Договор переуступки прав на недвижимое имущество

Что такое переуступка права на недвижимость?

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

  • все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
  • действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

  • унаследование права на получение долга;
  • реорганизация любой формы юридического лица;
  • решение о переходе, вынесенное судебными органами;
  • наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Плюсы и минусы

Среди основных преимуществ можно выделить:

  • относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
  • возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

  • непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
  • высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.
Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

  • договор, заключенный по поводу переуступки;
  • расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
  • договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
  • согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель.

Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель.

Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель.

Инвестируя в строительство жилья, многие хотят знать, придется ли платить налог, какие налоговые обязательства ложатся на плечи покупателей и застройщиков. ИАП «Столичная недвижимость» http://100realty.ua/articles/45899 решил разобраться, в чем особенность налогообложения недвижимости на «первичке».

Фонд финансирования строительства и налоги. На сегодняшний день приобретение недвижимости путем участия в Фонде финансирования строительства, по словам юристов, остается одним из самых надежных способов покупки недвижимости. Поэтому этот способ наиболее часто используют на рынке недвижимости Украины. Он заключается в том, что инвестор уплачивает взносы в фонд финансирования строительства, который фактически является банковским счетом со специальным статусом. Управляет фондом специальная финансовая организация, которая из средств фонда оплачивает работы застройщика по возведению многоквартирного дома. «После введения дома в эксплуатацию за инвесторами регистрируется право собственности на квартиры. При этом застройщик уплачивает налоги с суммы полученного вознаграждения за фактически выполненные работы», – говорит Евгений Ковтуненко, управляющий партнер юридической компании Kodex. При этом, налоговые обязательства ложаться на застройщика, но суммы платежей будут включены им в стоимость такого жилья. По словам Александра Бородкина, партнера юрфирмы «Василь Кисиль и Партнеры», руководителя практики «Недвижимость и строительство», после того, как средства из Фонда поступают застройщику, для последнего они являются доходом от хозяйственной деятельности и подлежат налогообложению на этом этапе: 20% НДС и 18% налог на прибыль. Что касается покупателя, то он непосредственно не платит налоги на этапе инвестирования в Фонд. «Покупатель недвижимости будет платить налог 5% только если будет продавать эту недвижимость раньше чем через три года с момента приобретения», – добавляет Оксана Шпула, независимый аудитор компании «Бюро аудита».

Целевые облигации. Продажа жилья с помощью целевых облигаций является также одним из популярных способов, с помощью которого можно купить квартиру у застройщика. Держатели жилищных облигаций являются инвесторами и финансируют строительство объектов жилищного строительства через институты совместного инвестирования. То есть заказчик выполняет заказы не за свой счет, а за счет держателей облигаций и выполнения обязательств по облигациям, обеспечиваются передачей в собственность объекта недвижимости. «Ценнобумажные операции, которыми также являются операции с целевыми облигациями, освобождены от обложения НДС. Средства, привлеченные при первичной эмиссии, также не облагаются налогом на прибыль, поскольку считаются заемными средствами. Однако при дальнейшей продаже облигаций налогом на прибыль по общей ставке облагается разница между ценой приобретения и ценой продажи таких облигаций. Именно в связи с этим облигации часто продают посредством инвестиционных фондов, прибыль которых освобождена от налогообложения. В любом случае, при погашении целевых облигаций и передаче построенной недвижимости возникает также и НДС на стоимость передаваемой в счет погашения недвижимости», – говорит Александр Бородкин. «Передача готового нового жилья физическим и юридическим лицам в собственность в обмен на облигации является первой поставкой жилья, следовательно, объектом для налогообложения НДС по ставке 20%. Аналогично, как и в ситуации с привлечением ФФС застройщик по результатам финансового результата обязан уплатить налог на прибыль по ставке 18%. У покупателя жилья налоговых обязательств при покупке вновь построенного жилья не возникает», – уточняет Яна Квасница, юрист компании «Мисечко и Партнеры».

Купля-продажа имущественных прав. При заключении договора купли-продажи имущественных прав покупатель выплачивает застройщику часть от общей стоимости квартиры. Одновременно с договором купли-продажи имущественных прав заключается форвардный контракт, в котором прописывается сумма, оставшаяся по сделке, которую покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности на недвижимость. Имущественные права на объект инвестирования являются правом на получение в собственность объекта инвестирования в будущем (после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию). «Имущественные права налогоплательщика-покупателя после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию реализуются путем приобретения права собственности на объект инвестирования, оформления и регистрации покупателем соответствующих правоустанавливающих документов на этот объект. Следовательно, в этом случае операция по реализации имущественных прав на недвижимое имущество для продавца (застройщика) является операцией по первой поставке жилья, которая облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 20%», – говорит г-жа Квасница. Также застройщик платит налог на прибыль в размере 18%.Покупатель не платит налогов государству, но все налоговые платежи, которые платят застройщики, последние закладывают в стоимость квадратного метра жилья.

Закладные. Застройщик производит эмиссию закладных и обеспечивает их ипотекой построенного жилья. Финансовое учреждение предоставляет финансирование для строительства будущего объекта. Застройщик передает инвестору объект будущего инвестирования в ипотеку и передает финансовому учреждению закладную. «Передача предмета ипотеки ипотекодержателю является поставкой в понимании Налогового кодекса Украины, и у застройщика возникает обязательство по оплате налога на добавленную стоимость в сумме 20% от стоимости предмета ипотеки. Также, у покупателя, к которому переходит право собственности на предмет ипотеки, возникает объект налогообложения налогом на доходы физических лиц (18%), ведь согласно Налоговому кодексу Украины, продажей являются любые операции, которые осуществляются по договорам, что предусматривают передачу права собственности на имущество», – говорит Яна Квасница.

Переуступка прав. Переуступку прав нельзя рассматривать отдельно от основного договора, по которому у инвестора возникнет право собственности, поскольку при переуступке прав договор не расторгается, а происходит замена кредитора (инвестора) новым кредитором (покупателем, новым инвестором). Поэтому, для договора уступки права характерны те же особенности, что и для основного договора (участия в ФФС, облигаций и др.). Например, если первоначальный инвестор участвовал в фонде финансирования строительства, то новый инвестор не будет нести никаких дополнительных расходов по уплате налогов. «Однако некоторые управители предусматривают комиссию за заключение договора уступки. В свою очередь, если заключается уступка права требования прав по предварительному договору купли-продажи квартиры, то такой договор должен быть удостоверен нотариально, и новый инвестор примет на себя обязательства по уплате сбора на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи», – говорит Евгений Ковтуненко. При этом нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц. «Налог на доходы физических лиц (18%), который тянет за собой военный сбор (1,5%), надо платить с разницы между полученными доходами от реализации квартиры перед вводом дома в эксплуатацию и расходами на ее приобретение на стадии котлована. Но на практике часто в переуступке фигурирует та же сумма, что была определена застройщиком, поэтому не из чего платить налог», – говорит юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры». Если же цена меняется в договоре по переуступке прав, то тогда налогообложению подлежит разница между ценой переуступки прав и ценой приобретения. Для физических и юридических лиц-продавцов сейчас действуют одинаковые ставки – 18%.

Договор переуступки прав (в т.ч. на квартиру, собственности)

Договор переуступки прав на квартиру

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ право требования, принадлежащее в данном случае кредитору на основании имеющегося обязательства, имеет возможность быть передано им любому другому лицу в результате проведения сделки либо перейти к соответствующему лицу на основании законодательства страны. Договор переуступки прав на квартиру и возможность его оформления четко установлен законом.

По общепринятому правилу для надлежащего перехода к новому лицу прав кредитора не требуется однозначное согласие должника, в случае если другое не предусмотрено действующим законодательством государства или договором. Договор переуступки прав собственности является установленным правом граждан государства.

Требования к оформлению данного вида договоров

Уступку права требования нужно определенным образом оформить.

В случае, если основной договор оформлен в нотариальной форме, то договор переуступки прав на квартиру также должен оформляться в нотариальной форме. Уступка прав по правовой сделке, требующей проведения государственной регистрации, также должна быть обязательно зарегистрирована в установленном законодательством порядке, если действующим законодательством не предусмотрено другого порядка.

Таким образом, если человек приобрел имущество долевого строительства до непосредственного принятия основного закона об участии в долевом строительстве недвижимого имущества, то имеется благоприятная перспектива заключить договор в обычный письменной форме, вносить переход права (уступку права) совсем не является необходимым фактором. Достаточно заключить вышеуказанный договор в обычный письменном виде и предупредить указанного застройщика о факте перехода прав к новому лицу.

Конечно, имеются некоторые правовые нюансы в данном виде правовых сделок, о которых необходимо указать в обязательном порядке. Если право на строительство объекта долевого участия получено после 01.04.2005г., то в таком случае соответствующий договор регулируется законодательством об участии в долевом строительстве. При переуступке прав все имеющиеся права, которыми был наделен первоначальный клиент, переходят к новому лицу. Условия договора остаются прежними на момент перехода права. Но законодательством запрещается право переуступки, если обязательство или обязанности неразрывно связаны с первоначальным лицом в правовой сделке.

Защита прав должника

Гражданским кодексом РФ в достаточной мере защищены права должника при указанных видах правовых отношений. Данным законодательным актом предусмотрено, что соответствующий должник должен в надлежащей письменной форме быть уведомлен о факте уступки прав по ранее подписанному договору. В случае отсутствия письменного уведомления, новый кредитор несет возможный риск и неблагоприятные последствия от данной сделки. В данном случае новое лицо при возникновении неблагоприятных условий может значительно потерять в материальном плане. Договор переуступки прав собственности должен оформляться в установленном законом порядке.

Заключение

К сожалению, в настоящее время существует массовая задержка в предоставлении жилья людям по заключенным договорам предоставления недвижимого имущества. Сдача в эксплуатацию жилья происходит с нарушением условий договора. Поэтому некоторые граждане заключают соглашения по договору переуступки прав собственности и договору переуступки прав на квартиру с другими лицами. Данная проблема будет существовать до исключения нарушений первоначальным застройщиком, соблюдения всех без исключения пунктов и условий заключенной договоренности, ответственного подхода к выполнению обязательств.

Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве

Автор: Алексей Абрамов

За последние 20 лет в российской экономике возникли абсолютно новые методы ведения хозяйственной деятельности. В частности, в строительной индустрии получило достаточно широкое развитие понятие долевого участия в строительстве. По мере развития самой практики долевого строительства совершенствовались и развивались обслуживающие его смежные отрасли.

В составе гражданского законодательства РФ появились законы, регулирующие как сам процесс долевого строительства, так и связанные с ним юридические вопросы. Так, например, вопрос оформления имущественных прав на конечный результат строительства (жилое/нежилое помещение), т. е. на собственность, наитеснейшим образом связан с вопросом возникновения прав и обязательств при заключении сделки.

Также достаточно актуален и мало исследован, на сегодняшний день вопрос переуступки прав в долевом строительстве и его документального оформления. Часто применяется сегодня в этой отрасли и процедура перевода долга другому лицу.

Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве

Надо сказать, что само по себе понятие переуступки права весьма неоднозначное, многоаспектное и сложное специальное правовое понятие. Достаточно вспомнить, что оно появилось в римском праве, звучало как fraus legi и обозначало на тот момент не что иное, как «обход закона», т. е. своеобразную практику, позволяющую, в общем-то, не нарушать закон, но и не исполнять его должным образом. Одним словом – что не запрещено, то разрешено.

Подготавливая новый ГК РФ, законодатели в процессе законотворчества обратились к старой римской правовой норме, однако придали ей другой смысл. С вступлением в действие ГК РФ 1994 г. она стала обозначать совсем другое, а именно – передачу законных прав от одного фигуранта другому на определенных условиях (за вознаграждение) в процессе сделки.

На сегодняшний день практика переуступки прав используется достаточно часто, и в арсенале юристов имеются различные варианты документального ее оформления. Переуступка права в долевом строительстве достаточно специфична и попадает под законодательное регулирование различными законами. Этот вопрос отражен в нормах ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г., ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., а также в нормах части 1 главы 24 ГК РФ.

До вступления в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. в строительстве широчайшим образом практиковалось практическое применение так называемых «цепочек застройщика», где с одной стороны, присутствовал застройщик, а с другой – многочисленные инвесторы и субинвесторы. Схема сделки «субинвестирования» была организована так, что субинвестор не вступал в прямые договорные отношения с застройщиком. Застройщик сдавал построенный объект первому инвестору. В дальнейшем право собственности регистрировалось, минуя инвестора, непосредственно на тех, кого застройщик привлек в качестве субинвесторов.

Смысл подобной схемы состоял в том, что организации, занимающиеся привлечением субинвесторов, подписывали с субинвесторами не договор инвестирования, а договор посредничества. В этом случае налог брался с суммы гонорара посредника согласно п. 1 ст. 156 НК РФ, а не со стоимости имущества! Таким образом, экономились денежные средства на уплате налогов.

Данное положение вносило сумятицу и недопонимание в практику судов по установлению прав собственности на недвижимость. На сегодняшний день это сделать уже невозможно. Законодатель вынужден был принять адекватные меры и заложить в п. 1 ст. 4 ФЗ № 214 соответствующую ограничивающую норму и этим законодательно определить всего две стороны, участвующих в договоре: По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Переход права (перемена лиц в обязательстве) в сегодняшнем гражданском законодательстве РФ возможен в двух вариантах: по закону и в случае договоренности между сторонами, что конкретно прописано в нормах п. 1 ст. 382 ГК РФ: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона».

Переход права (уступка требования) по закону является актуальным для сделок, заключенных в простой письменной форме до вступления в действие ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., поскольку в нормах п. 1 ст. 6 данного закона содержится прямая ссылка на это: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». В этом случае государственная регистрация договора цессии не требуется, поскольку норма п. 1 ст. 389 ГК РФ вполне позволяет этого не делать. В рассматриваемом нами случае имеет место уступка прав требования, возникшая на основании соглашения сторон.

Далее полагаю уместным рассмотреть детально вопрос переуступки права в долевом строительстве. Долевое строительство, по своей правовой сути, является двусторонней сделкой (одна сторона обязуется внести денежные средства, другая – построить объект недвижимости) с определенным условием (денежные средства вносятся до начала строительства, оплачиваются в особо оговоренные сроки и в определенных суммах, недвижимость строится с определенными заранее характеристиками).

В данном случае нормы ст. 382 ГК РФ прямо определяют общие основания, на которых возможен переход права, а именно: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона…».

Как правило, переуступка права требования оформляется договором отдельной, специфической группы (цессия). Название «цессия» имеет латинские корни (от латинского cessiō – уступка, передача) и представляет собой уступку прав требования или иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом). В долевом строительстве этим документом (титулом) в рассматриваемом нами случае выступает договор долевого участия (ДДУ).

В договоре участвуют две стороны: «цедент» – физическое либо юридическое лицо, уступающее свои права третьему лицу и «цессионарий» правопреемник, лицо, которому передается право на операции с чем-либо или на собственность.

Нормы ст. 383 ГК РФ предусматривают ограничения по правам, которые могут быть переданы в данном случае: «Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается». Во всех остальных случаях стороны вольны в своих решениях, но обязаны соблюдать нормы гл. 27 ГК РФ.

Согласно нормы п. 1 ст. 4 ФЗ № 122 право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Того же самого требуют и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

Однако при переуступке прав в долевом строительстве существуют и ограничения, обусловленные нормами п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

Таким образом, заключив договор цессии, в дальнейшем в обязательном порядке придется регистрировать его в территориальном подразделении Государственной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это условие прямо проистекает из норм п. 2 ст. 389 ГК РФ: «…уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки…».

Поскольку уступка прав в данном случае невозможна без перевода долга, то, соответственно, возникает необходимость оформить этот вопрос документально, т. е. заключить договор перевода долга и зарегистрировать его в Росреестре, согласно норме п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Общий порядок действий в данном случае будет такой:

а) заключение договора переуступки права (цессии);

б) заключение договора перевода долга;

в) сдача обоих документов в Росреестр для регистрации.

Для понимания специфических аспектов вопроса будет не лишним напомнить, что переход права от одного дольщика (кредитора) к другому считается совершенным с момента регистрации договора, как и сам договор будет считаться заключенным с этого момента, согласно норм п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Поскольку в данном случае сделка подлежит обязательной регистрации, на основании норм ст. ст. 131 и 164 ГК РФ, то необоснованное уклонение от нее будет иметь негативные правовые последствия в виде принуждения к ней судом и взыскания убытков на основании норм п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ: «….3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки».

Однако необходимо заметить, что возможен и другой порядок оформления, когда в одном договоре (договор смешанного типа) сразу прописывается два предмета – уступка прав и перевод долга. Данный порядок возможен на основании норм п. п. 1, 2, 3 ст. 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор)…». Порядок регистрации перехода прав и правовые последствия, в данном случае, абсолютно идентичны с предыдущим вариантом.

Также не лишним будет рассмотреть вопрос налогообложения при уступке прав. При передаче имущественных прав на жилое помещение физическому лицу (от одного дольщика к другому) НДС считается с разницы между стоимостью, по которой передаются эти права (цена недвижимости с учетом налога) и расходами на приобретение этих прав (цена договора цессии). Поэтому крайне необходимо учитывать что, согласно норме п. 8 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы, в данном случае, будет день уступки права требования: «При передаче имущественных прав, в случае, предусмотренном п. 2 ст. 155 настоящего Кодекса, момент определения налоговой базы определяется как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства, в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 155 настоящего Кодекса, – как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником, а в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 настоящего Кодекса – как день передачи имущественных прав».

В свете выше изложенного, возможно дать следующие рекомендации:

а) осуществляя переуступку прав (перемену лиц в обязательстве), при заключении договора (цессии, смешанного и т. д.) необходимо обратить внимание на то, чтобы в договоре были четко прописаны передаваемые права и их объем;

б) договор цессии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, иначе сделка может быть признана не состоявшейся (ничтожной);

в) переход права в данном случае имеет место непосредственно в момент государственной регистрации договора;

г) сделки (в том числе по купле/продаже недвижимости), заключенные в простой письменной форме до апреля 2005 г., не подлежат государственной регистрации, считаются заключенными, права по ним признаются ГК РФ и ФЗ № 214. Правоустанавливающие документы по ним могут быть получены по желанию владельца объекта недвижимости.

д) осуществляя уступку прав в долевом строительстве, вы в дальнейшем обязаны будете уплатить налоги;

е) в процессе заключения сделки по уступке прав предпочтительнее заключать отдельные договоры (цессии и перевода долга), а не смешанный договор, т. к. при возможных судебных разбирательствах легче будет определить и доказать отдельные условия сделки, что само по себе уже упрощает процесс установления истины;

ж) правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям;

з) переуступка прав (замена стороны в обязательстве) является сложным юридическим понятием, трактовка его на сегодняшний день полностью не отточена, поэтому при заключении сделки воспользуйтесь услугами юриста.

По итогам можно сделать следующие выводы: по мере появления новых методов и способов ведения хозяйственной деятельности подвергаются изменению и правовые конструкции, призванные обслуживать эти процессы. Некоторые из них оказываются не востребованными в правоприменительной практике и уходят в небытие, а другие наоборот извлекаются законодателями из «запасника» и получают новые смысл и значение, исходя из сегодняшней необходимости.

Человеку, не имеющему специфического профессионального образования и практического опыта, быстро и правильно разобраться в ситуации не всегда представляется возможным. По этой причине целесообразно с любой точки зрения (теоретической, практической) воспользоваться услугами специалиста в данной области.

Говоря словами басни И. А. Крылова: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник», т. е. доверьте дело профессионалам.

Максим Смородинов, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», к. ю. н.:

В комментируемой статье подробно разобраны отношения, возникающие между сторонами при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Напомним, что согласно закону уступка права требования должна быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой передаются. Так, если сделка подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, то и уступка права по данной сделке также подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка права требования по договору подлежат государственной регистрации в органах Росреестра в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Вот в этой связи хотелось бы обратить внимание на следующие моменты.

Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона о 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. В том случае, когда дольщик на момент уступки права требования не выплатил полностью цену объекта недвижимого имущества, он обязан заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. При этом ни Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ прямо и ясно не говорят о том, должен ли договор о переводе долга подлежать государственной регистрации.

Так, при поведении правовой экспертизы государственный регистратор может счесть, что представленный договор цессии, по которому уступаются исключительно имущественные права, и даже имеющий в качестве «приложения» договор о переводе долга, равно как и самостоятельно представленный договор перевода долга, не подлежат государственной регистрации, следовательно, на государственную регистрацию права и сделки не представлен правоустанавливающий документ. Таким образом, на практике регистрирующий орган зачастую требует предоставления единого документа, содержащего положения, как об уступке права требования по договору долевого участия, так и о переводе долга, несмотря на то, что законодатель и не обязывает участников гражданско-правовых отношений составлять единый документ при заключении двух разных сделок.

Далее, при заключении договора о переводе долга следует иметь в виду, что, так как личность должника имеет для кредитора немаловажное значение, то замена должника может быть совершена только с согласия кредитора. Это означает, что необходимо получение письменного согласия Застройщика на совершение данного действия либо при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве Застройщика надо будет указать в качестве еще одной стороны в договоре.

Кроме того, при регистрации данного договора сторонам необходимо помнить, что на такой договор распространяются требования по совершению сделок одним из супругов, установленные статьей 35 Семейного кодекса РФ, предусматривающие наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение договора, либо наличие документа, свидетельствующего о том, что на данный объект недвижимого имущества не распространяется режим совместной собственности (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества супругов).

Также необходимыми документами при регистрации вышеуказанной сделки в случае, если одной из сторон по договору цессии выступает юридическое лицо, в соответствии с нормами корпоративного права (статьи 45-46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; статьи 78-79 и 81-84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах») являются решения компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки и сделки, в которой имеется заинтересованность, либо предоставление иных документов, подтверждающих отсутствие заинтересованности и крупности сделки.

Дополнительно можно отметить следующее: перемена лиц в обязательстве происходит не только по соглашению сторон, но и в результате универсального правопреемства (реорганизация юридического лица, смерть наследодателя). Так, в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное; застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Таким образом, в случае смерти «цедента» и (или) «цессионария» его права и обязанности по договору переуступки права требования по договору долевого участия переходят наследникам.

Александра Дегтярева, старший юрист компании «Адвокат ФРЕММ»:

Тема данной статьи интересна с точки зрения разъяснения порядка реализации права дольщиков на распоряжение правом требования к застройщику. К сожалению, статья не содержит анализа норм основного законодательного акта, регулирующего порядок долевого строительства, а именно, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В частности, непонятна окончательная позиция автора относительно самостоятельного существования понятия переуступки, т. к. в одном абзаце утверждается, что это сложное специальное правовое понятие, в другом – переуступка отождествляет с цессией (уступкой права требования). Для целей данной статьи будем понимать под переуступкой замену стороны по договору (передача права требования кредитора одновременно с переводом долга).

Хотелось бы уточнить определения основных терминов. Так, определение уступки в части, допускающей уступку «иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом)», противоречит законодательству, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ уступлено может быть только обязательственное право требования кредитора. Иными словами, в примере автора, уступается только требование к застройщику передать объект недвижимости в собственность, но не сам объект. Поэтому приобретатель права требования вступает в договорные отношения с застройщиком, что не гарантирует ему получение в собственность квартиры, которое зависит от исполнения договора застройщиком.

Вызывает вопросы отсылка к римскому праву. Действительно, институт уступки права требования зародился в римском праве. Однако необоснованно утверждение о том, что в процессе подготовки ГК РФ 1994 года разработчики обратились к римскому fraus legi, косвенно связанного с уступкой, проигнорировав институт уступки в более развитых правопорядках ФРГ, Франции, опыт дореволюционной и советской России.

Правильно указывая на необходимость регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве, автор ссылается на ст. 131, 164 ГК РФ, ст.ст. 4, 6 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации в силу прямого указания на это в ст. 25.1 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 3 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Автор указывает на ограничения, установленные ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но при этом упускает важные требования по уведомлению застройщика об уступке права требования. В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В случае же, если необходимо совершить перевод долга, то должно быть получено согласие застройщика на перевод долга. Если согласие отсутствует, то сделка по переводу долга ничтожна и сделка по уступке права требования в силу ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» тоже не может быть совершена.

Смотрите еще:

  • Купить недорогой земельный участок у моря Участки недорого Срочно куплю участок от хозяина в Овидиопольском районе. Земельные участки, Одесская область, Овидиопольский, Большая Долина , Возле воды , Дома, дачи, недорого , Инвестиционные проекты , Недвижимость для бизнеса , Участки недорого Совершенно […]
  • Что нужно для получения вида на жительство в россии белорусу Вид на жительство для граждан Республики Беларусь Наши услуги В первую очередь, необходимо отметить, что для граждан Белоруссии предусмотрена самая простая из всех существующих на данный момент процедура получения вида на жительство в РФ. Это относится и к документам, […]
  • Воинская часть 16383 ингушетия ЖДУ СОЛДАТА Меню навигации Пользовательские ссылки Информация о пользователе Вы здесь » ЖДУ СОЛДАТА » БЕСЕДКА » в/ч 16383 (Ингушетия, стан. Троицкая) в/ч 16383 (Ингушетия, стан. Троицкая) Сообщений 1 страница 3 из 3 Поделиться113-06-2016 17:56:41 Автор: […]
  • Облэнерго проверить лицевой счет Облэнерго проверить лицевой счет «Личный кабинет»бытового потребителя электроэнергии контроль расчетов за использованую электрическую енергию (показания счетчиков, оплата, задолженость); оплата за использованую электрическую энергию (on-line); […]
  • Количество разводов в россии и сша Меньше всего семей распадается в Чили – статистика разводов по странам мира В современных реалиях люди стали значительно проще относиться к брачным союзам. Если раньше многие создавали семьи и оставались в них до конца жизни, то теперь все значительно иначе. В […]
  • Договор на дополнительные услуги образец Настройка шрифта: Выберите шрифт: Tahoma Times New Roman Интервал между буквами (Кернинг): Стандартный Средний Большой Настройка цветовой схемы: Закрыть панель Вернуть стандартные настройки Портал государственных и муниципальных услуг в сфере образования г. […]
  • Выселить бывшую жену из муниципальной квартиры Консультация юриста: Как выселить бывшую жену из муниципальной квартиры Вопрос юристу: Три года я прожил совместно со своей супругой в муниципальной квартире (неприватизированной). Месяц назад брак мы расторгли, поскольку она злоупотребляет алкоголем и ведет себя […]
  • Закон об оружии боевой нож Нож и закон. Определение холодного оружия. Определение холодного оружия. Согласно законодательству Украины граждане имеют право хранить и носить ножи хозяйственно-бытового назначения (ХБ) без разрешения МВД. Для ношения и хранения холодного оружия (хо) необходимо […]