Павлов предварительный договор

Предоплата по предварительному договору

Верховный суд РФ привёл судебную практику к единообразию, устранив противоречия между позицией судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Речь идёт о таком достаточно распространённом явлении как предварительный договор с условием о предоплате и о том, можно ли считать такой договор, собственно, предварительным.

Определение Верховного суда РФ от «10» ноября 2015 г. по делу N 78-КГ15-29.

Из материалов дела.

Семейная пара заключила с агентом застройщика предварительный договор на приобретение земельного участка и дома. Покупатели свои обязательства исполнили в полном объёме, переведя предоплату в размере 100% от цены покупки на счёт агента застройщика. Последний же свои обязательства не исполнил. А когда по мнению продавца истёк срок действия предварительного договора, он вернул деньги покупателям. Покупатели, не согласившись с тем, что срок предварительного договора истёк, обратились в суд с иском о понуждении к заключению договора. Пройдя все инстанции, дело в порядке кассации принял на рассмотрение Верховный суд. Который, что примечательно, решил выйти за пределы доводов истцов и обратил внимание на природу совершённой сторонами сделки.

Выводы суда.

1. Предварительный договор, исходя из п.3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, по мнению суда, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

2. Заключённый между истцами и ответчиком предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, так как предусматривает не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но обязательство по то предварительной оплате основного договора купли-продажи.

3. Не согласившись с выводами судов о квалификации совершённой сделки как предварительного договора, Верховный суд напомнил о свободе договора, позволяющей участникам гражданских правоотношений заключать смешанные и непоименованные в законе договоры, вследствие чего судам следует обращать внимание на фактическое содержание сделки, а не на заголовок документа.

Комментарии.

1. Таким образом, Верховный суд пришёл к мнению правильности практики арбитражных судов, в то время как суды общей юрисдикции до настоящего момента не считали условие о предоплате противоречащей природе предварительного договора.

2. Однако изложенная в указанном определении позиция Верховного суда порождает несколько вопросов. Предоплата по предварительному договору недопустима в любом случае или только в какой-либо части? Как всё же квалифицировать судам такие сделки?

В определении от «08» декабря 2015 г. по делу N 5-КГ15-165 Верховный суд пояснил следующее:

— предварительный договор не будет являться таковым, если устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть ;

— сделка, поименованная как предварительный договор с условием предоплаты, по своей природе является основным договором в форме договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

3. Существенность или несущественность же части цены недвижимого имущества, судя по всему, остаётся на усмотрение суда в каждом конкретном случае.

4. Альтернативой же по итогу новой позиции судов и при необходимости продавца получить полную стоимость имущества «здесь и сейчас», может выступить соглашение о задатке Но нельзя забывать и о всех рисках, вытекающих из применения сторонами задатка в качестве обеспечения обязательств.

Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики

Рубрика: 9. Гражданское право и процесс

Статья просмотрена: 2994 раза

Библиографическое описание:

Сотникова А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш полиграфический партнер, 2011. — С. 90-94. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/40/1164/ (дата обращения: 05.11.2018).

Договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время. Потребность именно в договорной конструкции оформления гражданских правоотношений обусловлена тем, что на этапе строительства возможно в максимальной степени учесть потребности будущих собственников-предпринимателей (планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т.п.), а обычным гражданам приобретение объекта строящейся недвижимости позволяет существенно сэкономить в случае его приобретения на этапе строительства. Кроме того, стоит отметить, что введение в действие Федерального закона от 1 апреля 2005 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», регламентирующего приобретение квартир гражданами для личного пользования и устанавливающее для застройщиков достаточно жесткие условия, заставило последних предлагать покупателям разного рода «обходные» схемы и договоры.

Таким образом, необходимость наиболее полного удовлетворения потребностей участников гражданского оборота приводит к его динамичности, возникновению на практике новых отношений, которые в меньшей степени урегулированы действующим законодательством.

При применении такой договорной конструкции как предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости ввиду неправильного понимания норм гражданского законодательства на практике допускается много ошибок, в результате чего возникают существенные риски для обеих сторон договора, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как отмечает, Павлов А.А. [7] содержание правоотношений порождаемых предварительным договором является одной из ключевых проблем. Как имущественные эти правоотношения рассматривают Агарков А.А. [1], Попова Е.А. Однако при этом основное обязательство по основному договору, являющееся имущественным, автоматически не придает имущественный характер содержанию предварительного договора.

Характер правоотношения, порождаемого предварительным договором, основной договор не предопределяет, несмотря, на существующую между этими обязательствами связь. Содержание правоотношения составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника. Как указывает, Красавчиков О.А.[4], и право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания. Анализируемый вид правоотношений правильнее отнести к числу неимущественных (организационных). Аналогичной точки зрения придерживается Суханов Е.А. [ 6 ]

Дискуссионным остается вопрос о допустимости неимущественных обязательств.

Статья 307 ГК РФ определяет обязательство как правоотношение, в силу которого кредитор имеет право требовать от должника совершения определенного действия или воздержания от определенного действия. По мнению Павлова А.А. в подобном понимании обязательства содержится допущение вероятности существования обязательств, где действие должника не обязательно будет связано с имущественной ценностью. «Действия, которые могут быть совершаемы человеком, разнообразны до бесконечности». Это разнообразие может охватывать собой действия неимущественного характера [7].

Однако ни статья 307 ГК РФ, ни иные положения общей части обязательственного права не указывают на то, что предметом обязательства может быть только действие имущественного характера.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что принципиально допустимы неимущественные обязательства в отечественном гражданском праве, а содержание предварительного договора сводится к неимущественным по своему характеру обязательствам сторон заключить договор.

При использовании на практике конструкции предварительного договора купли- продажи объектов строящейся недвижимости существует некоторая сложность в определении предмета договора, сроках заключения основного договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Соответственно, объект недвижимости должен быть однозначно определен и при заключении предварительного договора.

Суды длительное время исходили из того, что поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Между тем позиция, изложенная в Постановлении Пленума ВАС от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» кардинально изменила подходы арбитражных судов при решении вопросов о продаже строящейся недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Согласно п.1. ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» каждому объекту недвижимости органом кадастрового учета присваивается кадастровый номер, не повторяющийся во времени и на территории России номер. Образование объекта недвижимости, изменение его уникальных характеристик или прекращение его существования основание осуществления кадастрового учета.

Однако, если объект недвижимости еще не создан, то не может быть указан кадастровый номер, в таком случае, по мнению высших арбитров, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания иных сведений: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, высшие арбитры поддержали ранее сложившуюся судебную практику по вопросам индивидуализации объектов строящейся недвижимости (см. например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2008 по делу N А79-2342/2008, Постановления ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А41/7903-09 по делу N А41-2843/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08 по делу N А33-908/08, ФАС Поволжского округа от 24.04.2008 по делу N А12-7631/07).

Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их продажи и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что с целью снижения указанного риска в предварительном договоре для индивидуализации предмета основного договора следует указывать следующие характеристики строящегося объекта недвижимости:

— описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

— описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

— приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.

Следует обратить внимание, что поскольку технический учет осуществляется после завершения строительства здания, то документы технического учета в момент заключения предварительного договора невозможно приложить. В этом случае можно рекомендовать приложить к предварительному договору план помещений, оформленный в соответствии с проектно документацией на здание, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы, в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

При использовании на практике конструкции предварительного договора существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора для объектов недвижимости, создаваемых строительством.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случае, когда заключается предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости, следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода зданий в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца (ст. 454 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ). Однако точную дату регистрации права собственности продавца сложно заранее определить. Ссылаясь на невозможность точного определения этой даты, часто срок заключения основного договора формулируется следующим образом: заключение основного договора должно осуществиться в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца. Однако такое определение срока заключения основного договора противоречит гражданскому законодательству. Правила определения сроков указаны в статье 190 ГК РФ, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.

Государственная регистрация права собственности зависит от усмотрения или волеизъявления стороны договора – продавца, следовательно, в этой части должна рассматриваться как факт-действие. Кроме того, обязательным условием события является неизбежность его наступления. Однако на момент заключения и исполнения договора может отсутствовать разрешение на строительство, либо не будет закончено строительство, либо по окончании строительства здание может не быть принято в эксплуатацию, что, в свою очередь, не позволяет утверждать о неизбежности наступления срока.

Соответственно, срок в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Если в указанный срок основной договор купли-продажи не будет заключен и не будет получено предложение от продавца о заключении основного договора, то обязательства по предварительному договору купли-продажи прекратятся.

В целях снижения данного риска, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени.

Для устранения указанного риска, в случае если срок определяется календарной датой, ее необходимо рассчитать таким образом, чтобы было возможно завершено строительство объекта недвижимости, объект введен в эксплуатацию и осуществлена государственная регистрация права собственности продавца на объект недвижимости.

Признание за отношениями, вытекающими из предварительного договора, обязательственного характера, делает актуальным вопрос об обеспечении исполнения подобного обязательства.

Согласно п.1.ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Большинство авторов [5, с.15, 9, с.89] считает, что обеспечение обязательство по предварительному договору принципиально возможно, однако допустимость тех или иных способов обеспечения вызывает определенные споры.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ).

При подписании предварительного договора покупатель передает продавцу денежную сумму, которая засчитывается после подписания основного договора в счет причитающихся от него платежей. В случае отказа от заключения основного договора сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2. ст. 381 ГК РФ).

Задаток выполняет три функции: обеспечительную, удостоверительную и платежную, триада которых реализует обеспечительный механизм задатка. Вместе с тем, в рамках нашего исследования особый интерес представляет платежная функция задатка. Ее реализация заключается в следующем: задаток выдается в счет причитающихся платежей по основному обязательству, тем самым оказывается средством полного или частичного исполнения основного обязательства, способом его исполнения [2].

Ранее уже рассматривалось, что заключение предварительного договора влечет возникновение неимущественных обязательств. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что в рамках предварительного договора платежная функции задатка не может быть реализована.

Полученная же стороной сумма задатка должна рассматриваться как неосновательное обогащение, и должны применяться правила главы 60 ГК РФ. Подобная позиция нашла подтверждение в правоприменительной практике, так в Постановлении ФАС Уральского округа от 15.09.2009 N Ф09-6917/09-С6 по делу N А76-25783/2008-15-639/166, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24.11.2008 N Ф09-7734/08-С6 по делу N А07-11260/2007 при вынесении решения суд указал, что в рамках предварительного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализовываться не могут.

Однако использование задатка как обеспечение по предварительному договору признавалось многими судами законным и допустимым (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2005 N А17-150/3-2005; Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2004 N А55-13983/03-14; Постановление ФАС Поволжского округа от 14.01.2002 N А55-10122/01-15; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2004 N А56-19741/03; Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2004 N Ф09-2878/2004-ГК).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 высказана правовая позиция о невозможности обеспечения предварительного договора задатком. В настоящее время, именно на эту позицию ссылаются суды, признавая ничтожным условие о задатке. Следует отметить, что позиция Высшего Арбитражного суда РФ, по вопросу невозможности обеспечения задатком предварительного договора вызвала серьёзную дискуссию [3,с.70-74]. Исходя из смысла закона (ст. 380 ГК РФ) следует, что договор, обязательства по которому обеспечивается задатком, должен в обязательном порядке предусматривать обязательство по оплате. Однако, как нами уже было исследовано, предварительный договор является организационным, порождает лишь обязательство заключить основной договор, и не предусматривает платежей, соответственно не может быть реализована платежная функция задатка.

Таким образом, на практике, при формировании условий предварительного договора должна быть учтена правовая позиция ВАС РФ.

Однако, из поименованных способов обеспечения исполнения обязательств, в качестве исполнения обязательств по предварительному договору может быть использована неустойка.

В соответствии с п.1.ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неуплата неустойки связана с фактом неисполнения должником своих обязательств, она зависит от наличия общих оснований ответственности и не зависит от характера неисполняемого должником обязательства.

Таким образом, обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены неустойкой.

На практике нередко в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору используется обеспечительный платеж.

Существующая судебная практика признает обеспечительный платеж непоименованным способом обеспечения (ФАС Поволжского округа Постановление от 13.07.2009 по делу N А72-8446/2008; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2009 по делу N А45-3324/2009; Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/9105-09 по делу N А40-15774/08-89-183). Однако при использовании указанного способа обеспечения в договоре должен быть описан его обеспечительный механизм, основания и порядок удовлетворения требований сторон.

Вместе с тем, при применении любых обеспечительных мер необходимо обратить внимание на следующее. В случае, если предварительный договор, устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Таким образом, подводя итог проведенному исследованию можно сделать следующие выводы:


Применение предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости, и допускаемые при этом ошибки в определении сроков заключения основного договора либо описании объекта недвижимости влекут за собой существенные риски для обеих сторон, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

В целях снижения указанных рисков, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости срок должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени. При описании объекта недвижимости можно указывать следующие характеристики:

— описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

— описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

— приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.


Предварительный договор порождает неимущественные (организационные) обязательства сторон заключить основной договор.

В качестве обеспечения по предварительному договору возможно использование неустойки и обеспечительных платежей. И если применение неустойки не вызывает споров, то выбор такого способа, как обеспечительные платежи имеет определенные правовые риски.

Задаток не может быть использован в качестве способов обеспечения исполнения обязательств.

В целях снижения рисков переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, предварительный договор не должен содержать условия об уплате цены или ее части недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву //Избранные труды по гражданскому праву (серия «Научное наследие»). В 2-х т. Т. I . М., 2002. С. 229

Гражданское право: Часть I . Учебник/ Под. ред. Ю.К.Толстого , А.П. Сергеева.- М.: Издательство ТЕИС. 1996. С.534.

Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора?//Вестник ВАС РФ. 2010 №8.

Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения//Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2-х т. (серия «Классика российской цивилистики»). Т. I . М., 2005 . С.54

Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист 2003.№ 4. С.15

Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества//Вестник ВАС РФ.2009. №1. С.16

Павлов АА. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора // Арбитражные споры ,2006, №2.

Попова Е.А. Заключение договора в обязательном порядке: Автореф. дис. …. канд.юрид. наук. Минск, 2004. С.4,9,14

Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья// Хозяйство и право . 1999. № 11.С.89.

Почему предварительный договор превратился в основной: ВС указал на ошибку апелляции

Гражданин заключил с фирмой договоры о продаже ему двух квартир в строящемся доме. Соглашения были поименованы как предварительные договоры с условием о внесении полной стоимости квартир заранее. К указанному сроку покупатель внес платежи в полном объеме, но компания не смогла предоставить ему жилплощадь. Несостоявшийся собственник обратился в суд. Первая инстанция требования заявителя удовлетворила, но апелляция отменила это решение. Покупатель квартир направил жалобу в Верховный суд. Коллегия ВС по гражданским делам разъяснила, как в данном случае нужно квалифицировать заключенный договор.

Преображенский Д. заключил с ООО «МГСН» в 2008 и 2009 годах два предварительных договора купли-продажи двух двухкомнатных квартир, согласно которым Общество обязалось не позднее конца второго квартала 2010 года подписать с Преображенским договоры купли-продажи этих квартир. Преображенский произвел в полном объеме оплату за квартиры по этим соглашениям, что подтверждается платежными поручениями.

В апреле 2014 года ООО «МГСН» заявило Преображенскому о невозможности выполнения своих обязательств ранее четвертого квартала 2015 года. Тогда гражданин обратился в суд с требованием взыскать с общества неустойку в его пользу. Судья Басманного районного суда Москвы Александр Васин требования истца удовлетворил частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки (дело № 2-3111/2014

М-2214/2014). Кроме того, Васин на основании п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей» постановил взыскать с ответчика штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Судья квалифицировал соглашения, заключенные между Преображенским и ООО «МГСН», как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное общество является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

Представитель ООО «МГСН» направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Елены Грибовой, судей Ирины Суменковой и Алексея Матлахова пришла к выводу, что суд первой инстанции вынес решение, основываясь на неправильном толковании и применении норм материального права (дело № 33-8853/2015). В доказательство этому апелляция сослалась на нормы ГК, регулирующие правовой режим предварительного договора. Московский городской суд указал, что такое соглашение обязывает стороны только лишь заключить в будущем основной договор, не предусматривая обязанность ответчика передать имущество, а взыскание неустойки за нарушение сроков заключения основного договора не предусмотрено.

Кроме того, апелляционная инстанция упомянула «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года. Документ, в частности, содержит разъяснения о том, что в вопросах квалификации договоров о покупке недвижимости в строящихся домах, независимо от наименования заключенного сторонами соглашения, следует исходить из существа сделки и фактических отношений сторон. Если сторонами соглашения действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В любом случае, как поясняет апелляционная инстанция, указанные нормы могут применяться лишь по требованиям о привлечении к ответственности за нарушение сроков передачи объекта инвестирования и не предусматривают ответственности за нарушение сроков заключения основного договора. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать Преображенскому в удовлетворении исковых требований.

После этого Преображенский обратился с жалобой в Верховный суд. Рассмотрев его заявление, ВС пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Как было установлено судами предыдущих инстанций, в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию, а квартиры истцу не передали. Но в апелляции суд проигнорировал эти обстоятельства. По мнению ВС, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО «МГСН» свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего судьи Вячеслава Горшкова, судей Александра Киселева и Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Решение по повторному рассмотрению дела в апелляции пока не опубликовано.

Что думают эксперты?

Павел Хлюстов, адвокат и партнер коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры», считает позицию ВС РФ правильной: «Она полностью соответствует разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вопреки формальной позиции Московского городского суда Верховный Суд принял во внимание не только наименование договора, но и фактическое поведение сторон и цели, ради которых стороны вступили в договорные правоотношения. Установив, что обязательства по оплате квартиры были исполнены, ВС РФ обоснованно отверг доводы Мосгорсуда, квалифицировавшего договор в качестве предварительного. Удивительно, что Мосгорсуд проигнорировал указанное обстоятельство и складывающуюся судебную практику, не защитив слабую сторону в этом споре. Определение ВС РФ имеет важное значение для рассмотрения аналогичных споров. Обычно суды общей юрисдикции стараются защитить дольщиков, вынужденных, ввиду своей юридической неграмотности или давления со стороны застройщика, подписать вместо договора о долевом строительстве предварительный договор купли-продажи квартиры. Но данное дело показало, что это не является общепризнанным подходом. Теперь можно надеяться, что покупатели квартир смогут намного чаще успешно отстаивать свои права в суде и добиваться справедливости».

Со своим коллегой соглашается и адвокат АК «Павлова и партнеры» Константин Савин: «Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года не предусматривает возможности привлечения денежных средств для строительства жилья путем заключения с гражданами предварительных договоров. Однако до настоящего времени находятся недобросовестные застройщики, предлагающие незаконную «схему» с предварительным договором, которая для них очевидно выгоднее, чем заключение договора о долевом участии в строительстве. Решение апелляционного суда противоречило, а определение СК ГД ВС РФ от 19 января 2016 года, наоборот, согласуется с «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, в котором сформулирована позиция о том, что «при квалификации правоотношений, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон». Спорные договоры по своему содержанию позволяли установить условия, необходимые для заключения договора о долевом участии в строительстве жилья. Судебная коллегия ГД ВС РФ, во-первых, напомнила нерадивому контрагенту дольщика о запрете согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ извлекать преимущество из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения, а во-вторых, «закрыла путь» другим подобным «субъектам» для обхода в будущем законодательства о долевом строительстве жилья. Застройщикам, намеренно нарушающим закон при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, следует отказывать в получении необоснованных преимуществ и возлагать на них неблагоприятные имущественные последствия совершения ими незаконных и/или недобросовестных действий».

Дмитрий Железнов, адвокат практики «недвижимость и строительство» юрфирмы «ЮСТ», соглашаясь с вышеуказанными спикерами, лишний раз подчеркнул важность определения правовой природы соглашения: «Как известно, предварительный договор может обусловить возникновение обязанностей по заключению основного договора в течение определенного периода времени, и только. Любые иные условия (например, права и обязанности в отношении имущества) свидетельствуют о том, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора была направлена на заключение именно основного договора (вне зависимости от того, как он поименован). В настоящем случае, судя по тексту судебного постановления, стороны согласовали предмет соглашения, цену, условия о предоплате, сроки исполнения обязательств по передаче имущества. В этой связи суд совершенно верно квалифицировал рассматриваемые правоотношения».

Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-продажи: вопросы правового регулирования и практики применения Максименко, Александр Васильевич

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Максименко, Александр Васильевич. Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-продажи: вопросы правового регулирования и практики применения : дис. . кандидата юридических наук : 12.00.03 / Максименко Александр Васильевич; [Место защиты: Рос. правовая акад. М-ва юстиции РФ].- Москва, 2013.- 223 с.: ил. РГБ ОД,

Содержание к диссертации

Глава I. Понятие и содержание предварительного договора 17

1. Предварительный договор как основание возникновения обязательственного правоотношения и его место в системе гражданско-правовых договоров 17

2. Условия предварительного договора и порядок его заключения и изменения 43

Глава II. Предварительный договор в обязательствах, являющихся видами купли-продажи 74

1. Предварительный договор розничной купли-продажи 74

2. Предварительный договор в обязательстве продажи недвижимости 84

3. Предварительный договор об обязательстве продажи доли или части доли в уставном капитале хозяйственного общества 110

Глава III. Исполнение предварительного договора и ответственность за нарушение его условий 136

1. Исполнение обязательств, возникающих из предварительного договора 136

2. Ответственность сторон за неисполнение предварительного договора и способы защиты нарушенных прав его участников 156

3. Недобросовестное поведение участников предварительного договора 172

Библиографический список 199

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Все больше хозяйствующих субъектов в своей юридической практике обращаются к предварительному договору, активно используя в договорных отношениях со своими контрагентами гарантии, обеспечиваемые данным правовым институтом. Мировой финансовый кризис, серьезно пошатнувший сложившийся к 2008 г. товарооборот как на внутригосударственных рынках, так и на различных международных товарных площадках, внес свои коррективы и в практику совершения хозяйствующими субъектами сделок. В условиях высокой динамичности и непредсказуемости даже в ближайшей перспективе конъюнктуры рынка его участники заинтересованы в упорядочении своих преддоговорных отношений,
в придании им большей стабильности и устойчивости, наконец, в формальном определении и закреплении известными правовыми сред-
ствами имеющихся намерений и готовности в будущем заключить определенный гражданско-правовой договор.

При таких обстоятельствах объективной действительности изучение правовой сущности предварительного договора, особенностей регулируемых его законодательной конструкцией общественных отношений на современном этапе приобретает особую актуальность для науки гражданского права.

Предварительный договор нельзя назвать малоизученным явлением в российском гражданском праве. Научно-практический интерес к этому институту на сегодняшний день подтверждается обилием публикаций в юридической литературе, посвященных изучению имущественных отношений, составляющих предмет его правового регулирования.

Одновременно достаточно осознана многими авторами необходимость разрешения ряда проблем, связанных с заключением, исполнением и прекращением предварительного договора, в том числе возникающих в обязательстве купли-продажи, законодательного совершенствования и дальнейшей разработки его конструкции, а также однозначного определения области его применения.

Исследование модели предварительного договора в неразрывной связи с исторически востребованным в гражданском обороте обязательством купли-продажи и его отдельными видами позволяет не только оценивать существующие положения правовой доктрины, но
и приблизиться к практической плоскости рассмотрения гражданско-правовых проблем, возникающих в данной области.

О своевременности разработки избранного научного направления свидетельствуют высказанные в одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция развития гражданского законодательства) отдельные предложения в отношении института предварительного договора. Так, п. 7.6 раздела V Концепции развития гражданского законодательства в целях более эффективного использования конструкции предварительного договора в ГК РФ предусматривает необходимость ограничения круга условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного договора, условием о предмете основного договора и условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, допустив согласование прочих условий основного договора на этапе его заключения. При этом ст. 429 ГК РФ, по мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства, должна предусматривать возможность как понуждения в судебном порядке к заключению основного договора, так и взыскания убытков с уклоняющейся от заключения договора стороны.

На наш взгляд, указанные, а также многие другие высказанные на сегодняшний день представителями цивилистической науки предложения по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, связанных с заключением предварительных договоров, направленных на возникновение в будущем отдельных видов договорных обязательств, нуждаются в теоретическом осмыслении и дальнейшем научном обосновании.

Необходимо также подчеркнуть, что уяснение содержания и особенностей, регулируемых предварительным договором отношений купли-продажи, преследует не только теоретические, но и практические цели, заключающиеся в правильном определении прав и обязанностей сторон, круга правовых норм, подлежащих применению в процессе возникновения, изменения и прекращения соответствующих правоотношений.

Целью настоящего исследования является формирование комплексного представления об институте предварительного договора, его правовой сущности и значении в механизме гражданско-правового регулирования обязательств отдельных видов купли-продажи.

В исследовании основное внимание сосредоточено на решении следующих задач:

— обоснование основных элементов предварительного договора, определение содержания опосредуемого им правоотношения;

— изучение условий предварительного договора, проблем, возникающих в процессе его исполнения;

— проведение сравнительно-правового анализа имущественных отношений, регулируемых предварительным договором об обязательствах розничной купли-продажи, продажи недвижимости, продажи доли или части доли в уставном капитале хозяйственного общества,
а также требований гражданского законодательства РФ, предъявляемых к заключению указанных договоров, исполнению обусловленных ими обязательств;

— изучение и обобщение практики применения Высшим Арбитражным Судом РФ, федеральными арбитражными судами, арбитражными судами, а также судами общей юрисдикции положений законодательства РФ, регламентирующих отношения, порождаемые предварительным договором;

— проведение анализа содержания норм гражданского и иных отраслей российского права, регулирующего имущественные отношения участников предварительных договоров купли-продажи, в том числе
в процессе наступления ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение порождаемых ими обязательств, с точки зрения их соответствия сущности этих отношений в сложившихся условиях гражданского оборота;

— разработка предложений по совершенствованию на законодательном уровне конструкции предварительного договора, созданию правовых механизмов, обеспечивающих повышение эффективности применения предварительного договора в отношениях купли-продажи, а также других гражданско-правовых обязательствах.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных договоров об обязательствах отдельных видов купли-продажи.

Предметом исследования выступают положения российского законодательства, регулирующие обязательственные отношения, возникающие на основании предварительных договоров купли-продажи, существующая юридическая практика их заключения и исполнения, разработанные гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а также сложившиеся ранее представления о правовой природе предварительного договора в целом.

Степень научной разработанности темы исследования. Исследование вопросов, связанных с правовой сущностью предварительного договора, его конструкцией, назначением и содержанием регулируемых им имущественных отношений в отечественной гражданско-правовой науке, имеет давнюю историю.

И хотя в дореволюционном праве России предварительный договор не отличался своей универсальностью как типовая договорная конструкция, поскольку применялся лишь в отношениях купли-продажи и займа, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич внесли немалый вклад в развитие представлений о предварительном договоре и его становление как самостоятельного правового института.

Несмотря на отсутствие каких-либо упоминаний на возможность заключения предварительного договора в советском гражданском законодательстве вплоть до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (лишь в ГК РСФСР 1922 г. «были на этот счет две специальные нормы. Одна из них посвящалась заключению в будущем договора купли-продажи (этот договор носил специальное наименование «запродажная запись»), а другая — заключению договора займа»), о непропадающем научном интересе к изучению обязательств, порождаемых предварительным договором, свидетельствуют труды советских ученых — М.М. Агаркова,
С.И. Аскназия, Г.А. Гаджиева, Д.М. Генкина, Н.Д. Егорова, Б.Д. За-
видова, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, Л.А. Лунца, И.Б. Новицкого, Г. Райнера, А.В. Рахмиловича.

Нельзя не отметить повышенное внимание российских цивилистов к вопросам правового регулирования отношений, возникающих
в результате заключения участниками хозяйственного оборота предварительных договоров об отдельных видах обязательств, на современном этапе.

Включение в ГК РФ специальных норм, посвященных вопросам заключения и исполнения предварительного договора, способствовало пробуждению интереса и возникновению потребностей в научном обосновании его конструкции и области применения.

О таком интересе можно судить по монографическим исследованиям и научным статьям таких правоведов, как В.В. Безбах,
Е.В. Богданов, С.Н. Братусь, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский,
Б.М. Гонгало, И.В. Елисеев, М.Н. Илюшина, А.Ю. Кабалкин, А.Н. Кучер, М.В. Кротов, В.П. Мозолин, А.А. Павлов, М.М. Рассолов, О.Н. Са-диков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой,
а также зарубежных авторов, среди которых В. Ансон, Р. фон Меринг, Р. Саватье, А. Фарнсворт.

Институт предварительного договора, история его развития, место и значение данного договора в системе действия принципа свободы договора были предметом диссертационных исследований, проведенных М.Р. Каримовым, Ю.В. Шанауриной, П.А. Меньшениным в 2001, 2006 и 2011 гг. соответственно.

Месту и роли предварительного договора в системе гражданско-правовых обязательств, а также в механизме заключения основного договора посвящены диссертационные работы О.Ф. Богатырева (2003 г.)
и Д.В. Майдаровского (2011 г.).

Кроме того, отдельные вопросы правового регулирования предварительного договора в законодательстве РФ, США, а также в правопорядках некоторых стран Западной Европы разрабатывались в диссертационном исследовании В.А. Васильева (2007 г.).

Однако отмечаемое учеными расширение сферы применения института предварительного договора, необходимость повышения правовой культуры преддоговорных отношений участников сделок купли-продажи, а также преодоления сложившегося в современной цивилистической науке неоднозначного представления о значении и роли предварительного договора в хозяйственном обороте вновь актуализируют избранную тему исследования.

Методологическую основу диссертационного исследования составляет всеобщий метод познания — метод материалистической диалектики, а также такие общенаучные методы, как анализ, сравнение, описание, индукция, дедукция. Для решения поставленных исследовательских задач наряду с общенаучными были также использованы специальные методы, применяемые в юридических дисциплинах, в частности сравнительно-правовой, структурно-функциональный, формально-юридический, метод толкования и др.

Посредством сравнительно-правового метода стало возможным сопоставление конструкций предварительного договора, существовавших в российском дореволюционном, а также советском праве, с соответствующим правовым институтом, известным современному законодательству РФ.

Структурно-функциональный метод исследования позволил максимально эффективно структурировать огромный массив теоретического и практического материала, имеющего отношение к регламентации предварительного договора купли-продажи. Другой, не менее важной целью использования данного метода явилась разработка такой структуры научной работы, которая функционально обеспечивает выполнение задач исследования с учетом особенностей заключения и исполнения предварительного договора об отдельных видах купли-продажи.

Применение формально-юридического метода дало возможность сформулировать наиболее важные категории и понятия, используемые
в диссертационном исследовании, на основании различных подходов, выработанных законодателем, правоприменительной практикой, а также правовой доктриной.

Эмпирическую базу исследования составляет судебная практика России по следующим спорам: о понуждении участника предварительного договора к заключению основного договора; о признании предварительного договора, направленного на совершение сделки по отчуждению доли участника в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, незаключенным в связи с отсутствием согласия остальных участников общества; о признании недействительным предварительного договора купли-продажи вещи, право собственности на которую у будущего продавца на момент заключения такого договора не возникло; об определении условий о цене исполнения основного договора в судебном порядке; о природе предварительного договора и его соотношении с договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и др.

В общей сложности в работе проанализировано 53 судебных постановления, вынесенных различными судебными инстанциями по результатам рассмотрения за период преимущественно с 2002 по 2011 гг. указанных категорий гражданских дел и содержащихся в них материалах, а также в справочно-правовой системе «КонсультантПлюс».

Научная новизна исследования состоит в том, что автором проведен комплексный анализ действующего механизма правового регулирования правоотношений, возникающих из предварительного договора о совершении сделок купли-продажи, и изучена существующая правоприменительная практика, связанная с заключением и исполнением данного договора.

В диссертации решена научная проблема, заключающаяся в выявлении и теоретическом обосновании трудностей и особенностей применения положений гражданского законодательства РФ о предварительном договоре к отношениям, складывающимся между сторонами некоторых обязательств, являющихся видами купли-продажи.

Проведенное исследование отличается от предшествующих тем, что в нем на примере договора купли-продажи предпринята попытка определить область применения института предварительного договора, недостатки его законодательной конструкции и возможные пути их преодоления, а также пересмотреть ранее сложившиеся научные представления в данной сфере.

Новизной также отличаются результаты сравнительно-правового анализа разработанных моделей предварительного договора о купле-продаже, одна из которых может предусматривать изменение цены исполнения основного договора, а другая не предполагает наличия у сторон возможности передать разногласия относительно данного условия на рассмотрение суда.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые или содержащие элементы новизны положения:

1. Право участника предварительного договора на судебное понуждение уклоняющейся стороны к заключению основного договора может быть поставлено в зависимость от волеизъявления третьих лиц, интересы которых могут затрагиваться совершением будущей сделки (при совершении сделки в отношении недвижимого имущества, находящегося
в совместной собственности супругов, крупной сделки общества с ограниченной ответственностью), в связи с чем к отношениям, связанным
с заключением предварительного договора, должны применяться правила об одобрении и согласовании в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, сделок управомоченными лицами.

2. Участниками предварительного договора, устанавливающего обязательства сторон совершить сделку, требующую соблюдения простой письменной формы, может быть выбран любой из предусмотренных п. 2 ст. 434 ГК РФ способов придания договору письменной формы (составление одного документа, подписанного сторонами, обмен документами посредством средств связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору).

Указанный вывод положен в основу обоснования недопустимости расширительного толкования правил ст. 429 ГК РФ о форме предварительного договора, результатом которого может стать неправомерное распространение требований гражданского законодательства РФ о способе совершения сделок в отношении объектов недвижимости, прежде всего купли-продажи, и их государственной регистрации на порядок заключения соответствующих предварительных договоров.

3. Отсутствие в тексте предварительного договора купли-продажи условия о сумме договора в последующем ограничивает возможности сторон определять цену, по которой должен исполняться основной договор, поскольку в данной ситуации подлежит применению правило обычной цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ) и суд не вправе рассматривать разногласия сторон относительно указанного условия.

4. Обязательный порядок заключения договора допускает возможность определения условий будущего соглашения в судебном порядке, стороны предварительного договора вправе, руководствуясь требованиями ст. 446 ГК РФ, передать на разрешение суда разногласия, возникшие на этапе заключения основного договора относительно тех его условий, которые не названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров соответствующего вида.

5. Конструкция предварительного договора, предусматривающего обязательства сторон совершить сделку купли-продажи в отношении будущей вещи, полномочий по распоряжению которой у предполагаемого продавца еще не возникло, заведомо ставит покупателя в положение более слабой стороны опосредуемого им правоотношения, поскольку последнее может быть прекращено в связи с невозможностью надлежащего исполнения вытекающих из такого предварительного договора обязательств стороной, право собственности которой на вещь, подлежащую отчуждению, на момент заключения основного договора не возникло.

6. В целях выработки единообразного подхода в толковании
и применении судебными органами правил гражданского законодательства, определяющих порядок осуществляемого на основании предварительного договора отчуждения в пользу третьих лиц долей (акций) в уставном капитале хозяйственного общества, предлагается в обзорах судебной практики и руководящих разъяснениях, содержащихся в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, в отношении имущественных споров участников соответствующих корпоративных отношений указывать арбитражным судам на необходимость придерживаться позиции о том, что до заключения с третьим лицом предварительного договора, направленного на совершение сделки купли-продажи доли или части доли (акций) в уставном капитале общества
с ограниченной ответственностью или закрытого акционерного общества, заинтересованный участник общества должен получить отказ остальных участников общества от использования преимущественного права покупки указанной доли или части доли (акций).

7. Результаты изучения современного отечественного правового инструментария позволили автору выявить схожие по конструкции с таким предварительным соглашением договорные модели, гарантирующие в отличие от него интересы всех сторон обязательств, определяющих судьбу будущих товаров. К ним относятся: договор контрактации, заключаемый в отношении будущего урожая; договор финансовой аренды (лизинга), которым может предусматриваться передача арендодателем арендованного имущества в собственность арендатора; договор участия в долевом строительстве, позволяющий участнику инвестировать денежные средства в жилищное строительство и приобретать право собственности на жилое помещение после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Рекомендации по совершенствованию российского законодательства:

1. В условиях однородности отношений, порождаемых предварительным договором, с отношениями, возникающими по результатам проведения торгов по продаже права на заключение гражданско-правового договора, представляется необходимым законодательное признание протокола о результатах таких торгов предварительным договором.

Придание протоколу о результатах торгов по продаже права на заключение гражданско-правового договора, содержащему условия названного договора и порождающему гражданские права и обязанности, обеспечиваемые соответствующими средствами судебной защиты, силы предварительного договора возможно путем внесения необходимых изменений в гражданское законодательство РФ.

В частности, предлагается абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ после слов «и оформления протокола…» дополнить словами «…имеющего силу предварительного договора».

2. В целях законодательного совершенствования положений гражданского законодательства РФ о содержании предварительного договора предлагается п. 3 ст. 429 ГК РФ дополнить новым абзацем следующего содержания:

«Если в соответствии с условиями предварительного договора исполнение основного договора должно быть произведено по заранее определенной цене, последняя при заключении основного договора не может быть оспорена в суде».

Включение предлагаемой нормы в правила гражданского законодательства РФ, посвященные предварительному договору, позволит сторонам, не определившим сумму основного договора на этапе заключения предварительного договора купли-продажи, требовать ее согласования при совершении основной сделки или передавать возникшие при установлении ее размера разногласия на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном ст. 446 ГК РФ.

Теоретическая значимость исследования. Положения диссертационной работы, полученные выводы и предложенные рекомендации углубляют научные познания об институте предварительного договора, специфике его правовой природы, содержании опосредуемого им обязательственного правоотношения.

Достигнутые в процессе исследования научные результаты в виде разработанных признаков, элементов содержания и конструкций рассмотренных категорий частного права могут быть использованы в преподавании учебного курса «Гражданское право» в высших образовательных учреждениях профессионального образования, при подготовке лекций, практикумов и учебных пособий по освещенным в работе институтам цивилистической науки.

Предложенное теоретическое обоснование роли и места предварительного договора в регулировании отношений купли-продажи как широко распространенного вида обязательств может претендовать на существенный вклад в развитие гражданско-правовой науки, относимый на счет автора.

Практическая значимость исследования. Внесенные автором предложения и рекомендации по изменению законодательства, основанные на результатах проведенного исследования, учитывают потребности правоприменительной практики. Результаты выполненного исследования и рекомендации, высказанные в диссертационной работе, могут найти применение в правоприменительной деятельности судебных органов, хозяйственной практике самих участников гражданского оборота. Полученные выводы диссертационного исследования могут быть использованы в нормотворческой деятельности по совершенствованию на законодательном уровне конструкции предварительного договора, созданию правовых механизмов, обеспечивающих повышение эффективности его применения в отношениях купли-продажи, а также других гражданско-правовых обязательствах.

Содержащийся в работе материал теоретико-прикладного характера может быть использован при подготовке пособий по организации договорной работы, методических рекомендаций по подготовке и заключению предварительных договоров.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена, обсуждена и рекомендована к защите на кафедре гражданского права Российской правовой академии Минюста России. Основные положения
и результаты работы докладывались на научно-практической конференции в Московском институте экономики, политики и права, проходившей в апреле 2010 г. По теме исследования опубликовано одиннадцать научных статей в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Изученные в процессе написания работы материалы и полученные на основе их выводы были использованы при чтении лекций и проведении семинарских занятий в Московском институте экономики, политики и права в рамках следующих дисциплин: «Гражданское право», «Российское предпринимательское право», «Коммерческое право».

Предварительный договор как основание возникновения обязательственного правоотношения и его место в системе гражданско-правовых договоров

Предварительный договор определяется в законодательстве Российской Федерации как договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Как считают многие исследователи, предварительный договор может быть заключен к любому основному договору1. В. А. Васильев, отмечая необходимость внесения изменений в статью 429 ГК РФ, утверждает, что ограничение основных договоров кругом тех, которые указаны в данной статье, не может быть признано обоснованным. По мнению ученого, заключение предварительных договоров в отношении иных основных соглашений следует допускать во всех случаях, когда это не противоречит сущности таких соглашений . В связи с этим мыслимо суждение о том, что указанную норму следует толковать расширительно.

О. Г. Ершов полагает, что «нормы о предварительном договоре являются общими и должны применяться к любым договорам без каких-либо ограничений, если иное не установлено соглашением сторон или не следует из требований закона. Это обусловлено тем, что гражданский закон отражает систему гражданского права, которая построена по пандектному принципу с выделением общих и специальных норм. Общие нормы сегодня закреплены в первой части Гражданского кодекса РФ, что позволяет применять их в регулировании любых имущественных и личных неимущественных отношений, если специальными нормами не устанавливаются иные правила поведения»1. По мнению А. А. Павлова, «предварительный договор выступает в качестве универсальной правовой конструкции, сфера его применения законом не ограничена. Заключению любого основного договора может предшествовать предварительный договор»2.

На наш взгляд, предварительным договором могут регулироваться не только принимаемые сторонами обязательства по совершению сделок, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. Им могут устанавливаться обязанности сторон заключить в будущем договор об отчуждении или предоставлении права использования результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий.

Также не противоречит законодательству Российской Федерации заключение предварительного договора к договору об учреждении общества с ограниченной ответственностью, определяющему порядок осуществления учредителями совместной деятельности по учреждению общества, размер уставного капитала общества, размер и номинальную стоимость доли каждого из учредителей общества, а также размер, порядок и сроки оплаты таких долей в уставном капитале общества. Указанный договор пришел на смену учредительному договору, изъятому с 1 июля 2009 года из состава учредительных документов обществ с ограниченно ответственностью1.

Ввиду того, что в соответствии со статьей 307 ГК РФ предметом договорных обязательств могут выступать не только действия по передаче имущества, выполнении работ, уплате денег, но и другие действия, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, представляется, что по предварительному договору стороны могут обязываться к заключению в будущем любых договоров, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, а также договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На сегодняшний день в отечественной гражданско-правовой науке достаточно обоснована точка зрения о том, что предусмотренной кодифицированным гражданским законодательством Российской Федерации конструкцией предварительного договора регулируется особый вид общественных отношений, отличающихся от имущественных отношений, возникающих в результате заключения основного договора, условия которого оговариваются сторонами предварительного договора.2

В качестве одного из аргументов, подтверждающих сложившиеся представления о правоотношениях, порождаемых предварительным договором, можно привести мнение Ф. О. Богатырева, исследовавшего обязательства с нематериальным интересом. Ученый отмечает, что содержание предварительного договора «составляют неимущественные права и обязанности. Стороны предварительного договора обязаны совершить действия по заключению основного договора. Сами по себе эти действия носят неимущественный характер (они не опосредуют товарный обмен), хотя стороны предварительного договора в подавляющем большинстве случаев имеют целью на его основе удовлетворить свои имущественные потребности, вступив в будущем в отношения из основного договора»1.

Самостоятельность отношений, опосредуемых предварительным договором, отмечается и украинскими учеными. В частности, А. Днепров отмечает, что предварительный договор — это особый «институт, опосредующий самостоятельный круг отношений по заключению в будущем основных договоров и требующий специального правового регулирования»2.

Проводя грань между предварительным и основным договором, М. Н. Илюшина указывает, что, определяя существенные условия и сроки заключения последнего, предварительный договор не влияет на права в отношении имущества, являющегося объектом будущей сделки, не создает ограничений (обременении) этих прав . По мнению В. В. Груздева, «предварительный договор и основной договор по сути различные гражданско-правовые явления».

Условия предварительного договора и порядок его заключения и изменения

Одна из отличительных черт предварительного договора раскрывается в его содержании, представляемом, с одной стороны условиями заключаемого договора, а с другой стороны, условиями будущего договора, подлежащего заключению, также включаемыми в текст предварительного соглашения.

В данном аспекте может иметь место суждение о том, что по своей конструкции предварительный договор является смешанным договором, то есть договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

По мнению В. В. Витрянского, «существенные условия предварительного договора могут быть разделены на два вида: условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному договору (срок заключения основного договора), а также условия, позволяющие установить предмет и иные существенные условия основного договора»1.

Получается, что постоянным элементом любого предварительного договора является совокупность условий самого предварительного договора, а переменным, в зависимости от юридической направленности данного договора, — один или несколько известных законодательству Российской Федерации либо непоименованных гражданско-правовых договоров.

Поэтому одним из существенных условий предварительного договора всегда выступает срок совершения основной сделки.1 Так, М. А. Егоровой, исследовавшей организационные отношения, отмечается, что «условие о сроке организационного договора является существенным только в тех их видах, которые направлены на формирование нового общественного отношения. Например, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ)»2.

Закон требует, чтобы предварительный договор содержал условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В то же время, по мнению Е. В. Драчева, «законодатель отказался от требования прямого перечисления в предварительном договоре всех существенных условий основного договора»3.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны заключают договор, по которому собственник жилого дома обязуется его продать покупателю в начале летнего сезона. В таком предварительном договоре обязательно должно содержаться условие, позволяющее определить тот жилой дом, который в будущем будет продан. В противном случае данный предварительный договор будет считаться не заключенным. В этом же предварительном договоре может содержаться условие о цене, по которой жилой дом будет продан, или может быть установлен порядок ее определения, например, на основе результатов произведенной оценки его рыночной стоимости.

Отсутствие в тексте предварительного договора условий, определяющих предмет и существенные условия основного договора, влечет по требованию кого-либо из его сторон или иного заинтересованного лица признание предварительного договора не соответствующим требованиям закона и применение последствий недействительности данной ничтожной сделки по основанию, предусмотренному статьей 168 ГК РФ. Подобная квалификация с завидным единообразием встречается в судебно-арбитражной практике1.

Гражданским законодательством Российской Федерации существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Зачастую к условиям, определяющим предмет предварительного договора, авторы относят срок, в течение которого подлежит заключению «окончательный» договор. Данное соображение, возможно, объясняется тем, что законом установлено требование указания в тексте предварительного договора срока, по истечении которого должен быть заключен основной договор. Однако, по нашему мнению, этого обстоятельства недостаточно, чтобы считать срок элементом предмета договора, определяющего, как известно, сущность любого обязательства и его основное содержание. Думается, что правильнее признавать срок существенным условием предварительного договора, обозначенным в законе.

Предварительный договор об обязательстве продажи доли или части доли в уставном капитале хозяйственного общества

Обращение в рамках настоящего диссертационного исследования к изучению роли предварительного договора в регулировании корпоративных отношений1, складывающихся в хозяйственных обществах, в частности, по поводу распоряжения долями (акциями) их участников, образующих имущество обществ, нельзя назвать случайным. Именно хозяйственные общества являются наиболее активными участниками гражданского оборота и выражают собой основную форму коллективного предпринимательства, а сами по себе корпоративные права образуют единый комплекс прав участия (членства), имеющий имущественный характер.

Объединяя свои капиталы в целях осуществления предпринимательской деятельности, участники формируют уставный капитал хозяйственного общества. В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ГК РФ хозяйственные общества могут создаваться в форме акционерного общества, общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью.

На сегодняшний день в реальном секторе российской экономики подавляющее число предприятий малого и среднего бизнеса создается в организационно-правовой форме общества с ограниченной ответственностью. Привлекательность указанной организационно-правовой формы юридического лица для предпринимателей объясняется ограниченной ответственностью участников по обязательствам общества, размер которой определяется стоимостью оплаченной ими доли в уставном капитале общества.

Несмотря на кажущиеся преимущества рассматриваемой организационно-правовой формы серьезным недостатком, отмечавшимся до недавнего момента времени многими исследователями корпоративных отношений, является отсутствие публичного контроля за учетом и переходом долей участников в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью1.

По свидетельству авторов одного из комментариев к Федеральному закону от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ (в редакции от 27 декабря 2009 г.) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Федеральный закон об обществах с ограниченной ответственностью), «именно в области правоотношений по передаче прав на свою долю. в уставном капитале общества встречается. наибольшее число исков. Судебным разбирательством, иным конфликтом оканчивается чуть ли не каждая третья передача (уступка, продажа) своей доли» .

В то же время Р. С. Фатхутдинов склонен считать, что «в силу ряда преимуществ уступка доли в уставном капитале является наиболее эффективным способом продажи бизнеса по сравнению с продажей предприятия как имущественного комплекса»4.

Совершенствование механизмов перехода доли и подтверждаемых ею прав участников общества, на наш взгляд, достаточно тесно связано с определением места и роли предварительного договора в регулировании имущественных отношений, возникающих в процессе такого перехода. Надо сказать, что участники обществ с ограниченной ответственностью все чаще обращаются к возможностям института предварительного договора в целях урегулирования возникающих между ними имущественных отношений.

Состав имущества, прав, долгов (обязательств), образующих в целом имущественный комплекс любого общества с ограниченной ответственностью, в условиях рынка не постоянен. Соответственно динамично может изменяться и действительная стоимость доли участника в уставном капитале такого общества. Использование модели предварительного договора в целях оформления договоренностей о купле-продаже доли по заранее определенной цене вполне отвечает интересам как действующих, так и будущих участников общества с ограниченной ответственностью.

Предварительные договоры купли-продажи доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью на наш взгляд, допустимы, по крайней мере, в законодательстве Российской Федерации не содержится прямых запретов для использования данной формы установления правовых отношений сторон по обязательствам, осложненным рассматриваемым объектом купли-продажи.

В возникающих спорных ситуациях заключение предварительного договора купли-продажи долей в уставном капитале обществ также признается судебными органами соответствующим требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, при условии, что в договоре купли-продажи находит отражение факт исполнения сторонами принятых в соответствии с предварительным договором обязательств, а также выполняются другие требования, предъявляемые к совершению данной сделки (составление акта приема-передачи, извещение общества о переходе прав на доли уставного капитала)1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона об обществах с ограниченной ответственностью обществом с ограниченной ответственностью признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.

Немаловажное значение в регулировании внутрикорпоративных отношений имеет договор об осуществлении прав участников общества. Правила гражданского законодательства Российской Федерации, относящиеся к указанному договору, отличаются своей диспозитивностью. Во-первых, его заключение является правом, а не обязанностыо участников общества, а во-вторых, данным договором может определяться порядок осуществления любых прав участников общества, как на участие в управлении обществом, так и обязательственных (имущественных).

В частности, договором об осуществлении прав участников могут быть предусмотрены особенности продажи доли в уставном капитале общества, определения ее цены, воздержания от отчуждения доли и другие условия отчуждения, которые в обязательном порядке должны приниматься во внимание участниками при заключении предварительного договора купли-продажи доли.

Ответственность сторон за неисполнение предварительного договора и способы защиты нарушенных прав его участников

Одним из неблагоприятных последствий нарушения обязательств, одновременно выступающим способом защиты прав участников хозяйственного оборота, является наступление гражданско-правовой (имущественной) ответственности нарушителя гражданских прав и обязанностей. Гражданско-правовая ответственность выражается в применении к нарушителю принудительных мер имущественного воздействия, оказывающих дополнительное негативное воздействие на его имущественную сферу1.

Ответственность за нарушение обязательств может принимать две формы: возмещение убытков и имущественные санкции (уплата неустойки, потеря задатка и другие).

В соответствии с общим правилом об ответственности за нарушение обязательств, сформулированным в пункте 1 статьи 393 ГК, сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства (должник), должна возместить кредитору причиненные в результате этого убытки.

Решение законодателя придерживаться указанного общего принципа ответственности за нарушение обязательств продемонстрировано им в статье 429 ГК РФ, определившей, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Напомним, что последние предоставляют контрагенту стороны, уклоняющейся от заключения договора, право требовать её понуждения к заключению договора и претендовать на возмещение данной стороной причиненных этим убытков.

Ответственность в форме возмещения убытков наступает, когда лицо, потерпевшее от гражданского правонарушения, понесло убытки — те отрицательные последствия, которые наступили в имущественной сфере потерпевшего в результате совершенного против него гражданского правонарушения. Убытки складываются из реального ущерба, то есть расходов, которые потерпевший должен произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества, и из упущенной выгоды, то есть неполученных доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечается, что «в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.» .

При определении размера упущенной выгоды учитываются только точные данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества, если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). Определение размера убытков, причиненных в результате нарушения обязательств, как правило, вызывает затруднение, случаи неисполнения предварительного договора в данном отношении редко являются исключением.

Сложно представить себе ситуацию, когда в результате неисполнения предварительного договора его участнику может быть причинен реальный ущерб. Напротив, такой ущерб возникает и соответствующее право на возмещение своих расходов появляется у стороны возмездного односторонне обязывающего предварительного договора, направленного на заключение договора купли-продажи определенного соглашением предмета в будущем по твердо установленной в момент достижения соглашения цене.

При этом реальный ущерб, причиненный нарушением такого договора, должен определяться в зависимости от размера опционной премии (денежной суммы, уплаченной при приобретении права на заключение основного договора).

Расходы, связанные с приобретением у третьего лица имущества, аналогичного являвшемуся объектом предварительного договора купли-продажи, вряд ли могут быть присуждены судом к возмещению даже в случае существенной разницы в цене товара, купленного у другого продавца, поскольку они не находятся в прямой (непосредственной) причинной связи с нарушением предварительного договора, наличие которой является необходимым условием для наступления гражданско-правовой ответственности.

Смотрите еще:

  • Минимальное пособие на второго ребенка в 2018 году Сколько выплачивают за второго ребенка в 2018 году Детские пособия и выплаты от рождения ребенка до 3 лет Поделиться с: По нормам российского законодательства в сфере государственной поддержки семей с детьми при рождении второго ребенка родителям положены […]
  • Материнский капитал за рождение 3 ребенка в 2017 году Правила получения материнского капитала за третьего ребенка С рождением третьего малыша материальный аспект – настоящее испытание для семейного бюджета. Так что финансовая поддержка от государства всегда кстати. Программа материнского капитала является значимым […]
  • Когда ооо может применять усн Условия применения УСН Актуально на: 17 июня 2016 г. Налогоплательщик всегда стремится к снижению своего налогового бремени. Достигается это в том числе путем выбора того или иного режима налогообложения. Кто может применять УСН в 2016 году и какие критерии УСН […]
  • Помощь молодым семьям в белгородской области Программа «Молодая семья» в Белгородской области Программа «Молодая семья» в Белгородской области действует и в 2014 году. Она осуществляется в регионе с 2011 года, и уже около 100 семей воспользовались ею. Целевая подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», […]
  • Купить земельный участок в новознаменском краснодар Продажа земельных участков без посредников в Краснодаре п Новознаменский Купить участок в Краснодаре. Объявления от собственников. Мкр. «Панорама» - идеальное место для комфортного проживания! ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ РЯДОМ С ЦЕНТРОМ КРАСНОДАРА за Тургеневским […]
  • Есть ли у меня задолженность перед государством Долги и выезд за границу Как проверить есть ли долги перед судебными приставами Выезд за границу должникам может быть ограничен Службой судебных приставов. Чтобы избежать неприятных ситуаций на границе, чтобы отдых не был сорван, и деньги не были потрачены зря, надо […]
  • Как выписать доксазозин Доксазозин (Doxazosin) Действующее вещество Фармакологические группы Нозологическая классификация (МКБ-10) Состав и форма выпуска 1 таблетка содержит доксазозина мезилата 2,43 мг (в пересчете на основание — 2 мг), а также вспомогательные вещества (сахар молочный, […]
  • Заявление на возврат прав Заявление на возврат прав после лишения (образец) Лишение права управления автомобилем и другими транспортными средствами – одна из самых жестких санкций, установленных за грубые нарушения Правил дорожного движения. Кроме того аналогичное наказание может грозить и […]