Доп соглашение к договору долевого участия в строительстве

Содержание:

Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

Я являюсь участником долевого строительства. 17.07.2017 года был заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Пунктом 2.3 указан срок сдачи дома в эксплуатацию — не позднее 01.03.2018 года. Пунктом 2.4 указан срок Передачи застройщиком объекта долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома, но не позднее 01.09.2018 года. Пунктом 10 «ответственность сторон» обозначена ответственность застройщика в случае нарушения предусмотренного договором срока Передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде выплаты неустойки в размере одной трехсотой в двойном размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. 10.02.2018 года по почте получено заказное письмо от застройщика, в котором указано, что в связи с внесением изменения в разрешение на строительство срок сдачи объекта переносится на 01.12.2019 года. Соответственно они просят внести изменения в договор участия в долевом строительстве. Вопрос: стоит ли подписывать такое дополнительное соглашение и правомерны ли их действия?

Ответы юристов (1)

Ничего подписывать не нужно, так как это ухудшает Ваше положение.

При заключении договора Застройщик должен был предвидеть все свои риски, поскольку ДДУ заключен на условиях, указанных Вами. Пусть он несет ответственность по принятым на себя обязательствам, т.е. выплачивает Вам неустойку.

Заключение доп. соглашения должно быть обоюдным, а не в одностороннем порядке.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжениедоговора возможныпо соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

​Если в уведомлении указано, что если ответ не поступит в течение определенного срока значит доп. соглашение считается подписанным, только в этом случае нужно написать ответ о том, что Вы отказываетесь от заключения доп. соглашения и это Ваше право, а не обязанность.

Если сомневаетесь, то можете написать письмо с отказом в заключении доп. соглашения. Далее Вы в судебном порядке всегда сможете взыскать неустойку с Застройщика.

​Если у Вас остались доп. вопросы, то задавайте или обратитесь ко мне в чат. Можем обсудить более подробно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

к договору № ______________ от «__» __________ 2016

об участии в долевом строительстве многоквартирного дома

г. Москва «__» _____________ 2016 г.

Общество с ограниченной ответственностью «РОГА И КОПЫТА», в лице Генерального директора
__________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем
Застройщик, с одной стороны и

гр. ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, именуемый в дальнейшем Участник, с
другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее Дополнительное
соглашение к договору № ____ от ____ об участии в долевом строительстве
многоквартирного дома о нижеследующем:

1. Пункт 4.1.1. Договора № ____ от ____ об участии в долевом строительстве
изложить в следующей редакции:

«4.1.1. Своими силами и (или) с привлечением третьих лиц вьшолнить полный перечень
строительно-монтажных, благоустроительных, пусконаладочных и иных работ для строительства
Многоквартирного дома, включая причитающуюся Участнику Квартиру в срок до 10.05.2012 г. и
передать результаты таких работ Участнику по передаточному акту, подтверждающему
исполнение цены Договора в части 5.1 Л. Договора.»

2. Пункт 5.1.2. Договора № ____ от ____ об участии в долевом строительстве
изложить в следующей редакции:

«5.1.2. Ввести Многоквартирный дом в эксплуатацию и передать Квартиру Участнику по
передаточному акту в срок до 08.09.2015 г., подтверждающему исполнение цены Договора в
части 6.1.2. Договора.»

3. Стороны договора оставляют остальные условия Договора № ____ от ____ об
участии в долевом строительстве без изменения.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех идентичных экземплярах по
одному для каждой из сторон, и один — для Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии.

Застройщик:
ООО «РОГА И КОПЫТА»

Р/с _____________________ в _______________

Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия

Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием.

На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно:

  • при оформлении договора долевого участия (ДДУ);
  • путем продажи ценных бумаг;
  • при условии, что строительство ведет жилищно-строительный (накопительный) кооператив.

Закон не действует, если вклад в строительство сделан в качестве инвестиций, а уступка прав по инвестиционным соглашениям в пользу лиц, у которых возникает право на собственность в недостроенном доме, запрещена.

Оформление ДДУ

В соответствии со статьей 4 ФЗ 214 договор предусматривает:

  • обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность объект недвижимости;
  • обязанность участника (дольщика) рассчитаться за строительство и принять объект.

Документ заключают в письменном виде и считают действительным с момента государственной регистрации.

Договор долевого участия обязан содержать следующие пункты:

  • описание объекта недвижимости, на который застройщик имеет проектную документацию;
  • дату передачи введенного в эксплуатацию сооружения долевому участнику;
  • стоимость договора, порядок оплаты и сроки внесения денежных средств;
  • гарантии на эксплуатацию объекта недвижимости;
  • способы возмещения или другие обязательства для обеспечения исполнения договора со стороны застройщика.

Кроме того, условия договора не должны нарушать законодательство в сфере защиты прав потребителя, предусматривать передачу имущественных прав на незавершенное строительство в наследство и прочие аспекты.

Если объект не был принят участником, риск случайной порчи или гибели имущества несет застройщик.

Права дольщика

Участники строительства на долевой основе имеют права, предусмотренные Гражданским Кодексом (ГК), Федеральным Законом «О защите прав потребителей» и другими нормативными актами.

В соответствии с нормами закона участник может предъявить застройщику при нарушении прав или условий договора претензию со следующими требованиями:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить выявленные недостатки объекта договора;
  • уменьшить общую цену договора, не устраняя несоответствий;
  • возместить расходы, которые понес участник вследствие не выполнения или неполного выполнения застройщиком своих обязательств.

Кроме того участник имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору и потребовать у застройщика возврат денежных средств.

Нарушения, которые застройщик регламентирует изменениями в площади, качестве или других параметрах после ввода в эксплуатацию и технической инвентаризации объекта, но при этом цена строительства не меняется, свидетельствует о признаках ущемления прав потребителей и влечет привлечение к ответственности, предусмотренной статьей 148 Кодекса об Административных правонарушениях (КоАП).

Права застройщика

В соответствии со статьей 3 ФЗ №214 застройщик имеет право:

  • привлекать денежные средства только после оформления разрешения на строительство и регистрации других предусмотренных законодательством документов;
  • требовать от участника своевременной оплаты и выполнения других обязательств, предусмотренных ДДУ;
  • расторгнуть договор в судебном порядке при нарушении сроков оплаты, суммы и других обязательств участника.

Как одна из сторон ДДУ застройщик в рамках законодательства вправе заключить различные правовые акты, направленные на выполнения обязательств.

Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).

Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:

  • удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
  • лицензия, если заявление подает нотариус;
  • учредительный договор и устав для юридических лиц;
  • кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.

Как написать доверенность на регистрацию договора долевого участия? Смотрите тут.

Правила заключения

Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.

Причинами, по которым возникает потребность к внесению дополнений и изменений в действующий ДДУ, могут быть:

  • изменение сроков строительства;
  • изменение качества отделочных работ и прочее.

Застройщик обычно прикладывает максимум усилий, чтобы участники подписали соглашение, и прибегает к любым методам. Например, документ отправляется по почте, в электронном виде или посыльным.

Участнику долевого строительства не обязательно подписывать любые дополнительные условия и это не будет рассматриваться как акцепт, то есть, принятое предложение по молчаливому согласию.

Такое право предоставлено сторонам в соответствии со статьей 438 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Руководствуясь нормативными актами, участник вправе отказаться от заключения любых дополнительных сделок.

Если же потребность и объективные причины располагают потребителя подписать приложения к ДДУ, то все изменения проходят регистрацию в том же порядке что и сам договор.

Основной причиной оформления соглашений является изменение сроков сдачи в эксплуатацию строительного объекта.

Но нередко застройщик, помимо сроков может внести в договор и другие пункты, которые не согласованы с потребителем.

В последнем случае необходимо ознакомиться с образцами документов, а при подписании вычитывать каждый пункт соглашения.

Существует множество ситуаций, при которых застройщик предлагает изменить условия ДДУ. Рассмотрим наиболее часто возникающие обстоятельства, вынуждающие участника подписать дополнительное соглашение.

Например:

  • ДДУ подписан в 2012 году;
  • в документе указано, что ориентировочный срок сдачи объекта – 1 августа 2018 года;
  • квартира, описанная в договоре, передается в двухмесячный срок, после сдачи дома в эксплуатацию.

Участнику долевого строительства 1 февраля 2018 года по почте приходит уведомление, в котором застройщик предлагает изменить срок завершения строительства по причинам, на которые не мог повлиять.

При дальнейших переговорах, застройщик отказывается платить неустойку или какое либо иное возмещение ущерба. Каковы дальнейшие шаги потребителя?

В соответствии со статьей 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора не допускается. Подписание предложенного соглашения утвердит согласие участника на предложенные условия и лишит его права на компенсацию.

Выплата неустойки предусмотрена законодательством, даже в тех случаях, когда она не отмечена отдельным пунктом ДДУ.

Для возмещения ущерба участнику необходимо подать исковое заявление в суд или изменить условия договора с учетом полученных убытков.

Госпошлина

В соответствии с нормативными актами государственная пошлина за регистрацию ДДУ или дополнительных соглашений составляет 200 рублей, как для физических, так и для юридических лиц.

Как расторгнуть договор долевого участия? Читайте здесь.

Сколько стоит переуступка прав по договору долевого участия? Подробности в этой статье.

В соответствии с законом «О госрегистрации» документ оформляется в течение 18-ти календарных дней с момента подачи пакета, но сроки могут быть отдельно установлены Федеральным Законом.

На дополнительные соглашения распространяется другое действие закона, которым предусмотрена обязанность заявителя представить необходимые документы, а регистрационной службе произвести оформление в течение 5 рабочих дней.

На видео об оформлении договора долевого участия

Дополнительные соглашения к ДДУ не прошли государственную регистрацию

Согласно договору цессии к ДДУ был подан иск о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. В ходе судебного разбирательства ответчик предоставил дополнительные соглашения к ДДУ о переносе срока передачи объекта долевого строительства. Указанные дополнительные соглашения к ДДУ не прошли государственную регистрацию, также в тексте дополнительных соглашений стороны пришли к договоренности, что указанные соглашения подлежат государственной регистрации. Суд вынес решение посчитав срок просрочки по незарегистрированным дополнительным соглашениям к ДДУ. Есть ли смысл обжаловать решение суда? Есть ли успешная практика?

Также после вынесения решения подан еще иск о признании недействительными дополнительных соглашений к ДДУ. Суд в удовлетворении требований отказал.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Юлия. Как суд мотивировал отказ по второму иску, на какие обстоятельства ссылался?

Уточнение клиента

Резолютивная часть суда объявлена 09.04.15. Жду мотивированного решения.

10 Апреля 2015, 22:54

Уточнение клиента

Истец обратилась в суд с иском о признании недействительными дополнительных соглашении по тем основаниям, что 26.10.2012 г. между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат» был заключен договор долевого участия №В-. согласно которому срок окончания строительства и сдачи в эксплуатацию 1 квартал 2013 г.

09.11.2013 г. между Ткаченко Л.Ф. и Гавриленко Ю.В.заключен договор уступки права требования по договору №В-. участия в долевом строительстве и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО.

Между тем, объект недвижимости передан истцу только 18 декабря 2013 г. в нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.

Истица обратилась в суд с иском о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, в связи с нарушением сроков сдачи объекта и согласно решения . районного суда г .Ростова-на-Дону от 20.01.2015 г. требования Гавриленко Ю.В. удовлетворены частично.

Истица считает, что дополнительное соглашение от 07.02.2013 г. и дополнительное соглашение от 15.05.2013 г.,заключенные между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат» являются недействительными/незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию. Истец заключил договор уступки права требования исходя из сроков сдачи дома в эксплуатацию 1 квартал 2013 г., о переносе сроков ей было не известно.

Истица и ее представитель в судебном заседании требования поддержали и просили удовлетворить, дали показания аналогичные изложенным в иске.

Представители ответчика ООО «Магистрат» в суде требования не признали и просили отказать.

Суд, выслушав стороны участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению, по следующим обстоятельствам.

Недействительность сделки означает, что действие,совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Легальное определение недействительности сделки дается в норме п.1 ст.166 ГК, согласно которой сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела усматривается, что 26.10.2012 г. между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат» был заключен договор долевого участия №В-. согласно которому срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию 1 квартал 2013 г.

09.11.2013 г. между Ковленко Л.Ф. и Гавриленко Ю.В. заключен договор уступки права требования по договору №В-. участия в долевом строительстве и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО.

Из материалов дела усматривается, что 07.02.2013 г. между ООО «Магистрат» и Ткаченко Л.Ф. было заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве №В-. от 26.10.2012 г., в соответствии с которым стороны договорились о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию на 2 квартал 2013 г.

В соответствии с Дополнительным Соглашением от 15.05.2013 г., стороны договорились о внесении изменений в п. 2.4 Договора о долевом участии в строительстве и определили сроки сдачи дом в эксплуатацию до 3 квартала 2013 г.

Суд считает требования истицы о признании Дополнительных соглашений от 07.02.2013 г. и от 15.05.2013г. недействительными подлежащими отклонению.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как-на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что доказательств преднамеренного введения истицы ответчиком в заблуждение, истцом не представлено.

По мнению суда, ссылка представителя истицы на то обстоятельство, что оспариваемые дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РО, не может быть принята во внимание,поскольку указанные соглашения могла зарегистрировать только Ткаченко Л.Ф., ООО «Магистрат» она не уполномачивала на проведение регистрации, доверенности не выдавала.

Также судом учитывается, что истец не является участником договора и дополнительных соглашений, заключенных между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат»,следовательно, в силу специальных положений статьи 167 ГК РФ не вправе требовать применение последствий

недействительности сделки в свою пользу.

Также из материалов дела усматривается, что решением . районного суда г .Ростова-на-Дону от 20.01.2015г. требования Гавриленко Ю.В. к ООО «Магистрат» о взыскании неустойки и морального вреда удовлетворены частично, в том числе и с учетом оспариваемых Дополнительных Соглашений.

Суд считает, что действующее гражданское законодательство РФ не содержит норм, позволяющих признать недействительным Дополнительные Соглашения по основаниям указанным в иске.

Утверждения представителя истицы о том, что соглашение является недействительным, поскольку не соответствует закону, суд находит ошибочными.

Также суд считает не подлежащими удовлетворению требования истицы в части признания срока сдачи объекта в эксплуатацию согласно п.п.2.4 Договора участия в долевом строительстве №В-. от 26.10.2012 г.-1 квартал 2013 г., поскольку данные требования не основаны на законе.

Исследовав все представленные сторонами доказательства, суд считает заявленные требования незаконными и подлежащими отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

В исковых требованиях Гавриленко к ООО «Магистрат» о признании недействительными дополнительных соглашений— отказать в полном объеме.

16 Апреля 2015, 17:20

С учетом того, что суд уже удовлетворил частично ваши требования, и решение вступило в силу, и при этом суд должен был исследовать все доказательства, включая допсоглашение, смысла в обжаловании не вижу.

В решении указано: «Суд считает, что доказательств преднамеренного введения истицы ответчиком в заблуждение, истцом не представлено». Если вы ссылались на это, обращаясь с иском к застройщику, полагаю, что это неправильно. Уступка права состоялась между вам и прежним дольщиком, в не между вами и застройщиком. Поэтому если вас кто-то и ввел в заблуждение, т.к. это — первоначальный дольщик. И застройщик за это отвечать не может. В общем, данное требование не могло быть адресовано застройщику. И, хотя бы, в силу этого, не может быть удовлетворено.

Более того, суды всегда учитывают такое обстоятельство, как необходимая осмотрительность и осторожность сторон при заключении сделки. И если пострадавшая сторона не вела себя осмотрительно и осторожно, суд либо уменьшит размер взыскания в ее пользу, либо вообще откажет. Заключая договор уступки вам следовало убедиться, что допсоглашения зарегистрированы, если вам было о них известно. Если неизвестно, то информацию от вас скрыл дольщик. Следовательно, и претензии — к нему.

Еще нужно учитывать, что стороны всегда вправе внести изменения в договор по обоюдному согласию. И первоначальный дольщик тоже имел на это право. А то обстоятельство, что вы, заключив договор уступки, стали с этим допсоглашением не согласны, не дает право вам его оспаривать. Заключая договор, вы соглашаетесь со всеми его условиями, в том числе, и с дополнительными. Разумеется, это может быть не так, и вы вовсе можете быть не согласны, но я имею в виду позицию законодателя. И суд будет исходить тоже из этого обстоятельства.

Если вас ввел в заблуждение первоначальный дольщик, вы можете предъявить иск к нему. Но, опять же, требовать придется не расторжения допсоглашения, а расторжения договора уступки. Если, конечно вам это нужно.

Уточнение клиента

Изначально договор был заключен между застройщиком и дольщиком, он прошел гос.регистрацию, потом заключен договор уступки прав требования между дольщиком и мной. В суд была предоставлена справка из Росреестра, которую я заказывала до подписания договора уступки прав требования, в этой справки зарегистрирован только договор ДДУ. Дополнительные соглашения к ДДУ не зарегистрированы в Росреестре. Собственно это и явилось основанием для подачи иска. С застройщика ответственность снимать никак нельзя, т.к. все изменения по существенным условиям договора к ДДУ подлежат гос.регистрации, соответственно застройщик и дольщик должны были вместе подать документы на регистрацию дополнительных соглашений, они этого не сделали. Так почему это ответственность только дольщика и на основании какой нормы закона построен такой вывод?

16 Апреля 2015, 22:39

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение

Строить собственное жильё путём участия в доле, становится для большинства граждан единственным приемлемым вариантом обеспечения своих семей, жильём. Однако существует социальная прослойка населения, которая имеет острую потребность в обеспечении жильём, но не решается заключить договор долевого участия. Основные мотивы сомнений обеспечивают слухи о не сдаче строительных объектов, о низком качестве работ или бесконечном затягивании сроков. Нужно иметь в виду, что такое долевое строительство. Это развитая правовая система, с большим потенциалом юридической защиты интересов для обеих сторон (см. подробнее о защите прав дольщиков). Грамотно подходя к этому вопросу, опасность неудачи можно полностью исключить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Существенные условия

Договорённости опираются на законодательные положения, принятые для участников этого типа строительства многоэтажек, для граждан РФ. Согласно им, застройщик обязуется в определённый им, срок, возвести новостройку. Он обязан использовать собственный финансовый ресурс или самостоятельно изыскать инвестиции для его постройки. Вероятно, что на определённых договорённостях, это будут вложения дольщиков. После его надлежащего правового обеспечения документами на ввод в эксплуатацию, он обязан передать его собственникам дольщикам.

Изложенные условия принимаются обеими сторонами на договорной основе. К существенным условиям договора относятся:

  1. Предмет договора, отражающий факт купли-продажи.
  2. Объект договора – непосредственный конкретный объект, предназначенный для передачи.
  3. Срок сдачи оговариваемого объекта.
  4. Общая стоимость, а также – условия, сроки и размеры выплат.
  5. Гарантийный срок использования.
  6. Условия расторжения контракта.

Предмет договора включает в себя его объект. Поэтому договорённости предусматривают наличие у застройщика сопутствующей документации, которая указывается как непосредственное подтверждение реальности строящегося здания. Все характеристики строящегося объекта подробно излагаются в проектных документах, по ним же будут осуществляться строительные работы.

Право на расторжение договора ДДУ, дольщик получит при условии невыполнения любого из положений, обозначенных договором. Кроме этого, при нарушении сроков сдачи, дольщик имеет право востребовать компенсацию. Она составляет 1/150 часть от общего рефинансирования за каждый день просрочки сдачи. Самое главное для него – правильно оформить и составить договор, а так же – провести его через регистрацию.

Правильное оформление

Этот важнейший документ оформляется особым образом, в качестве усиленной письменной формы. Её характеристики своеобразны в силу того, что после его составления и регистрации, утрачивается право на изменение какого-либо положения или пункта и подпункта.

Поэтому прежде чем согласовать и подписать договор, ознакомьтесь не только с пунктами договора, но и с документацией, которой обязан располагать застройщик:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Проектная декларация.

В соответствии с установленным законом, застройщику не дано права начинать строить и получать платежи, без наличия этих документов. Их отсутствие повлечёт для него высокие штрафные санкции. Из декларации можно узнать степень финансовой и правовой надёжности застройщика.

Договор составляется на фирменном бланке организации Застройщика, но может быть оформлен в свободной форме, так как особых требований по этому поводу не предъявляется. Все положения должны быть составлены юридически грамотно и непротиворечиво, отражая предельную однозначность информации. Кроме этого, оформление договора является типовым, то есть единым для всех дольщиков, и не предусматривающим индивидуальные варианты внесения пунктов.

В договоре должны быть оформлены надлежащим образом личные данные дольщика, а также следующие данные застройщика:

  1. Наименование организации застройщика.
  2. Форма её собственности.
  3. Контактные телефоны, номер факса и электронный адрес.
  4. Фамилия, имя отчество руководителя;

При составлении договора организация – застройщик и лицо, участвующее в долевом строительстве, будут именоваться «Сторонами», а в частном отношении к пунктам договора – «Застройщик» и «Участник долевого строительства».

Положения договора оформляются в качестве отдельных параграфов, каждый из которых имеет своё наименование и номер. Положения разделены на более подробные и содержательные пункты и подпункты по существу вопроса.

Необходимо проверить то, чтобы составленный документ имел наименование «Договор», а не иное (например, «Предварительный договор»). Иначе, в случае ненадёжности партнёрских отношений, вам сложно будет доказать свою правоту – ведь договор так и не был вами подписан. Более того, при предварительных договорённостях, с вас не имеют законного права, взимать плату.

Заключение договора на долевое участие, возможно только до периода сдачи жилого объекта актом государственной приёмки.

Как правильно составить: все по пунктам

Вначале в договоре обозначаются субъекты сторон, заключающие долевое соглашение. Далее подробно расписываются положения:

  1. Ставится номер договора, и указывается – от какого числа.
  2. Определяются термины, что очень важно для юридически правомочного толкования заключённых договорённостей.
  3. Предмет договора, включающий полную информацию, на основании которой и в соответствии, с кем – составлен договор.
  4. Юридические основания заключения договора, которые определяют дееспособность сторон и правовые гарантии ответственности.
  5. Порядок оплаты с указанием суммы и сроков платежей.
  6. Права и обязанности сторон, которые должны включать в себя все основные притязания сторон и те преимущества, которые они получают при составлении договора. Этот раздел оформляется очень тщательно. Так как в случае судебных разбирательств он станет подтверждением правовых полномочий.
  7. Ответственности сторон, которые также имеют беспрецедентное значение, особенно в ситуации конфликта.
  8. Обеспечение выполнения обязательств, предусматривают возможность вменяемых санкций в случае нарушения договорённостей.
  9. Форс-мажорные обстоятельства учитывают общий алгоритм действий при непредвиденных обстоятельствах.
  10. Разрешение споров и применимое право определяет способы разрешения споров: по согласию сторон, в одностороннем порядке, через суд.
  11. Срок действия договора определяет его отношение к срокам сдачи объекта.
  12. Заключительные положения предусматривают условия его расторжения и иные, по предпочтению сторон, пункты.

Кроме рекомендуемых положений и пунктов, договор может содержать любые иные, связанные со спецификой проводимых работ. Например:

  1. Порядок изменения стоимости объекта, если будет изменена его площадь.
  2. Указание максимально допустимого количества раз для сдачи жилья.
  3. Сроки для устранения допущенных недочетов, по претензии дольщика.
  4. Сведения о порядке управления будущим домом.
  5. Сроки, порядок, стоимость услуг регистрации собственности.

Регистрация: где и как?

Это сложная правоустанавливающая процедура. Она заключается в Федеральной регистрационной службе. Регистрация предполагает наличие гарантий дольщику, что закреплённая за ним квартира будет продана только ему. Она полностью исключает возможную реализацию мошеннических схем, продажи одной и той же квартиры, по нескольку раз.

Регистрация договора долевого строительства производится в муниципальном отделении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (в Росреестре). Документы для регистрации, следующие:

  1. Договор участия в долевом строительстве (и все приложения).
  2. Заявление застройщика и дольщика.
  3. Паспорт.
  4. Разрешение супруга на регистрацию (нотариально удостоверенное).
  5. Характеристики, представляющие качество, размеры и форму строящегося здания.
  6. Залоговый договор (при необходимости).
  7. Квитанция об оплате госпошлины.

Размер оплаты госпошлины – 350 руб. Кроме этого, первый дольщик дополнительно представляет:

  1. План — перспективу новостройки.
  2. Разрешение на строительство и проектную декларацию.
  3. Договор страхования или поручительства.

Застройщику надлежит предъявить заключённый им договор гражданской ответственности на каждого дольщика. Имея при себе данные документы, дольщик подходит к специалисту для подачи заявления.

Срок регистрации договора будет объявлен и вписан в бланк расписки. По правилам, он составляет 20 рабочих дней с того периода, в который документы были сданы.

Регистрация права собственности будет проводиться уже после сдачи новостройки в эксплуатацию, тремя способами:

  1. Застройщиком по договорённости, за дополнительную плату.
  2. Дольщиком по собственной инициативе.
  3. Дольщиком через суд.

Без прохождения этой процедуры, участник не сможет получить права распоряжения квартирой. Регистрация осуществляется в Росреестре, по тем же правилам, что и регистрация договора. Прочитайте, как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре.

Доверенность на регистрацию

Она нужна представителям дольщиков. Физические лица имеют право не только обратиться для регистрации лично, но и воспользоваться услугами представителя. Представительство может осуществляться:

  1. По немотивированному желанию дольщика.
  2. Для законных представителей детей (до 14 лет) наряду с представлением документа о его рождении.
  3. Для законных представителей недееспособных граждан вместо доверенности представляется документ об опекунстве.
  4. При обращении в юридическую фирму.
  5. По договорённости о работе, с юристом.

Представители и доверенные лица могут действовать только на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая составляется по определённой, стандартной форме, установленной законодательством и составленной специалистом нотариальной конторы.

Образец этого документа можно посмотреть тут.

Дополнительное соглашение

Оно составляется в большинстве случаев при передаче (особенно – купле-продаже) прав долевой собственности от участника долевого строительства – к другому лицу. Соглашение имеет дополнительный характер к договору, аналогичную форму, а также – составляется по его принципу, с соответствующими положениями и пунктами положений.

Доп. соглашение составляется при условии любых, взаимно принятых изменений, так как пункты самого договора изменению не подлежат. Его положено провести через регистрацию в Росреестре, таким же образом, как и предыдущие документы.

Заключение

При правильном алгоритме действий, участие в долевом строительстве может стать не только выгодным, но и увлекательным занятием. Оно поможет решить насущные проблемы с жильём или поправить материальное положение, при его последующей реализации. Актуальность долевого участия в строительстве заключается в значительной разнице между ценой на квартиру для дольщика и для покупателя готового жилья после его госприёмки.

Смотрите еще:

  • Судебное дело о защите прав потребителей В какой суд и в какой срок обращаться за защитой прав потребителей? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. За защитой своих прав потребители вправе обратиться в суд (п. 1 ст. 17 Закона […]
  • Деловая репутация юридического лица пленум ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 февраля 2005 года №3 О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц В соответствии со статьей 23 Конституции Российской Федерации […]
  • Мировой суд ленинского района г оренбурга 2 участок судебный участок №2 мирового судьи Ленинского района Оренбурга С 20 октября водители-нарушители смогут получить права назад только после уплаты всех штрафов на включение в кадровый резерв для замещения должностей государственной гражданской службы Оренбургской области […]
  • Ст 23 о психиатрической помощи Закон РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" (с изменениями и дополнениями) Закон РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I"О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" С изменениями и дополнениями […]
  • Лобня купить земельный участок Продажа земельных участков в районе Лобня го в Подмосковье Дмитровское шоссе 14 км от МКАД, Лобня. Участок 6 соток. Участок 6 соток / ИЖС / земли населенных пунктов / расположен в черте города Лобня. Коммуникации - электричество 15 кВт, три фазы, подключено; газ по […]
  • Статья 37 фз от 21121994 Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ"О пожарной безопасности" С изменениями и дополнениями от: 22 августа 1995 г., 18 апреля 1996 г., 24 января 1998 г., […]
  • Определите личные права и свободы человека Образовательный портал - все для студента юриста. V-1. Личные права и свободы, закрепленные в Конституции РФ. Личные права и свободы - это права и свободы, вытекающие из естественного статуса человека как такового, присущи от рождения. Виды личных прав […]
  • Мировой суд 25 участок самара Мировой суд 25 участок самара На территории Куйбышевского района городского округа Самара создано 4 судебных участка мировых судей (Адрес: 443004, г. Самара, ул. Грозненская, 4), тел./факс - 330-08-20 : Мировой судья судебного участка № 22 Никишин Дмитрий Борисович, […]