Исключительное право на приватизацию земельных участков

Кто имеет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земли

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Согласно ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Земельный участок, не выделенный на местности и не имеющий привязки на местности и кадастрового номера, продолжает оставаться территорией, на которую в силу приватизационного законодательства объектов недвижимости переходило право пользования на земельный участок под зданием, сооружением и прилегающую часть. И только сейчас действующее земельное законодательство предусматривает необходимость формирования земельного участка и его учетной регистрации в Государственном земельном кадастре. После формирования земельного участка и его регистрации он становится объектом земельных правоотношений .

Если расположенные на земле объекты недвижимости ранее были приватизированы, то их собственники могут ходатайствовать перед собственником земли о формировании земельного участка как объекта недвижимости и его приватизации с учетом положений Федеральных законов «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», Земельного кодекса РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», других нормативных актов Российской Федерации в части определения собственника (Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования) земельного участка и лица, выступающего от имени собственника (распорядителя, продавца).

Как показывает практика, наиболее динамично участвуют в обороте объекты недвижимости — ранее приватизированные строения, сооружения. Оборот с недвижимостью на земельном участке всегда сопряжен с переходом прав на землю, но не всегда участники гражданско-правовых отношений решают вопросы землепользования.

Это объясняется временным фактором оформления земельно-правовых отношений, так как не во всех случаях земельные участки ранее были сформированы как объекты недвижимости и на них выданы документы либо при наличии документов на земельный участок стороны ограничиваются положениями некоторых нормативных актов.

исключительное право на приватизацию земельного участка

В настоящее время в суде часто рассматриваются иски собственников недвижимости, которые хотят отстоять свои права на собственность на земельный участок, расположенный под их собственным помещением (зданием). Это происходит в связи с тем, что во времена приватизации имущества страны не был четко регламентирован сам процесс приватизации, не учтены все нюансы. Однако закон очень правильно учел интересы собственников зданий и в Земельный кодекс РФ была включена статья 36, которая закрепляет исключительное право на приватизацию земельного участка за собственником зданий, которые на этом участке располагаются.

нарушение исключительного права на приватизацию земельного участка

В арбитражных судах достаточно много примеров, когда ГУПы или иные государственные предприятия в результате приватизации становились ОАО (или даже ЗАО) и приватизировали земельные участки. Но как это часто в нашей стране бывает, в результате приватизации на предприятии (бывшем ГУПе) были образованы несколько ОАО или ЗАО, которые получили определенное имущество в виде зданий и сооружений. В то же время земельные права были переданы только одному ОАО — тому, что было непосредственно преобразовано с ГУПа. В свою очередь другие организации, имевшие в своей собственности здания, продали данные недвижимые объекты. ОАО, получившее право на земельный участок, на котором находятся в том числе и эти проданные здания, спокойно приватизирует весь земельный участок, что, естественно, нарушает ст. 36 ЗК РФ (а в случае, если здания были проданы до 2001 года, то ст. 37 ЗК РСФСР). Однако разрешить ситуацию во внесудебном порядке крайне тяжело, да и в самом суде сделать это непросто, особенно, если у вас не имеется опыта подобных дел.

У наших юристов имеется большой опыт судебных разбирательств по делам, связанным с нарушением исключительного права на приватизацию земельного участка. Мы готовы помочь клиентам на любой стадии при любых обстоятельствах дела. Обращайтесь и приходите на бесплатный прием.

защита исключительного права на приватизацию в суде

Исключительное право на приватизацию возникает как у граждан, так и у юридических лиц. Поэтому подведомственность таких дел может быть как относить истцов как в суды общей юрисдикции, так и в арбитражные суды. Кроме того, не всегда дела по данной категории споров относятся к исковым производствам. Некоторые из подобных дел рассматриваются в порядке гл. 25 ГПК РФ (гл. 23 АПК РФ). Для выяснения данного вопроса необходимо знать сущность проблемы и суть требований.

Наряду с оспариванием действий, в исковом заявлении по данным делам в просительной части указывается требование о признании права собственности. Отсюда следует вывод об уплате государственной пошлины в размере цены иска, равной стоимости недвижимого имущества.

примеры из практики

Основанием возникновения права собственности явился договор купли-продажи недвижимости от 30.01.2007г., заключенный ООО «Опора» как покупате-лем с гр. Белкиным А.Н. как продавцом имущества.

Другая часть здания, назначением гаражная, общей площадью 218,4 кв.м., при-надлежала на праве собственности гр. Березикову В.М. согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному 18.02.2000г. на основании договора купли-продажи от 10.01.1994г.

03.07.2008г. между Администрацией как собственником муниципальных зе-мель и ООО «Опора» был заключен договор № 30 купли-продажи земельного участ-ка с кадастровым номером 04:01:010410: 24 площадью 2 856 кв.м. для размещения и обслуживания производственной базы. Цена договора была определена сторонами в размере 11 978 руб.

08.09.2008г. ООО «Опора» было выдано свидетельство о государственной ре-гистрации права собственности на данный земельный участок серии 02 РА № 056336.

Как следует из материалов дела, на спорном участке находилось недвижимое имущество, принадлежавшее ООО «Опора» и Березикову В.М., которые использо-вали спорный участок при эксплуатации принадлежащих им частей здания.

09.02.2012г. Березиков В.М. продал принадлежащую ему часть здания площа-дью 218,4 кв.м. гр. Ромашиной Т.Д.

02.05.2012г. Ромашиной Т.Д. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 02 АВ № 244518.

В процессе подготовки к выкупу земельного участка для обслуживания и экс-плуатации принадлежащей ей части здания, из направленного в ее адрес Админист-рацией письма № 2931 от 30.07.2012г. Ромашина Т.Д. узнала о состоявшемся дого-воре купли-продаже № 30 от 03.07.2008г. и принятом постановлении Администра-ции за № 895 от 24.06.2008г.

Полагая свое право на приватизацию земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащего ей недвижимого имущества, нарушен-ным, истица обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные истцом требования (с учетом их уточнения), суд пер-вой инстанции исходил из правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ, из-ложенных в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4275/11 от 06.09.2011г., № 5361/12 от 02.10.2012г. и того факта, что право истца на приватизацию земельного участка было нарушено.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции находит обоснованными и соответствующими действующему законодательству.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение пра-ва аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, ст. 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности пре-доставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому зе-мельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения несколь-ких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011г., № 4275/11, по делу № А48-2067/2010.

В связи с указанным договор купли-продажи земельного участка № 30 от 03.07.2008г. заключен Администрацией муниципального образования «Маймин-ский район» и ООО «Опора» с нарушением изложенных выше норм земельного за-конодательства.

Однако, поскольку указанная сделка приватизации земельного участка могла быть совершения и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ), дан-ная сделка обоснованно признана судом первой инстанции недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости истца и не-обходимой для его использования.

По смыслу ст. 36 Земельного кодекса РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в само- 5

стоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г.) (далее — Закон о кадастре недвижимости).

Новая редакция Земельного кодекса с 1 марта 2015 года

Наличие в собственности земельного участка – большое подспорье для любого бизнеса, а иногда и необходимость для ведения конкретного вида деятельности.

Допустим, у Вас уже есть объект недвижимости в собственности, а земельный участок – в аренде или не оформлен никак. Как выкупить землю под Вашим объектом, кто и на каких условиях может это сделать?

На сегодняшний день собственники зданий или сооружений, расположенных на земельном участке, могут приобрести в собственность такой земельный участок без торгов. Более того, у собственника объекта недвижимости есть исключительное право на приобретение этого земельного участка (ст. 36 Земельного кодекса РФ — ЗК РФ). Это означает, что никто другой, кроме собственника объекта недвижимости, не имеет права выкупать или приобретать на ином праве земельный участок, занятый постройкой.

Но с 01 марта 2015 года в связи с обширными изменениями, внесенными в Земельный кодекс РФ законом N 171-ФЗ от 23.06.2014, статья 36 ЗК РФ утрачивает силу.

Стоит ли беспокоиться собственникам объектов недвижимости, не успевших реализовать свое исключительное право на приобретение земельного участка? Как нужно будет действовать после 01.03.2015 года и кто будет иметь право на приватизацию земли?

Рассмотрим изменения в Земельный кодекс подробнее.

Кто будет вправе приобрести участок в собственность в порядке приватизации?

Новая редакция Земельного Кодекса, как и ранее, устанавливает, что в порядке приватизации без проведения торгов вправе приобрести в собственность земельные участки собственники зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, а также те юридические лица, которым земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования.

Вместо статьи 36 ЗК РФ законодатель вводит целый комплекс норм, регулирующих подобные ситуации. Так, статья 39.20 ЗК РФ воспроизводит уже известную нам формулу: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В порядке приватизации вправе приобрести в собственность земельные участки собственники зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Однако если на одном земельном участке находится несколько объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности разным лицам, а раздел земельного участка невозможен – приобрести в собственность участок можно только по согласию всех сособственников. Причем заявление подается такими лицами совместно.

Если на земельном участке расположено несколько объектов, принадлежащих разным лицам на разных правах (одному на праве бессрочного пользования, другому на праве собственности и т.д.), или же здание, в котором помещения принадлежат разным лицам на разных правах, – приобрести участок в собственность невозможно. Единственный вариант – заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

По какой цене собственник объекта недвижимости может выкупить земельный участок?

Выкупная цена регламентируется правовыми актами правительства РФ, органами власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Однако в любом случае выкупная цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

На территории Кемеровской области действует областной закон №10-ОЗ от 07.02.2013 г., в соответствии с которым физические и юридические лица – собственники зданий и сооружений могут выкупить земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по цене 100 % от кадастровой стоимости участка.

Но также существуют возможности приобретения земли по более низкой ставке. Этим правом могут воспользоваться, например, граждане – в отношении индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, а кроме того, и юридические лица, если ранее участок предоставлялся им на праве бессрочного пользования, а до 1 июля 2012 года они переоформили его на право аренды.

В какие органы необходимо обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка?

Подразделения Росимущества сдают в аренду и предоставляют в собственность земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации. Органы власти субъекта РФ распоряжаются земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации (в Кемеровской области – комитет по управлению госимуществом). Органы местного самоуправления – земельными участками, находящимися в собственности муниципальных образований. Полномочия указанных органов не меняются после 01.03.2015 года.

Существуют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Но существуют «земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», — их большинство. Это значит, что земельный участок не отвечает критериям отнесения его к собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, а специального акта о разграничении собственности не издавалось.

После 1 марта 2015 года меняются полномочия органов по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. По общему правилу, предоставлять такие участки в собственность или аренду будут органы местного самоуправления городского округа или поселения. А если земельный участок расположен на территории населенного пункта, в котором правила землепользования и застройки не утверждены, – органы муниципального района. Указанные изменения не касаются положения дел в городе Кемерово: полномочия по распоряжению данной категорией земельных участков будет у областного комитета по управлению госимуществом, как и в настоящий момент.

Какие проблемы с выкупом земли могут возникнуть?

  • Ситуация №1. Распространенная ошибка, возникающая в процессе приватизации земли, — направление документов на приобретение земельного участка в орган, который не вправе распоряжаться таким земельным участком.

Так, организация — собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (КУГИ) за предоставлением данного земельного участка в порядке приватизации. И уже только после подачи заявления в КУГИ выяснилось, что в Едином госреестре прав было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорный участок. Как следствие – в выкупе было отказано с разъяснением права на обращение в Росимущество.

В настоящее время организация защищает свои права на льготный выкуп (действовал до 01 июля 2012 года) в суде.

Ситуация №2. В другом случае собственник объекта недвижимости (ООО) подал заявление на выкуп земельного участка в надлежащий орган, однако КУГИ необоснованно отказал в предоставлении участка в связи с тем, что его границы подлежали уточнению. Необходимо отметить, что эти замечания не являлись неустранимыми препятствиями для рассмотрения заявления Общества. К тому же общество параллельно вело работы по межеванию участка.

Адвокаты КА «Юрпроект» сопровождали данный спор в арбитражных судах (дело № А27-4786/2014). В итоге Арбитражный суд Кемеровской области обязал КУГИ устранить нарушения закона и рассмотреть по существу заявление о предоставлении земельного участка Обществу в собственность.

Также на практике существуют ситуации, когда уполномоченные органы не учитывают имеющиеся у заинтересованного лица льготы на приобретение земельного участка (ситуация №3), требуют уменьшить площадь требуемого заявителю участка (ситуация №4), отказывают по иным основаниям – зачастую, необоснованно.

В таких случаях квалифицированная правовая помощь по взаимодействию с органами власти и сопровождению процедуры выкупа земельного участка (а при необходимости — по обжалованию незаконных действий чиновников в прокуратуру или суд) – действительнопозволяет решить проблему с оформлением прав на землю в разумные сроки и с минимальными трудностями.

uristinfo.net

В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией земельных участков понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Государственное регулирование приватизации прежде всего заключается в детальном законодательном регулировании случаев бесплатной и платной приватизации, ее порядка, сроков, запрета на приватизацию, установления компетентных государственных органов, участвующих в процессе приватизации.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Сфера действия Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Земельным законодательством установлен дифференцированный правовой режим приватизации:

1) земельных участков, предоставленных ранее гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, осуществления иных потребительских целей, предпринимательской деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) земель колхозов и совхозов в рамках социального варианта земельной реформы, связанного с бесплатной передачей гражданам сельскохозяйственных угодий по уравнительным нормам под контролем административных органов;

3) земельных участков приватизированных государственных и муниципальных предприятий;

4) объектов государственной и муниципальной собственности в результате возмездного приобретения гражданами и юридическими лицами на торгах (конкурсах и аукционах) по сделкам купли-продажи земельных участков;

5) объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приватизация осуществляется на основании прогнозного плана (программы), который ежегодно утверждается Правительством РФ. В нем содержатся нормы, устанавливающие правила разработки проекта прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на очередной финансовый год, а также правила определения состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, правила определения цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, способы приватизации и иные нормы.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Согласно ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Земельный участок, не выделенный на местности и не имеющий привязки на местности и кадастрового номера, продолжает оставаться территорией, на которую в силу приватизационного законодательства объектов недвижимости переходило право пользования на земельный участок под зданием, сооружением и прилегающую часть. И только сейчас действующее земельное законодательство предусматривает необходимость формирования земельного участка и его учетной регистрации в Государственном земельном кадастре. После формирования земельного участка и его регистрации он становится объектом земельных правоотношений.

Если расположенные на земле объекты недвижимости ранее были приватизированы, то их собственники могут ходатайствовать перед собственником земли о формировании земельного участка как объекта недвижимости и его приватизации с учетом положений Федеральных законов «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», Земельного кодекса РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», других нормативных актов Российской Федерации в части определения собственника (Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования) земельного участка и лица, выступающего от имени собственника (распорядителя, продавца).

Как показывает практика, наиболее динамично участвуют в обороте объекты недвижимости — ранее приватизированные строения, сооружения. Оборот с недвижимостью на земельном участке всегда сопряжен с переходом прав на землю, но не всегда участники гражданско-правовых отношений решают вопросы землепользования. Это объясняется временным фактором оформления земельно-правовых отношений, так как не во всех случаях земельные участки ранее были сформированы как объекты недвижимости и на них выданы документы либо при наличии документов на земельный участок стороны ограничиваются положениями некоторых нормативных актов.

Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность граждан и юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 г.

Переоформление прав позволит включить земельные участки в гражданский и земельный оборот (ипотека, продажа земельных участков, прав аренды, субаренда и т.д.), в то время как распоряжение земельными участками, находящимися у землепользователей на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено. При этом ст. 20 ЗК РФ гарантирует сохранение права постоянного (бессрочного) пользования. Статьей 45 ЗК РФ установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, аренды или безвозмездного срочного пользования является основанием прекращения права на земельный участок.

Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлены особенности отчуждения земельных участков при приватизации зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости. Их отчуждение осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Запрет на приватизацию установлен в ст. 95 ЗК РФ применительно к земельным участкам в границах государственных заповедников и национальных парков. В соответствии с ч. 12 ст. 85 земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

uristinfo.net

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 36 ЗК РФ, в которой предусмотрено, что исключительные права на приватизацию или на приобретение прав аренды земельного участка имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках.

Порядок приватизации или приобретения права аренды земельных участков установлен в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Также отношения по приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен «принудительный» порядок переоформления права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

Статья 36 ЗК РФ прямо не определяет лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок — в собственность или в аренду. В связи с этим существует множество споров по данному вопросу. Собственники зданий полагают, что земельный участок должен быть им предоставлен на том праве, который они сами выберут. Государственные органы, представляющие интересы собственника земель — государства или муниципального образования, настаивают на том, что право выбора остается за ними.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» данный вопрос решается следующим образом. При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или с приобретением в собственность, необходимо учитывать, что согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в установленном законом порядке независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Другой часто встречающейся проблемой является приобретение в собственность или в аренду земельных участков, когда у здания нет одного собственника, а расположенные в нем помещения принадлежат разным лицам. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами. Однако в связи с отсутствием механизма реализации данного права на практике возникает множество споров, поскольку множественность лиц на стороне собственников или арендаторов не может возникнуть до той поры, пока все собственники помещений в данном здании не пожелают приобрести участок в общую собственность или в аренду. Прийти к соглашению, на каком праве — собственности или аренды — приобретать земельный участок, собственники здания часто не могут.

Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одному из собственников помещений понудить других собственников к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность помимо их воли. Поэтому в настоящий момент собственник помещений в здании, желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен сначала прийти к согласию со всеми своими соседями — собственниками других расположенных в здании помещений, после чего сообща с ними оформлять свое право (собственности или аренды) на землю.

Следующим спорным моментом в отношении приобретения права собственности на земельный участок является возможность приобретения земельного участка в собственность, который находится на праве аренды. Пленум ВАС РФ в вышеуказанном Постановлении высказался по данному вопросу так. Если до введения в действие ЗК РФ собственник недвижимости заключил договор аренды земельного участка, на котором этот объект расположен, то такой договор не лишает организацию права выкупа земельного участка. Если данный договор заключен собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то считается, что предприятие сделало свой выбор и реализовало свое исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка путем заключения договора аренды. В связи с этим организация утрачивает предоставленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ право выкупа земельного участка.

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом следующего. Законодательство, действовавшее до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 8 Закона о введении в действие ЗК РФ в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Поэтому, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.

В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектом РФ не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта РФ.

Порядок определения цены при продаже земли, на которой расположены объекты недвижимости, изложен в ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Так, цена земли устанавливается субъектом РФ следующим образом:

1) в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. чел. в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

2) в поселениях с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. чел. в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

3) в поселениях с численностью населения до 500 тыс. чел., а также за пределами черты поселений — в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

Пленум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении подчеркнул, что, определяя цену земельного участка, стороны должны руководствоваться именно указанной нормой. Положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена земельного участка согласно ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

В соответствии со ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Исключения могут быть предусмотрены в других федеральных законах.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Нормы Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не регулируют отношения по приватизации следующих земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

водоохранного и санитарно-защитного назначения;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.);

транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Смотрите еще:

  • Основания приобретения прав на земельный участок § 5. Основания приобретения и прекращения права собственности на земельный участок Право частной собственности на земельный участок возникает по следующим основаниям: 1) из договоров и иных гражданско-правовых сделок (в частности, купли-продажи, мены, дарения, ренты); […]
  • 25 метров до границы участка На каком расстоянии от межи сосед может построить двухэтажный дом? На каком расстоянии сосед может построить 2х этажный дом от межи . и имеет ли право ставить окна на мой двор.у меня 3 сотки , у него 6соток. Ответы юристов (2) Доброго времени суток. Уважаемый […]
  • П3 ст 395 гк рф П3 ст 395 гк рф Вопрос применения мер ответственности по ст.395 ГК РФ к публичным правоотношениям долгое время оставался дискуссионным как в теории, так и на практике. В частности дискуссионными являлись вопросы применения процентов по ст.395 ГК РФ к: - налоговым, […]
  • Сроки выплаты пенсии по случаю потери кормильца Пенсии в связи с потерей кормильца Кто и в каком размере имеет право на пенсию в связи с утратой кормильца, как начисляется и до скольки лет она выплачивается выяснял Prostopravo.com.ua. Еще одним видом пенсий, которые выплачиваются в солидарной системе пенсионного […]
  • Как встать на учет на улучшение жилищных условий в москве Постановка в очередь на улучшение жилищных условий Москва Здравствуйте! Меня зовут Татьяна, живу в Москве.Прошу помощи в вопросе получения субсидий на улучшение жилищных условий. 1. Рассчитайте, пожалуйста, количество метров на человека для постановки в очередь […]
  • Земельный кодекс рф оформление земли в собственность Земельный Кодекс РФ 2018 Земельный кодекс посвящён регулированию взаимоотношений, связанных с землёй, являющейся территорией страны. Земля всегда сочетала в себе одновременно признаки товара, средства производства, ресурса и среды обитания. Это единство множества […]
  • Что положено при увольнении с полиции Денежные выплаты сотрудникам полиции при увольнении Добрый день! Подскажите пожалуйста, муж увольняется с ппс полиции по собственному желанию, срок службы 2 года 1 месяц, практически всю форму покупали за свой счет! В отпуске был в прошлом году в мае! Помогите, какие […]
  • Адвокат экзамен москва ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ СДАЧИ КВАЛИФИКАЦИОННОГО ЭКЗАМЕНА НА ПРИСВОЕНИЕ СТАТУСА АДВОКАТА УТВЕЖДЕНО Советом ФПА РФ 25 апреля 2003 г. (протокол № 2) (с изменениями и дополнениями, внесенными решениями Совета ФПА РФ от 25.08.03 г., протокол № 3; от 25.06.04, протокол № 7; […]