Статьями 421 и 461 гк рф

Вопрос по пункту в договоре купли-продажи квартиры

В договоре к-п присутствует такой пункт:

16. Стороны настоящего Договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе со стороны супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц и изъятия указанной КВАРТИРЫ у Покупателя по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения КВАРТИРЫ, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей КВАРТИРЫ. При этом КВАРТИРА не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков. Если третье лицо по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, предъявит к Покупателю иск об изъятии КВАРТИРЫ, Покупатель обязуется привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязуется вступить в это дело на стороне Покупателя. Продавец, привлеченный Покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия лишается права доказать неправильность ведения дела Покупателем. Продавец также должен возместить Покупателю все судебные издержки, связанные с ведением дела.

1. Где-то читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание. Возвращаем только то, что в расписке и все. Это так?

2. Не получается ли так, что при признании договора недействительным вследствие предъявления претензий третьими лицами продавец должен будет вернуть деньги, а потом еще дополнительно купить квартиру покупателю?

3. Что такое «равнозначное жилое помещение»? Например разница между кв с ремонтом и без может достигать 1-2 млн, квартира на 1ом этаже дешевле на 15% и т.д.

4. Главный глупый вопрос. Допустим, договор признается недействительным, то этот пункт же тоже не будет действовать? :).

Нужно ли расшифровывать текст статьи 461 при составлении ДКП квартиры?

добрый день ! при составлении ДКП квартиры нужно ли расшифровывать текст статьи 461 об ответственности продавца в случае изъятия квартиры или достаточно указать номер статьи? в нашем договоре это сформулировано так «18. Стороны, руководствуясь статьями 421 «Свобода договора» и 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя» ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, либо в следствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры или любых других претензий со стороны третьих лиц к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры или их супругов, которые суд сочтет подлежащим удовлетворению, и принятия решения отчуждения и изъятия квартиры у Покупателя по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в ЦАО г. Москвы такой же площади или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения вышеуказанных обязательств и до полного возмещения всех убытков и расходов. » Или это излишняя мера?

Уточнение клиента

дело в том, что мы не расшифровываем статью, но скорее уточняем, как именно мы рассчитываем возместить убытки, так как в самой статье об этом ничего не сказано. Меня смущает, что продавцы отказываются включить в дкп это уточнение, хотя если с квартирой все нормально, то они ничем не рискуют.

17 Октября 2018, 15:36

Ответы юристов (3)

Вы вправе указать номер статьи Гражданского кодекса и оговорить в договоре пункт о том, что сторонам известны как положения статей, так и понятно их содержание.

Если необходима полная консультация по вопросу, корректировка договора купли продажи квартиры, его правильное составление («рабочий» договор для регистрации в Росреестре) Вы можете обратиться ко мне в чате, или выбрать другого юриста сайта, услуга будет уже платной.

Есть вопрос к юристу?

Вы можете указывать данное условие в договоре, а можете не указывать.

Данная норма действует независимо от этого. Поскольку это прямое указание закона, которое является императивным и применяется независимо от содержания договора.

Вы можете просто сослаться на данную норму, но приводить полностью содержания не обязательно.

Для получения более подробной консультации пишите в чат!

Уточнение клиента

я некорректно выразился, говоря, что мы только расшифровываем статью — дело в том, что мы скорее уточняем, как именно мы рассчитываем возместить убытки, так как в самой статье об этом ничего не сказано. Меня смущает, что продавцы отказываются включить в дкп это уточнение, хотя если с квартирой все нормально, то они ничем не рискуют.

17 Октября 2018, 15:37

Согласно ч. 1 ст. 461 ГК РФ

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Положение закона сформулировано императивно, то есть не допускает иных последствий в данном случае, которые можно предусмотреть в договоре.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Комментарий к статье 421 Гражданского Кодекса РФ

1. Одним из важнейших условий реализации договора является его свобода, а также свобода лиц, его заключающих. Значение свободы договора столь велико, что законодатель признает это положение одним из основных начал (принципов) гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК). Кроме того, принцип свободы договора получил нормативное закрепление в ст. 421 ГК. Свобода договора отражает диспозитивную направленность норм гражданского права и является одной из форм свободы волеизъявления субъектов гражданского оборота.

2. Понятие «свобода договора» имеет многоаспектный характер, что нашло отражение в комментируемой статье.

Во-первых, подразумевается, что субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом. Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается. Принимая решение о заключении договора, заинтересованные лица вместе с тем принимают на себя ответственность за его реализацию.

Во-вторых, свобода договора означает, что стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Так, до 2004 г. была широко распространена практика заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, не имеющих соответствующего правового регулирования. Эти договоры позитивно воспринимались доктриной и судебно-арбитражной практикой, а с принятием ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 40) нашли и нормативное закрепление.

В-третьих, свобода договора состоит в том, что стороны вправе заключить такое соглашение, которое содержит элементы различных договоров (так называемые смешанные договоры). К отношениям сторон в этом случае применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 комментируемой статьи).

В-четвертых, свобода договора проявляется в праве сторон определить содержание условий договора по собственному усмотрению, за исключением случаев, когда иное прямо предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 4 комментируемой статьи).

3. В то же время свобода договора не является безграничной. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Свобода договора в соответствии с законом ограничивается в случаях, когда: 1) заключение договора является обязательным для одной из сторон; 2) тем или иным субъектам запрещено заключение договоров определенных видов; 3) какая-либо из сторон ограничена в возможности участвовать в выработке условий договора или лишена такой возможности.

В случае заключения договора, противоречащего требованиям закона или иных правовых актов, он является недействительной (ничтожной) сделкой и не влечет правовых последствий. Таким образом, стремление заключить незаконный договор следует рассматривать как противоправное действие.

4. Согласно п. 1 возможность понуждения к заключению договора допускается лишь в случаях, когда это установлено ГК, законом или обязательством, добровольно принятым на себя стороной. Так, Кодекс допускает понуждение к заключению договора в случае нарушения права преимущественной покупки (ст. 250 ГК), преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК), преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК), при заключении публичного договора (ст. 426 ГК), при заключении договора банковского счета (ст. 846 ГК) и в некоторых других случаях.

5. Правило, содержащееся в п. 2 комментируемой статьи, основано на более общей норме, согласно которой гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК).

В п. 2 речь идет о договорах, как предусмотренных законом или иными правовыми актами (поименованных договорах), так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами (непоименованных договорах).

6. Действующий Кодекс выделяет 26 договорных типов, ряд из которых, в свою очередь, разделен на отдельные виды (купля-продажа, рента и пожизненное содержание с иждивением, аренда, подряд, заем и кредит, хранение). Все указанные договорные типы являются поименованными.

Кроме того, отдельные виды договоров урегулированы не только Кодексом, но и иными правовыми актами. Так, помимо договора энергоснабжения, предусмотренного § 6 гл. 30 ГК, в ФЗ от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1177) выделяются такие его виды, как договор купли-продажи электроэнергии на розничном рынке, договор поставки электрической энергии на розничном рынке (п. 2 ст. 37), договор, регулирующий взаимодействие системного оператора и организации по управлению Единой национальной (общероссийской) электрической сетью (п. 4 ст. 34), договор, регулирующий взаимодействие системного оператора и администратора торговой системы оптового рынка (п. 5 ст. 34), договор между системным оператором и нижестоящими субъектами оперативно-диспетчерского управления, а также договоры между субъектами оперативно-диспетчерского управления вышестоящего и нижестоящего уровней (п. 3 ст. 16), договор о присоединении к торговой системе и др. Все указанные договоры также относятся к числу поименованных договоров, поскольку прямо упомянуты в Законе.

7. Закрепление в законе того или иного договорного типа или его разновидности не означает того, что субъекты оборота не вправе самостоятельно создавать те или иные нормы в рамках этого договора. Такая ситуация представляется вполне естественной, поскольку любые законодательные предписания, в том числе и положения о договорных типах, не могут адекватно отражать все особенности экономической жизни и отношений, складывающихся между участниками оборота. Поэтому в соответствии с принципом свободы договора законодатель предоставил субъектам гражданского оборота возможность заключать такие договоры, которые не предусмотрены в законе (такие соглашения иногда именуют договорами sui generis, т.е. договорами особого рода). Однако свобода заключения договоров, не поименованных в законодательстве, ограничена определенными пределами. Во-первых, такие договоры не должны противоречить действующим нормам законодательства. Во-вторых, такие договоры по общему правилу не должны затрагивать права и обязанности лиц, не участвующих в них. В-третьих, в определенных случаях заинтересованные субъекты вправе заключить только такой договор, который предписан законом, и в соответствии с теми обязательными параметрами, которые диктуются императивными нормами. В-четвертых, определенные договоры могут быть заключены только специальными субъектами, на которых указывает законодатель (например, банковские, кредитные или страховые организации).

8. К отношениям, вытекающим из непоименованных договоров, применяются в первую очередь те нормы, которые сформулировали сами стороны; в случае отсутствия соответствующих договорных норм — нормы Кодекса, регулирующие сходные договорные типы, затем — общие нормы обязательственного права, а в случае отсутствия таковых — общие начала гражданского законодательства. Если стороны заключили договор, не предусмотренный гражданским законодательством, но не противоречащий его букве и духу, то такой договор защищается публичной властью. Это означает, что если какая-либо из сторон не исполняет обязательства, возложенные на нее непоименованным договором, то другая сторона вправе прибегнуть к судебной защите, а государство обязано обеспечить принудительное исполнение этого договора.

9. В п. 5 допускается возможность определения условия договора на основе обычаев делового оборота, если оно не определено самими сторонами либо диспозитивной нормой. Обычай делового оборота представляет собой сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (см. коммент. к п. 1 ст. 5 ГК).

Допустят ли договор купли продажи квартиры к регистрации?

Добрый вечер.Подскажите можно в договор купли продажи внести такой пункт — 11.руководствуясь статьями 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) и 330 (понятие неустойки) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателям, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести на имя Покупателей равнозначную квартиру в доме аналогичной категории в том же районе города , или предоставить покупателям денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья в доме аналогичной категории в том же районе города, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателей до полного выполнения указанных обязательств”»В агентстве мне сказали что такой договор не пропустят в МФЦ при регистрации.

Ответы юристов (1)

Во-первых, МФЦ не вправе пропускать или не пропускать тот или иной пункт договора. МФЦ должен принять необходимый для таких сделок пакет документов и передать его в Росреестр. Вот там уже могут провести правовой анализ договора и пытаться что-либо не пропускать.

Во-вторых, такой пункт указывать можно и на практике он достаточно часто указывается. Закон такой пункт не нарушает, стороны вправе включать в договор любые условия, не противоречащие закону.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление договора купли-продажи, если продавцы сразу покупают другую недвижимость

Здравствуйте, уважаемый юрист.

26.12.16 у меня, покупателя, назначена встреча у нотариуса с 2-я взрослыми собственниками квартиры для заключения договора купли-продажи. Собственники (брат и сестра) получили квартиру по договору дарения от мамы, в свою очередь к ней квартира перешла по наследству. Собственники владеют квартирой в равных долях и хотят оформить 2 договора купли-продажи, чтобы сумма, причитающаяся каждому, не превышала 1 млн. рублей. Между нами не заключалось соглашения об авансе, задатке, не было и предварительного договора, т.е. мы сразу собираемся подписать приготовленный нотариусом договор купли-продажи, потому что незадолго до этого собственники под влиянием своих риелторов, не желая нести ответственность за свои слова и взятые средства, не стали подписывать соглашение о получении денежных средств.

Вопрос в том, как себя обезопасить.

Собственники хотят после подписания договора у нотариуса сразу получить полную сумму стоимости квартиры наличными и только так. Затем у них сразу же будет сделка у нотариуса по покупке доли квартиры, в которой у них, если не ошибаюсь, уже есть свои 1/3, т.е. внесенные мной денежные средства будут вскоре потрачены.

Если регистратор не зарегистрирует мое право на собственность ввиду того, что, например, недостает дополнительных документов или из-за оформления договора, как с помощью договора купли-продажи мотивировать собственников нести ответственность за решение этого вопроса, какой фразой, может, с указанием статьи закона?

Если регистрация перехода права собственности все же будет невозможна, как правильно сформулировать следующее: мы хотим проживать в этой квартире, оплачивая лишь текущие коммунальные платежи, пока нам при нашем содействии не подберут квартиру, аналогичную этой или не выплатят сумму, достаточную для покупки аналогичной квартиры. Есть еще вопрос сроков: поиск жилья и переезд на новое место.

Думаю, хорошо бы вписать в договор следующее:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Еще. Когда подписывается передаточный акт? У кого остается кадастровый паспорт (у собственников была незаконная несущественная перепланировка)?

Какие важные моменты нужно уточнить в нашем случае в договоре, например, помимо сроков освобождения квартиры (выписка и «выселение»)? Какие ещё есть подводные камни, что учесть?

Смотрите еще:

  • Консультация юристов ростов Бесплатная консультация юриста по телефону в Ростове на Дону Все сферы общественной жизни человека регулируются множеством законов. Каждый день люди совершают юридические действия, приобретая какой-либо товар, посещая парикмахера или врача, вступая в брак, заключая […]
  • Ст 98 гпк Статья 98 ГПК РФ. Распределение судебных расходов между сторонами Новая редакция Ст. 98 ГПК РФ 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, […]
  • Купить недорогой земельный участок у моря Участки недорого Срочно куплю участок от хозяина в Овидиопольском районе. Земельные участки, Одесская область, Овидиопольский, Большая Долина , Возле воды , Дома, дачи, недорого , Инвестиционные проекты , Недвижимость для бизнеса , Участки недорого Совершенно […]
  • Как восстановится после развода Как восстановиться после развода Сразу после развала семьи наступает психологически сложный период. К разводу нужно быть готовым психологически В это время важно понять, как восстановиться после развода, чтобы адекватно пережить потерю и с исцеленной душой наладить […]
  • Закон о пенсии военнослужащих с 1 января 2014 года Первые выплаты повышенных пенсий военным: Гройсман назвал даты и суммы В апреле военные пенсионеры получат перерасчет за четыре месяца Первые выплаты повышенных пенсий военнослужащим начнутся уже в конце марта, а перечисленную пенсию за январь-апрель военные […]
  • Гражданский кодекс 671 Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и […]
  • Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Нотариус разрешение на вывоз ребенка за границу цена Отправляете бабушку, тетю, учителя с ребенком за границу? Планируете выезд с ребенком за границу без одного из родителей - тогда не забудьте, что на границе потребуется нотариальное разрешение на выезд детей за […]
  • Типовой трудовой договор образец 2018 для ип Трудовой договор ИП с работником в 2018 году: образец и бланк Если вы решили принять в свою бизнес-команду сотрудников, вам понадобится трудовой договор. Он, как подушка безопасности, защитит вас от многих спорных ситуаций и позволит избежать проблем с […]