужны очень супер-пупер обстоятельства, что бы этот срок был пересмотрен. Так что все-таки не вечно.

моя сестра приобрела дом по договору дарения. Ничего уже семь лет прошло. Очень долго нужно доказывать, что это фиктивная сделка.

Enemy писал(а):

Есть еще срок общей исковой давности. По имущественным делам он 10 лет. Нужны очень.

KLY писал(а):

У нас был договор дарения, продавали квартиру в доме котеджного-общажного типа и.

Enemy писал(а):

Так говорил судья в г. Ирпень на консультации три года назад. Он обьяснил этот срок.

Сергей писал(а):

Уважаемые господа, Подскажите, пожалуйста, почему при получении оригинала право устанавливающих.

Jarik писал(а):

Из Вашего вопроса сложно что-либо понять. Причем тут договор залога?. Как была.

Сергей писал(а):

Да, может быть я не совсем понятно объяснил. Квартира покупалась у КГС. На момент.

А у меня попутный вопрос: не будет ли потом возможности у продавца или государства отменить эту сделку в судебном порядке? Все-таки когда человек, не состоящий со мной в родстве, и вообще, строго говоря, незнакомый, дарит мне недвижимое имущество, это как минимум странно. Не сможет он потом заявить в милицию, что я его споил/загипнотизировал/или еще что-нибудь, и квартира досталась мне незаконно?

Оформление купли-продажи квартиры через договор дарения

Форум недвижимости Domik.ua

08 мар 2011, 13:54

08 мар 2011, 15:23

Отмена договора дарения (ст. 727 Гражданского Кодекса Украины):
1. Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимого или другого особо ценного имущества, если одаренный преднамеренно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, жены (мужа) или детей. Если одаренный совершил умышленное убийство дарителя, наследники дарителя имеют право требовать расторжения договора дарения.
Для применения этого основания необходим обвинительный приговор суда.
2. Даритель имеет право требовать отмены договора дарения, если одаренный создает угрозу безвозвратной потери дара, который имеет для дарителя большую неимущественную ценность.
3. Даритель имеет право требовать разрыва договора дарения, если вследствие небрежного отношения одаренного к вещи, которая составляет историческую, научную, культурную ценность, эта вещь может быть уничтожена или существенным образом повреждена.
4. Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если на момент предъявления требования дар сохранен.
5. В случае расторжения договора дарения одаренный обязан возвратить дар в натуре.
Несмотря на то, что основания отмены дарственной являются исчерпывающими, даритель может обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным по другим основаниям.
Ими могут быть обман или принуждение, невозможность осознания своих действий дарителем в момент подписания договора или неспособность руководить ими.

Скачайте Гражданский Кодекс Украины. Найдите соответствующий раздел. Он (ГК Украины, Глава 55 — Дарение) очень легко читается даже не юристом

09 мар 2011, 21:12

16 мар 2011, 15:36

17 мар 2011, 09:54

Стаття 234. Правові наслідки фіктивного правочину

1. Фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення
правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

2. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

3. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним
встановлюються законами.
< Статтю 234 доповнено частиною третьою згідно із Законом
N 2756-VI ( 2756-17 ) від 02.12.2010 >

Стаття 235. Правові наслідки удаваного правочину

1. Удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання
іншого правочину, який вони насправді вчинили.

2. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами
для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили,
відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який
сторони насправді вчинили.

17 мар 2011, 18:54

Если никто не накапает. А так.. если обе стороны тихо мирно провели сделку — всё будет норм. Но не забывайте о возможности вернуть подарок обратно.

17 мар 2011, 19:45

17 мар 2011, 19:45

18 мар 2011, 07:43

Если никто не накапает. А так.. если обе стороны тихо мирно провели сделку — всё будет норм. Но не забывайте о возможности вернуть подарок обратно.

Наверное, не очень уютно жить в квартире, зная что ее могут отобрать. Человек может убедить себя, что все нормально. Но подсознание будет помнить о потенциальной опасности.

Относительно того, что могут «накапать».
Вполне могут. И соседи, и родственники, и органы опеки, и правоохранительные органы, и госфинмониторинг, и налоговики.
Недоумевать будут многие: чего это ради такие дорогие подарки посторонним людям делают? Может там на психику прежних хозяев квартиры повлияли? Или хозяева опасаются конфискации и распихивают имущество «доверенным лицам»? Или, вспоминая старые обиды, хотят лишить родственников наследства?

А представьте ситуацию, когда прежние хозяева квартиры были причастны к каким-то финансовым преступлениям.
Начнут копать, выяснять куда подевалось неправедно нажитое имущество. Выйдут на «одаренных». Квартиру отберут, а «одаренных» еще и в соучастники определят.

Смотрите еще:

  • Обвинительный акт по ст 158 ук рф Обвинительный акт по ст 158 ук рф Станица Каневская Краснодарского края 08 сентября 2009 г. Каневской районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего Луценко Е.А., с участием государственного обвинителя заместителя прокурора Каневского района […]
  • Исковое заявление о государственных закупках Требования к исковому заявлению о признании поставщика недобросовестным участником государственных закупок Исковое заявление о признании поставщика недобросовестным участником государственных закупок должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым статьей 150 […]
  • Закон об оружии от 1996 Федеральный закон "Об оружии" (150-ФЗ) 2018 Закон об оружии в последней действующей редакции от 3 августа 2018 года. закон имеет новую редакцию, вступающую в силу 16 января 2019 года. Сравнить изменения Федеральный закон Российской Федерации «Об оружии» регулирует […]
  • Рыков адвокат Компромат.Ru ® Весь сор в одной избе Сергей Юрин и Анатолий Рыков "настроились" на арест Вице-мэров Сочи задержали за взятки на 150 млн руб. за выдачу разрешений на возведение многоэтажек Антон Смертин, Белянин Алексей Первого вице-мэра Сочи Сергея Юрина и его […]
  • Заявление об частичном отказе от иска Образец Заявления о частичном отказе от исковых требований Размещенный Образец заявления о частичном отказе от исковых требований составлен с учетом последних изменений законодательства РФ. Посмотреть сведения адвокате составившем заявление о частичном отказе от […]
  • Как проверить выручку по ндс и прибыли Проверка деклараций по НДС и налогу на прибыль ФНС России регулярно приводит контрольные соотношения к налоговым декларациям. Причем ранее налоговая служба делала это с пометкой для служебного пользования. Теперь данные соотношения выложены в открытом доступе 1 . О […]
  • 130 статья ук рф отменили Статья 130 УК РФ «Оскорбление личности» Какая статья за оскорбление личности? Что грозит за совершение такого правонарушения/преступления? Какие изменения были в 2018 году в законодательстве? Какое максимальное наказание за оскорбление личности? Где находится статья […]
  • Банк москвы задолженность по коммунальным платежам Перевод с карты на карту Легкий и быстрый перевод между картами любых банков. Условия перевода Между картами ВТБ платежной системы МИР — 1 руб. Между картами платежной системы МИР любых российских банков — 1% Между картами ВТБ платежных систем VISA […]