Регистрация права собственности по договору ренты

Регистрация права собственности по договору ренты

Особенности государственной регистрации прав на основании договора ренты, договора пожизненного содержания с иждивением. (Вопрос 104)

(ст. 583-605, абз. 2 п. 3 ст. 8.1, п. 1 ст. 430 ГК РФ, п. 2 ст. 20 Федеральный закон ОБ ИПОТЕКЕ №102-ФЗ от 16.07.1998, п. 3 ст. 13 122-ФЗ)

Статья 583. Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество пе риодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности вы­ плачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания граждани­ на с иждивением.

Договором ренты в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не рентополучателю, а указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от рентоплательщика исполнения обязательства в свою пользу.

Договор ренты бывает двух видов: постоянная и пожизненная рента, причем пожизненная рента имеет такую разновидность, как договор пожизненного содержания гражданина с иждивением(ст.601 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации(ст.584ГКРФ)
Кроме того, производится регистрация обременения (ипотеки в силу закона), связанного с обязанностью по выплате ренты. .

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводиться не позднее чем в течение трех рабочих дней следующих за днем приема заявлений.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления.

(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 457-ФЗ)

(п. 3 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Закон с 1 февраля 2014 года говорит о том, что заявления о гос. регистрации прав и иные необходимые для гос. регистрации прав документы могут быть представлены в орган, осуществляющий гос. регистрацию прав, как нотариусом так и работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий. В случае если заявителем является нотариус или работник нотариуса, свидетельства о государственной регистрации выдаются данному нотариусу или работнику нотариуса. Документы, необходимые для представления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариального действия.

Исключена обязанность рег органа проводить правовую экспертизу документов по нотариально удостоверенной сделке.

Следовательно, производятся следующие регистрационные действия:

— государственная регистрация права собственности плательщи ка ренты на недвижимость, переданную по договору;

— государственная регистрация ипотеки в пользу получателя ренты;

При отчуждении жилого по­ мещения под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ) с условием пожизнен­ного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществля­ ется одновременно с государственной регистрацией права залогода­ теля — плательщика ренты.

При этом должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на госу­дарственную регистрацию сделки и (или) перехода права собствен­ ности, обязано предупредить заявителей о том, что на основании данных документов в ЕГРП будут зарегистрированы не только переход права, но и ипотека, а так же прочие ограничения, обременения права.

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на осно­ вании закона в под раздел III -2 ЕГРП вносятся следующие записи. При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, в подраздел III-2 Единого государственного реестра прав вносятся следующие записи:

номер государственной регистрации, сформированный в связи с принятием заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона;

срок, на который устанавливается ипотека (например, при возникновении ипотеки на основании договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа указывается срок оплаты приобретенного объекта недвижимости, установленный договором купли-продажи, при возникновении ипотеки на основании договора ренты указывается, является ли рента постоянной или пожизненной, и так далее);

сведения о залогодателе (данные покупателя, плательщика ренты и так далее) и залогодержателе (данные продавца, получателя ренты, кредитной организации и так далее);

документы-основания: реквизиты договора (купли-продажи, ренты и так далее), на основании которого возникла ипотека на основании закона. В случаях, когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является зарегистрированная сделка, также указываются дата и номер ее регистрации. В случаях когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является сделка, совершенная в нотариальной форме, указываются сведения о ее нотариальном удостоверении.

В записи, содержащей особые отметки регистратора, к подразделу III-2 указываются номер и дата государственной регистрации права собственности залогодателя.

(п.104 правил) Если один и тот же объект недвижимого имущества находится по различным основаниям в ипотеке, возникшей на основании закона, у нескольких залогодержателей, государственная регистрация ипотеки в каждом случае осуществляется в отдельной записи подраздела III-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Оформление ренты в 2018 году: как получить квартиру в собственность со скидкой до 40% рыночной стоимости

Возможность купить квартиру или вторичное жилье недорого, по цене ниже ее оценочной стоимости, дает рента — особый вид договора отчуждения имущества.

Действующее законодательство Украины допускает отчуждение жилой недвижимости по договору ренты. Рента — операция, которая несет выгоду ее получателю как вознаграждение за передачу имущества иному лицу. Выгоду плательщика ренты/получателя жилья, составляет переданное ему имущество. Выплата компенсации за имущество растянута во времени и разбита на фиксированные платежи.

Domik.ua выяснил, какие правовые особенности надо учитывать при заключении договоров ренты жилой недвижимости.

Особенности передачи имущества в ренту

Правила передачи имущества в ренту описаны в главе 56 раздела 3 книги 5 «Обязательственное право» Гражданского кодекса Украины (ГКУ).

По правилам статей 731—743 главы 56 ГКУ, договор ренты — это соглашение сторон, по которому получатель ренты передает свое имущество в собственность её плательщику. Выплата ренты производится в денежной или иной форме. Участниками договора ренты могут быть физические или юридические лица.

В зависимости от сроков выплат стороны могут заключить договоры, описанные ниже.

1. О бессрочной ренте:

— действует все время дееспособности плательщика ренты;

— право собственности на полученное в ренту имущество сохраняется за получателем и после смерти собственника, передавшего это имущество;

— законодатели не ограничили период, на который можно заключать бессрочный договор.

2. О срочной ренте:

— действует в течение оговоренного периода;

— момент прекращения регулярных рентных выплат стороны определяют в договоре.

При совершении договора ренты всегда возникает отягощение на земельный участок, жилую недвижимость или иной его предмет. Это означает, что плательщик ренты/получатель имущества может отчуждать объект только при согласии получателя ренты/бывшего собственника.

Выплата ренты совершается с периодичностью, установленной в договоре, в ином случае — ежеквартально.

За просрочку выплаты ренты плательщик выплачивает получателю ренты проценты. Размер процентных выплат за просрочку стороны устанавливают в договоре.

Платная и бесплатная передача прав на имущество по договору ренты

Передача прав на имущество по договору ренты может быть платной и бесплатной. При платной передаче договор совершается в два этапа. Первый этап обеспечивает договор передачи прав за определенную денежную сумму. Ее размер стороны вычисляют как долю от оценочной стоимости имущества. Размер доли устанавливается не меньше действующего значения учетной ставки Национального банка Украины. Начиная с 26.01.2018, учетная ставка составляет 16%. Второй этап обеспечивает договор о выплате ренты. Оба договоры подлежат нотариальной регистрации.

На практике есть возможность применить форму договора ренты, в котором последовательно прописаны условия совершения первого и второго этапа — сделку легализует один документ.

Если права на имущество передаются бесплатно, стороны нотариально фиксируют соответствующий и заключают договор о рентных выплатах.

Права и обязанности плательщика ренты

Законодатели предоставили плательщику ренты такие права:

1. Отчуждать переданное ему под выплату ренты имущество только при согласии получателя ренты.

2. Если плательщик ренты произвел отчуждение жилой недвижимости при согласии получателя ренты, то обязанности плательщика переходят к покупателю объекта.

3. В случае отчуждения недвижимого имущества к покупателю переходят обязанности плательщика ренты.

4. Право отказаться от договора:

— условия договора, в котором не предусмотрена возможность отказа, ничтожные;

— стороны могут установить в договоре условия отказа плательщиком ренты от договора.

5. Договор ренты прекращается через три месяца после дня, когда получателю ренты был вручен письменный отказа его плательщика. Обязательное условие для выполнения этого правила — полный расчет между участниками договора.

Законодатели отдельно предусмотрели условия, на которых возможен отказ от договора плательщика бессрочной ренты. Плательщик может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Стороны определяют цену выкупа в договоре. В ином случае выкуп можно совершить по цене, которая равна годовой выплате ренты.

Права получателя ренты

Получатель ренты имеет право на расторжение договора в таких случаях:

— плательщик просрочил выплату ренты на срок более года;

— плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

— плательщик ренты признан неплатежеспособным;

— плательщик ренты не в состоянии выплачивать ренту в оговоренные сроки и установленных размерах из-за явных существенных обстоятельств.

Законодатели допускают разрыв сделки и по иным обстоятельствам, если стороны предусмотрели их в договоре.

Преимущества и риски договора ренты

Договоры ренты представляют интерес для владельцев жилья преклонного возраста, у которых ограничены средства для содержания недвижимости и должного жизненного обеспечения. Законодатели сформулировали положения ГКУ о ренте так, что приоритет получили условия договора, которые по согласованию установили стороны. Безусловные положения статей 731—743 главы 56 ГКУ вступают в силу, только в случае, если стороны не закрепили в договоре свои условия.

Этот правовой принцип позволяет сторонам сформулировать договор так, что передавший свое жилье в ренту человек может жить в нем и дальше, после утраты права собственности. Отличие ренты с таким условием от договора пожизненного содержания в том, что вознаграждение за передачу жилья поступает только в виде оплаты. При договоре пожизненного содержания обязательны выполнения условий ухода и заботы о человеке, который передал свое жилье другому лицу/лицам.

Также договор ренты интересен молодым семьям и одиноким молодым людям, которые столкнулись с необходимость получить жилье в сжатые сроки, но цены первичного и вторичного рынка им пока недоступны.

Согласно экспертным данным, которые приводил Domik.ua, снижение стоимость получения жилья по договору ренты возможно в пределах 20-40% по сравнению с ценой при сделке купли-продажи.

Какие преимущества и риски несет договор ренты ее получателям и плательщикам показывает приведенная ниже таблица:

Право собственности при договоре ренты

6-ansekru >
Статья 586 ГК РФ. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

друх, Оля ля, как обычно, права. Содержание с иждивением может быть тока при передаче под выплату ренты недвижимого имущества.

8-Поздняк Метаться> по договору ренты может отчуждаться любое имущество, в т.ч. денежные средства, а не только недвижимое (ст. 583 — 587 ГК РФ).

5-ansekru> регистрация права собственности оформляется после заключения договора ренты, а не после смерти. При этом, жилье передается в залог получателю ренты. Продать такое имущество можно, но только с согласия получателя ренты и новый собственник становится обязанным платить ренту.

8-друх, Оля ля необычайная, но и вас она ввела в заблуждение.
Статья 584. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты
1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

И во втором мнении тоже не совсем верно.

ТС ansekru 0 — 25.02.2013 — 19:39
Когда возникает право собственности у лица, которое досматривает пожилого человека по договору ренты с пожизненным содержанием:

Госпада, вот вы тяжелые! Открывайте специальные нормы в качестве применимого права и читайте.
По первому вопросу о предмете договора:
Статья 601 ГК РФ. Договор пожизненного содержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

по второму вопросу — о согласии получателя рентных платежей.
Статья 604 ГК РФ. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Особенности государственной регистрации прав на основании договора ренты, договора пожизненного содержания с иждивением.

ГК РФ (Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением)

Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789

14. Государственная регистрация договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора

14.1. Заявитель — физическое лицо:

14.1.1. Заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):

— договора и перехода права — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;

— договора и права — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;

14.1.2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал).

14.1.3. Документ, подтверждающий полномочия представителя.

14.1.4. Документ, подтверждающий полномочия на подписание договора.

14.1.5. Документ, подтверждающий наличие зарегистрированного в установленном порядке права, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости.

14.1.6. Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением)). Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, находится в собственности (аренде) лица, отчуждающего данный объект, такие объекты должны отчуждаться одновременно.

14.1.8. Выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

14.1.9. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано лицу, отчуждающему объект недвижимости, в обеспечение пожизненного содержания (оригинал и копия);

14.2. Заявитель — юридическое лицо:

14.2.1. Заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):

— договора и перехода права — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;

— договора и права — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;

14.2.2. Документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал).

14.2.3. Документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица.

14.2.4. Учредительные документы юридического лица.

14.2.5. Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора лицом, не являющимся руководителем.

14.2.6. Документ, подтверждающий наличие зарегистрированного в установленном порядке права, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости.

14.2.7. Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением)). Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, находится в собственности (аренде) лица, отчуждающего данный объект, такие объекты должны отчуждаться одновременно.

14.2.9. Выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

14.2.10. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано лицу, отчуждающему объект недвижимости, в обеспечение пожизненного содержания (оригинал и копия);

104. Договор доверительного управления: предмет договора, субъектный состав. Особенности государственной регистрации доверительного управления.

ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Статья 1013. Объект доверительного управления

1. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

2. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

ФЗ-218 Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

Особенности государственной регистрации прав на основании сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних, сделок об отчуждении жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.

218-ФЗ Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789

14. Государственная регистрация договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора

14.1. Заявитель — физическое лицо:

14.1.1. Заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):

— договора и перехода права — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;

— договора и права — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости.

В случае если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации сделки, перехода права и права собственности (а также в соответствующих случаях ипотеки в силу закона) может быть представлено нотариусом (работником нотариуса).

14.1.2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал).

14.1.3. Документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени стороны договора (физического лица) действует представитель (оригинал и копия).

14.1.4. Документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем физического лица (оригинал и копия).

14.1.5. Документ, подтверждающий наличие зарегистрированного в установленном порядке права, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости.

14.1.6. Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением)).

14.1.8. Выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

14.1.9. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (оригинал и копия);

— согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (оригинал и копия);

— письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если объект отчуждается (приобретается) несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия).

Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Рента или переход права собственности с обременением. Все плюсы и минусы. Адвокатская практика.

Что такое Рента? По Договору Ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю Ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В силу статьи 584 ГК РФ, Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату Ренты, подлежит государственной регистрации

Ренту можно разграничить на Ренту постоянную или пожизненную, т.е. на срок жизни получателя ренты. В свою очередь пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Поскольку есть существенные отличия данных Рент и Договора пожизненного содержания с иждивением, различаются и условия сделки, и порядок его расторжения. Судебная практика в первую очередь исходит из доказанности выполнения условий Договора плательщиком Ренты, из принципов разумности и справедливости (так провозглашено в законе). Поэтому плательщику Ренты надо понимать, что при исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства его исполнения. Не так редки и случаи недобросовестного поведения получателя Ренты. В практике мне встречалась одна немолодая дама, которая 3 раза расторгала договор пожизненного содержания с иждивением только по той причине, что в договоре некоторые обязательства носили не конкретный характер, а плательщик Ренты рассчитывал на добрые отношения с ней. Он нес, в том числе, иные обязательства, не предусмотренные в названном договоре, но они не могли сыграть положительную роль в споре.

Несмотря на обязательное нотариальное удостоверение договора Ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, необходимо для начала проконсультироваться с юристом как получателю ренты, так и плательщику.

Итак, в чем отличия?

1. Получатели Ренты постоянной – это граждане и некоммерческие организации. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться этим лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором

Получатели Ренты пожизненной – только граждане, собственники имущества, либо граждане им указанные. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

2. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

3. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

4. В силу статьи 593 ГК РФ получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

    плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

    плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

    недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

  • в других случаях, предусмотренных договором.

В силу статьи 599 ГК РФ получатель пожизненной ренты также вправе требовать расторжение договора пожизненной ренты:

в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

5. Согласно статьи 599 ГК РФ, расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты влечет требование и в возмещении ему убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Общие моменты.

6. Разрешается выкуп как постоянной, так и пожизненной ренты в случаях, когда получатель Ренты имеет право на выкуп имущества по цене, определенной договором ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. Цена определяется по правилам ч.3 ст. 424 ГК РФ, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы.

7. Рента недвижимого имущества, в том числе рента земельного участка, предприятия, здания, сооружения, переданное под ее выплату всегда обременяет это имущество. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Договором ренты может быть предусмотрена и солидарная ответственность по этому обязательству.

8. Когда под выплату ренты передается недвижимое имущество, в т.ч. земельный участок плательщик ренты приобретает и право залога на это имущество. При передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

9. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты (ст. 395 ГК РФ – за пользование чужими денежными средствами), если иной размер процентов не установлен договором ренты.

10. Особое значение и практическое применение получило Соглашение собственника жилого дома, квартиры, земельного участка и будущего плательщика ренты на условиях ренты. Соответственно при правильном юридическом подходе к данному вопросу не возникает судебного спора по инициативе одной из сторон. Обратимся для начала кратко к теоретическому материалу.

Так, в силу статьи 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин в данном случае передает в собственность плательщика ренты недвижимое имущество свое. Плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В обязанности плательщика ренты входит, например, обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (пока это из расчета 100 рублей). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В практике не редки случае заключения Договоров пожизненного содержания с иждивением, где получатель ренты получает в течение жизни периодические платежи в деньгах в определенной сумме.

Часто спрашивают, вправе ли плательщик ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Вправе, но только с предварительного согласия получателя ренты.

Суд при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется, или должно предоставляться гражданину по закону должен руководствуется принципами добросовестности и разумности. А при установлении существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств суд удовлетворяет требования получателя ренты о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо удовлетворяет требования о выплате истцу выкупной цены. При этом плательщику ренты не компенсируются расходы, понесенные в связи с содержанием получателя ренты. Поэтому плательщику ренты надо понимать, что при добросовестном исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства их исполнения.

10. Еще один не маловажный момент для супругов, а как быть, если в Договор ренты квартиры был заключен в период брака, собственность оформляется на одного из супругов. Считается ли квартира совместным имуществом супругов?

Обратимся к статье 585 ГК РФ — Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Соответственно в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ). А в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Таким образом, общее имущество супругов подлежит разделу в силу Семейного законодательства РФ, если квартира (иное имущество) приобретено по договору ренты за плату.

При налогообложении доходов физических лиц, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением надо применять письмо Министерства финансов Российской Федерации от 24.03.2009 N 03-04-07-01/97. В нем указывается, что договор ренты является возмездным, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, то договор также остается возмездным, поскольку имеется встречное предоставление в виде рентных платежей, либо предоставления средств на содержание в иной форме.

Пунктом 2 статьи 585 ГК РФ установлено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения. Таким образом, указывается в данном Письме Минфина РФ, правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.

Из вышеизложенного следует, что полученное по договору ренты имущество, в том числе бесплатно, не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход. Поэтому и не облагается налогом на доходы физических лиц. Что касается физических лиц — получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то Минфин РФ считает, что предоставляемое им плательщиками ренты содержание в виде денежных средств или в иной форме является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.

Смотрите еще:

  • Изменения в федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости Статья 14. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 14. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" См. комментарии к статье 14 настоящего Федерального закона Внести в Федеральный закон от 16 […]
  • Замена прав шоссе революции 2018 Все МРЭО Санкт-Петербурга МРЭО шоссе Революции д.85 Межрайонный регистрационно-экзаменационный отдел ГИБДД Осуществляет: прием экзаменов ПДД, регистрацию транспортных средств, выдачу и замену национальных и международных водительских удостоверений (замена […]
  • Работа в госслужбе вакансии пермь Работа в госслужбе вакансии пермь Прием документов заканчивается через 1 день Администрация города Перми Пермский край, Пермь от 17 000 до 20 000 руб. Прием документов заканчивается через 1 день Администрация города Перми Пермский край, Пермь от 16 000 до 20 000 […]
  • Договор аренды помещения между организацией и физическим лицом Договор аренды нежилого помещения Договор аренды нежилого помещения (арендатор - юридическое лицо, арендодатель - физическое лицо) г. __________________________ "___" _______________ 20__ г. (место заключения договора) Гражданин РФ […]
  • Ст129 ч4 коап рф 2014 ПОПРАВКИ 2014 ГОДА В КОНСТИТУЦИЮ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В соответствии с Федеральным законом от 04.03.1998 № 33-ФЗ «О порядке принятия и вступления в силу поправок к Конституции Российской Федерации» под поправкой к Конституции Российской Федерации понимается любое […]
  • Лобненский мировой суд участок 103 Лобненский мировой суд участок 103 Судебный участок №101 Лобненского судебного района Московской области Адрес: 141730, Московская область, г. Лобня, ул. Циолковского, д.13 А Мировой судья: Шамко Ирина Петровна секретариат - тел.: (495) 577-50-96 Судебный участок […]
  • Расторжение договора с директором при ликвидации Какая уволить генерального директора при ликвидации ООО? И его же назначить ликвидатором Мы планируем ликвидировать ООО. 3 учредителя. 1. Скажите пожалуйста, на основании чего и в какой момент процедуры ликвидации можно (и нужно) уволить единственного работника - […]
  • Статья 177 ук рк за что она статья 177, часть 3. хочу знать попадает ли эта статья под амнистию в Республике Казахстан. К сожалению, именно эта часть статьи 177 УК Республики Казахстан под амнистию не попадает (ст. 8 «Об амнистии в связи с празднованием Дня независимости Республики Казахстан»). […]