Купля продажа земельного участка гк рф

Содержание:

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Гражданский кодекс РФ

Глава 30. Купля — продажа

&#167 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли — продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Утратила силу

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи земельного участка

Одним из самых распространенных договоров, опосредующих гражданско-правовой оборот земельных участков, является договор купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Объектом купли-продажи могут быть не только собственно вещи, но и имущественные права, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (ст. 454 ГК РФ). В частности, Закон об обороте земель регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности па земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Договор купли-продажи земельного участка может быть заключен при соблюдении следующих условий:

– земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности;

– участок не исключен из гражданского оборота или не ограничен в обороте;

– объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

– покупатель земельного участка имеет право приобретать земельный участок в собственность (т.е. не является иностранным лицом и т.п.).

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор согласно ст. 555 ГК РФ считается незаключенным.

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будут рассмотрены в отдельном параграфе.

Статья 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав па земельные участки третьими лицами.

Однако представляется, что такая «детализация» является излишней, так как перечисленные условия противоречат общим принципам гражданского законодательства (свобода договора, неприкосновенность собственности, обеспечение восстановления нарушенных прав, недопустимость сделок, направленных на ограничение или отказ от правоспособности или дееспособности, и т.п.). Следовательно, такие условия могли бы быть признаны недействительными и при отсутствии специальной записи об этом в ст. 37 ЗК РФ. Кроме того, эти условия, равно как и право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, вовсе не отражают особенности купли-продажи именно земельных участков (как следует из названия ст. 37 ЗК РФ), ведь такие права есть и у покупателя любого другого имущества.

В случаях, когда продается земельный участок, находящийся в частной собственности, заключается обычный гражданско- правовой договор купли-продажи (с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости (в том числе и земельного участка) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка был утвержден Роскомземом 2 июня 1993 г. № 16/770.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Аналогичное положение содержится в земельном законодательстве. В первую очередь на торгах (конкурсах, аукционах) продаются земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земли сельскохозяйственного назначения (ст. 38 ЗК РФ, ст. 10 Закона об обороте земель). Вместе с тем допускается, а иногда и является обязательной продажа с публичных торгов земельных участков, находящихся в частной собственности.

Как отмечалось в дореволюционной цивилистической литературе, «продажа с публичных торгов представляет ту особенность, что рассчитывает на соревнование между лицами, желающими купить продаваемое имущество, ради чего именно она и производится публично. Но очевидно, что тут нет никакого обстоятельства, которое влияло бы на существо купли-продажи: как скоро является наиболее выгодный покупатель, то с ним только и заключается договор» [1] . В современных условиях продажа государственных или муниципальных земельных участков на торгах выступает средством борьбы с коррупцией, так как процедура предоставления земель становится более прозрачной и контролируемой.

Предметом торгов является земельный участок с определенными границами, прошедший государственный кадастровый учет, или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавцов земельного участка, находящегося в публичной собственности, выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков. Они же являются организаторами торгов. Кроме того, в качестве организатора торгов может выступать специализированная организация, действующая на основании договора с названными выше органами.

Правила организации и проведения торгов но продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808.

Согласно этим Правилам торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков решение о проведении торгов в форме аукциона принимает Росимущество. Оно же определяет на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка, величину ее повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, размер задатка, а также существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона.

Решение о проведении торгов в форме конкурса в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, принимает Правительство РФ, которое также определяет существенные условия договоров купли-продажи таких земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса. Эти предложения, подготовленные Росимуществом, вносит в Правительство РФ Минэкономразвития России.

При продаже находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договоров купли-продажи или аренды земельных участков. Такие договоры подлежат заключению не позднее пяти дней со дня подписания протокола.

  • [1]Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. С. 576.

Федеральная
нотариальная
палата

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Особенности купли-продажи земельных участков

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Договор купли-продажи земельного участка: что проверить перед сделкой

Статьи по теме

Договор купли-продажи земельного участка оформляют при приобретении земли в собственность. Что нужно знать о специфике сделки.

Читайте в нашей статье:

По договору купли-продажи земельного участка компания получает в собственность имущество, которое является объектом недвижимости. Купля-продажа участка земли относится к сделкам по приобретению недвижимости. На такие сделки распространяются общие правила для сделок с недвижимостью, но есть условия, которые нельзя включать в договор купли-продажи земли. Перед сделкой нужно осмотреть участок и проверить документы продавца.

Перед сделкой проверяют документы продавца и условия договора купли-продажи земельного участка

Сделку по приобретению земли готовят так же, как другие сделки с недвижимостью:

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

  1. Проводят переговоры с продавцом.
  2. Проверяют участок по документам и визуально. Также проверяют продавца и его правоспособность продать данный объект.
  3. Составляют договор купли-продажи земельного участка.
  4. Формируют пакет документов для регистрации.
  5. Регистрируют право собственности в Росреестре.

До проведения купли-продажи участка земли проверяют сведения из ЕГРН

При подготовке сделки по купле-продажа земельного участка покупателю нужно проверить, в каком состоянии находится имущество. В первую очередь, проверяют правоустанавливающие документы продавца и запрашивают выписку из ЕГРН. В частности, этот документ покажет:

  • кто фигурирует в качестве собственника участка;
  • нет ли обременений. Например, не находится ли данная собственность под арестом или под залогом, не ограничена ли сервитутом.

Покупателю нужно иметь в виду, что у продавца земельного участка есть дополнительные обязанности. Участок должен состоять на кадастровом учете. Постановка на учет — обязанность продавца. Нельзя заключить договор купли-продажи земельного участка в отношении объекта, который не прошел учет (ст. 37 ЗК РФ). Учет проводит Росреестр (ст. 70 ЗК РФ).

Также добросовестный продавец обязан сообщить при подготовке сделки по купле-продаже участка земли об обременениях или ограничении в использовании. Информация от продавца должна совпадать с данными выписки из реестра. Если продавец представит заведомо недостоверные сведения, покупатель вправе настаивать на снижении стоимости сделки или расторжении договора и возмещении своих убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Перед подписанием договора купли-продажи участка земли проверяют его условия

Существует три условия, которые нельзя включать в договор купли-продажи земельного участка (ч. 2 ст. 37 ЗК РФ):

  1. В договоре купли-продажи участка земли нельзя включать положение, что продавец вправе выкупить данное имущество обратно по своей воле.
  2. Договор не должен ограничивать возможности покупателя распоряжаться участком. Например, нельзя запретить покупателю сдавать участок в аренду.
  3. Договор не может ограничивать ответственность продавца в случае, если окажется, что третьи лица обладают правами на участок.

Суд признает такое условия договора недействительными.

Контрагента перед куплей-продажей земельного участка проверяют так же, как в других сделках

Перед заключением договора купли-продажи земельного участка проводят проверку контрагента. В частности, проверяют:

  • правоспособность контрагента распоряжаться данным имуществом,
  • полномочия представителя продавца на совершение купли-продажи участка земли.

Найдите контрагента для проверки

Сервис проверит контрагента по государственным реестрам – ЕГРЮЛ и ЕГРИП, Росстата, картотеке арбитражных дел, базе исполнительных производств ФССП России, сервисам налоговой службы и другим. Сформирует досье компании и выписку из ЕГРЮЛ с подписью ФНС.

Памятки для сотрудников юридических отделов

До заключения договора купли-продажи земельного участка объект проверяют визуально

В ходе купли-продажи земельного участка нужно проверить не только документы и продавца. Необходимо провести дополнительную проверку:

  • осмотреть объект недвижимости;
  • удостовериться, что назначение участка земли соответствует цели его приобретения;
  • убедиться, что продавец не нарушил преимущественное право, которым обладают субъекты РФ или муниципальные образования в сделках купли-продажи земельных участков.

Перед тем, как подписать договор купли-продажи земельного участка, покупателю следует осмотреть имущество, которое он приобретает. Нужно убедиться, что участок соответствует описанию. Например:

  • реальная площадь участка не отличается от величины, которую указали в документах;
  • совпадает вид разрешенного использования. Так, если в бумагах отметили вид использования «под индивидуальный жилой дом», на участке не должно быть магазина ли мастерской по ремонту машин;
  • положение границ территории соответствует указанному;
  • на участке нет участке конструкций ЛЭП, трубопроводов или иных объектов, правовой статус которых затрудняет использование участка;
  • на участке нет объектов недвижимости, которые принадлежат третьим лицам. Если объекты есть, их собственники могут потребовать часть участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Также стоит обратить внимание:

  • что именно прежний собственник оставит на участке. Например, какие постройки останутся, не будет ли мусора и . п. Если участок прилегает к лесу, с марта 2017 года владельцы таких участков обязаны их расчищать;
  • нет ли поблизости опасных производств;
  • какую деятельность ведут на соседних участках;
  • не находятся ли возле участка автомобильные магистрали или пути железной дороги.

Данные факторы также способны усложнить использование участка.

Сделку купли-продажи земельного участка совершают, если имущество соответствует целям сделки

В рамках купли-продажи земельного участка имущество приобретают для использования в конкретных целях. Участок должен им соответствовать. Его собственник вправе заниматься только деятельностью, которая отвечает целевому назначению и виду разрешенного использования участка. Так, если на участке разрешено дачное строительство, землю нельзя использовать для фермерского хозяйства. Для ведения таких хозяйств нужно приобретать участок со своим специфическим видом разрешенного использования (см. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. № 540).

У госорганов есть преимущественное право на договор купли-продажи учатка земли сельзозназначения

Если по договору купли-продажи участка земли приобретают сельхозучасток, нужно убедиться, что продавец не нарушил преимущественное право, которым обладают субъекты РФ или муниципальные образования (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ). Такие структуры вправе претендовать на покупку сельскохозяйственных участков в первую очередь. Продавец обязан известить их перед тем, как оформлять договор купли-продаже земельного участка с частной компанией.

В уведомлении о продаже собственник должен указать:

Извещение госорганам должны передать под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении. Сделку по купле-продаже участка земли можно оформлять с частным лицом, если:

  • прошло 30 дней после извещения госорганов;
  • госорган не ответил или отказался от покупки.

Важно убедиться, что частное лицо приобретает сельхозучасток по цене ен ниже той, которую продавец указал в извещении госоргану. Если цена будет ниже, продавец должен снова уведомить госорган и ждать 30 дней (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Если продавец тем или иным образом нарушит преимущественное право, договор купли-продажи земельного участка с частным лицом признают ничтожным (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Читайте в рекомендациях Системы Юрист

Самые популярные рекомендации в Системе Юрист в этом месяце

Восемь опасных условий договоров аренды, услуг и подряда
Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Как судиться с приставами: алгоритм работы
Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Как налоговая на самом деле проверяет сведения в ЕГРЮЛ
Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

20 новых правовых позиций судов о взыскании судебных расходов
Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Обзор практики по уведомлению контрагентов
Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.

Смотрите еще:

  • Госзакупки расторжение контракта Расторжение договора о государственных закупках В процедуре государственных закупок помимо процесса заключения договоров, предусмотрен и процесс их расторжения. Многие знают, что в основном договор о государственных закупках расторгается в случае неисполнения […]
  • Назначение ген директора ооо Назначение ген директора ооо Дата публикации 22.12.2015 Назначение генерального директора при создании ООО Генеральный директор – исполнительный орган ООО, который действует от его имени без доверенности (ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ). С 01.09.2014 […]
  • Вакансии юрист в банк екатеринбург Вакансии h Юристы в Екатеринбурге и соседних городах Екатеринбург Юрист, судебный представитель от 5 000 руб. Обязанности: Полное судебное представительство в судах общей юрисдикции. Требования: Ответственность, клиентоориентированность, пунктуальность, соблюдение […]
  • Дипломная работа гражданский процесс апелляция Апелляция в гражданском процессе: проблемы теории и практики Готовая курсовая работа по гражданскому процессу Выполнена в 2015 г., 37 стр., 42 сноски. ОГЛАВЛЕНИЕ ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА АПЕЛЛЯЦИИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРОЦЕССЕ 1.1. Исторические аспекты […]
  • Земельный участок в кабанах Продажа земли в Больших Кабанах В селе Большие Кабаны продается зем. Участок -10 соток, 27 на 37 метров, назначение ИЖС, ровный, правильной формы, расположен на пересечении двух улиц. Есть возможность увеличения площади участка на — 3 сотки. Улица Аграрная жилая, вся […]
  • Общее собрание участников ооо одобрение крупной сделки Энциклопедия решений. Принятие решения о согласии на совершение (об одобрении) крупной сделки ООО Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки ООО Принятие решения о согласии на совершение обществом с ограниченной ответственностью крупной сделки относится […]
  • Экономические права российских граждан примеры Образовательный портал - все для студента юриста. V-4. Экономические права и свободы. Экономические права и свободы - это права и свободы, призванные обеспечивать реализацию экономических свобод, характерных для общества. Виды экономических прав и […]
  • Российской декларации прав и свобод человека и гражданина 1991 Декларация прав и свобод человека (принята Съездом народных депутатов СССР 5 сентября 1991 г. N 2393-I) Декларацияправ и свобод человека(принята Съездом народных депутатов СССР 5 сентября 1991 г. N 2393-I) См. Декларацию прав и свобод человека и гражданина, принятую […]