Ст 292 п2 гк рф

Ст. 292 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения.

3 декабря 2013

22 июня 2010

16 июня 2010

Определен конституционно-правовой смысл норм, касающихся прав несовершеннолетних членов семьи собственника, проживающих в отчуждаемом жилом помещении.

11 июня 2010

10 июня 2010

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Здравствуйте! У меня прошел суд о выселении из квартиры проживающего там человека. Моя мама жила с мужчиной, его прописала. Затем она умерла, я получила квартиру в наследство. СЕйчас есть решение районного суда о выписке и его выселении. Может ли он обжаловать это решение? Он не платит за воду, дом частный, последний год жизни мама жила у меня, до этого у себя дома, где он плохо с ней обращался. Он не мой родственник.

Вопрос относится к городу Новосибирск

Вопрос о праве пользования жилым помещением. В муниципальной квартире проживала мать с совершеннолетним сыном. Мать решила оформить квартиру в собственность путем приватизации данного жилого помещения, а сын подписал нотариальный отказ от приватизации, однако сохранил за собой право бессрочного пользования квартирой. На следующий год сын снялся с регисрационного учета и прописался по другому адресу на постоянное место жительства, где проживает уже на протяжении 5 лет. ВОПРОС: Если мать решит продать квартиру третьим лицам, сохраняется ли за её сыном, ранее отказавшегося от приватизации, право пользования (проживания) в данной квартире ?

Вопрос относится к городу Анжеро-Судженск, СФО

добрый день. какой документ можно оформить,чтоб брат без моего ведома не мог ни продать,ни подарить жилье,находящееся в его собственности?

Продали свою квартиру и купили другую. Новый собственник требует с нас денег за проживание и всячески торопит. Бывший собственник нашей новой квартиры не освобождает помещение. Что делать?

Вопрос относится к городу Москва

я являюсь собственником квартиры. В ней прописаны гражданская жена сына ( брак не зарегистрирован) и 2 внучки ( дочки сына от этой жены 9 лет и 4 года). Вопрос: имеют ли право на собственность этой квартиры внучки и могу ли я их выписать из квартиры без их согласия разумеется без согласия » снохи»).Спасибо

Вопрос относится к городу Новосибирск

Здравствуйте. Мой муж (50лет), является сыном единственной собственницы (по завещанию её мужа, моего свекра) кооперативной квартиры. Я лет 17 назад случайно видела ордер на вселение в эту квартиру, где мой муж был записан членом семьи. Мой муж с момента вселения в эту квартиру (1967год) по сей день (2016год) постоянно проживает, полностью оплачивает, ремонтирует данную квартиру. Свекровь в содержании жилья, оплате коммунальных услуг и прочего не учавствует, за 10 лет была здесь пару раз. Живёт отдельно, хотя мы предлагали ей жить вместе. А теперь начался кошмар. Сначала она приехала с требованием в течение месяца освободить квартиру. Потом написала заявление участковому о том, что мы препятствуем ей пользоваться ее собственностью, хотя все ключи у нее есть. Потом нам позвонила юрист с предложением дать миллион рублей и продолжать жить » на птичьих правах». Т.е. просто так отдать деньги, а хозяйка она же. Денег у нас таких нет. На днях получили письмо, видимо написанное поддиктовку юриста, со ссылками на ст. 209 ГК РФ, ч.4 ст.31 ЖК РФ, бред какой-то. С требованием освободить в 10 дневный срок две из трех комнаты и всем троим жить в 11 метровой комнате. Как нам поступать? Спасибо.

Вопрос относится к городу Смоленск

«Жена получила в наследство от матери дом (мать умерла в январе 2014).В этом доме прописан и проживает сожитель матери, пенсионер инвалид 2-й группы.Не является собственником дома/части дома. Не является членом нашей семьи (мы проживаем по другому адресу). Из собственности у него есть дача в пригороде. Дом мы хотим продать. Как выписать его по суду? Сам он выписываться отказывается». Очень оперативно получил ответ на этот вопрос от Вашего специалиста Ирины Шлячковой, такого содержания: «Если дом оформлен на Вашу жену, то она может обратиться в суд с иском о выселении и снятии его (сожителя матери) с регистрационного учета. В суде ей необходимо доказывать, что дом перешел ей по наследству с ней в родственных отношениях сожитель не состоял и не состоит». Объясните пожалуйста, что значит не состоять в родственных отношениях?

Вопрос относится к городу Воронеж

Уточнение от 22 декабря 2015 — 15:30
Спасибо за пояснения. Хотелось бы ещё уточниться — имеет ли он (сожитель умершей) какие либо права на проживание в доме — прописан был умершей матерью жены до 2005г? (не судите строго, если вопрос покажется глупым).

Совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего .Какие документы нужно предоставить в органы опеки и попечительства для разрешения органов опеки и попечительства на расторжение договора купли -продажи жилого дома и земельного участка ?

Вопрос относится к городу Братск

двоюродный брат получил по завещанию квартиру от нашей бабушке,и сейчас хочет выписать меня с ребенком в никуда.другого жилья у нас нет.как мне быть?

Вопрос относится к городу армянск

Хотели купить квартиру, но оказалось, что там прописан совершеннолетний сын собственника, не тот у которого мы покупаем, а ещё предыдущего собственника,его матери. Нам показалось всё это подозрительно. Если бы мы купили квартиру, смогли бы мы его выписать? Со слов риелтора, он якобы в армии, должен придти в декабре и выписаться. Почему его сама мать не выписала, не понятно. Или здесь всё таки нечисто. Просто эта нам квартира очень подходит по всем параметрам.

Переход права собственности. Правоприменительные аспекты пункта 2 статьи 292 ГК РФ

Автор: Карпухин Д.В.

Правоприменительные аспекты пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

В России в течение последних двух десятилетий активно формируется рынок жилья. Дома, квартиры, комнаты, доли на жилые помещения являются объектом гражданско-правовых сделок: покупаются, продаются, дарятся, наследуются, являются предметом ипотеки и т.д. Одним из главных вопросов, который возникает в процессе осуществления сделки, является наличие лиц, проживающих на законных основаниях в продаваемом жилом помещении и их дальнейшая судьба в части сохранения правомочия пользования. Анализ судебных решений показывает, что перечень данных категорий лиц шире, чем указанный в законе.

С целью защиты прав покупателей жилых помещений в случае наличия указанных автором лиц либо их дальнейшего появления (если они проживают в ином жилом помещении), необходимо иметь в виду следующее. Статья 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Согласно п.1 статьи 15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Учитывая изложенное, в договор купли-продажи жилого помещения целесообразно включить пункт об ответственности продавца в случае нарушения прав покупателя в связи с правами на жилое помещение третьих лиц, в том числе и бывших членов его семьи (о которых покупатель не был предупрежден), установив размер подлежащего уплате возмещения. Это представляется целесообразным еще и в связи с тем, что указанная в договоре цена жилого помещения может быть занижена. Следовательно, в случае расторжения договора покупателем он может получить от продавца денежные средства в размере меньшем, чем они в действительности были переданы продавцу.

В силу пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом .

Бланкетный характер гипотезы указанной нормы заставляет риэлторов, юристов, адвокатов, потенциальных продавцов и покупателей обращаться к нормам закона для определения категорий лиц, сохраняющих право постоянного пользования жилым помещением при переходе права собственности на него.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором .
Положения части 2 статьи 292 ГК РФ предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность .

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 г. отметил, что в соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность . Суд в толковании обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отметил, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Часть 1 статьи 558 ГК РФ предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в которых эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как следует из ч.1 ст.558 ГК РФ, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный договор могут быть и не включены.

Таким образом, права покупателя жилого помещения могут быть ущемлены в результате «появления» (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем.

Тем более это возможно в связи с тем, что из правоустанавливающих документов на квартиру нельзя установить наличие или отсутствие права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. При этом паспорт с данными о семейном положении продавца не следует рассматривать в качестве документа, гарантирующего отсутствие прав бывшего члена семьи собственника на жилое помещение.

Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 полностью подтверждена ранее изложенная позиция высшей судебной инстанции России и разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) .

Таким образом, Верховный Суд РФ разъяснил, что данная категория лиц сохраняет право постоянного пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение.

Право постоянного пользования жилым помещением сохраняется и у бывшего члена семьи собственника, который фактически не пользуется жилым помещением, и, более того, проживает и зарегистрирован в другом жилом помещении. Это связано с тем, что согласно п.2 ст.9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).

Более того в ответе на вопрос №37 (Ответы на вопросы, утверждены Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006 г.) сделан вывод о том, что «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Бывший член семьи собственника не может быть выселен при наличии условий, предусмотренных статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ». Таким образом, право пользования сохраняется и в случае проживания бывшего члена семьи в ином жилом помещении.

Данное толкование в стало возможным благодаря четкой формулировке статьи 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», гарантирующей соответствующее право лицам, отказавшимся от приватизации в пользу одного из членов семьи.

Правовой анализ судебной практики показывает, что, несмотря на то что гипотеза правового предписания пункта 2 статьи 292 ГК РФ содержит отсылку на нормы закона, исключающие возможность признания утраты права пользования жилым помещением и выселения отдельных категорий лиц, отдельные категории таких граждан указаны в актах казуального толкования права, принятых Верховным Судом РФ.

В этом отношении интересным представляется Определение от 07.09.2010 г. № 86-В10-4, которое позволяет выявить дополнительные основания, при которых применение пункта 2 статьи 292 ГК РФ не представляется возможным .

Суть дела заключалась в следующем. Двое собственников многоквартирного дома, состоящего из пяти квартир, обратились в суд с иском к пяти пользователям жилыми помещениями о прекращении права пользования жилыми помещениями и выселении, указав, что согласно договору купли продажи от 03.07.2006 г., заключенному с ООО «Центр «Идеал», они являются сособственниками 854/1000 долей жилого дома, при этом одному из собственников принадлежит на праве общей долевой собственности 174/1000 доли, другому — 340/1000 долей. Другому сособственнику принадлежит 146/1000 долей и трем оставшимся сособственникам, получившим наследство, — 340/1000 долей.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что право пользования жилыми помещениями у ответчиков прекращено в связи со сменой собственника части дома, в которой расположены спорные жилые помещения. Эти жилые помещения необходимы истцам для проживания, однако ответчики препятствуют в осуществлении их прав собственников. Кроме того, истцы указали, что ответчики отказались заключить договоры найма на занимаемые жилые помещения, оплату коммунальных услуг в настоящее время не производят, бремя расходов по содержанию в надлежащем состоянии занимаемых жилых помещений не несут.

Один из ответчиков с иском не согласился и предъявил встречный иск к истцам о признании права на проживание в квартире, внесении сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части обременения, касающегося жилищных прав жителей дома, возложении обязанности выдать домовую книгу дома.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что проживает в жилом помещении, расположенном в указанном доме, с 1957 года, зарегистрирован в этом жилом помещении, что подтверждено отметкой органа милиции в паспорте, внесен в домовую книгу как житель дома. Данный дом ранее находился в оперативном управлении Сбербанка РСФСР, затем при акционировании Сбербанка РСФСР дом в числе другого имущества был внесен в его уставный капитал и 10 ноября 1993 года продан Сберегательным банком Российской Федерации ТОО «Нормаль» (в настоящее время ООО «Центр «Идеал»). Последний 3 июля 2006 года продал 854/1000 доли дома истцам и одному из сособственников, после смерти которого принадлежащая ему доля перешла трем наследникам. Собственники дома, воспользовавшись несоответствием нумерации квартир в паспортах жильцов дома и поэтажном плане, завели новую домовую книгу, в которой прежние жильцы дома не зарегистрированы. По мнению ответчика, его право пользования занимаемым жилым помещением не могло быть прекращено в связи со сменой собственника дома.

Решением суда первой инстанции г. Владимира от 21.09.2009 г. исковые требования истцов были удовлетворены, ответчики выселены из спорных жилых помещений. В удовлетворении встречного иска одного из ответчиков отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 17.12.2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования со ссылкой на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что ответчики по первоначальному иску сохраняли право на проживание в спорном жилом доме до 3 июля 2006 года, т.е. до момента прекращения права собственности на него прежнего собственника — ТОО «Центр «Идеал» .

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ признал вынесенные судебные постановления незаконными и определил отменить решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Высшая судебная инстанция РФ установила, что ответчик проживает в квартире дома с 1957 года и постоянно зарегистрирован в нем. Данное обстоятельство не оспаривалось истцами по первоначальному иску.

Установлено также, что на основании договора купли-продажи от 03.07.2006 г. истцы стали сособственниками 854/1000 долей вышеуказанного дома, в котором расположены жилые помещения, занимаемые ответчиком и другими соответчиками.

Отказ ответчиков заключить договоры найма с ТОО «Нормаль» обусловлен тем, что последний не поддерживал жилой дом в надлежащем состоянии и не исполнял решение суда первой инстанции г. Владимира от 28.03.2000 г., которым на ТОО «Нормаль» была возложена обязанность произвести капитальный ремонт дома с восстановлением всех коммуникаций (водопровода, канализации, электроэнергии).

В силу пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно статье 16 ЖК Российской Федерации жилой дом и квартира являются видами жилых помещений. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, под жилым домом по смыслу статьи 292 ГК Российской Федерации в ее системной взаимосвязи со статьей 16 ЖК Российской Федерации понимается одноквартирный жилой дом.

По сути, Верховный Суд РФ дал расширенное толкование понятия жилой дом как объекта жилищных прав, определив его как одноквартирный дом, что в итоге привело к принятию решения в пользу ответчиков.

Как следует из материалов дела, дом, в котором проживают ответчик и другие ответчики, имеет 5 квартир, то есть является многоквартирным жилым домом.

В этой связи ссылка суда первой инстанции на положения статьи 292 ГК Российской Федерации является ошибочной, поскольку данная правовая норма, регулирующая правоотношения, возникающие между новым собственником одноквартирного жилого дома или квартиры и членами семьи прежнего собственника такого дома или квартиры, на правоотношения между собственниками части многоквартирного жилого дома и проживающими в нем лицами не распространяется.

Таким образом, данное толкование Верховного Суда РФ, хотя и является казуальным, расширило перечень категорий лиц, сохраняющих право постоянного проживания в жилом помещении при отчуждении последнего, так как логика принятия решения может использоваться при рассмотрении аналогичных дел. К числу таковых могут быть отнесены граждане, проживающие в многоквартирном доме по отношению к собственникам, владеющим полностью или частью этого дома.

Верховный Суд РФ разъяснил, что статья 35 (часть 1) ЖК Российской Федерации регулирует выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Согласно указанной статье в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Что касается вывода суда о том, что ответчик утратил право на проживание в жилом доме и подлежит выселению из него, поскольку он и другие жильцы дома не предоставили договоры найма, заключенные с собственниками жилого дома, то он также не основан на законе.

Указанные лица, как установлено судом, вселились и проживали в данном жилом доме с согласия его собственников — Сбербанка Российской Федерации и ТОО «Нормаль». Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

На основании статьи 3 (часть 4) ЖК Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, выселение лица по основаниям, не предусмотренным законом, является произвольным. Поскольку сам по себе отказ от заключения договора найма жилого помещения в качестве основания для выселения гражданина действующим законодательством не предусмотрен, постольку выселение лица по указанному основанию является произвольным.
Данное разъяснение Верховного Суда РФ также является актуальным, так как четко указывает на возможность признания утратившими право пользования жилым помещением и выселением из него определенных категорий граждан только по основаниям, прямо предусмотренным законом.

В этой связи, как отметила высшая судебная инстанция, отказ в удовлетворении встречного искового требования ответчика о признании права на проживание в квартире дома, возложении на истцов обязанности передать ему домовую книгу дома, обусловленный тем, что он утратил право на проживание в данном жилом доме, является неправомерным.

Кроме того, Верховный Суд РФ разъяснил, что статья 35 ЖК РФ находится в разделе II указанного Кодекса о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, действие данной статьи распространяется на граждан, имевших право пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являвшихся собственниками этих жилых помещений. К ним относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа. Ни к одной из перечисленных выше категорий ответчик не относится.

Несомненно, разъяснения Верховного Суда РФ о том, что положения статьи 35 ЖК РФ могут применяться только по отношению к категориям лиц, указанным в разделе II ЖК РФ, являются актуальными, так как исключают возможность применения соответствующего предписания к категориям лиц, не указанным в ней. Однако проблематичным представляется указание Верховного Суда РФ на возможность применения положений данной статьи в отношении отказополучателей по завещательному отказу.

Сущность завещательного отказа в соответствии с пунктом 1 статьи 1137 заключается в возложении на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности .

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 указанной статьи на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, пользование жилым помещением отказополучателем по завещательному отказу может приобретать характер постоянного (бессрочного) пользования, если срок пользования жильем определен периодом жизни этого лица. В случае предоставления права пользования жилым помещением отказополучателю на определенное количество лет (период жизни отказополучателя) право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением не возникает. В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ЖК РФ по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. В изложенной норме содержится фундаментальный правовой признак ограниченного вещного права — следование юридической судьбе имущества при переходе права собственности от одного субъекта к другому.

Таким образом, позиция Верховного Суда РФ о возможности применения положений статьи 35 ЖК РФ к отказополучателям по завещательному отказу противоречит положениям пункта 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ в случае, если срок пользования жилым помещением отказополучателя обусловлен продолжительностью жизни последнего.

Таким образом, на основании вышеизложенного материала можно сделать следующие выводы:

  1. При определении категорий лиц, не подлежащих выселению на основании части 2 статьи 292 ГК РФ, важно учитывать не только нормы закона, но и казуальные и нормативные разъяснения Верховного Суда РФ, которые расширяют перечень категорий граждан, на которых не распространяются положения пункта 2 статьи 292 ГК РФ.
  2. Анализ последних определений Верховного Суда РФ по конкретным случаям позволяет отнести к указанным категориям граждан, проживающих в многоквартирном доме (состоящем из более чем одной квартиры) в случаях, если истцами по делам о выселении выступает(ют) собственник(и), владеющий(ие) полностью или частью (несколькими квартирами) этого дома, так как в соответствии с разъяснениями высшей судебной инстанции жилой домэто одноквартирный жилой дом. Следовательно, к многоквартирным домам не могут быть применены положения пункта 2 статьи 292 ГК РФ об утрате права пользования жилым помещением, так как многоквартирный дом не является объектом жилищных прав.
  3. Позиция Верховного Суда РФ о возможности применения положений части 1 статьи 35 ЖК РФ к отказополучателям по завещательному отказу является проблематичной, так как вступает в противоречие с положениями пункта 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ о сохранении этого права за отказополучателем при переходе права собственности на жилое помещение.
  4. Важно отметить, что основания утраты права на проживание в жилом помещении должны быть четко указаны в законе. Не допускается применение каких-либо иных оснований, дающих возможность судебным инстанциям принимать решения о признании лица утратившим право пользования жилым помещением.

Дайджест:
Под жилым домом по смыслу статьи 292 ГК Российской Федерации в ее системной взаимосвязи со статьей 16 ЖК Российской Федерации понимается одноквартирный жилой дом

Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007 г.) // «Парламентская газета» № 7–8, 15.01.2005; РГ, 31.12.2006; СЗ РФ, 2007, № 1, ст. 14, № 49, ст. 6071.

Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2004 г., с изм. 15.06.2006 г., с изм. и доп. вступившими в силу 01.03.2007 г., с изм. 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 28, ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 2, ст. 67; Собрание законодательства РФ, 1994, № 16, ст. 1864; 1998, № 13, ст. 1472; 2001, № 21, ст. 2063; 2002, № 21, ст. 1918; 2004, № 27, ст. 2711; «Парламентская газета» № 7–8, 15.01.2005; РГ, 29.12.2005; РГ, 18.06.2008.

«Бюллетень Верховного Суда РФ», 2006. № 5.

«Российская газета». 08.07.2009. № 123.

Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2010 г. № 86-В10-4 // Текст определения опубликован не был. Правовая система «Консультант».

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188–ФЗ (ред. от 27.07.2010 г.) // «Собрание законодательства РФ», 2005, № 1, Ст. 14.

Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008 г.) // СЗ РФ, 2001, № 49, ст. 4552; 2004, № 49, ст. 4855; 2006, № 23, ст. 2380, № 52 (ч.1), ст. 5497; 2007, № 1 (ч.1), ст. 21, № 49, ст. 6042; 2008, № 18, ст. 1939, № 27, ст. 3123.

27.02.2017 г. Подлежит ли член семьи прежнего собственника выселению из квартиры при переходе права собственности?

Продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).

В соответствии 1 статьи 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как следует из пункта 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Итак, новый собственник вправе предъявить исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением при переходе права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, чтобы прекратить право пользования квартирой бывшего члена (бывших членов) семьи, а также в случае, если собственник купил квартиру с проживающими посторонними лицами (ст. 35, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). При этом членами семьи собственника являются проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители.

Также членами семьи собственника могут быть признаны при определенных обстоятельствах другие родственники и иные лица (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Для того, чтобы выиграть дело по требованию о признании утратившим право пользования жилым помещением при переходе права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, суду необходимо представить:

  • документ, подтверждающий переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к новому (например, копию договора купли-продажи, а также свидетельства о государственной регистрации права).

Внимание! В самом договоре может быть предусмотрена обязанность членов семьи бывшего собственника освободить занимаемое жилое помещение и сняться с регистрационного учета (или нотариально удостоверенное заявление в виде отдельного документа об обязанности выселиться). Однако даже если такое условие в договоре отсутствует, обязанность освободить жилое помещение возникает в силу закона (то есть, п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЖК РФ).

  • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

Внимание! Для удовлетворения заявленных требований суду необходимо подтверждение того, что у ответчика (члена семьи бывшего собственника) отсутствуют какие-либо основания для дальнейшего проживания в спорном жилом помещении, так называемого сохранения права пользования (например, бессрочное право пользования жилым помещением в связи с отказом от участия в приватизации). Суд должен убедиться в том, что регистрация и проживание ответчика (ов) по адресу спорного жилого помещения создает препятствия истцу в реализации прав собственности, так он не имеет возможности проживать и распорядится своим имуществом.

Суд может сохранить за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением (проживания в нем) на определенный срок, если у него нет оснований проживать в ином жилом помещении, а также если имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ):

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Примечание.

Статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ установлено, что действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ признана частично не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П.

Также проблематично прекратить право пользования квартирой бывших членов семьи, в отношении которых собственник жилья платит алименты, поскольку суд вправе по требованию таких лиц обязать собственника обеспечить их иным жилым помещением.

Кроме того, невозможно прекратить право пользования жилым помещением тех, кто имел право пользования жильем на дату приватизации с другими членами семьи и дал согласие на приватизацию без своего участия (ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ). Право пользования этих лиц нельзя прекратить и тем собственникам, которые купили квартиру с такими жильцами (п. 2 ст. 292 ГК РФ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Для справки: Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Во всех остальных случаях разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения не требуется.

Право бессрочного пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника

26 декабря 2013 года 09:43

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, предусматривающих, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Как следует из ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Таким образом, к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Выселение граждан из жилых помещений относится к категориям дел, подлежащим рассмотрению с обязательным участием прокурора.

Частью 2 статьи 320 ГПК РФ и частью 3 статьи 376 ГПК РФ предусмотрено, что в случае, если в рассмотрении дела участвовал прокурор, органы прокуратуры имеют право на оспаривание как не вступивших, так и вступивших в законную силу судебных постановлений.

При таком положении, если гражданин полагает, что постановленным судом первой инстанции решением по спору о выселении его права и законные интересы нарушены, он вправе обратиться в районную прокуратуру по месту нахождения суда, рассмотревшего дело по существу, с заявлением о проверке прокурором законности не вступившего в законную силу судебного акта районного суда.

В случае несогласия гражданина с решением суда первой инстанции и определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда он вправе в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обратиться с кассационной жалобой в прокуратуру города, приложив к обращению заверенные надлежащим образом копии судебных постановлений.

Вы можете найти эту страницу по следующему адресу:

Смотрите еще:

  • Мировой суд азнакаевского района Мировой суд азнакаевского района 17.08.1964 года рождения, уроженец с. Суюндук Азнакаевского района РТ. Образование . В 1991 году окончил Дагестанский государственный университет г. Махачкалы. Трудовая деятельность. После окончания обучения служил в системе МВД РТ. […]
  • Суицид из за развода с женой Суицид из за развода с женой Очень тяжко. Я наверное,недостойна того чтоб жить. Но у меня двое детей..Мой муж покончил с собой. Я виновата в этом. Я полюбила другого человека после 18 лет брака с мужем. Брак был не совсем удачный,долго рассказывать. Муж […]
  • Ст 158 пункт а Статья 158, часть 2, пункт а Группа лиц, несудимые, работа со следствием, ими было совершена кража. Какое максимальное наказание ? Ответы юристов (3) Вам нужно работать с адвокатом. Возможно несколько вариантов развития дела. Нужно больше информации об уголовном […]
  • Как написать заявление в еирц Как написать заявление в ЕРЦ для получения алиментов? Задайте вопрос юристу и получите ответ за 1 минуту! Образец (примерный) заявления в суд на ЕРЦ по алиментам (подходит только тем ,у кого алименты удержаны, но не перечислены!) […]
  • Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в силу по истечении Статья 180. Вступление в законную силу решения, судебного приказа Информация об изменениях: Федеральным законом от 2 марта 2016 г. N 47-ФЗ наименование статьи 180 настоящего Кодекса изложено в новой редакции, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня […]
  • Сроки выплаты пенсии по случаю потери кормильца Пенсии в связи с потерей кормильца Кто и в каком размере имеет право на пенсию в связи с утратой кормильца, как начисляется и до скольки лет она выплачивается выяснял Prostopravo.com.ua. Еще одним видом пенсий, которые выплачиваются в солидарной системе пенсионного […]
  • Аренда на улице островитянова нежилое помещение Бизнес-центр «Островитянова 43» Москва, улица Островитянова, 43 Характеристики бизнес-центра Местоположение: Технические параметры: Инженерные системы: Инфраструктура бизнес-центра Полиграфия Курьерские услуги Описание бизнес-центра «Островитянова 43» Небольшая […]
  • Встать в очередь в детский сад щелково Запись ребенка в детский сад в Щелкове Чтобы оформить ребенка в детский сад, нужно встать в электронную очередь и получить направление на место в садике. При подаче заявления можно выбрать от 2 до 5 дошкольных организаций. Необходимые документы Заявление […]