Оформление купли продажи квартиры самостоятельно

Содержание:

Продажа квартиры через МФЦ

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

  • через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
  • через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
  • по телефону;
  • непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4. Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Заключение

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

8 (800) 350-23-69 доб.162

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

Продажа квартиры через МФЦ

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

  • через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
  • через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
  • по телефону;
  • непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4. Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Заключение

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

8 (800) 350-23-69 доб.162

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

Как продать квартиру без посредников. Быстро и выгодно

Подготовили пошаговую инструкцию для тех, кто решил продать свою квартиру самостоятельно, без посредников. Мы расскажем, как это сделать быстро, выгодно и безопасно. Какие бывают распространённые ошибки и как не попасть в сложную ситуацию при продаже квартиры.

Риэлтора рассказывают, что дело это сложное и только они на рынке разбираются как продать квартиру. Но на самом деле это может осуществить любой человек. Главное, правильно поступить на каждом этапе продажи и тогда проблем не будет.

Какие ошибки допускают продавцы недвижимости? Самая типичная из них – это потеря контроля над ситуацией. Этого допускать нельзя. Изучив наши рекомендации и вооружившись знаниями, вы продадите свою квартиру в разумные сроки и по максимальной цене. Проведёте свою сделку без риска, исключив возможную потерю денег или недвижимости из-за элементарных просчётов.

Плюсы самостоятельной продажи квартиры

Главный плюс в том, что вы получите при продаже больше денег, чем пользуясь услугами обычных посредников. В продаже нет ничего сложного, но вы сохраните 2-3 тысячи долларов. Для подстраховки и гарантии, что всё пройдёт правильно и безопасно, можно отнять 400 у.е на услуги фирм по сопровождению сделок с недвижимостью. На оставшиеся деньги лучше поехать на отдых в жаркие страны, чем отдавать эти деньги обычному риэлтору за бесполезные услуги. Денег хватит поехать вдвоём в Таиланд дней на 10.

Посредники только обещают, что с ними продажа пойдёт лучше. На самом деле, на рынке одни и те же покупатели. Они ищут и через посредников, и самостоятельно. Сперва, конечно, все ищут без посредников. Никто не хочет переплачивать деньги зря. То, что ваша квартира продаётся без услуг риэлторов — это большой плюс. Многие принципиально не хотят с ними связываться и переплачивать. А с агентством вы просто потеряете эту категорию людей.

Этапы продажи квартиры

Продажа квартиры состоит из нескольких этапов. Все действия можно разделить на безопасные, при которых вы ничего не потеряете, только заработаете опыт. И опасные, которые могут привести к потере денег или квартиры. Что же это за этапы?

Безопасные этапы

  • Определение цены и сроков продажи квартиры.
  • Реклама квартиры, размещение объявлений, поиск потенциального покупателя.
  • Показы квартиры.

Опасные этапы

  • Переговоры с покупателем или с представителем покупателя по схеме предстоящей сделки.
  • Согласование договора аванса по содержанию (предварительного договора купли-продажи), его подписание, получение аванса.
  • Подготовка сделки купли-продажи.
  • Подписание договора купли-продажи и денежный расчёт.

Рассмотрим подробно каждый из этапов продажи.

Цена и сроки продажи квартиры

Прежде чем выставить квартиру на продажу, вы должны определить цель, которую преследуете. Какие могут быть варианты:

  • Вы хотите продать квартиру по средней рыночной цене, чтобы уложиться в разумные сроки. Готовы продать за 2-3 месяца.
  • Вы хотите продать дороже рыночной цены, при этом готовы искать покупателя неограниченное время. Готовы ждать продажи год и до лучших времён.
  • Вы хотите продать квартиру быстро, деньги нужны срочно, поэтому готовы опустить цену ниже рыночной. До конца сделки от недели до месяца.

Главное – рыночная цена

Как видите, в любом варианте нужно отталкиваться от рыночной цены. Именно она определяет время продажи квартиры. А рыночная цена определяется спросом покупателей. Тут не важно за сколько вы покупали квартиру или сколько денег вложено в ремонт. Важно только текущее положение дел на рынке.

С немного заниженной ценой вы продадите быстро и без проблем. С ценой выше рынка можно продавать годами и не продать. Оптимальный вариант – выставить среднюю цену и постепенно опускаться ниже. Например, сбрасывайте цену по 500$ каждые 2 недели. Так вы найдёте уровень спроса на вашу квартиру и реального покупателя.

Эффект владения и цена квартиры

Есть такой психологический эффект и называется он эффект владения. Мы всегда ценим больше ту вещь, которой владеем, чем ту которую только собираемся приобрести. Давно доказанный психологами факт, что эта тенденция распространяется на все вещи. Квартира, в которой вы прожили 10 лет будет вам очень дорога из-за эмоций, которые она у вас вызывает, но для нового человека это просто квартира с набором характеристик.

Именно из-за эффекта владения мы и переоцениваем вещи, которые имеем, поэтому изначальная цена квартиры всегда завышена. Иногда сумма на 20-30% выше реальной продажной стоимости. Адекватная цена появляется только спустя время продажи, когда человек понимает, что по завышенной цене никто купить не готов.

Свою новую квартиру вы будете выбирать так же, без привязки к эмоциям человека который в ней жил. Это будет для вас просто новая квартира с ценой и набором характеристик.

И если вы хотите продать свою квартиру быстро, то нужно точно так же без эмоций адекватно оценить и выставить цену. Лучше если это сделает посторонний человек. Так вы избежите эффекта владения и сможете выставить изначально правильную цену.

Как определить рыночную цену квартиры

Просматривайте объявления на рекламных ресурсах по продаже аналогичных квартир в вашем районе со сходными характеристиками. Этаж/этажность дома, общая площадь квартиры, площадь кухни, высота потолков, возраст дома, наличие ремонта и так далее. После этого выписываем на отдельный листок бумаги похожие варианты с ценами и номерами телефонов.

Желательно найти максимально похожие варианты и посмотреть цену на них. Если у вас 2-х комнатная квартира на 5 этаже в 9 этажном доме, то просматривайте аналогичные квартиры в вашем районе с 3 до 7 этажа. У каждого проекта дома своя ценовая политика. В 16-ти этажке квартира будет стоить дороже, чем в пятиэтажной хрущёвке и это нужно учитывать.

Отсеиваем мусор посредников

Допустим, у вас набралось 20 квартир. Отбрасываем по два самых дорогих и самых дешёвых варианта. Остальные объявления прозваниваем, чтобы убедиться, что выставленные в рекламе квартиры действительно существуют и продаются. Потому что много информационного мусора создают посредники, а на самом деле таких квартир вообще нет. Это всё их обман.

Позвоните и спросите, есть ли такая квартира, соответствуют ли фото. Обратите внимание — объявление от посредника или от хозяина. С хозяином иметь дело намного приятнее. Полученные данные запишите на лист бумаги.

Сравниваем с конкурентами

Можно договориться о просмотре 3-4 квартир в качестве покупателя. Это нужно для того, чтобы, чтобы на месте оценить положительные и отрицательные стороны квартир ваших будущих конкурентов. Но лучше не тратить время других продавцов, а сравнить расположение дома по карте, а состояние ремонта по фотографиям. Реальный покупатель будет сравнивать так же, как и вы сейчас. Он купит квартиру, которая будет лучшим предложением на рынке.

Если есть 2 аналогичные квартиры по всем параметрам и цене, то покупают ту, которая дешевле. Если представить список квартир как рейтинг от 1 до 10, то вначале купят номер 1 по совокупности характеристик и цены. Потом номер 2, а до пятой могут и не добраться никогда, потому что постоянно появляются варианты лучше и они стараются занять первую строчку рейтинга. Вам важно сделать свою квартиру номером 1, чтобы не ждать продажу годами.

Определяем цену для объявления на сайте

С учётом вышеизложенного, определяем среднюю цену. Но это не будет рыночная цена. Это цена рекламы или цена предложения. Стартовая цена, за которую продавцы хотят продать свои объекты. Как правило, в эту цену заложен довесок на торг. Торг обычно в пределах 1-2 тысяч. Что же в таком случае рыночная цена?

Рыночная цена — это цена, по которой идёт реальный спрос потенциальных покупателей. Это та цена, которую покупатель заплатит на сделке. Она всегда ниже цены предложения объекта на рынке и может отличаться на 3-5-10 и более процентов. Зависит от того, насколько изначально цена была выставлена неправильно и была завышена.

Практические примеры

Если вы выставите квартиру за 40 тысяч, то с учётом торга и движения цены вы продадите её за 38. Вначале можно выставить и за 45, но звонить будут только посредники, чтобы добавить в базу. Они на этом зарабатывают. Реальные покупатели, сравнивая характеристики, начнут звонить, когда цена будет максимально близка к рыночной. А пока они будут покупать квартиры по 40, а вам дальше придётся ждать.

Если цена рекламируемых подобных квартир 40 тысяч, то можно выставить за аналогичную цену или немного дешевле. У каждого заложен разный торг. Может у конкурентов изначально не верно выставлена цена или есть особенности. Всё нужно оценивать. Разбег цен в одном и том же доме, но с окнами во двор и на оживлённую дорогу может быть до 5 тысяч.

Какие факторы снижают стоимость квартиры

Главные характеристики, которые влияют на цену — это расположение дома. Квартира в доме возле дороги, будет стоить дешевле, чем такая же, но во дворе. Вид из окон на парк увеличивает цену, вид на забор предприятия, кладбище, шумную забегаловку во дворе её уменьшает. Учитывается всё.

Что влияет на снижение цены:

  • Многочисленные переходы права собственности. Квартира, приватизированная 15 лет назад одним собственником, будет стоить дороже, чем квартира, которая неоднократно перепродавалась в последние годы. Значит, с квартирой что-то не так или есть риск мошенничества.
  • Проблемы с документами.
  • Невозможность указать в договоре полную стоимость квартиры, если менее 3 лет в собственности, а это дополнительные налоги.
  • Неузаконенная перепланировка.
  • Первый, второй и последний этажи.
  • Отсутствие балкона или лоджии.
  • Угловая квартира в торце дома.
  • Сырость на стенах, старые окна.
  • Отсутствие ремонта и плохое состояние квартиры.
  • Плохое состояние дома, в котором находится квартира, «запущенный» подъезд, неработающий лифт, отсутствие освещения и разбитые стёкла на лестничной клетке, посторонние запахи.
  • Узкий двор без мест для парковки.
  • Соседи. Продать квартиру рядом с соседями алкоголиками или психически больными людьми очень сложно. Если рядом с вашей квартирой таких нет, то хорошие соседи на цену не влияют.

Какие ошибки допускают продавцы на этапе определения цены

  • Путают рыночную цену и цену продажи.
  • Без реальной рыночной цены не понимают срок продажи.
  • Упускают реальных покупателей на начальном этапе продажи квартиры.

Можно выставить квартиру за любую цену, которую вы считаете справедливой. Но купят её за ту, которую вы достигнете в процессе торгов с покупателем. Для этого начальное предложение должно хотя бы заинтересовать и привести клиента в вашу квартиру. Поэтому лучше сразу выставлять адекватную цену, а не терять время на ожидание. Если вам нужно продать, то цену вы всё равно опустите до рыночной.

Цены на падающем рынке

Часто на начальном этапе продажи, когда вам делают предложение по стоимости, вы можете подумать, что она не достаточна для вас. В этот момент нужно внимательно посмотреть ситуацию на рынке. Может быть, предложение справедливо и стоит того, чтобы продать квартиру. Показателен рынок продажи машин. Он падающий всегда. Каждый год выходит новая модель и старая машина теряет в цене. Это значит, что чем дольше тянуть с продажей, тем дешевле выйдет окончательная цена.

Сейчас в Украине падающий рынок и на рынке недвижимости. Из-за скачков курса доллара и снижения покупательской активности предложений на рынке больше, чем покупателей. Поэтому, цена играет решающее значение в продаже. Если вы видите, что курс доллара может вырасти, то цены на квартиру будут снижаться. Значит, есть смысл продать сейчас немного уступив, чем держаться за свою цену и в итоге продать ещё дешевле.

Реклама квартиры и поиск покупателя

Для успешной продажи квартиры нужно грамотно составить рекламное объявление. Как это сделать правильно? На каких пунктах заострить внимание и что подчеркнуть?

Зачем нужен новый номер

Первоначально, что нужно сделать – завести новый номер телефона. Это нужно для того, чтобы защитить себя от надоедливых постоянных звонков риэлторов после продажи квартиры. Когда вы только создадите объявление, то каждое агентство занесёт вашу квартиру в базу. Они буду звонить и приводить покупателей. В каждом работает, допустим, по 30 посредников. Ваш номер будет у большинства из них в записной книжке. И так у всех агентств, которых десятки по городу.

Но когда вы продадите квартиру, то узнают о вашей продаже посредники не скоро. Из базы квартира автоматически не удаляется. И каждый риэлтор позвонит вам, чтобы спросить, продана ли квартира. У меня звонки были даже через пол года после продажи. После этого случая я советую заводить новый номер. Очень надоедает, когда квартира уже продана, а вам через месяц всё звонят и звонят по 10 звонков в день.

Видео о правильной рекламе квартиры в интернете

Что нужно указать в объявлении

Заголовок объявления должен привлекать внимание и вызывать интерес. Чем информативнее будет заголовок, тем больше шансов, что покупатель заинтересуется и позвонит вам. Ваш заголовок должен быть понятным и отражать главное, что есть у вашей квартиры. Он должен вызывать у покупателя желание узнать о вашей квартире больше и позвонить вам.

Текст продающего объявления должен максимально раскрывать все достоинства и преимущества вашей квартиры: её местоположение, наличие конкретных объектов инфраструктуры рядом с домом. Он должен точно и полно донести информацию до покупателя и заинтересовать его. Поэтому, вместе с базовыми характеристиками объекта, такими как улица, номер дома, этаж, нужно заострить внимание на том, что находится рядом с домом.

Обязательные пункты объявления

  • Расположение дома: ориентиры, улицы, значимые места рядом.
  • Планировка : тип планировки, площади комнат, размер кухни, особенности.
  • Квартира: состояние ремонта, коммуникаций, наличие счётчиков, высота потолков, куда выходят окна на зеленую зону или на дорогу.
  • Дом: состояние дома, лифтов, подъезда, двора. Инфраструктура: расстояние до остановки, магазина, автостоянки, поликлиники, парка, школы, сада, детской площадки.
  • Документы: какие документы имеются на квартиру, владеете до 3 лет или более, количество собственников, возможный срок освобождения квартиры.

Какой должен быть текст

Текст объявления должен быть сжатым и конкретным, желательно разбить его на абзацы, подзаголовки и озаглавить их. Нужно также не забыть о конкурентных преимуществах вашей квартиры, например, зелёный тихий двор с хорошим освещением, панорамный вид из окон, чистый отремонтированный подъезд, новый лифт в доме, закрывающийся подъезд и наличие консьержа.

Всё указывать честно, без лжи и преувеличений. К конкурентным преимуществам можно отнести, например, то, что квартира свободна, или возможно её быстрое освобождение. В ней никто не прописан и один хозяин, свыше 3-х лет в собственности. Нет несовершеннолетних собственников и пакет документов готов к сделке. Обязательно укажите правильную цену.

О чём не нужно писать в объявлении

Не нужно указывать в объявлении, что продажа срочная. Если вы хотите быстро продать квартиру, то укажите цену немного ниже, чем цена предложения у конкурентов. Это позволит вам переключить на себя интерес потенциальных покупателей, а уже из них выбирать того, кто сможет быстро купить вашу квартиру.

Не нужно писать в объявлении, что возможен торг. Этим вы ставите себя в заведомо проигрышное положение. Потенциальный покупатель будет думать, что цена квартиры завышена и вы об этом знаете. Все попытки удержать цену на первоначальном уровне будут сводиться только к обсуждению размеров торга. Разговора по существу не получится. Будут следовать вопросы: сколько вы готовы уступить, какая реальная стоимость квартиры на сегодня, какая минимальная цена, какой размер торга.

После того, как вы составили текст продающего объявления, нужно сделать ряд хороших информативных фотографий квартиры.

Как правильно сделать хорошие рекламные фотографии квартиры

Если вы посмотрите, какие фотографии выставлены в основном на площадках объявлений, то увидите страшные тёмные картинки убитых квартир. В такие даже идти на просмотр не хочется. Если хозяин не может хорошо сфотографировать квартиру, значит и продать не сильно хочет. Зачем ехать и терять время.

На этом фоне особо выделяются качественные и светлые фотографии. Это конкурентное преимущество. Можно фотографировать на телефон, но лучше на зеркальный фотоаппарат. Главное, при помощи фотографий дать покупателю лучшее представление о квартире и заинтересовать. Если человеку понравятся ваши фотографии, цена и описание, то он приедет на просмотр.

Видео рекомендации по фотографиям квартиры

Кадры лучше делать горизонтальные, вертикальные и узкие плохо смотрятся. Они не передают объём. А в горизонтальном положении снимок передаёт пространство так же, как его видит человеческий глаз. Это более выигрышная позиция.

Разместить объявление нужно на всех популярных интернет-ресурсах вашего региона. В случаях, где есть возможность бесплатно поднимать объявление или обновлять его, делаем это регулярно. Внимательно следим за окончанием срока публикации объявлений и размещаем их заново, когда срок заканчивается.

Разместите наружную рекламу

Это может быть рекламная растяжка на окнах вашей квартиры, расклейка объявлений в вашем доме и на досках для объявлений в соседних домах вашего района. Можно просто на окно прицепить лист с вашим номером телефона.

Самые выгодные покупатели вашей недвижимости — это ваши соседи. Они живут в вашем доме или поблизости и ищут квартиру для детей, родственников или родителей. Никогда не стоит пренебрегать наружной рекламой, она очень эффективно работает.

Показы квартиры покупателям

Прежде чем показывать квартиру покупателю, её нужно предварительно подготовить. Для этого есть предпродажная подготовка. Что сюда входит:

  • Сделать качественную генеральную уборку квартиры. Вымыть окна, плитку, ванную, туалет, двери. Спрятать всё лишнее и ненужное.
  • Сделайте небольшой косметический ремонт. Уберите плесень со стен, подкрасьте ржавчину, подклейте обои, почините сантехнику и сделайте прочие мелкие работы, которые могут хорошо повлиять на внешний вид.
  • Нужно убрать в шкаф все мелкие предметы, картины, статуэтки, портреты, личные фотографии, обувь, одежду, посуду.
  • Проветрить квартиру и удалить все посторонние запахи. Можно использовать освежитель воздуха или ароматические свечи. Прокуренное помещение, запах плесени, сырости или домашних животных может отпугнуть покупателя.
  • Обеспечить хорошее освещение не только в квартире, но и на лестничной клетке, проверьте работу дверного звонка. Освещение — очень важный момент. Квартиру могут смотреть не только днём, но и когда солнце уже зашло. В коридоре, туалете, ванной и прочих тёмных комнатах советуем вставить лампочки ватт на 150-200. Чем светлее помещение, тем более оно привлекательно и будет казаться более объёмным.

Как показывать квартиру

Договоритесь с покупателем о просмотре квартиры на определённое время, удобное для вас. Покупателя лучше встречать не в квартире, а около подъезда. Это даст вам несколько минут дополнительного времени и вы сможете понять, кого вы ведёте в свою квартиру.

Будьте спокойны. Старайтесь наладить контакт с покупателем и расположить его к себе. Сам продавец и симпатия к нему — это важный момент при продаже. Если вы нравитесь человеку, то у вас и хочется купить. Кратко отвечайте на поставленные вопросы. Можно ненавязчиво подчеркнуть достоинства своей квартиры, но не нужно пытаться доказывать, что она самая лучшая в мире.

Просто рассказывайте о своей квартире всё, что вам известно и всё, что у вас спрашивают. Тут не нужно особых умений и знаний. Вы в этой квартире жили и знаете о ней всё. Не обманывайте, но и не говорите прямо о недостатках. Кому-то, например, проходная комната это минус, а для кого то возможность сделать уютную гостиную. Квартира на первом этаже – это красивый дворик. А на последнем – хороший вид из окон и максимальная теплота зимой. Во всём можно найти положительные моменты.

Переговоры с покупателем по схеме предстоящей сделки

Итак, покупатель посмотрел квартиру, она ему понравилась и он хочет встретиться с вами, чтобы обсудить все нюансы и условия покупки. С этого момента начинается серия опасных этапов предстоящей сделки. Любая ошибка может привести к фатальным последствиям. Можно остаться без квартиры и без денег. Поэтому все детали переговоров с этого момента нужно тщательно взвешивать и анализировать.

Зачем нужен юрист

Мы рекомендуем на данном этапе очень ответственно подходить к переговорам. Они повлияют на дальнейшее развитие событий. Лучше всего пригласить юриста по сопровождению сделки, который будет представлять ваши интересы. Это позволит вам не допустить ошибок, которые могут в дальнейшем иметь серьёзные последствия.

Юрист будет работать только в ваших интересах и сможет отстоять пункты в соглашении, которые важны для вас. Это может полностью отбить затраты на его привлечение. Даже если он не даст сбить цену, вы уже в выигрыше. При переговорах есть много моментов, на которых вас могут обмануть или поставить в невыгодное положение. Это, например, условия сделки, налоги платит продавец, покупатель или пополам. Какую указывать цену в документах на продажу, кто платит за оценку и нотариуса. Всё это нужно обсуждать и договариваться.

Вопросы, которые нужно согласовать до подписания предварительного договора

  • Нужно согласовать, как будет происходить расчёт. Где, когда, наличной или безналичной формой и в какой валюте.
  • Какие документы нужны для проведения сделки, кто будет заниматься оформлением и оплатой недостающих документов и сроки получения этих документов.
  • У какого нотариуса оформлять предварительный договор (договор аванса), а также основной договор купли-продажи.
  • Обязательно согласовать основные пункты предварительного соглашения: предмет договора, сумма передаваемого аванса, срок подписания основного договора, какие действия и кто должен предпринять, например, выписаться из квартиры, погасить задолженность по коммунальным платежам, подготовить новый техпаспорт, подтвердить регистрацию в БТИ, сделать оценку, взять справку из ЖЭКа, а также штрафные санкции к сторонам в случае невыполнения условий подписанного договора.
  • Где будет проходить основная сделка, как она будет проходить, кто и за что будет отвечать, какие пункты должны быть внесены в основной договор, например, срок выписки и освобождения квартиры, оплата коммунальных платежей на момент освобождения квартиры. Если в квартире должна остаться мебель, то к основному договору оформляется дополнительное соглашение, где всё это должно быть отражено.
  • Кто будет оплачивать услуги нотариуса, гос пошлину, взнос в Пенсионный фонд, налоги. Желательно оценить размер этих платежей заранее, чтобы иметь представление о сумме всех расходов по сделке.

Этап денежного расчёта за квартиру

Самое опасное звено в проведении сделки купли-продажи недвижимости — это денежный расчёт. Нужно заранее продумать все ваши действия после получения денег. Как вы будете проверять подлинность денежных купюр, куда вы понесёте деньги, кто будет вас сопровождать, какие меры безопасности вы предпримете.

Много совершается преступлений после проведения сделок с недвижимостью. Это кражи, грабежи, разбойные нападения с целью завладеть вашими деньгами. При проведении сделки многие люди будут знать о том, что у вас появятся деньги. Это риэлтора, которые звонили или присутствовали, нотариус, покупатели, сотрудники банка, ненадёжные знакомые. Информацию слить может любой. Поэтому вопросы безопасности нужно продумать заранее и отнестись к этому достаточно серьёзно.

Как сохранить деньги после сделки

Это самая важная часть. Тут нужно быть максимально осторожным. Мы советуем деньги увозить после сделки на своей машине. Если нет машины, то попросить надёжных знакомых забрать вас. Можно приехать на 2 машинах, чтобы никто не знал, в какой из них повезут деньги и у кого они находятся. Желательно, чтобы вы были не одни, а лучше, чтобы с вами были ещё несколько человек.

В машине разделить сумму на несколько частей и развезти деньги по разным местам хранения. После сделки бандиты могут действовать по наводке, потому что знают, что у вас дома хранится крупная сумма. Поступайте умно – не держите всё в одной квартире. Часть можно положить у родственников, часть в банк на депозит, часть ещё куда то. Так вы будете в максимальной безопасности.

Наши рекомендации для тех, кто хочет самостоятельно провести сделку

Следите за документами

Никогда и ни при каких обстоятельствах не передавайте в чужие руки подлинники на квартиру и личные документы. Это паспорт, свидетельство о браке, свидетельство о рождении и так далее. Нужно заранее сделать ксерокопии всех документов на квартиру, чтобы при необходимости вы могли их отдать покупателю для ознакомления. Подлинники можно передать только в руки нотариусу перед оформлением сделки. Делать это нужно лично.

Не заключайте эксклюзив

Не заключайте эксклюзивный договор с риэлтором или с агенством на продажу своей квартиры. Это крайне невыгодный для продавца вид договора, который лишает его возможности продавать свою квартиру самостоятельно.

Контролируйте ситуацию

Самая большая ошибка — это потеря контроля над ситуацией в процессе проведения сделки. Все нюансы и нестыковки должны быть урегулированы при вашем непосредственном участии. Вы всегда должны понимать, что вы делаете, для чего это нужно делать и как вы поступите, если что-то пойдёт не так.

Вначале читайте, потом подписывайте

Не подписывайте никакие соглашения и договоры по сделке, не ознакомившись с ними заранее. Даже опытному юристу нужно время, чтобы в спокойной обстановке изучить их содержание. Чаще всего много ошибок допускается на этапе авансирования. Нужно внимательно изучить содержание договора аванса. Проследить за тем, чтобы в нём были оговорены все пункты, соглашение по которым было достигнуто заранее, внести необходимые коррективы и только потом подписывать.

Не передавайте полномочия

Не передавайте свои полномочия по проведению сделки незнакомым и непроверенным людям, не подписывайте никаких доверенностей. Подписанная доверенность может стоить вам квартиры или денег за неё. Вы должны быть единственным лицом, за которым последнее слово в сделке. Что может произойти с продавцом недвижимости, если пренебречь этой рекомендацией, вы узнаете из видео:

Продать свою квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи риэлторов или посредников – вполне посильная задача для каждого. Первоначальные этапы продажи, такие как реклама квартиры, размещение объявлений, поиск покупателя, показ квартиры покупателям вполне безопасны. Даже если вы будете совершать ошибки на данном этапе, это не приведёт к потере квартиры или денег.

После того, как покупатель найден, начинается серия опасных этапов. Внимательно отнеситесь ко всем нашим рекомендациям. Лучше пригласить юриста по сопровождению сделки. Это стоит недорого, а пользы много. Так будет безопаснее и надёжнее. Вас не смогут обмануть и поставить в плохое положение. Это единственный человек, который вам нужен. Рекомендуем это сделать, так как любая ошибка в продаже квартиры может привести к серьёзным потерям.

После привлечения юриста остальное уже дело техники и переговоров. Если вы разбираетесь и чувствуете в себе силы, то можете заняться всем и сами. Главное, быть аккуратным, проверять документы и следить за всеми важными моментами. Не дать себя провести и обмануть.

Ничего сложного в самостоятельной продаже квартиры нет. Теперь вы знаете всю правду, посредник в сделке купли-продажи не нужен, нужен консультант и эксперт в вопросах проверки документов. Вы продадите свою квартиру сами. Удачной продажи.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

Смотрите еще:

  • Консультация юристов ростов Бесплатная консультация юриста по телефону в Ростове на Дону Все сферы общественной жизни человека регулируются множеством законов. Каждый день люди совершают юридические действия, приобретая какой-либо товар, посещая парикмахера или врача, вступая в брак, заключая […]
  • Ст 98 гпк Статья 98 ГПК РФ. Распределение судебных расходов между сторонами Новая редакция Ст. 98 ГПК РФ 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, […]
  • Купить недорогой земельный участок у моря Участки недорого Срочно куплю участок от хозяина в Овидиопольском районе. Земельные участки, Одесская область, Овидиопольский, Большая Долина , Возле воды , Дома, дачи, недорого , Инвестиционные проекты , Недвижимость для бизнеса , Участки недорого Совершенно […]
  • Как восстановится после развода Как восстановиться после развода Сразу после развала семьи наступает психологически сложный период. К разводу нужно быть готовым психологически В это время важно понять, как восстановиться после развода, чтобы адекватно пережить потерю и с исцеленной душой наладить […]
  • Закон о пенсии военнослужащих с 1 января 2014 года Первые выплаты повышенных пенсий военным: Гройсман назвал даты и суммы В апреле военные пенсионеры получат перерасчет за четыре месяца Первые выплаты повышенных пенсий военнослужащим начнутся уже в конце марта, а перечисленную пенсию за январь-апрель военные […]
  • Гражданский кодекс 671 Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и […]
  • Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Отправляете бабушку, тетю, учителя с ребенком за границу? Планируете выезд с ребенком за границу без одного из родителей - тогда не забудьте, что на границе потребуется нотариальное разрешение на выезд детей за […]
  • Типовой трудовой договор образец 2018 для ип Трудовой договор ИП с работником в 2018 году: образец и бланк Если вы решили принять в свою бизнес-команду сотрудников, вам понадобится трудовой договор. Он, как подушка безопасности, защитит вас от многих спорных ситуаций и позволит избежать проблем с […]