Предоставление земельного участка в аренду из земель сельхозназначения

Содержание:

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

См. комментарии к статье 10 настоящего Федерального закона

Как получить в аренду землю под фермерское хозяйство?

Аренда земли под фермерское хозяйство является очень актуальным вопросом для начинающих фермеров. В марте 2015 года вступили в силу очередные изменения в законодательстве, которые изменили порядок предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Аренда земли крестьянским (фермерским) хозяйством

Государство декларирует широкую поддержку малому сельскохозяйственному бизнесу, запуская программы поддержки начинающих фермеров. Разрабатываются разнообразные стимулирующие мероприятия для перевода личных подсобных хозяйств в статус крестьянских (фермерских) — от целевых программ федерального уровня до субсидий из региональных бюджетов.

Несмотря на то что такой переход связан с необходимостью платить налоги (как минимум, единый сельскохозяйственный налог), существуют и заметные преимущества. Например, одним из бесспорных плюсов официального статуса является возможность арендовать у государства землю в упрощенном порядке и в больших количествах. Тем не менее процедура аренды сельхозугодий все еще остается достаточно сложной, в том числе и ввиду многочисленных нововведений в земельном законодательстве.

Последние по сроку изменения вступили в силу в марте 2015 года. Последовательность процедур по выделению земель в аренду для ведения деятельности КФХ изменилась. Теперь ее порядок определяется Земельным кодексом РФ (ранее этот порядок регулировался федеральным законом «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»). В связи с этим появились определенные нюансы, которые сопутствуют передаче сельхозугодий в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Особенности аренды сельскохозяйственных земель у государства

Для организации или расширения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (далее — КФХ) его представитель вправе обратиться в уполномоченный орган муниципального образования (местную администрацию) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Перечень оснований для отказа принятия заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка определяется Земельным кодексом.

В случае если предоставление земельного участка не встречает препятствий, на официальном сайте и в СМИ размещается информационное извещение о намерении предоставления земельного участка и приглашение заинтересованных лиц к участию в аукционе по приобретению прав на данный участок.

При отсутствии поданных заявок уполномоченный орган подготавливает договор аренды или выдает представителю КФХ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок еще не сформирован.

При наличии иных заинтересованных лиц, подавших заявки на приобретение права аренды, в предварительном согласовании предоставления земельного участка будет отказано, а право аренды земельного участка будет выставлено на аукцион. В этом случае заявитель за свой счет осуществляет оформление документов и постановку на кадастровый учет земельного участка, который он запрашивает. После формирования участка заявитель подает в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

Следует учитывать, что законом установлены предельные сроки договора аренды земель сельхозназначения, которые не превышают 49 лет, а для определенных видов деятельности (участки под огородничество, сенокос и выпас сельскохозяйственных животных) земля в аренду предоставляется не более чем на 3 года.

Важно! При условии надлежащего использования арендованный земельный участок может быть выкуплен в собственность по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды.

Минимальный и максимальный размер земельных участков, предоставляемых для ведения деятельности КФХ из земель государственного фонда, определяется на уровне субъектов Федерации.

Аренда под фермерское хозяйство частных угодий

Удобной альтернативой аренде сельхозземель у государства служит аренда частных угодий. Аренда участка земли, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, не потребует хождения по инстанциям, подготовки документов и затрат на образование земельного участка. Однако земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в аренду только в том случае, если они прошли государственный кадастровый учет.

Отрицательным моментом может стать то, что в отличие от государства частный владелец земельного участка определяет стоимость аренды самостоятельно, руководствуясь только личными мотивами и представлениями о его ценности. Поэтому заключению договора об аренде сельхозземель, находящихся в частной собственности, как правило, предшествуют длительные переговоры.

Но как только условия аренды соблюдены, ничто уже не помешает заключить договор аренды и приступить к использованию участка. В договоре аренды земельного участка должны быть прописаны:

  • предмет договора;
  • объект аренды;
  • срок договора;
  • размер арендной платы и периодичность ее перечисления;
  • обязанности и права сторон по договору.

В случае если договор аренды земельного участка заключается на срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в территориальном органе Росреестра.

Аренда земли

Cодержание раздела Аренда земли

Аренда земли (укр. — оренда землі) — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и других видов деятельности

Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договоров аренды различного имущества практически с момента их государственной регистрации. Уже тогда может возникнуть необходимость в аренде помещения, а значит и аренды земли, поскольку недвижимость расположена на земле, которая согласно ст. 181 ГКУ также являются недвижимостью.

Аренда земли сегодня

Увеличить плату за аренду земли от 2 до 40 раз предлагал еще Киевраде городской голова в 2008 году. Соответствующий проект решения появился в октябре 2009г. на рассмотрении в постоянной комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры.

В проекте решения, который предложил на рассмотрение депутатам мэр, речь шла о том, что с 1 января 2009 года плата за аренду земли в Киеве должна вырасти в разы. В частности, в 3,33 раза увеличится плата для пользователей жилищного фонда и строительства, в 2,66 раз — для производителей игрушек и спорттоваров, вдвое — для вещевых рынков, в 3 раза — для продуктовых рынков, в 8 раз — для поставщиков телефонной связи, в 4 раза — для заведений образования и в 40 раз — для рыбного и лесного хозяйства.

Депутаты Киеврады предупредили команду Черновецкого о том, что такое повышение платы за аренду земли спровоцирует новый скачок цен для киевлян.

Аренда земли — юридические аспекты

Аренда земли является одним из видов гражданско-правовых обязательств. Согласно ст. 792 Гражданского кодекса по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. При этом земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем или без них.

Земельный кодекс, являющийся основным нормативным актом, регулирующим земельные правоотношения в Украине, так же, как и Гражданский кодекс Украины, содержит термин «пользование (постоянное пользование)», однако гл. 15 Земельного кодекс «Право пользование землей» содержит и термин «аренда земли«.

Так, согласно ст. 93 Земельного кодекса, право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Такой же, как и в Земельном кодексе, термин «аренда земли» содержится и в ст. 1 Закона об аренде земли, согласно которой аренда земли — это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Операции аренды земли следует отличать от лизинговых операций. В нормативных актах, регулирующих вопросы налогообложения, в частности в п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли операции лизинга и аренды в целях налогообложения объединены в один термин — лизинговая (арендная) операция. Однако эти операции аренды земли и лизинга нельзя отождествлять, так как по своей природе они различны, хотя в определенной мере их объединяет наличие элементов имущественного найма.

В отношении хозяйственных операций, объектом которых являются земельные участки, термин «лизинговая операция» неприменим, так как согласно п. 2 ст. 3 Закона Украины «О финансовом лизинге» земельные участки не могут быть предметом лизинга.

В п.п. 1.18.4 п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли такие операции также определены самостоятельным термином «аренда земли» — как хозяйственная операция, предусматривающая предоставление арендодателем земли в аренду в пользование другому юридическому или физическому лицу на определенный срок по целевому назначению и за арендную плату.

В зависимости от объекта юридические и физические лица могут брать в аренду земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, земельные участки водного и лесного фонда, земельные участки, на которых расположена недвижимость или предполагается строительство, и т. д.

Поскольку аренда каждого из перечисленных видов земельных участков имеет свои особенности, рассмотрим наиболее часто встречающиеся из них.
Вернуться в начало страницы >>>

Объекты аренды земли

Согласно ст. 3 Закона об аренде земли объектами аренды могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, коммунальной или государственной собственности. Земельные участки могут передаваться в аренду вместе с:

  • насаждениями, водоемами;
  • расположенными на них зданиями и сооружениями или без них.

Таким образом, каких-либо более конкретных ограничений по аренде земельных участков Закон об аренде земли не содержит ни в отношении арендодателей, ни в отношении объектов аренды земли.

Земельный кодекс конкретизирует объекты земельных правоотношений, указывая, что к землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению делятся на категории, причем каждая из категорий земель Украины имеет особый правовой режим. Статьей 19 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что земли Украины делятся на следующие категории:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • жилой и общественной застройки;
  • природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
  • оздоровительного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Рассмотрим особенности аренды земли в зависимости от вышеуказанных категорий земель. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: земли сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей. К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища);
  • несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме угодий отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временной консервации и т.п.).

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование, то есть в аренду земли:

  • гражданам — для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным предприятиям — для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам — для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
  • несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан — для ведения подсобного сельского хозяйства.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться, только во временное пользование, то есть в аренду. В собственность таким субъектам земли сельскохозяйственного назначения передаваться не могут.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения возможна в постоянное пользование только государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В то же время государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, могут брать в аренду земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться в первую очередь для сельскохозяйственного использования, поэтому при заключении договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения необходимо указать их целевое использование, не противоречащее действующему законодательству. Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, производится на основании данных государственного земельного кадастра.

Аренда земли: земельные доли (паи)

В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г. № 720/95 «О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее — КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.

Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности). Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю. При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.

В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности). Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г. № 11 (далее — Методика № 11).

В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.

После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию. Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48

При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:

  • владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды земли при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);
  • если земельная доля (пай) была выделена им в натуре (на местности) и был получен государственный акт на право собственности на землю, то договор аренды земли (пая) следует расторгнуть и заключить договор аренды земельного участка, поскольку предмет аренды изменился, что также следует из письма Госкомзема от 24.06.2005 г. № 14-17-2-Ко1002/5130;
  • сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю;
  • сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством;
  • Собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю;
  • После выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и может быть изменен только по согласию сторон.

Аренда земли: земли жилой и общественной застройки

К землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.

По решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления гражданам Украины (то есть иностранцы такого права не имеют) могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земли для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства в пределах норм, определенных Земельным кодексом. Сверх нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для вышеуказанных нужд по гражданско-правовым соглашениям (купле-продаже, дарению, мене, наследованию).

Жилищно-строительным (жилищным) кооперативам и гаражно-строительным кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилого и гаражного строительства передаются бесплатно в собственность или предоставляются в аренду земли, кроме того, они могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым договорам.

Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление данными домами (ЖЭК, ЖЭО и др.). Поэтому, если приобретена в собственность квартира или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, то из содержания вышеприведенной статьи следует, что собственник квартиры не должен в связи с этим оформлять право собственности на земельный участок или заключать договор аренды земли

В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование (аренду) объединению собственников. Таким образом, если квартиры в доме приватизированы, однако объединение собственников не создано, то у собственников квартир не возникает необходимости оформлять ни аренду земли ни в собственность, ни в аренду.

Согласно ст. 40 ЗКУ и ст. 25 Закона об аренде земли арендатор земельного участка имеет право по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законом порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения.

Однако в любом случае такое строительство не должно противоречить цели использования земельного участка: для сельскохозяйственных нужд, для нужд промышленности, транспорта и так далее, предусмотренной условиями договора аренды земли.

Например, если земельный участок был предоставлен в аренду для размещения автостоянки, а арендатор спустя какое-то время принял решение о строительстве на арендованном участке жилого дома, то, прежде всего, следует внести изменения в договор аренды земли об изменении целевого назначения арендуемого земельного участка, зарегистрировать в установленном порядке, а потом решать вопросы, связанные со строительством. В противном случае за нарушение целевого использования земельного участка он может быть изъят у арендатора согласно ст. 23 и 28 Земельного кодекса Украины.

Аренда земли: земли природно-заповедного фонда и иного природоохранного назначения

В земли природно-заповедного фонда включаются природные территории и объекты, а также искусственно созданные объекты: природные заповедники; национальные природные парки; биосферные заповедники; региональные ландшафтные парки; заказники; памятники природы; заповедные урочища; ботанические сады; дендрологические парки; зоологические парки; парки-памятники садово-паркового искусства.

Аренда земли вышеперечисленны перечисленного назначения возможна, что подтверждается гл. 7 ЗКУ, исходя из содержания которой, эти земли могут находиться только в собственности: государственной, коммунальной или частной, но не во временном пользовании. Хотя, исходя из содержания ст. 3 Закона об аренде земли, земли с насаждениями и водоемами могут сдаваться в аренду причем без каких-либо оговорок и уточнений, а на землях природно-заповедного и природоохранного назначения также находятся насаждения и водоемы, однако согласно требованиям ЗКУ такие земли передаче во временное пользование не подлежат.

Аренда земли: земли оздоровительного назначения

К землям оздоровительного назначения относятся земли, имеющие природные лечебные свойства, которые используются или могут использоваться для профилактики заболеваний и лечения людей.

В отношении земель оздоровительного назначения п. 3 ст. 48 Земельного Кодекса Украины прямо предусмотрено, что земли оздоровительного назначения запрещено передавать в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам только для деятельности, несовместимой с охраной природных лечебных свойств и отдыхом населения. Других ограничений нет, поэтому передавать в такую землю в аренду можно, но с обязательным указанием целевого использования с учетом запрещений, оговоренных указанным пунктом.

Аренда земли: земли лесного фонда

К землям лесного фонда относятся: земли, покрытые лесной растительностью; земли, предоставленные и используемые для нужд лесного хозяйства. Причем следует обратить внимание, что к землям лесного фонда не относятся земли, занятые:

  • зелеными насаждениями в пределах населенных пунктов;
  • полезащитными лесными полосами, защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных дорог, защитными насаждениями на полосах отвода каналов, гидротехнических сооружений и водных объектов;
  • отдельными деревьями и группами деревьев, кустарниками на сельскохозяйственных угодьях, приусадебных, дачных и садовых участках.

В отношении земель лесного фонда ст. 57 ЗКУ предусмотрено, что аренда земли лесного фонда предоставляется предприятиям, учреждениям, организациям, в которых созданы специализированные лесохозяйственные подразделения, для ведения лесного хозяйства, специального использования лесных ресурсов и для нужд охотничьего хозяйства, культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных, туристических целей, проведения научно-исследовательских работ и т.п. Отсюда следует, что аренда земли лесного фонда для граждан, в том числе и субъектам предпринимательской деятельности — физическим лицам, не может предоставляться в аренду.

Аренда земли: земли водного фонда

В отношении земель водного фонда п. 4 ст. 59 ЗКУ предусмотрено, что гражданам и юридическим лицам могут передаваться на условиях аренды земли прибрежных защитных полос, полос отвода и береговых полос водных путей, а также озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для:

  • сенокошения;
  • рыбохозяйственных нужд;
  • культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных, туристических целей;
  • проведения научно-исследовательских работ и т.п.

Причем такая деятельность может осуществляться только с учетом ограничений и запрещений, установленных ст. 61 — 63 ЗКУ. Так, ст. 61 ЗКУ предусмотрено, что в прибрежных защитных полосах вдоль рек, вокруг водоемов и на островах запрещено:

  • распахивать земли;
  • заниматься садоводством и огородничеством;
  • хранить и применять пестициды и удобрения;
  • устраивать летние лагеря для скота;
  • строительство любых сооружений, в том числе баз отдыха, дач, гаражей и стоянок автомобилей;
  • устройство свалок мусора, навозохранилищ, накопителей отходов производства, кладбищ, скотомогильников, полей фильтрации и т.п.;
  • мойка и обслуживание транспортных средств и техники.

Аренда земли: земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны

Статьями 65 — 77 ЗКУ установлены некоторые ограничения по использованию земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны. Так, согласно ст. 66, 67, 75 и 76 ЗКУ земли промышленности, транспорта, связи и энергетической системы могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а земли обороны — в государственной и коммунальной собственности. Причем следует обратить внимание, что ЗКУ не предусмотрена возможность аренды земли такого назначения. Вернуться в начало страницы >>>

Субъекты аренды земли

Согласно п. 5 ст. 93 ЗКУ и ст. 4 Закона об аренде земли арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Таким образом, юридические лица, которым земля передана в постоянное пользование, а к ним относятся только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности, не могут быть арендодателями земельных участков. Аренда земли возможна для:

  • граждан Украины;
  • юридических лиц Украины;
  • иностранных граждан и лиц без гражданства;
  • иностранных юридических лиц;
  • международных объединений и организаций;
  • иностранных государств.

В отношении субъектов арендных отношений ст. 4 и ст. 5 Закона об аренде земли содержат более подробный перечень. Так, субъектами арендных отношений являются:

в качестве арендодателей (до размежевания земель согласно п. 1 Заключительных положений Закона об аренде земли):

  • граждане и юридические лица Украины, в собственности которых находятся земельные участки;
  • земельных участков, находящихся в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы;
  • земельных участков, находящихся за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти.

в качестве арендаторов:

  • граждане Украины, юридические лица, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства;
  • районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины;
  • органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым.

Причем следует обратить внимание, что международные объединения и организации, а также иностранные государства, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства могут быть только арендаторами, а арендодателями — не могут.

После размежевания земель в порядке, предусмотренном Законом Украины от 05.02.2004 г. № 1457-IV «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности», и вступления в силу ч. 2, 3 и 4 ст. 4 Закона об аренде земли арендодателями являются:

  • сельские, поселковые, городские советы в отношении земельных участков, находящихся в коммунальной собственности;
  • районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад;
  • районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной республики Крым и Кабинет Министров Украины в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности. Вернуться в начало страницы >>>

Право концессионера на аренду земли

Кроме арендаторов, установленных ст. 93 ЗКУ и ст. 5 Закона об аренде земли, право на аренду имеют концессионеры. Согласно ст. 94 ЗКУ для осуществления концессионной деятельности в соответствии с Законами Украины от 16.07.99 г. № 997-XII «О концессиях» (далее — Закон о концессиях) и от 14.12.99 г. № 1286-XII «О концессиях на строительство и эксплуатацию автомобильных дорог» (далее — Закон о концессиях на строительство дорог) концессионеру предоставляются в аренду земельные участки.

Видами хозяйственной деятельности, для которой могут предоставляться земельные участки в концессию, являются:

  • водоснабжение, отвод и очистка сточных вод;
  • предоставление услуг городским общественным транспортом;
  • сбор и утилизация мусора;
  • предоставление услуг, связанных с поставкой потребителям тепла;
  • строительство и эксплуатация автомобильных дорог, объектов дорожного хозяйства, других дорожных сооружений;
  • строительство и эксплуатация грузовых и пассажирских портов;
  • предоставление услуг в сфере кабельного телевидения;
  • предоставление услуг связи;
  • транспортировка и распределение природного газа;
  • производство и (или) транспортировка электроэнергии;
  • общественное питание;
  • строительство жилых домов;
  • предоставление услуг в жилищно-эксплуатационной сфере;
  • использование объектов социально-культурного назначения;
  • создание коммунальных служб парковки автомобилей;
  • предоставление ритуальных услуг;
  • строительство и эксплуатация гостиниц, туристических комплексов, кемпингов и иных соответствующих объектов туристической индустрии.

Если для осуществления концессионной деятельности концессионеру необходимы земельные участки, то они предоставляются ему в пользование на условиях аренды на срок действия концессионного договора. Условия предоставления в аренду земельного участка оговариваются концессионным договором. Несмотря на то, что условия предоставления земельного участка в аренду являются существенным условием концессионного договора, договор аренды земельного участка, согласно ст. 13 Закона о концессиях, заключается отдельно в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и прилагается к концессионному договору. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: основания возникновения права пользования

Граждане и юридические лица приобретают право на аренду земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ЗКУ, ГКУ, ХКУ, Законом об аренде земли, другими нормативными документами и заключенным договором аренды после его государственной регистрации.

Согласно ст. 93 ЗКУ право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

При переходе права собственности на здание или сооружение согласно ст. 120 ЗКУ право собственности на земельный участок, на котором оно расположено, или на его часть может переходить на основании гражданско-правовых договоров, а право пользования — на основании договора аренды.

При отчуждении зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка. То есть при приобретении в собственность здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который был у продавца такого здания в аренде, новый собственник должен заключить договор аренды земельного участка с его собственником или уполномоченным органом.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли земельный участок, обремененный залогом, может быть передан в аренду при согласии залогодержателя. Таким образом, если в аренду передается земельный участок, на который его собственником оформлен договор залога в обеспечение каких-либо обязательств (являющийся предметом договора залога), например по кредитному договору, то в этом случае арендодателю необходимо получить письменное согласие залогодержателя на передачу земли в аренду. Кроме того, арендатор также должен быть письменно уведомлен о том, что земельный участок обременен залогом или же такое условие может быть включено в условия договора аренды земли.

Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается. Документом, удостоверяющим право временного пользования земельным участком, является договор аренды земли, зарегистрированный в установленном порядке (ст. 126 ЗКУ).

Согласно ст. 116 ЗКУ граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками земель государственной и коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных ЗКУ. Так, согласно ст. 7-17 ЗКУ:

  • распоряжение землями, находящимися в совместной собственности территориальных громад относится к полномочиям областных советов, на территории Крыма — к полномочиям Верховного Совета Автономной Республики Крым;
  • распоряжение землями территориальных громад городов Киева и Севастополя и предоставление земельных участков коммунальной собственности этих городов в пользование относится к полномочиям Киевского и Севастопольского городских советов;
  • распоряжение землями на праве общей собственности соответствующих территориальных громад относится к полномочиям районных советов (не в городах с районным делением). Полномочия районных в городах советов в сфере земельных отношений определяются городскими советами;
  • к полномочиям сельских, поселковых, городских советов относятся распоряжение землями территориальных громад, предоставление земельных участков в пользование из земель коммунальной собственности;
  • распоряжение землями государственной собственности относится к полномочиям местных государственных администраций.

Согласно п. 12 Переходных положений ЗКУ до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: порядок субаренды земли

Согласно п. 4 ст. 93 ЗКУ арендованный земельный участок или его часть может по согласию арендодателя передаваться арендатором в субаренду.

В зависимости от категории и назначения земельного участка законодательством предусмотрены определенные ограничения при заключении договора субаренды земли. Так, согласно ст. 8 Закона об аренде земли запрещается передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений.

В разъяснении ВАСУ от 14.01.99 г. № 01-8/10 указано, что законом не обусловлена форма договора субаренды земли, но из содержания ст. 8 Закона об аренде земли, которая предусматривает государственную регистрацию такого договора, следует, что договор субаренды также должен быть заключен в письменной форме. Однако обязательного нотариального удостоверения договора субаренды земли не предусмотрено. Такое удостоверение осуществляется по согласию сторон договора. Однако если договор аренды заключен в нотариальной форме, то и договор субаренды также должен быть заключен в нотариальной форме.

Прекращение или расторжение договора аренды земельного участка по каким-либо обстоятельствам влечет за собой прекращение договора субаренды этого земельного участка.

Особенности заключения договора субаренды земли следующие:

  • арендованный земельный участок или его часть может передаваться в субаренду только без изменения его целевого назначения;
  • согласие арендодателя на субаренду должно быть предусмотрено в договоре аренде или предоставлено арендатору в письменной форме. При этом если на протяжении одного месяца арендодатель не ответит на письменный запрос арендатора о своем согласии или возражении, арендованный земельный участок или его часть может быть передан в субаренду;
  • условия договора субаренды должны быть определены в пределах условий договора аренды земельного участка (его части) и не должны ему противоречить;
  • срок субаренды не может превышать срока действия договора аренды земельного участка;
  • плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы по договору аренды (ч. 6 ст. 21 Закона об аренде земли);
  • арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих участков, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: документальное обеспечение передачи земельных участков в аренду

Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном ст. 118 и 123 ЗКУ.

Поскольку при передаче земельного участка в аренду право собственности к арендатору не переходит, поэтому земельный участок как арендуемый объект основных средств согласно п. 8 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденного приказом Минфина Украины от 28.07. 2000 г. № 181, отражается арендатором на забалансовом счете бухгалтерского учета по стоимости, указанной в договоре аренды.

Отражение каких-либо хозяйственных операций в бухгалтерском учете производится на основании первичных документов, таким документом для отражения передачи земельного участка в аренду, кроме договора аренды, может являться акт приемки-передачи основных фондов по типовой форме №ОЗ-1, поскольку специальной формы акта для передачи земли в аренду нет. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: Прекращение права пользования земельным участком

Согласно ст. 141 ЗКУ основаниями прекращения права пользования земельным участком являются:

  • добровольный отказ от права пользования земельным участком;
  • изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных ЗКУ;
  • прекращение деятельности государственных или коммунальных предприятий, учреждений, организаций;
  • использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям;
  • использование земельного участка не по целевому назначению;
  • систематическая неуплата арендной платы.

Кроме того, согласно ст. 31 Закона об аренде земли предусмотрено, что основаниями прекращения договора аренды являются:

  • окончание срока, на который был заключен договор;
  • выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;
  • совмещения в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
  • смерти физического лица — арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа лиц, перечисленных в ст. 7 Закона об аренде земли, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
  • ликвидации юридического лица — арендатора;
  • расторжение договора по согласию сторон;
  • расторжение договора по требованию одной из сторон согласно ст. 32 Закона об аренде земли.

Необходимо обратить внимание на то, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 143 ЗКУ основаниями для принудительного прекращения прав пользования на земельный участок в судебном порядке (расторжения договора) являются:

  • использование земельного участка не по целевому назначению;
  • неустранение допущенных нарушений земельного законодательства (загрязнение, засорение земель и др.) в сроки, установленные предписаниями специально уполномоченных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;
  • конфискация земельного участка;
  • выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд.

В соответствии со ст. 32 Закона об аренде земли договор аренды земельного участка может быть расторгнут:

  • по требованию одной из сторон в судебном порядке в случае неисполнения сторонами их обязанностей, предусмотренных ст. 24 и ст. 25 Закона об аренде земли и договором аренды;
  • при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
  • на других основаниях, определенных ЗКУ и другими законами Украины.

Однако переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица — арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Статьей 33 Закона об аренде земли установлено преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполняет обязанности согласно условиям договора, на возобновление договора после окончания срока, на который он заключен. При этом в случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены с согласия сторон.

Поэтому если по окончании срока действия договора аренды арендодатель передал земельный участок в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие этого договора, а с новым арендатором признать договор недействительным. Однако если отсутствуют доказательства заключения договора аренды земельного участка с другим лицом и, наоборот, установлено намерение арендодателя использовать этот участок для собственных нужд, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований арендатора.

Необходимо обратить внимание на то, что если арендатор после истечения срока договора аренды земельного участка продолжает пользоваться земельным участком, то на основании ч. 3 ст. 33 Закона об аренде земли при отсутствии письменных возражений арендодателя в течении одного месяца по истечении срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Законом об аренде земли предусмотрены следующие последствия прекращения или расторжения договора аренды земли:

  • в случае прекращения или расторжения договора аренды земельного участка арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором аренды. При этом арендатор не имеет права удерживать земельный участок для обеспечения своих требований к арендодателю;
  • при невыполнении арендатором обязанности относительно условий возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю нанесенные убытки;
  • в случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а за земли несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств;
  • при расторжении договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом;
  • в случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого приобретено по результатам аукциона или конкурса, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор в результате досрочного прекращения договора аренды, если другое не предусмотрено договором аренды. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: основные нормативные акты

Основными нормативными документами, регулирующими правоотношения, связанные с арендой земли являются:

Также читайте

  • Земельный кодекс Украины;
  • Гражданский кодекс Украины;
  • Хозяйственный кодекс Украины;
  • Закон Украины «об аренде земли» от 06.10.98 г.;
  • Закон Украины «о плате за землю» от 03.07.92 г.;
  • Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 28.12.94 г.;
  • Порядок регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2000 г. № 119;
  • постановление Кабинета Министров Украины от 23.04.99 г. № 672 «О проведении пересчета объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную»;
  • Типовой договор аренды земельной доли (пая), утвержденный приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. № 5;
  • Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.98 г. № 2073;
  • Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (временной), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 23.03.95 г. № 213 (далее — Методика № 213);
  • постановление Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. № 220 «Об утверждении Типового договора аренды земли»
  • Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 г. № 43. Вернуться в начало страницы >>>

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Смотрите еще:

  • Сроки выплаты пенсии по случаю потери кормильца Пенсии в связи с потерей кормильца Кто и в каком размере имеет право на пенсию в связи с утратой кормильца, как начисляется и до скольки лет она выплачивается выяснял Prostopravo.com.ua. Еще одним видом пенсий, которые выплачиваются в солидарной системе пенсионного […]
  • Все организации красногвардейского района Справочник «Красногвардейский» Каталог организаций — 6.636 предприятий Доска объявлений Красногвардейского района Санкт-Петербурга Красногвардейский Красногвардейский район Санкт-Петербурга образован в 1973 году. Площадь района составляет около 57 квадратных […]
  • Движение велосипеда по пдд Глава 20. Движение на велосипедах и мопедах ПДД он-лайн ПДР на Беларускай мове Rules of the road ПДД для Android ПДД для iPhone ПДД в формате FB2 Стаж водителя Административная ответственность Уголовная ответственность История Правил Последние […]
  • Статья 77 трудового кодекса рф пункт 5 Ст. 77 ТК РФ: вопросы и ответы Ст. 77 ТК РФ: официальный текст Ст. 77 ТК РФ: вопросы и ответы Ст. 77 ТК РФ перечисляет все существующие основания для прекращения трудового соглашения, детализируя их в иных статьях этого документа. Разберемся с некоторыми вопросами, […]
  • Мировой суд ленинского района г оренбурга 2 участок судебный участок №2 мирового судьи Ленинского района Оренбурга С 20 октября водители-нарушители смогут получить права назад только после уплаты всех штрафов на включение в кадровый резерв для замещения должностей государственной гражданской службы Оренбургской области […]
  • Наказания за вождение в нетрезвом виде 2018 В Украине будут сажать в тюрьму за ДТП в пьяном виде: подробности В Верховной Раде 4 июля во втором чтении поддержали законопроект об увеличении наказания за вождение в нетрезвом виде. За законопроект проголосовали 240 народных депутатов. Проект № 7064 закона «О […]
  • Купить дом в сыктывкаре на материнский капитал Купить дом в Сыктывкаре Всего 484 объявления Всего 484 объявления Продать коттедж, 280 м², 15 соток. 31 октября 310 Собственник Пожаловаться Заметка Продаю дом, 115 м², 8 соток. 18 октября 63 Риелтор Пожаловаться Заметка Продажа дачи, 18 […]
  • Судебная практика по уголовным делам ст 228 ук рф Судебная практика по уголовным делам ст 228 ук рф ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Приговор Пограничного районного суда Приморского края от 7 декабря 2007 года и постановление президиума Приморского краевого суда от 9 апреля 2010 года в отношении Нестеренко В А в […]