Переход права на земельный участок при продаже недвижимости

uristinfo.net

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные таким симбиозом прав отношения, отражавшие несогласованные права пользования земельными участками и права пользования либо права собственности на недвижимость на них. В гражданском праве советского периода долгое время и сама недвижимость не выделялась в виде самостоятельного объекта гражданского права. Она появилась лишь в Законе о собственности в РСФСР, а затем в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.

Основу правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества и его оборотоспособности составляют положения, содержащиеся в ст. ст. 129 и 130 ГК РФ.

Примером сложной вещи является, например, предприятие, определяемое в ст. 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий земельный участок, здания, сооружения, движимое имущество и т.д. Такой объект представляет собой единое целое, используемое по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). В гражданско-правовой сделке по поводу такого объекта изменение режима в результате сделки распространяется на все составляющие этой сложной вещи.

При приобретении предприятия как сложной вещи к новому владельцу переходят права на земельный участок, здания, сооружения и другое имущество, входящее в состав сложной вещи. Однако по соглашению сторон из перечня передаваемого имущества как составляющего сложной вещи по тем или иным основаниям некоторые объекты могут быть исключены.

Земельный участок и находящиеся на нем сооружения также должны быть признаны сложной вещью, так как части, ее составляющие, разнородны — земля и строения, хотя используются они, как правило, в комплексе.

Таким образом, здания, строения и сооружения являются имуществом особого рода и имеют признаки:

недвижимого имущества как имущества, отделение которого от земельного участка невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению;

делимой вещи, так как возможен их раздел в натуре без изменения целевого назначения вместе с земельным участком, на котором они расположены;

сложной вещи, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь;

принадлежности к земле, так как связаны с ней общим целевым назначением.

Следует также отметить, что как особый вид имущества сооружения, за исключением изъятых из оборота, находятся в свободном обороте. В настоящее время ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают для них ограничения или запрещения оборота.

Земельный участок с находящимися на нем сооружениями признается делимой вещью. Однако возможен раздел только земельного участка. Делить данное имущество на участок и сооружения не представляется возможным, так как сооружения без земли не только потеряют свое назначение, но и могут погибнуть как имущество. Такой точки зрения придерживается и сам Земельный кодекс РФ (ст. 35), устанавливая правило, в соответствии с которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

По общему правилу собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Данное правило призвано гарантировать собственнику недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем другому лицу, а также государственному или муниципальному образованию, предоставление этим лицом либо государственным или муниципальным образованием собственнику недвижимости права пользования земельным участком под эту недвижимость.

Устанавливая такую норму права, законодатель исходит из того, что земельный участок не был ранее предоставлен в установленном законом порядке собственнику зданий и сооружений для их строительства, а такое строительство осуществлялось с разрешения собственника земельного участка, т.е. лицо, которому принадлежал земельный участок, либо соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления выдали разрешение на строительство, но не оформили предварительного предоставления земельного участка в соответствии с действующим законодательством, а строительство здания и сооружения проводилось в соответствии с требованиями п. 6 ст. 53 ЗК РФ.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Если прежний собственник недвижимости имел право пользования земельным участком, принадлежащим иному лицу, то новый собственник недвижимости может использовать данный земельный участок на тех же правовых основаниях, что и прежний собственник недвижимости. Если прежнему собственнику недвижимости было выдано разрешение на строительство соответствующего объекта на чужом земельном участке, то это разрешение сохраняет свою юридическую силу и для нового собственника. Если земельный участок был передан прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного или срочного пользования (аренды либо безвозмездного срочного пользования), то в этом случае заключается новый договор, подлежащий государственной регистрации.

Если прежний собственник недвижимости имел земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности на указанных выше правах, то при переходе земельного участка или прав на него к новому собственнику недвижимости в порядке, установленном земельным законодательством, соответствующие права подлежат государственной регистрации с выдачей новому собственнику недвижимости свидетельства о регистрации, удостоверяющего его права на земельный участок.

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.

В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В.В. Витрянский в комментарии к указанным статьям ГК РФ подчеркивает: «Недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. ст. 552, 553 ГКРФ)».

В настоящее время наблюдается все более тесная зависимость между гражданским и земельным законодательством, направленным на регулирование отношений собственности на земельный участок и на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Прежде всего это относится к собственности на земельные участки и на другие объекты недвижимости, находящиеся в собственности владельца земельного участка, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении. Примером может служить совпадение основных положений п. 1 ст. 553 ГК РФ и абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Так, в п. 1 ст. 553 ГК РФ говорится: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». В пункте 1 ст. 35 ЗК РФ записано: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением».

Вместе с тем подходы гражданского и земельного права к продаже земельного участка с находящейся на нем недвижимостью имеют и существенные различия. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, данный пункт устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При этом ст. ст. 552 и 553 ГК РФ включают ряд положений, не совпадающих с позицией ст. 35 ЗК РФ.

Гражданский кодекс РФ (ст. 552) указывает: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены договором его продажи, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением».

В пункте 2 ст. 552 ГК РФ указывается, что при переходе прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, устанавливаются различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю. Статья 552 ГК РФ устанавливает, что, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды. Если же стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.

В случае если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. В этом же пункте предусмотрено, что недвижимость на участке может быть продана собственником без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец не вправе продать земельный участок без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежат одному лицу.

В предусмотренных законом случаях собственник приобретаемых зданий, строений, сооружений приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в следующих случаях:

а) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

б) при сохранении прав на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при разрушении здания, строения или сооружения.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Для обеспечения баланса интересов собственника недвижимости и собственника земельного участка, на котором расположена данная недвижимость, законодатель закрепил положение об утрате собственником недвижимости прав пользования земельным участком.

Разрыв в правах на недвижимость и на земельный участок, на котором находится данная недвижимость, чреват для ее собственника негативными последствиями, приводящими в конечном счете к возможной утрате объекта собственности. Заключая договор на срочное пользование земельным участком, собственник недвижимости должен эти последствия предвидеть. В связи с этим при заключении договора о праве на земельный участок — договора аренды либо договора о срочном безвозмездном пользовании — следует решить вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю. В частности, в договоре может быть закреплено право собственника недвижимости на получение ее стоимости по цене, существующей на момент прекращения права на земельный участок, от собственника земельного участка при переходе к последнему права собственности на недвижимость. И наоборот, в договоре может быть предусмотрена обязанность собственника недвижимости освободить земельный участок от недвижимости и привести его в первоначальное состояние. Закрепление в договоре прав и обязанностей собственника недвижимости при прекращении прав на землю особенно важно, если земельный участок предназначается для последующей застройки.

В том случае, если при заключении договора стороны не пришли к соглашению о правах на недвижимость при прекращении прав на землю, они могут обратиться в суд, где будут определены последствия прекращения прав на земельный участок, которые и должны быть включены в договор.

Если стороны при заключении договора аренды или безвозмездного срочного пользования вообще не оговорили последствий, наступающих для собственника недвижимости при прекращении права на земельный участок по истечении срока или по иным указанным в договоре основаниям, и у них возник спор о судьбе недвижимости, расположенной на земельном участке, они также имеют право обратиться в суд.

В обоих случаях суд может вынести решения о правах на земельный участок собственника недвижимости либо о правах собственника земельного участка на недвижимость. В частности, суд может признать право собственника недвижимости на земельный участок, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием Земельного кодекса РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание.

Таким образом, при переходе права собственности на здания и сооружения, принадлежащие собственнику земельного участка, к новому собственнику указанной недвижимости может перейти право собственности земельным участком, либо земельный участок может ему быть сдан в аренду или в безвозмездное срочное пользование, либо предоставлен в постоянное пользование. Переход этих прав оформляется путем заключения соответствующего договора, заключаемого между собственником земельного участка и новым собственником недвижимости.

Таким образом, ЗК РФ гарантирует новому собственнику недвижимости переход права собственности на земельный участок или его часть, на которых расположена недвижимость, если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не оговорены права нового собственника недвижимости на земельный участок.

Переход права на земельный участок при продаже недвижимости

Часть статьи 120 ЗКУ

Период действия, с

01. 01. 02 г.

20. 06. 07 г.

01. 01. 10 г.

При переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско- правовых соглашений, а право пользования — на основании договора аренды

К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, получившему право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, который находится в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они разме­щены, без изменения его целевого назначения

При отчуждении зданий и сооружений, которые расположе­ны на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в поль­зование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они расположены, и частью участка, необходимой для их обслуживания

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае получения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя

В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику

В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых этот земельный участок принадлежал предыдущему землевладельцу (землепользователю)

При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения

В случае получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколь­кими лицами право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения

При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположены здание или сооружение

В случае получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение физическими либо юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположены жилой дом, здание или сооружение, на условиях аренды

Существенным условием договора, предусматривающего получение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с получением права собственности на эти объекты. Заключение договора, предусматривающего получение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которое связано с пе­реходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера. В случае получения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости раздела земельного участка площадь формируемого земельного участка не может быть меньше максимального размера земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных ст. 121 ЗКУ (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере невозможно)

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

  1. Отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  2. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Реализация права на бесплатное приобретение земельного участка: Видео

Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости

При покупке любого объекта недвижимого имущества важно помнить о том, что в соответствии с нормами статьи 552 Гражданского Кодекса покупатель одновременно с официальным правом на собственность получает право на использование участка земли, необходимого для размещения конкретной недвижимости.

Для понимания нюансов того, какие полагаются права на земельный участок при продаже недвижимости, необходимо ознакомиться с нормами действующего законодательства, с деталями утвержденного режима, с общедоступными операциями с земельными наделами, а также с оговорками по аренде и собственности.

Что указано в законе и комментариях

В 2018 году по договору о продаже недвижимых объектов происходит передача прав на участок земли, на котором размещаются конкретные строения. В случаях, когда непосредственный продавец имеет в собственности определенную территорию, на которой располагается продаваемое имущество, то покупатель получит и участок, если иное не предусмотрено нормами законодательства.

Что касается продажи недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей собственнику, то в таких ситуациях допускается реализация участка без согласия фактического владельца, если это не противоречит условиям пользования территории, устанавливаемым договором.

При продаже определенного объекта недвижимости покупатель получает законное право использования земли по тем же правилам, которые ранее действовали для продавца.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Детали утверждённого режима

Любое строение в автоматическом порядке становится объектом гражданских правоотношений и может являть предметом разнообразных сделок только в тех случаях, когда действующий владелец имеет право на земельный участок. Неразрывная связь данных имущественных объектов регламентируется положениями актуального Гражданского Кодекса РФ.

Если у стороны, выступающей в качестве продавца недвижимости, нет на руках правоустанавливающей документации на землю, то это может являться причиной законного отказа в перерегистрации права собственности на предмет сделки.

Это обуславливается тем, что представители контролирующих органов могут прийти к выводу о незаконности использования земельного участка.

Это возможно только с учетом того условия. Если федеральное законодательство разрешает предоставлять конкретные участки в собственность физических или юридических лиц.

Обзор прав на земельный участок при продаже недвижимости

В соответствии с общими правилами, при переходе прав на собственность к покупателю автоматически переходят права и на ту часть территории, которая занимается продаваемым объектом. Такая взаимосвязь может быть различной исходя их содержания и характера прав продавца.

В тех случаях, когда продавец имущества является непосредственным владельцем участка земли, на котором располагается недвижимость, то покупателю автоматически передается право на собственность или передается право аренды, а также прочее право, которое, в свою очередь, предусматривается заключаемым соглашением.

Если в рамках договора не определяется передаваемое в пользу покупателя право, то происходит передача прав на ту часть земельного надела, которая занимается приобретаемым объектом. Именно эта часть требуется для использования имущественного объекта по назначению.

При продаже конкретной территории, на которой размещается здание, принадлежащее продавцу, или прочее сооружение, без передачи этой же недвижимости в официальную собственность покупателя, в заключаемом договоре рекомендуется согласовать исключительные условия, определяющие права продавца на участок земли.

Если соответствующие условия не предусматриваются соглашением, то продавец сохраняет за собой законное право на ограниченное пользование того участка земли, который занимается недвижимостью. Эта норма в полной мере регламентируется статьями Гражданского Кодекса РФ.

Общедоступные операции с территорией

К договорам отчуждения предъявляются особые требования, которые полностью связываются с землей и дают основания для истребования правоустанавливающей документации на участок со стороны уполномоченных представителей органов юстиции.

В данном случае достаточно указать в заключаемом соглашении дату и номер записи в едином реестре кадастра, а также соответствующий номер участка и код свидетельства о государственной регистрации.

Известно, что регистрационной процедуре подлежат не только права на недвижимость или прочие объекты, но также и на совершаемые сделки. Это актуально для случаев, которые регламентируются федеральным законодательством.

Например, закреплению в государственном реестре подлежат соглашения о купле-продаже жилых помещений на основании норм статьи 552 Гражданского Кодекса РФ.

В случае заключения нормативных документов в рамках купли-продажи имущества или его определенной части, тесно связанной с землей, государственной регистрации подлежит следующее:

  • право собственности на имущественный объект, если оно не было ранее зарегистрировано в территориальном отделении Росреестра;
  • соглашение о купле-продаже;
  • переход собственности непосредственному покупателю;
  • переход участка земли в пользу покупателя.

Читайте далее про оформление дачного участка.

В случае заключения соглашения о дарении недвижимого имущества или его части, регистрации подлежат следующие права:

  • право собственности на объект дарителя или получателя;
  • право собственности на землю;
  • переход прав на недвижимость или территориальный надел к одаряемому или лицу, осуществляющему оплату по ренте

Например, стоит рассмотреть следующую ситуацию. У стороны, выступающей в качестве продавца, имеет участок площадью 16 соток, на котором располагается жилой дом. Он же имеет кадастровый план соответствующего участка, который был в официальном порядке ранее зарегистрирован в едином кадастровом реестре. Жилой дом продается с участком в 6 соток, а остальные 10 соток остаются во владении продавца.

В этой ситуации для официального оформления сделки продавец обязан в самостоятельном порядке предоставить в территориальный кадастровый отдел заявление о проведении работ по межеванию участка. После этого в руки заинтересованного лица будут выданы два кадастровых плана и новые участки, возникшие в результате разделения прошлого земельного объекта.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Оговорки при аренде и собственности

В случаях, когда продавец земельного участка выступает в качестве его непосредственного собственника, то в пользу покупателя происходит передача соответствующих прав, если прочие нормы не устанавливаются действующим федеральным законодательством.

Стоит отметить, что в вышеуказанном правиле есть ряд исключений:

  • продажа части объекта недвижимого имущества, которая не может быть определена в натуре, осуществляется только вместе с частью территории, а не со всем участком;
  • невозможна продажа строения, размещенного на земельном участке, изъятом из оборота уполномоченными представителями местного муниципалитета;
  • не допускается реализация объектов, расположенных на определенной территории на условиях сервитута – под сервитутом понимается размещение на участках земли линейных объектов, коммуникаций для связи, специальных информационных стендов и защитных конструкций;
  • в случае, если непосредственный продавец производит реализацию доли в праве собственности на имущественный объект, то вместе с продажей этой доли должно в обязательном порядке отчуждаться доля в собственности на участок земли.

Стоит отметить, что в ситуациях, когда продавцу принадлежит только часть жилого объекта, продажа такой недвижимости происходит с одновременной продажей доли земельного участка, на котором располагается соответствующий имущественный объект.

Продажа объекта, находящегося на участке земли, который не является собственностью продавца, допускается без получения письменного согласия от фактического владельца участка, если это не противоречит установленным условиям использования территории, которые, в свою очередь, регламентируются законодательством или соглашением об аренде участка земли.

В рамках проведения правового аудита до заключения соглашения о купле-продаже в обязательном порядке требуется ознакомиться с основными арендными условиями. После ознакомления с данными нормативами можно понять, требуется ли получение согласие собственника территориального надела на продажу имущественного объекта.

В тех ситуациях, когда продавец жилого или нежилого имущественного объекта сам является арендатором участка земли, к покупателю дома после официальной регистрации прав собственности автоматически перейдет право на аренду вне зависимости от того, было ли оформлено соответствующее соглашение между покупателем и непосредственным владельцем участка.

С данного момента также возникает официальное обязательство по выплате аренды за участок земли на основании нормативов, четко прописанных в арендном соглашении. Что касается ситуаций, когда заключенный договор по аренде отсутствует, то это не приводит к освобождению нового собственника недвижимости от оплаты.

В указанной ситуации собственник территориального надела может на законных основаниях взыскать сумму начисленной платы по аренде с момента фактического перехода прав собственности на имущественный объект. Кроме того, владелец участка может обратиться с исковым заявлением в суд по факту незаконного обогащения собственника дома или иного имущественного объекта.

Можно ли потратить материнский капитал на покупку земельного участка — читайте тут.

Мы также расскажем про расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости.

Статьи о недвижимости: подробнее

Отношения, связанные с возникновением прав на земельный участок в связи с возникновением прав на строения и сооружения, которые на нем расположены, урегулированы статьей 120 Земельного кодекса Украины и статьей 377 Гражданского кодекса Украины.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса Украины положения данного кодекса применяются до урегулирования отношений, которые возникают в сфере использования природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также к трудовым и семейным отношениям в случае, если они не урегулированы иными законодательными актами.

Исходя из изложенного, следует руководствоваться специальной нормой права, которая регулирует круг «земельных» вопросов, связанных с возникновением прав на земельный участок в связи с возникновением прав на строения и сооружения, которые на нем расположены, то есть статьей 120 Земельного кодекса Украины.

Согласно части 1 статьи 120 Земельного кодекса Украины при переходе права собственности на строение и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования – на основании договора аренды.

Следует отметить, что переход права собственности на строение и сооружение к приобретателю недвижимого имущества не влечет за собой автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено строение (сооружение).

Переход права собственности на землю в данном случае требует отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и приобретателем строения (сооружения).

Такими соглашениями могут быть договора купли-продажи, дарения, мены земельного участка.

На сегодняшний день купля-продажа строения и земельного участка, на котором оно расположено, осуществляется независимо, поскольку в случае заключения договора купли-продажи только на строение, право собственности на землю гражданин не приобретает. В данном случае необходимо заключить с продавцом еще договор купли-продажи земельного участка, после чего переходит право собственности на земельный участок к покупателю.

Следует отметить, что часть 1 статьи 120 Земельного кодекса Украины распространяется только на случаи, когда лицо, отчуждающее строение (сооружение), является собственником земельного участка.

В соответствии с частью 2 вышеназванной статьи при отчуждении строений и сооружений, которые расположены на земельном участке, арендованном их собственником у иного лица, право на участок приобретателя строения (сооружения) (в пределах целевого назначения участка) определяется в соответствии с договором аренды земельного участка между лицом, отчуждающим строение (сооружение), и собственником участка.

В случае, когда договором аренды земельного участка не предусмотрено возможности перехода права аренды от арендатора участка к лицу, приобретшему право на строения (сооружения), вопрос землепользования участком решается путем заключения гражданско-правового договора (договора аренды) с собственником земельного участка.

Часть 3 статьи 120 Земельного кодекса Украины содержит единственный случай, когда переход права на земельный участок к приобретателю строения или его части происходит «автоматически», без оформления перехода прав на земельный участок отдельным договором. Единым договором, который является правовым основанием перехода прав на земельный участок – договор пожизненного содержания, даже в том случае, когда он не содержит условий перехода прав на земельный участок или содержит условия об отсутствии такого перехода. Следует обратить внимание на то, что действие части 3 статьи 120 Земельного кодекса Украины распространяется не только на случаи, когда лицо, отчуждающее земельный участок, является собственником земли, но и когда данное лицо является арендатором. В последнем случае волеизъявление собственника участка вообще не требуется, а замена стороны в договоре аренды происходит по основаниям, которые вытекают из договора пожизненного содержания.

Частью 4 статьи 120 Земельного кодекса Украины устанавливается общее правило, в соответствии с которым при переходе права собственности на строение (сооружение) к нескольким лицам, объем прав каждого из них на земельный участок подлежит определению пропорционально долям приобретателей в стоимости строения (сооружения).

Следует отметить, что в случае перехода права собственности на строения и сооружения к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, которое должно быть оформлено в установленном законом порядке.

Информация подготовлена юридическим отделом Одесского областного Главного управления земельных ресурсов

ЕСЛИ ВЫ ПОЛУЧИЛИ НАСЛЕДСТВО

Согласно действующему законодательству, ставка налога зависит от степени вашего родства с человеком, завещавшим вам наследство. Степень родства бывает двух видов:

– первой степени: родители, муж или жена, родители мужа или жены, дети, как общие, так и одного из супругов, в том числе усыновленные;

– второй степени: родственные брат и сестра, дедушка и бабушка по линии отца и матери, внуки.

Налоговая ставка также зависит от того, какой объект наследства вы получили:

– если это недвижимость, наследник облагается нулевой налоговой ставкой;

– если это движимое имущество: антиквариат, произведение искусства, драгоценные камни и металлы или ювелирные украшения с их использованием, или же транспортное средство – наследник также облагается нулевой налоговой ставкой;

– ценные бумаги (кроме ипотечного и сберегательного сертификата); собственность на объект бизнеса, интеллектуальная собственность или право получать от нее доход облагаются 13%-ным налогом;

– суммы страховых выплат по страховым договорам наследователя и те деньги, которые хранятся на его пенсионных счетах, облагаются также 13%-ным налогом;

– средства: наличные деньги, банковские счета, в том числе депозиты, ипотечные сертификаты фонда операций с недвижимостью облагаются такой налоговой ставкой: 5% для наследников первой степени родства, если сумма средств меньше 100 минимальных зарплат; если сумма больше, тогда наследники первой степени родства платят 13% налога. Для наследников второй степени родства налоговая ставка та же – 13%.

С 1 января 2007 года вступили в силу изменения в законе «О налоге с доходов физических лиц». Суть этих изменений в том, что наследники первой степени родства при получении любого объекта наследства облагаются нулевой налоговой ставкой, а менее близкие родственники – 5%-ной. Уменьшилась налоговая ставка для тех, кто получил наследство от нерезидента страны – 15% вместо 26%.

Если наследство получает инвалид I группы, ребенок-сирота или ребенок, лишенный родительской опеки, налогообложение будут проводить по налоговой ставке 0%.

Смотрите еще:

  • 1 ст 220 гпк рф 1 ст 220 гпк рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная Статья 220 […]
  • Ст158 ч1 ук рф подсудность Ст158 ч1 ук рф подсудность регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы № 77/1089 (926) 204-95-95 (495) 911-82-21 109544, Москва, Ковров пер., 18 Подсудность мирового суда по уголовным делам Мировому судье подсудны уголовные дела о преступлениях, за совершение […]
  • Ст 134 гк рф Статья 134. Сложные вещи Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями […]
  • Ук рф половые отношения Как УК смотрит на секс с 16 летней девушкой? Как УК смотрит на секс с 16 летней девушкой, если мне 29? Что мне может грозить? Девушке полных 16 лет. Родители могут подать на меня в суд? Ответы юристов (24) Если ей уже есть 16, то к Вам претензий нет и быть не может, […]
  • Ст220 п2 гпк рф Статья 220. Основания прекращения производства по делу СТ 220 ГПК РФ Суд прекращает производство по делу в случае, если: дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части первой […]
  • Статья 31 упк рк Статья 31. Подсудность уголовных дел Информация об изменениях: Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. N 161-ФЗ в статью 31 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу через пять месяцев со дня официального опубликования названного Федерального […]
  • Ст193 ук рф в новой редакции с комментариями Статья 193. Уклонение от исполнения обязанностей по репатриации денежных средств в иностранной валюте или валюте Российской Федерации Информация об изменениях: Федеральным законом от 28 июня 2013 г. N 134-ФЗ наименование статьи 193 изложено в новой редакции Статья 193 […]
  • Статья 1933 коап Статья 1933 коап Кодекс РФ об административных правонарушениях: Статья 19.33 КоАП РФ. Невыполнение требований о представлении образцов продукции, документов или сведений, необходимых для осуществления государственного контроля (надзора) в сфере технического […]