Оформление покупки квартиры в новом доме

Квартира в новостройке: сколько придется доплатить

Цена квадратного метра, умноженная на количество метров — это еще не вся стоимость квартиры в новостройке. Domik.ua решил разобраться, сколько и за что приходится доплачивать покупателям квартир в новых домах.

Размер доплаты или переплаты зависит от многих факторов: покупаете вы квартиру в процессе строительства или в уже сданном доме, в рассрочку или оплачиваете всю стоимость сразу. От репутации застройщика, наконец.

Впрочем, о недобросовестных застройщиках, выманивающих у покупателей дополнительные средства обманным путем, в этот раз мы говорить не будем. О том, как они обманывают покупателей, можно прочесть по ссылке . Сегодня же поговорим о тех дополнительных расходах, о которых не пишут в прайсах, но честно предупреждают в отделах продаж, и о которых следует помнить абсолютно всем покупателям.

Оформление права собственности

Дополнительно к стоимости квадратных метров покупателю в любом случае придется заплатить за оформление права собственности на квартиру и внесение данных в государственный реестр. Как и на вторичном рынке, это госпошлина в размере 1% от стоимости квартиры и взнос в пенсионный фонд в таком же размере.

Иногда застройщики взимают эту сумму при оформлении договора инвестирования, иногда — после ввода дома в эксплуатацию, в процессе оформления правоустанавливающих документов.

Откуда еще 5 %?

По закону, налог на доходы физических лиц или так называемый «спекулятивный» налог в размере 5% от оценочной стоимости должен заплатить продавец недвижимости, если продает ее менее чем через три года после вступления в права собственности. На практике, как обычно, платит покупатель. Причем, не только в том случае, если покупает квартиру в уже сданном доме у частного инвестора.

Иногда застройщики, чтобы избежать лишних расходов, при введение дома в эксплуатацию оформляют права собственности на подставных лиц, а затем при оформлении договора купли-продажи с реальным покупателем, добавляют к стоимости квартиры 5%, которые необходимо заплатить. Покупателя обычно ставят перед фактом, мол, такая у нас практика, хотите покупайте, не хотите — не покупайте.

Справедливости ради уточним, что используют такую практику небольшие компании и частные застройщики, преимущественно в пригороде.

«Лишние» метры

При покупке квартиры в строящемся доме площадь квартиры и, следовательно, количество оплаченных метров, являются приблизительными. Точная площадь устанавливается в результате обмеров БТИ и обычно она на 1-2 квадратных метра больше заявленной. За эти дополнительные квадратные метры покупателю приходится доплачивать, и хорошо, если по той цене, по которой осуществлялось инвестирование.

Многое зависит от того, как в договоре прописан этот пункт. Существует понятие «пороговых значений» — обычно это 1 квадратный метр. В таком случае, в договоре прописывается, что перерасчет цены производится в случае, если реальная площадь больше или меньше планируемой более чем на 1 кв. Все, что до этого метра, не учитывается.

Подводные камни рассрочки

Во времена финансовой стабильности рассрочка от застройщика — вполне выгодный инструмент как для строительной компании, так и для инвестора. Но не во времена перемен.

При оформлении рассрочки фиксируется стоимость только оплаченных квадратных метров. На неоплаченные цена к моменту погашения полной стоимости квартиры может вырасти в несколько раз. Так, в одной из тем на форуме Домика , инвесторы жаловались на повышение цен в одном из жилых комплексов в центре Киева почти на 10 000 грн в течение трех месяцев. Похожая ситуация в большинстве строящихся объектов. Разница лишь в том, что некоторые застройщики повышают стоимость вслед за ростом курса доллара, а другие планово, в соответствии со степенью готовности дома.

Банковские комиссии

Независимо от того, покупаете вы квартиру на условиях 100% предоплаты или в рассрочку, перечислять деньги на счет застройщика нужно через банк. А значит, придется заплатить и банковскую комиссию. Сегодня комиссия банков за безналичные переводы колеблется в пределах 0,2-1% от суммы. Некоторые банки ограничивают размер комиссии абсолютными значениями. Например, комиссия может составлять 1% от суммы, но не более 500 грн.

Правда, в случае рассрочки, если сумма одного платежа не превышает 150 000 грн, деньги можно вносить через кассу банка, обслуживающего строительную компанию. В таком случае, комиссия будет минимальной или ее не будет вообще. Минимизировать расходы можно и при 100% оплате: открыть счет в банке-партнере застройщика, внести на него деньги и перевести их на счет застройщика. На открытие счета, скорее всего, потратиться придется, но остальные услуги будут бесплатны или с минимальной комиссией.

Дорогое тепло

Новые дома заселяются неравномерно — далеко не у всех застройщиков к моменту ввода в эксплуатацию выкуплены все квартиры. И если за воду и электричество владельцы платят по факту использования, а за обслуживание дома и придомовой территории — по количеству квадратных метров в квартире, то отапливать дом необходимо полностью. Получается, если в доме выкуплена только половина квартир, их владельцам приходится платить за обогрев и тех, которые принадлежат застройщику. Конечно, заставить платить за отопление в пустующих квартирах застройщик не может. А вот отказывать в заселении до окончания отопительного сезона может. В таких случаях инвесторы соглашаются оплачивать отопление всего дома, чтобы не терять время.

Учитывая нынешнюю стоимость тепла, переплата может быть астрономической.

Кроме перечисленных дополнительных расходов, могут возникнуть и другие. Например, в случае перепланировки квартиры в процессе строительства или оформления ипотечного договора. Стоимость перепланировки обычно составляет 1-1,5% стоимости квартиры, и предоставляется такая услуга только в случае 100% предоплаты. В случае оформления ипотеки, дополнительно придется заплатить комиссию за оформление кредита в размере 1-3% от суммы кредита, и ежегодно оплачивать страховку. Впрочем, ипотечные кредиты в наше время явление крайне редкое.

В целом, по расчетам Домика, при покупке квартиры в новостройке сумма доплат составляет от 2% до 10% без учета банковских комиссий при условии 100% предоплаты. При оформлении рассрочки сумма в гривнах может вырасти в несколько раз.

Так, например, при покупке однокомнатной квартиры от застройщика площадью около 40 кв. метров и стоимостью около 1 млн грн, размер госпошлины составит 10 000 грн, еще столько же — взнос в пенсионный фонд. Если после обмеров БТИ окажется, что квартира больше на 1-2 квадратных метра, придется доплатить еще 25-50 тысяч грн в зависимости от условий договора. Сюда же добавим банковскую комиссию — минимум 500 грн. Таким образом, при покупке квартиры стоимостью 1 млн грн доплате составит от 20500 грн и выше.

Экономическая правда

На первичном рынке недвижимости могут меняться цены, могут меняться игроки, но стабильными остаются риски, с которыми сталкивается потенциальные покупатели.

Застройщик может легко задекларировать строительство десятиэтажного здания, а строить двадцатиэтажное.

Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.

Это лишь немногие примеры.

О рисках

Верховный Суд Украины 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил ее стоимость.

Как оказалось после ввода дома в эксплуатацию, истец не может получить свою квартиру, ведь жилье было продано снова, и в этот раз уже юридическому лицу.

Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, купившему квартиру более законным способом. Другими словами, если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи имущественных прав, у вас нет никаких гарантий на получение этого жилья в собственность.

Но что может сделать потенциальный покупатель, чтобы минимизировать существующие риски? На самом деле, не так уж и много. Возьмем, к примеру, разрешительную документацию, которой принято интересоваться при принятии решения о покупке строящейся недвижимости.

На первый взгляд, все должно быть просто: есть разрешение — строят, нет разрешения — не строят. Но в реальности все более запутано. Так, часть застройщиков могут просто не иметь соответствующих документов или иметь «не те» документы, или же документы с истекшим сроком действия.

Бывают ситуации, когда менеджеры компаний не показывают клиентам разрешительную документацию, или, например, дают копии разрешительных документов, но не передают на руки инвестиционный договор.

Вариантов много, но в целом застройщиков, готовых презентовать все необходимые документы, можно пересчитать по пальцам.

Договор с подвохом

Потенциальные покупатели жилья на «первичке» заключают инвестиционный договор, имея ограниченный набор информации. Практически невозможно узнать о финансовом состоянии девелопера (исключение разве что схема выпуска целевых облигаций), инвестиционные гарантии отсутствуют, кроме того, не функционирует механизм страхования рисков.

Заключая инвестиционный договор, вы покупаете не недвижимость, а всего лишь имущественные права, другим словами, вы платите только за право купить.

Договор купли-продажи имущественных прав не регулируется специальными законами.

Таким образом, возникают ситуации, когда в офисе продавца на одни и те же квадратные метры может претендовать несколько желающих, которые эти метры оплатили.

Секрет двойных продаж

Каким же образом можно продать квартиру несколько раз? На вторичном рынке такой ситуации очень легко избежать. В этом случае продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию.

Когда инвестор покупает квартиру в новостройке, он покупает всего лишь имущественные права на получение этой квартиры в будущем. Таким образом, нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры, а факт покупки квартиры нигде не отмечается, кроме как в учетной табличке девелопера.

Гарантировать, что квартира продана только один раз, может лишь продавец.

Некоторые застройщики заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это не меняет ситуацию в целом, ведь, по сути, осуществляется только регистрация передачи денег. В тоже время, нотариус не может повлиять, скажем, на изменение нумерации строящихся квартир или изъятие их из продаж.

Таким образом, в вышеописанном случае ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.

О способах инвестирования

Законодательное регулирование инвестиций в недвижимость менялось со временем.

Например, до 2005 года заключался договор долевого участия, но история с «Элита-центр» поспособствовала тому, что способы привлечения денег у граждан ограничили тремя вариантами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использование институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»).

В то же время в Гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть застройщиков предпочитает использовать нормы прямых законов, а другие — нормы Гражданского кодекса.

Как следствие, возникло большое количество комбинаций договоров. Благодаря ГКЦБФР исчезло много «импровизированных» схем с ценными бумагами, но в то же время до сих пор существуют схемы за рамками контроля ведомства.

Так по сей день существуют договора купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях, а также совершенно неприемлемые с юридической точки зрения предварительные договора.

Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют — «инвестиционный договор». Не редкость ситуации, когда в одном и том же жилом комплексе квартиры продаются разными способами и не один раз.

Кто владелец

По какому принципу продавец имущественных прав или суд, как в описанном выше случае, выбирают, кому достанется квартира? Ответ следующий: более удачливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций.

Договор бронирования — это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законами, ни кодексами, в то же время покупка целевых облигаций четко определяется Законом «Об инвестиционной деятельности».

Покупатель-«неудачник» заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ не сложно было выбрать «победителя».

Тут следует вспомнить, что в Украине не осуществляется государственный контроль за инвестициями, все спорные ситуации разрешаются в суде. В свою очередь суды каждый раз могут по-новому трактовать те или иные случаи, оставляя окончательное решение на усмотрение Верховного Суда.

В описанной в начале материала ситуации все суды, кроме ВСУ, приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав.

Решение мотивировалось статьей 7 Закона «Об инвестиционной деятельности», а именно пунктом 5, который гласит, что истец «имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины».

Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова «право владеть » как подтверждение прав собственности на предмет спора.

Однако судьи Верховного Суда, ознакомившись с другими статьями того же Закона, а также нормами Гражданского Кодекса Украины, увидели, что истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может. Почему?

Во-первых, порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности». Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.

Во-вторых, по смыслу договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, раз у истца не возникло прав собственности, то он не может оспаривать квартиру, как свою собственность.

В-третьих, судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное имущество, потому что это не предусмотрено Гражданским кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.

К сожалению, в Украине не обеспечена прозрачность первичного рынка. Хотя в Киеве и ведется мониторинг рынка новостроек, все действия властей, как правило, ограничиваются только философской констатацией нарушений.

Можно говорить, что более «правильно» купить квартиру в строящемся доме — это осуществить покупку с помощью целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.

Однако следует помнить, что и в этих случаях инвестор не застрахован от двойных продаж и двойных залогов, так как отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.

Еще одной опасностью являются права собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда, так как они могут быть признаны недействительными. В Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение.

Вячеслав Савченко, руководитель компании FORMULA ESTATE LLC

Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель

В большинстве случаев, де-факто, расходы на налоги ложатся на покупателя.

«Свои» налоги застройщики закладывают в цену квадратных метров. Фото: vsim.ua

Инвестируя в строительство жилья, многие хотят знать, придется ли платить налог, какие налоговые обязательства ложатся на плечи покупателей и застройщиков. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, в чем особенность налогообложения недвижимости на «первичке».

Фонд финансирования строительства и налоги

На сегодняшний день приобретение недвижимости путем участия в Фонде финансирования строительства, по словам юристов, остается одним из самых надежных способов покупки недвижимости. Поэтому этот способ наиболее часто используют на рынке недвижимости Украины. Он заключается в том, что инвестор уплачивает взносы в фонд финансирования строительства, который фактически является банковским счетом со специальным статусом. Управляет фондом специальная финансовая организация, которая из средств фонда оплачивает работы застройщика по возведению многоквартирного дома.

«После введения дома в эксплуатацию за инвесторами регистрируется право собственности на квартиры. При этом застройщик уплачивает налоги с суммы полученного вознаграждения за фактически выполненные работы», – говорит Евгений Ковтуненко, управляющий партнер юридической компании Kodex.

При этом, налоговые обязательства ложаться на застройщика, но суммы платежей будут включены им в стоимость такого жилья.

По словам Александра Бородкина, партнера юрфирмы «Василь Кисиль и Партнеры», руководителя практики «Недвижимость и строительство», после того, как средства из Фонда поступают застройщику, для последнего они являются доходом от хозяйственной деятельности и подлежат налогообложению на этом этапе: 20% НДС и 18% налог на прибыль.

Что касается покупателя, то он непосредственно не платит налоги на этапе инвестирования в Фонд. «Покупатель недвижимости будет платить налог 5% только если будет продавать эту недвижимость раньше чем через три года с момента приобретения», – добавляет Оксана Шпула, независимый аудитор компании «Бюро аудита».

Целевые облигации

Продажа жилья с помощью целевых облигаций является также одним из популярных способов, с помощью которого можно купить квартиру у застройщика.

Держатели жилищных облигаций являются инвесторами и финансируют строительство объектов жилищного строительства через институты совместного инвестирования. То есть заказчик выполняет заказы не за свой счет, а за счет держателей облигаций и выполнения обязательств по облигациям, обеспечиваются передачей в собственность объекта недвижимости.

«Ценнобумажные операции, которыми также являются операции с целевыми облигациями, освобождены от обложения НДС. Средства, привлеченные при первичной эмиссии, также не облагаются налогом на прибыль, поскольку считаются заемными средствами. Однако при дальнейшей продаже облигаций налогом на прибыль по общей ставке облагается разница между ценой приобретения и ценой продажи таких облигаций. Именно в связи с этим облигации часто продают посредством инвестиционных фондов, прибыль которых освобождена от налогообложения. В любом случае, при погашении целевых облигаций и передаче построенной недвижимости возникает также и НДС на стоимость передаваемой в счет погашения недвижимости», – говорит Александр Бородкин.

«Передача готового нового жилья физическим и юридическим лицам в собственность в обмен на облигации является первой поставкой жилья, следовательно, объектом для налогообложения НДС по ставке 20%. Аналогично, как и в ситуации с привлечением ФФС застройщик по результатам финансового результата обязан уплатить налог на прибыль по ставке 18%. У покупателя жилья налоговых обязательств при покупке вновь построенного жилья не возникает», – уточняет Яна Квасница, юрист компании «Мисечко и Партнеры».

Купля-продажа имущественных прав

При заключении договора купли-продажи имущественных прав покупатель выплачивает застройщику часть от общей стоимости квартиры.

Одновременно с договором купли-продажи имущественных прав заключается форвардный контракт, в котором прописывается сумма, оставшаяся по сделке, которую покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности на недвижимость. Имущественные права на объект инвестирования являются правом на получение в собственность объекта инвестирования в будущем (после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию).

«Имущественные права налогоплательщика-покупателя после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию реализуются путем приобретения права собственности на объект инвестирования, оформления и регистрации покупателем соответствующих правоустанавливающих документов на этот объект. Следовательно, в этом случае операция по реализации имущественных прав на недвижимое имущество для продавца (застройщика) является операцией по первой поставке жилья, которая облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 20%», – говорит г-жа Квасница.

Также застройщик платит налог на прибыль в размере 18%.

Покупатель не платит налогов государству, но все налоговые платежи, которые платят застройщики, последние закладывают в стоимость квадратного метра жилья.

Застройщик производит эмиссию закладных и обеспечивает их ипотекой построенного жилья. Финансовое учреждение предоставляет финансирование для строительства будущего объекта. Застройщик передает инвестору объект будущего инвестирования в ипотеку и передает финансовому учреждению закладную.

«Передача предмета ипотеки ипотекодержателю является поставкой в понимании Налогового кодекса Украины, и у застройщика возникает обязательство по оплате налога на добавленную стоимость в сумме 20% от стоимости предмета ипотеки. Также, у покупателя, к которому переходит право собственности на предмет ипотеки, возникает объект налогообложения налогом на доходы физических лиц (18%), ведь согласно Налоговому кодексу Украины, продажей являются любые операции, которые осуществляются по договорам, что предусматривают передачу права собственности на имущество», – говорит Яна Квасница.

Переуступка прав

Переуступку прав нельзя рассматривать отдельно от основного договора, по которому у инвестора возникнет право собственности, поскольку при переуступке прав договор не расторгается, а происходит замена кредитора (инвестора) новым кредитором (покупателем, новым инвестором). Поэтому, для договора уступки права характерны те же особенности, что и для основного договора (участия в ФФС, облигаций и др.). Например, если первоначальный инвестор участвовал в фонде финансирования строительства, то новый инвестор не будет нести никаких дополнительных расходов по уплате налогов.

«Однако некоторые управители предусматривают комиссию за заключение договора уступки. В свою очередь, если заключается уступка права требования прав по предварительному договору купли-продажи квартиры, то такой договор должен быть удостоверен нотариально, и новый инвестор примет на себя обязательства по уплате сбора на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи», – говорит Евгений Ковтуненко.

При этом нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц.

«Налог на доходы физических лиц (18%), который тянет за собой военный сбор (1,5%), надо платить с разницы между полученными доходами от реализации квартиры перед вводом дома в эксплуатацию и расходами на ее приобретение на стадии котлована. Но на практике часто в переуступке фигурирует та же сумма, что была определена застройщиком, поэтому не из чего платить налог», – говорит юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры».

Если же цена меняется в договоре по переуступке прав, то тогда налогообложению подлежит разница между ценой переуступки прав и ценой приобретения. Для физических и юридических лиц-продавцов сейчас действуют одинаковые ставки – 18%.

Право на жилье: сколько и за что придется доплатить при оформлении права собственности на квартиру в новостройке

Автор: Виктория Берещак

Стоимость квартиры в новом доме – это не просто цена квадратного метра, умноженная на площадь с вычетом скидок от застройщика. При получении права собственности новоиспеченного хозяина ждут дополнительные платежи, иногда достигающие 10% общей стоимости. 3m2 выяснил, сколько и за что придется доплатить при оформлении права собственности на квартиру.

Главный документ

С 1 января 2016 года в Украине отменили свидетельство с мокрыми печатями и подписями о праве собственности на недвижимое имущество. Вся информация о владельцах недвижимости фиксируется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Внести свои данные в электронный реестр можно у нотариусов и госрегистраторов.

Набор документов для первичной регистрации недвижимости небольшой: паспорт, заявление, идентификационный код, договор купли-продажи. В зависимости от срока выполнения стоимость регистрации составляет от 0,1 до 5 минимальных зарплат – от 160 грн до 8 тыс. грн.

Кроме сбора, покупатель должен оплатит госпошлину в 1% от цены квартиры в новострое + 1% в Пенсионный фонд.

При желании можно попросить сделать выписку решения из Госреестра – стоимость услуги составит 40 грн. Никаких печатей и подписей на ней не будет. Некоторые предприимчивые нотариусы предлагают выдавать эту выписку со своей печатью. В таком случае стоимость взлетает в 10 раз. Необходимости в этом нет – бумаги имеют такую же юридическую силу, как и выписка за 40 грн.

Не стоит забывать, что при регистрации права собственности у частного нотариуса, его услуги оплачиваются по соответствующему прайсу. В Киеве это обойдется в среднем в 2500-3000 грн.

Юридические тонкости

Процедура регистрации может отличаться в зависимости от того, по какой схеме осуществлялось инвестирование.

Прежде всего информацию о многоквартирном доме в реестр должен внести застройщик. Для этого он должен предоставить документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию, техпаспорт, документ о присвоении адреса, утвержденный перечень физлиц и юрлиц, чьи деньги использовались при строительстве объекта.

И только после этого происходит регистрация права собственности на отдельную квартиру. В случае приобретения квартиры через договора имущественных прав и покупку облигаций инвестор сам занимается регистрацией и собирает нужные документы. А вот Фонд финансирования строительства (ФФС), поясняют юристы, обычно регистрирует квартиры. ФФС работает во всех ЖК Укрбуда, Киевгорстроя, пользуется ею и Stolitsa Group.

И покупка облигаций, и участие в ФФС, и заключение предварительного договора купли-продажи предполагает нотариальное заверение договора. При этом придется заплатить все тот же 1% от стоимости квартиры и за услуги нотариуса.

Лишние метры

Нужно понимать, что в строящемся доме площадь квартиры и количество оплаченных метров указаны приблизительно. Только после ввода дома в эксплуатацию происходят окончательные замеры. Обычно реальная площадь оказывается чуть больше проектной, а за дополнительные квадратные метры инвестору приходится доплачивать.


Площадь готовой квартиры может отличаться от заявленной при строительстве

В отдельных случаях в договоре инвестирования может быть прописано, что если отклонение составляет 1 квадратный метр в ту или иную сторону, разница не оплачивается. Загвоздка в том, что отклонение может быть и не в вашу пользу. В большинстве случаев, если реальная площадь квартиры меньше оплаченной, разницу должен покрыть застройщик.

Дополнительные переплаты могут возникнуть и из-за разницы в стоимости квадратных метров. Обычно счет за лишние метры выставляется по цене, действительной на момент ввода дома в эксплуатацию – намного выше той, по которой квадратные метры покупались на этапе инвестирования.

При покупке квартиры в новостройке также нужно учитывать и размер банковской комиссии при переводе денег застройщику– обычно в пределах 0,5-1% от суммы операции.

Спекулятивный налог

При покупке квартиры в доме, который уже введен в эксплуатацию инвестор платит все те же 1%+1% + 0,1%+2500-3000 грн (госпошлина, сбор в Пенсионный фонд, внесение в реестр, услуги частного нотариуса). Но в зависимости от того, на кого было зарегистрировано право собственности на квартиру при вводе дома в эксплуатацию, есть риск заплатить еще 5% от оценочной стоимости – так называемый спекулятивный налог.

По закону, налог в размере 5% платят граждане, продающие недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет – именно он и называется спекулятивным.

Небольшие застройщики пригорода, работающие, как физические лица-предприниматели, часто регистрируют непроданные на этапе строительства квартиры на себя или сотрудников своих компаний, а потом продают их конечным покупателям посредством стандартных договоров купли-продажи. Понятное дело, что 3 года после ввода в эксплуатацию никто не ждет – налог пытаются переложить на покупателя. В итоге, стоимость квартиры возрастает еще на 5%. Но, справедливости ради, стоит уточнить, что успешна такая схема только в случае действительно выгодного соотношения цены и качества.

Как происходит покупка квартиры в новостройке

Новостройки не зря пользуются таким спросом – их можно купить дешевле, чем вторичку, да еще и в рассрочку или ипотеку. А главное – в результате вы получаете комфортное жилье, в котором отличные новые коммуникации, современная теплоизоляция и удобная планировка. Но все мы слышали, как порой обманывают при покупке квартиры в новостройке, и горе-инвесторы, отдав последние деньги, остаются ни с чем. Как же не попасться на эту удочку? Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика или посредника – без риска, переплат и неожиданных расходов? Читайте об этом далее.

Как происходит покупка квартиры в новостройке: 3 варианта

Основные способы обзавестись новеньким жильем следующие:

  1. Приобрести квартиру в новостройке, введенной в эксплуатацию.
  2. Стать инвестором еще строящегося жилья (покупка имущественных прав на квартиру, прав требования по переуступке или целевых облигаций).
  3. Купить жилье у владельца, который по какой-либо причине решил продать свою квартиру в новостройке.

Какой способ выбрать? Зависит от многих факторов, но в первую очередь от того, какой бюджет у вас выделен на приобретение жилья, сколько денег есть в наличии на момент покупки и есть ли уже построенные дома в выбранном ЖК. Ниже мы рассмотрим каждый из приведенных вариантов в подробностях.

Инвестиции в строящееся жилье

Сначала о том, как правильно покупать квартиру у застройщика в строящейся новостройке. Здесь работает следующая схема:

  • Застройщик для финансирования строительства привлекает деньги от желающих приобрести будущее жилье.
  • Человек, который хочет купить квартиру у подрядчика в новостройке, по сути, вкладывает свои деньги в это строительство, то есть, становится инвестором.
  • Застройщик и инвестор через ФФС заключают договор купли-продажи. Вот только объектом договора пока выступает не квартира (так как ее еще нет), а имущественные права либо право требования на нее в будущем, когда она будет построена. Есть еще вариант, когда застройщик выпускает целевые облигации, которые обеспечены жилплощадью в новостройке. Инвестор покупает их и после сдачи жилья в эксплуатацию обменивает на квадратные метры.
  • Если есть финансовая возможность, инвестор выплачивает всю стоимость квартиры в несколько этапов. При этом последний платеж обычно осуществляется за определенное время до сдачи объекта в эксплуатацию. Когда у покупателя нет нужных средств, схема становится сложнее, так как в этом случае оформляется покупка квартиры в новостройке в кредит.
  • После того как дом, а соответственно и квартиры в новостройке сдают в эксплуатацию, инвестор может стать владельцем нового жилья – оформить право собственности.

Опасности при покупке строящейся квартиры

Описанная схема покупки жилья выглядит простой и удобной, но в ней есть определенные риски. Из-за того, что регистрировать права собственности на несуществующую недвижимость нельзя, в договорах купли-продажи имущественных прав на строящиеся квартиры возникает путаница. И многие недобросовестные застройщики, подрядчики и перекупщики этим пользуются. Построив сложные пирамиды из передачи имущественных прав (между инвестором, застройщиком, подрядчиками и т.д.), они, в конце концов, создают такие схемы, при которых уже невозможно найти того, кто именно должен предоставить инвестору готовую квартиру.

Можно вспомнить не одно громкое дело, когда инвесторы новостроек в итоге оставались ни с чем. Суды и следствия тянутся годами, строительство заморожено, а внесенные деньги никто не возвращает. Поэтому люди с некоторой опаской смотрят на возможность покупки еще не построенного жилья.

Кроме прямого обмана, когда застройщик или посредник просто исчезает с деньгами инвесторов, при покупке квартиры в неготовом доме есть другие риски:

  1. Стоимость квадратного метра может существенно измениться за время строительства. Также возможно изменение стоимости целевых облигаций – до конца строительства на каждую из них можно получить меньше квадратных метров, чем было указано вначале.
  2. У застройщика могут возникать проблемы с документами, например, с техническими условиями и проектами на подключение к инженерным коммуникациям. В этом случае даже готовый построенный дом невозможно будет сдать в эксплуатацию. Инвесторы становятся заложниками неудобного положения – дом по факту есть, но жить в нем нельзя.

Но здесь все не так плохо. Важно только не полагаться на красивые обещания, а тщательно проверять все документы, репутацию застройщика и подрядчиков. А еще стоит избегать подозрительно дешевых предложений.

Как безопасно купить квартиру в строящейся новостройке

Чтобы избежать проблем и ловушек махинаторов с недвижимостью, нужно всего лишь проявить бдительность при выборе и во время покупки жилья. Особо пристальное внимание обратите на следующее:

  1. Репутация и данные о застройщике. Репутация – это не только красивые отзывы в сети или СМИ. Это, в первую очередь, наличие уже сданных объектов с реальными, довольными покупкой жильцами. Также поищите информацию о выбранном застройщике во всеукраинских базах данных. В частности, узнайте, как долго компания на рынке, сколько домов уже построила и сколько собирается строить в ближайшие несколько лет. Убедитесь в том, что это не фиктивная фирма-однодневка, а реально работающий застройщик. Проверьте год создания компании, форму собственности, разузнайте о банках-партнерах. Также стоит посмотреть, есть ли у компании реальный «физический» офис, оценить, как он выглядит. Зайдите и на официальный сайт – там можно узнать много полезного.
  2. Стоимость выбранной недвижимости. Самый безопасный вариант – если она соответствует средней по рынку. По мнению экспертов, когда дом еще на этапе котлована, а цена квадратного метра хотя бы на 15 % ниже средней, есть высокая вероятность того, что жилье просто не достроят.
  3. Документы застройщика. Их следует проверить максимально тщательно.

Перед тем как оформить покупку квартиры в новостройке, попросите застройщика предоставить:

  • Устав.
  • Свидетельство о государственной регистрации.
  • Справку из налоговой, которая подтверждает, что компания платит налоги.
  • Лицензию, дающую право на строительную деятельность.
  • Документ, подтверждающий права собственности (государственный акт, извлечение из ГЗК) или договор аренды на участок земли, на котором строится дом.
  • Проект застройки (целый пакет технической документации), утвержденный в органах архитектурно-строительного надзора.
  • Разрешение на строительство спроектированного дома на конкретном земельном участке (выдает местный орган исполнительной власти).
  • Заключение комплексной инвестиционной экспертизы о том, что проект строительства отвечает требованиям.

Не спешите с покупкой, даже если цены очень соблазнительные, а «до конца акции осталось два дня». Поспешные решения в этом деле – очень серьезный риск.

Как купить новую квартиру в сданной новостройке

Когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию, все проще. Здесь уменьшается опасность быть обманутым, так как покупка квартиры в готовой новостройке проходит с заключением стандартного договора купли-продажи. То есть, недвижимость, которую вы приобретаете, уже существует. А после заключения договора вы сразу можете регистрировать право собственности на купленное жилье. Но это вовсе не значит, что в такой схеме нет риска.

Как же правильно оформить покупку квартиры в готовой новостройке? Самый надежный и простой вариант – заручиться поддержкой хорошего юриста, который тщательно все проверит и будет сопровождать подписание договора. Изучить все документы самостоятельно довольно трудно.

Вам надо будет проверить статус застройщика, убедиться в его правомочности заключать подобные сделки. Как и в предыдущем случае, необходимо проверить наличие устава, свидетельства о госрегистрации, отсутствие налоговых проблем. А вместо проекта и разрешения на строительство такой застройщик должен иметь документ о сдаче готового дома в эксплуатацию (справку о регистрации в БТИ). Обратите внимание также на инженерные системы – газ, свет, канализацию, водопровод – они тоже должны быть подключенными и сданными в эксплуатацию.

Таким образом, перед тем как заключить договор купли-продажи, недостаточно просто посмотреть понравившуюся квартиру в новостройке. Важно все тщательно взвесить. Конечно, все эти проверки требуют времени и вовсе не похожи на то, как нам рисует покупку жилья красивая реклама. Но только так вы застрахуете себя от неприятных сюрпризов.

Покупка квартиры в новостройке у владельца

Часто появляется возможность купить жилье в новострое не у самого застройщика, а уже у владельца. Человек может продавать новенькую квартиру по разным причинам. Некоторые так вкладывают деньги, поскольку квадратный метр жилья на этапе котлована стоит гораздо дешевле, чем метр в доме, построенном и сданном в эксплуатацию.

Приобретая квартиру в новостройке у владельца, также следует быть внимательным и осторожным. Ведь чем больше владельцев было у жилья, тем выше риск недоразумений и махинаций с документами.

Сама схема покупки проста – она ничем не отличается от приобретения недвижимости на вторичном рынке. Вы должны заключить с нынешним владельцем жилья договор купли-продажи. Но прежде чем подписывать бумаги и отдавать деньги, убедитесь, что у человека есть документ, подтверждающий его право собственности на эти квадратные метры (правоустанавливающий документ). Им может быть:

  • Договор купли-продажи, по которому квартира была куплена нынешним владельцем. Желательно, чтобы продавцом в нем выступал застройщик. Иначе в цепочку владельцев добавится лишнее звено, и отследить чистоту всех сделок будет сложно.
  • Договор дарения, мены или ренты.
  • Свидетельство о праве на наследство.

Любой из этих документов должен быть зарегистрирован в органе юстиции. Право собственности на новопостроенное жилье может возникать также по решению суда. В этом случае у владельца на руках будет это решение или исполнительный лист. Но приобретать квартиру, полученную по решению суда довольно рискованно, поскольку оно может быть аннулировано. Также опасно покупать недвижимость по доверенности, особенно если вам не разрешают лично пообщаться с человеком, который эту доверенность выдал.

У владельца можно купить и строящуюся квартиру. Тогда подписывается соглашение о переуступке прав требования. С этого момента уже вы будете ждать окончания строительства, а затем, после сдачи нового дома в эксплуатацию, сможете оформить право собственности на приобретенные квадратные метры.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

При любом способе приобретения жилья можно воспользоваться ипотечным кредитованием. Это кредит, который выдается под залог самой квартиры. Такой вариант обойдется дороже, чем обычная покупка или рассрочка: по кредиту надо платить проценты. Но ипотека становится лучшим и часто единственным решением для тех семей, которые не могут сразу собрать большую сумму денег. Она создает меньшую нагрузку на семейный бюджет, так как платить за квартиру в новостройке надо небольшими частями. Правда, это будет длиться 10–20 лет.

При покупке жилья в ипотеку следует так же тщательно проверять репутацию и документы застройщика или владельца. Но здесь придется еще и позаботиться о надежном кредиторе. Им может стать любой банк или кредитный союз, с которым вам будет выгодно работать. Схема здесь такая:

  • Кредитор выплачивает застройщику стоимость квартиры.
  • Вы постепенно возвращаете кредитору выплаченные деньги вместе с процентами по кредиту.
  • Право собственности на жилье (если его уже сдали в эксплуатацию) можно регистрировать сразу после покупки в ипотеку. Но у вас будут ограничения в распоряжении жилплощадью (обременение) до тех пор, пока вы не выплатите всю сумму кредита.

Как видите, купить квартиру в новостройке можно разными способами. Важно, чтобы вашим партнером в этом деле был честный и добросовестный застройщик. Если хотите безопасно и выгодно приобрести квартиру в пригороде Киева, выбирайте ее в ЖК «Авиа Квартал». Мы строим быстро и качественно, а более половины корпусов уже сданы в эксплуатацию!

Смотрите еще:

  • Юридическая помощь гражданский процесс Бесплатная юридическая помощь в гражданском судопроизводстве (Бортникова Н. А.) («Российский судья», 2012, N 5) Текст документа БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В ГРАЖДАНСКОМ СУДОПРОИЗВОДСТВЕ ——————————— Bortnikova N. A. Free legal aid in civil proceedings. Бортникова […]
  • Как написать заявление в еирц Как написать заявление в ЕРЦ для получения алиментов? Задайте вопрос юристу и получите ответ за 1 минуту! Образец (примерный) заявления в суд на ЕРЦ по алиментам (подходит только тем ,у кого алименты удержаны, но не перечислены!) […]
  • Адрес открытия ип сосновоборск Регистрация ИП в Сосновоборске: пошаговая инструкция, документы, адреса Пошаговая инструкция по самостоятельной регистрации ИП в Сосновоборске. Полезные советы, подсказки и необходимые документы для удачного открытия ИП. Выберите вид деятельности (ОКВЭД) До процедуры […]
  • Барабаш юрист Барабаш Юлия Константиновна Юрист , 5 000 грн Возраст: 24 года Город: Полтава Контактная информация Соискатель указал телефон и эл. почту. Чтобы открыть контакты, войдите как работодатель или зарегистрируйтесь. Опыт работы Главный специалист-юрисконсульт с 10.2016 по […]
  • Сроки выплаты пенсии по случаю потери кормильца Пенсии в связи с потерей кормильца Кто и в каком размере имеет право на пенсию в связи с утратой кормильца, как начисляется и до скольки лет она выплачивается выяснял Prostopravo.com.ua. Еще одним видом пенсий, которые выплачиваются в солидарной системе пенсионного […]
  • Какое выходное пособие выплачивается при увольнении Какое выходное пособие выплачивается при увольнении При увольнении работника ему выплачивается выходное пособие. Облагается ли такая выплата НДФЛ и является ли она для работодателя базой начисления ЕСВ? Согласно ст. 44 Кодекса законов о труде Украины от 10.12.1971 г. […]
  • Адвокат ковалев алексей юрьевич Ковалев Алексей Финансовый директор, казначей Полная занятость, неполная занятость, удаленная работа. Возраст: 42 года Город: Киев Контактная информация Соискатель указал телефон и эл. почту. Чтобы открыть контакты, войдите как работодатель или зарегистрируйтесь. Опыт […]
  • Покупка дома в нижнем новгороде Купить дом в Нижнем Новгороде 1 326 объявлений за месяц по умолчанию Предлагаем вам быстро купить частный дом в Нижнем Новгороде. На портале «МИР КВАРТИР» вы найдете 1 119 объявлений по минимальной стоимости от 140 000 руб. Средняя стоимость продажи домов в Нижнем […]