Покупка квартиры под залог имеющегося жилья

Содержание:

Кредит под залог квартиры

Принимая решение о кредитовании, банки учитывают много факторов. Предлагая залог можно значительно ускорить принятие решения по выдаче кредита. Кредит под залог квартиры, жилья или другой недвижимости распространенная практика на рынке банковских продуктов.

Многие задаются вопросом: что делать, если требуется крупная сумма на личные цели и под небольшие проценты? Ведь финансово-кредитные организации предоставляют потребительские кредиты только до 1 миллиона рублей. Если в собственности имеется квартира, то возможно оформление кредита под залог этого имущества. Но для начала лучше взвесить все за и против.

Кредит под залог жилья: основными достоинствами этого продукта банка являются:

  • не целевое использование (нецелевой кредит под залог имеющегося жилья), то есть предоставляемая сумма может быть использована на любые цели (например, строительство дома, расширение квартиры, лечение, вклад в развитие собственного дела, получение образования, покупка земельного участка), за них нет необходимости отчитываться перед банком;
  • процентная ставка относительно ниже, чем по другим продуктам, предоставляемые кредитной организацией;
  • максимальная стоимость заёмных средств – 80% от оценочной стоимости квартиры;
  • в некоторых банках ссуду возможно получить без дополнительных справок о доходах, что является существенным плюсом для тех, кто устроен неофициально.
  • лояльное отношение со стороны финансово-кредитного учреждения (в отдельных случаях ссуда может быть получена при отрицательной кредитной истории).
  • не требует наличия собственных средств;
  • срок кредитования выше, чем по потребительскому кредиту.

Кредит под залог квартиры: к недостаткам можно отнести:

  • в случае если нет возможности оплачивать кредит и проценты по нему, заёмщик несёт значительные убытки, вплоть до потери имущества;
  • операции, которые касаются залоговой недвижимости, ограничены (в договоре может быть указано, что сдача в аренду или прописка какого-либо человека — только с согласия банка, продажа запрещена);
  • требуются лишние расходы (оценка недвижимости, страхование квартиры);
  • заявка рассматривается до двух месяцев.

Особенности оформления кредита под залог квартиры.

Немаловажен и тот факт, что банк сам определяет, брать недвижимость в залог или нет. Он вправе отказать заёмщику, если:

  • квартира находится в доме аварийного состояния или под снос;
  • недвижимость находится далеко за пределами города;
  • заёмщик является собственником только какой-то доли имущества;
  • доля принадлежит несовершеннолетнему члену семьи или прописан пенсионер;
  • имеются незаконные перепланировки;
  • сомнения в подлинности документов на недвижимость.

Документы, предоставляемые в банк:

  • паспорт заёмщика;
  • копия СНИЛС, ИНН.
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • договор приватизации или купли-продажи;
  • свидетельство о заключении брака (если состоит официально в браке);
  • документы об образовании;
  • квитанции, которые подтверждают, что задолженность по коммунальным платежам отсутствует;
  • документы бюро технической инвентаризации;
  • технический паспорт объекта
  • справка о доходах;
  • если заёмщик приобретал имущество в браке, то необходимо присутствие супруги при оформлении документов.

Порядок получения кредита под залог недвижимости, квартиры.

В настоящее время большое число организаций предоставляют кредиты под залог имеющегося жилья под разные процентные ставки с различными условиями кредитования. И перед тем как решиться на такой ответственный шаг, необходимо проанализировать и сравнить каждое предложение.

Потенциальному заёмщику необходимо прийти в банк, где его подробно проконсультируют по условиям и ставкам по данному виду кредита, какие документы потребуются для рассмотрения заявки. Если клиента всё устраивает, то он собирает обязательный пакет документов и предоставляет в банк. Тот, соответственно, тщательно проверяет их, он также вправе потребовать какие-либо дополнительные документы.

На следующей стадии необходима оценка недвижимости и определение суммы и срока, на который можно взять кредит в зависимости от оценочной стоимости имущества (как правило, предельная сумма 70% от стоимости квартиры) и финансовой платёжеспособности клиента.

Если данные оговорены и подходят обеим сторонам, то подписываются кредитный договор и документы, касающиеся залога недвижимости, квартиры. Перед тем как поставить свою подпись необходимо внимательно читать и обращать внимание на такие моменты, как: досрочное гашение, дополнительные комиссии, изменение процентной ставки в период пользования кредитом. После всех этапов заключается договор имущественного страхования. С этого момента заёмщик вправе получить свои денежные средства.

Таким образом, кредит под залог жилья становится выгодным только в том случае, если есть острая необходимость занять большую сумму денег на более выгодных условиях. Но перед этим важно очень хорошо подумать, сможет ли расплатиться за предоставленные денежные средства, ведь квартира – это не техника, с которой так легко расстаться, если что-то пойдёт не так. Здесь финансовая выгода и риск должны быть уравновешены между собой.

Ипотека под залог имеющегося жилья, как способ покупки квартиры

Желание получить квартиру на условиях ипотечного кредитования рано или поздно посещает каждую молодую пару. Сама же процедура предусматривает четкие требования к будущим заемщикам и поэтому не каждый человек может себе ее позволить. Одним из факторов, который препятствует возможности оформить ипотеку, является большой первоначальный взнос, который требует большинство банков.

Соответственно не все могут себе его позволить. В особенности это касается молодых пар, которые только начали немного зарабатывать и еще не имеют достаточного количества сбережений. Выходом из данной ситуации может стать ипотека под залог имеющегося жилья. Данная практика сегодня пользуется огромной популярностью, поскольку предоставляет кредитным организациям подтверждения возврата денежных средств. Кроме того этот способ ипотечного кредитования значительно уменьшает требования, которые предоставляют банки к будущим заемщикам.

Во всем же остальном процедура проходит довольно стандартно и подразумевает проведения, как оценки, так и обязательного страхования жизни, титула и непосредственно самой недвижимости. При оформлении подобного кредита следует понимать, что банк не предоставит 100%стоимость жилья в качестве кредита. Как правило, эта сума находится на уровне 70-80%.

Еще один аспект, который нужно принять во внимание, это то, что банки не желают принимать в залог недвижимость, которая находится в другом городе от этого банка. Учитывая все вышесказанное можно отметить, что данный способ ипотечного кредитования оптимально подходит для покупки более дешевого объекта недвижимости при наличии дорогого.

Для всех остальных случаев принято использовать 2 ипотечных кредита. Один из них вносится в качестве первоначального взноса, а второй используется непосредственно для покупки остальной части дома или квартиры. Конечно же, следует понимать, что подобный шаг подразумевает под собой довольно большие финансовые затраты, которые нужно будет вносить ежемесячно. Соответственно необходимо хорошо продумать о своих финансовых возможностях, а также о суме которую вы сможете ежемесячно тратить на погашение долга.

Довольно часто банки не идут на подобные сделки, поскольку сомневаются в платежеспособности клиента, но, тем не менее, заемщики стараются скомбинировать получения ипотечных кредитов у разных банков.

Недвижимость

Рыночный гид

Когда ипотека дороже

Чем опасна ипотека под залог собственной квартиры

Если банк не готов кредитовать покупку какого-либо объекта недвижимости, можно купить его под залог собственного жилья. Правда, cтавки по такому кредиту будут выше, чем при обычной целевой ипотеке. А если окажется, что заложено единственное жилье заемщика, то в случае дефолта его выселят в маневренный фонд, которого в реальности в России нет.

Как правило, оформляя кредит под залог собственной квартиры, заемщик тратит деньги на покупку жилья, которое не кредитует банк (другой распространенный вариант -— деньги идут на развитие бизнеса). Однако у такого вида залогового кредитования есть ряд отличий по сравнению со стандартным ипотечным кредитом на покупку квартиры под ее залог.

Во-первых, при оформлении кредита под залог уже имеющейся недвижимости нужно сначала зарегистрировать договор залога и только потом банк перечислит деньги. Во-вторых, риски по такому кредиту для банка гораздо выше. Особенно это касается нецелевых кредитов — когда банк не может отследить использование заемщиком полученных средств. В связи с этим банки более пристально изучают кредитоспособность заемщика и качество залога. «Когда заемщик покупает новую квартиру с использованием ипотечного кредита, обычно это жилье приобретается для нужд самого заемщика и его семьи, поэтому заемщик заинтересован в аккуратном погашении кредита без просрочек. В залог же по нецелевым кредитам заемщики обычно предлагают недвижимость, которая не является основным местом проживания заемщика, и у заемщиков меньше мотивация сохранить эти залоги. Кроме того,

нецелевые кредиты зачастую берут заемщики, имеющие собственный бизнес, для нужд этого бизнеса, что добавляет рискованности данному виду кредитования.

Таким образом, нецелевые ипотечные кредиты более рискованные, чем целевые, и уровень просроченной задолженности по ним в разы превышает соответствующий показатель по целевой ипотеке», — рассказывает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

«Стоимость кредита всегда зависит от его цели, т.к. эти цели в конечном итоге обозначают риски банков. Если банк понимает, на что направляются кредитные средства, то он понимает для себя и возможные способы возврата этих средств в случае возникновения подобной необходимости. В нецелевых кредитах информации о целях кредита нет, и банки закрывают свои риски более высокой ставкой», — говорит начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирина Ступаева.

Соответственно, стоимость такого кредита будет на несколько процентов выше, чем по стандартным ипотечным программам. Например, в Нордеа Банке разница ставки между целевым и нецелевым кредитом составляет 2%.

«Нецелевой ипотечный кредит более рискованный с точки зрения процедуры обращения взыскания на предмет залога при дефолте заемщика. В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке, обращение взыскания на квартиру является основанием для выселения всех прописанных в квартире лиц только если ипотечный кредит был целевой, то есть был предоставлен на приобретение или строительство жилого помещения. По нецелевому же кредиту, в случае возникновения дефолта заемщика, банку придется последовательно подавать два иска: на обращение взыскания и на выселение лиц, проживающих в залоговом жилье. Это усложняет и удлиняет процесс возврата денег банку. Поэтому ставка по такой программе значительно выше – от 16,1% годовых в рублях.

По сути это является залоговым потребительским кредитом, но по более низкой ставке и на гораздо большую сумму — до 9 миллионов рублей.

Получить такой большой кредит без обеспечения в России невозможно», — рассказывает заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева.

При этом разница между процентными ставками по целевым кроедитам под залог своего жилья и стандартных программ не всегда так значительна. Например, в Росбанке, минимальная процентная ставка по кредиту под залог приобретаемой недвижимости, но опять же на покупку жилья, составит 12,85%. А по обычной ипотечной программе – 12,1%.

В связи с повышенными рисками банки будут более пристально изучать кредитоспособность заемщика и качество залога. «Что касается юридической стороны, то тут все зависит от подхода банка к рискам. Большинство банков настороженно относится к квартирам, где последний переход права произошел менее 3-х лет назад, или где в числе собственников значатся несовершеннолетние дети, лица старше 75-лет или лица ограниченной дееспособности», — говорит руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.

В АИЖК по программе «Переезд» кредит под залог собственного жилья можно получить, чтобы в дальнейшем использовать его для оплаты части стоимости нового жилья. Кредит и начисленные проценты должны быть погашены в течение 2 лет в результате продажи старого жилья, без требования по внесению обязательных ежемесячных платежей. На оставшуюся часть стоимости нового жилья заемщику может быть выдан стандартный ипотечный кредит.
Однако, если заемщик закладывает собственное жилье и оно у него единственное, стоит знать о некоторых особенностях российского законодательства. Действующее законодательство содержит запрет на обращение взыскания на жилое помещение, которое является для гражданина единственным пригодным для проживания. «Тем не менее, стоит помнить о том, что такой запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Для обращения взыскания в этом случае необходимо, чтобы нарушение было существенным, а размер требований банка соразмерен стоимости заложенного жилого помещения. По общему правилу сумма задолженности должна быть не менее 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки должен составлять не менее 3 месяцев», — рассказывает заместитель генерального директора «Столичной правовой компании» Екатерина Ермихина.

«С утратой права собственности гражданин утратит и право на проживание в жилом помещении. При этом стоит помнить, что наличие у него прав собственности или оснований пользования другими жилыми помещениями не может повлиять на выносимое судом решение. При рассмотрении дел, касающихся обращения взыскания на заложенное жилое помещение, суды указывают следующее. На такие помещения может быть обращено взыскание независимо от того, имеет ли залогодатель иное жилое помещение;

ссылки на то, что гражданин или его семья не обеспечены иным жилым помещением, не свидетельствуют о невозможности обращения взыскания на заложенную квартиру.

Гражданин имеет возможность обеспечить себя жильем иным образом (социальный найм, коммерческий найм, приобретение нового жилого помещения в собственность по гражданско-правовым договорам и др.) Судебная практика в этом отношении единообразна в различных регионах РФ», — поясняет Екатерина Ермихина.

Сразу после выселения квартира выставляется на аукцион, где продается, как правило, по меньшей, чем рыночная, стоимости. Далее должника могут переселить в жилье маневренного фонда. После продажи квартиры банк гасит долг, остальную часть возвращает заемщику и после этого должник должен освободить муниципальную квартиру.
Однако, по сути, маневренного фонда в России нет. Причина, как всегда — в отсутствии денег. Например, еще в 2009 году депутат Госдумы РФ Павел Крашенинников говорил: «. а с чего это вдруг субъект Федерации будет создавать такой специализированный фонд на свои деньги и, по существу, расплачиваться за те отношения, которые были между банком и, соответственно, гражданином. У него нет столько лишних денег. Я сомневаюсь, что какой-то субъект Федерации этот фонд будет создавать, следовательно, норма не до конца проработана. Соответственно, норма, которая при первом рассмотрении выглядит такой либеральной и красивой, при реализации оказывается достаточно туманной и расплывчатой, и в итоге – негативной». Правда, 12 февраля 2013 года и.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев заявил о том, что в Подмосковье будет создан манёвренный жилой фонд для оперативного расселения людей из аварийных домов.

Ипотека на недвижимость при отсутствии первоначального взноса

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости и под залог имеющегося жилья от ДельтаКредит без наличия первоначального взноса. Как правило, его размер зависит от стоимости приобретения и процента, который необходимо внести и который варьируется от банка к банку и от программы к программе. По этим причинам даже у заемщиков, заранее планирующих ипотеку под выбранную недвижимость, может оказаться недостаточно средств на первоначальный взнос.

В банке «ДельтаКредит» предусмотрена программа «Кредит на первоначальный взнос», которая поможет решить проблему отсутствия взноса. Предложение взять ипотеку под квартиру подойдет Вам, если Вы:

  • Имеете в собственности квартиру.
  • Планируете переезд, для чего решили взять ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Например, хотите переехать в другой район или город, купить квартиру в новостройке, вторичное жилье с большей площадью или более подходящее Вам по другим параметрам.
  • Понимаете, что между продажей имеющейся недвижимости для высвобождения средств на первоначальный взнос и моментом оформления ипотеки, переездом в новое жилье должно пройти время.

Обращение к программе позволит не ждать реализации имеющейся квартиры и не откладывать переезд. В ДельтаКредит можно взять ипотеку под залог приобретаемого жилья, а также дополнительные средства на первоначальный взнос.

Сумма и сроки ипотеки и кредита под залог квартиры

Кредит на первый взнос и ипотека под залог приобретаемого жилья будут связаны, поскольку первый невозможен без второго. При этом следует понимать и их различие. Ипотека под залог приобретаемого имущества выдается на срок до 25 лет, а ее сумма зависит от того, сколько стоит жилье, и от Вашей платежеспособности. При этом:

  • Срок кредита на первоначальный взнос (оформляемого под имеющуюся недвижимость) определяется видом ипотеки. При покупке готового жилья он составляет 1 год, при покупке строящегося – 2 или 3 года.
  • Размер кредита – до 70% от стоимости имеющейся квартиры, оставляемой в залог и не более 50% от приобретаемой недвижимости.
  • Ставка по программе фиксированная на весь срок в рублях.
  • Выплата кредита под залог имущества не связана с погашением ипотеки. В отличие от ежемесячно погашаемого ипотечного кредита, кредит под залог квартиры, средства которого направляются на первоначальный взнос, выплачивается единовременно (основной долг + проценты) – соответственно через 1, 2 или 3 года. Кроме того, при появлении средств раньше этого срока Вы сможете произвести досрочное или частично-досрочное погашение.

Как и любая другая программа ДельтаКредит, ипотека, где под залог недвижимости могут быть выданы средства на первоначальный взнос, ориентирована на то, чтобы упростить и ускорить покупку собственной жилплощади для целого ряда клиентов.

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

30 августа 2017 г.

Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

Какие минусы у такой ипотеки?

  1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
  5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

Сбербанк

  • Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
  • Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.

Восточный Банк

  • Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.

ВТБ24

  • Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк «Возрождение»

  • Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.

АбсолютБанк

  • Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

Текст подготовила Александра Лавришева

Смотрите еще:

  • В каком случае платятся алименты на ребенка Кто обязан платить алименты и в каком размере? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Алименты обязаны платить следующие лица: родители; трудоспособные совершеннолетние дети; супруги, в […]
  • Дача ложных показаний статья 306 Статьи 306, 307 УК РФ «Дача ложных показаний по уголовному делу» Вас вызывают в суд в качестве свидетеля, но вы хотите «соврать»? Лучше 100 раз подумать перед этим, ведь за подобные общественно опасные деяния грозит наказание вплоть до лишения свободы на срок аж до 5 […]
  • Закон об уплате алиментов в браке Алименты в браке Содержание статьи: Выплаты по алиментам реализуют государственную гарантию детям на достойное содержание от родителей. Данный порядок закреплён в рамках статьи 80 СК РФ и распространяется на любые ситуации, вне зависимости от прав родителей. Внимание, […]
  • Образец написания заявление на увольнение по собственному желанию Увольнение по собственному желанию Економ предложение: все услуги по цене от 200 грн. Если увольнение состоится по собственному желанию, то за две недели до увольнения (по нормам КЗоТ Украины) работник имеет право подать заявление в письменной форме. В этом случае […]
  • Где подают исковое заявление на алименты Заявление на алименты Материальную помощь ребенку от отдельно проживающего родителя именуют «алиментами». Заявить на алименты можно двумя способами: добровольным — при согласии второго родителя без принуждения оказывать финансовую помощь своему сыну или дочери, что […]
  • Исковое заявление об алиментах с безработного Исковое заявление об алиментах с безработного Образцы документов. Образцы договоров, контрактов, приказов, соглашений. Далее--> Образцы заявлений. Образцы заявлений, обращений, исков, резюме. Далее--> Образцы для налоговой. Образцы деклараций, форм отчетности. […]
  • Закон о страховании осаго новая редакция Закон о страховании осаго новая редакция Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, […]
  • Билеты по пдд для сдачи в гибдд Все штрафы ГИБДД 2018 Самые распространённые штрафы Превышение скорости ч.1. Превышение на 10-20 км/ч - статья исключена; ч.2. Превышение на 20-40 км/ч - штраф 500 руб.; ч.3. Превышение на 40-60 км/ч - штраф от 1 000 до 1 500 руб.; ч.4. Превышение на 60-80 […]