Управление имуществом общего домовладения

Управление имуществом общего домовладения

Состав общего имущества

• Межквартирные лестничные площадки
• Лестницы
• Лифты
• Лифтовые и иные шахты
• Коридоры
• Колясочные
• чердаки
• Технические этажи
• Технические подвалы
• Крыши

• Фундаменты
• Несущие стены
• Плиты перекрытий
• Балконные и иные плиты
• Несущие колонны
• Окна
• Двери
• Перила
• Парапеты
• Иные ограждающие несущие и ненесущие конструкции

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в этом доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, находящимися на таких земельных участках, осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 г).

Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Порядок оформления и форма инструкции утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. N 45.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом на управляющую организацию целесообразно возложить хранение и актуализацию технической документации.

В случае изменения способа управления или управляющей организации, прежняя управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Ведение архива копий технической документации на многоквартирные дома, расположенные на территории района, постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП возложено на ГУ ИС района.

О собственниках имущества и хозяевах положения

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист 01 Апрель 2016 .

Одной из причин возникновения шумихи вокруг Указа Президента от 31.12.2015 № 535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг» стали его нормы о том, что оплата за некоторые ЖКУ должна начисляться пропорционально доле в праве собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего гражданину жилого помещения. Несмотря на то, что этот принцип был закреплен еще три года назад в действующем Жилищном кодексе (далее – ЖК), для многих граждан это стало полным открытием, как и то, что они являются собственниками некого общего имущества, которое находится вообще за пределами их квартиры.

Подчеркнем, для многих, но не для всех. Члены товариществ собственников (ТС) и жилищных потребительских кооперативов (ЖПК) в подавляющем большинстве своем давно уже привыкли к тому, что каждый из них обязан нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 166 ЖК). Как и привыкли эти товарищи к тому, что доля каждого из них в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих им квартир в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома (ст. 169 ЖК). И уж точно каждому давно известно, что от размера доли в праве общей собственности на общее имущество зависит количество голосов собственника при решении тех или иных вопросов на общем собрании: поднятая при голосовании рука собственника «трешки» куда более весомая, чем рука его соседа с однокомнатной квартиры.

Однако, по официальным данным в Беларуси насчитывается около 82 тыс. многоквартирных жилых домов, тогда как в стране созданы и действуют только около 10 тысяч ЖПК и ТС – организаций по управлению общим имуществом. Таким образом, на сегодняшний день в стране более 70 тыс. «неопределившихся» многоквартирных жилых домов, то есть, домов, где не определен способ управления общим имуществом.

Речь идет о старых «многоэтажках», где квартиры перешли в собственность граждан в процессе приватизации, который, как известно, начался еще в начале 90-х годов прошлого века и должен завершиться до 1 июля текущего года. На сегодняшний день, по официальным данным, от государственного жилфонда осталось неприватизированным около 8% жилья, а к июлю, можно полагать, останется и того меньше. А это значит не только то, что почти все «многоэтажное» жилье сегодня находится в частной собственности, но и то, что фактически все оно основано на совместном домовладении – правоотношениях собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников (п. 53 ст. 1 ЖК). И в «расприватизированных» многоэтажных домах фактически имеют место точно такие же отношения совместного домовладения, как и в домах, на базе которых образованы ТС и ЖПК, и регулироваться эти отношения должны теми же нормами ЖК о совместном домовладении, как и в случае с ТС и ЖПК.

ЖЭСам в вечное владение

Общее имущество это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения). Такое определение этому термину дает п. 33 ст. 1 ныне действующего ЖК.

Именно наличие общего имущества и порождает отношения совместного домовладения, которое в силу ст. 166 ЖК возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (участников совместного домовладения). ЖК обязывает участников совместного домовладения не только нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально площади принадлежащих им помещений, но и надлежаще управлять своим общим имуществом, для чего изначально необходимо определиться со способом управления им.

Это сегодня. А до вступления в силу действующего ЖК был Закон от 8.01.1998 № 153-З «О совместном домовладении», который регулировал лишь вопросы создания и деятельности ТС в новостройках. Продолжительное время государственные организации ЖКХ управляли старым многоэтажным жильем просто по накатанной, потому, что так исторически сложилось. Указом Президента от 6.10.2006 № 604 «О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Указ № 604) облисполкомам и Мингорисполкому было предписано до 1 января 2009 г. в установленном порядке назначить уполномоченных лиц по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию без создания ТС и определения собственниками жилых помещений способа управления этим имуществом. Фактически, на сегодняшний день это единственное юридическое основание для управления ЖЭСами общим имуществом в старых многоэтажках.

Но за десять лет много что изменилось. Появился действующий ЖК, в ст. 171 которого была заложена норма о том, что участники совместного домовладения в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) до вступления в силу ЖК многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, обязаны были не позднее шести месяцев со дня вступления в силу ЖК выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных законодательством.

В самих способах управления общим имуществом тоже произошли значительные изменения. Так, в свое время они были определены ст. 170 ЖК, их насчитывалось четыре. Позже Указом Президента от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538» (далее – Указ № 461) один из них – управление организацией, управляющей общим имуществом был упразднен. И в настоящее время согласно Указу Президента от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь» управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:

  • непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;
  • ТС или ЖПК;
  • уполномоченным лицом по управлению общим имуществом.

При этом из смысла последующих норм Указа № 536 следует, что уполномоченное лицо по управлению общим имуществом – это своего рода антикризисный управляющий, его назначает исполком в случаях, закрытый перечень которых там же и приводится. По большому счету, это случаи, когда члены ТС сами не справляются с управлением общим имуществом (или не хотят справляться). Однако эта антикризисная мера является временной, задача уполномоченного лица – наладить работу ТС, и после того, как это будет сделано, устраниться. А вот в случае со старыми многоэтажками, где управлять общим имуществом назначены государственные организации ЖКХ на основании Указа № 604, все выглядит так, что такой порядок закреплен навечно. Следует также заметить, что Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом, утв. постановлением Совмина от 30.03.2005 № 342, очень сильно устарело и не отвечает ни нормам действующего законодательства, ни веяниям нового времени.

В виду всех перечисленных выше обстоятельств Указ № 604 представляется очень неубедительным юридическим основанием для того, чтобы в старых многоквартирных домах государственные организации ЖКХ управляли общим имуществом участников совместного домовладения как своим собственным без никаких перспектив для реальных собственников взять дела по управлению этим общим имуществом в свои руки.

Даже если бы сегодня законодательство позволяло такой способ управления общим имуществом как организацией, управляющей общим имуществом, было бы несколько проще: проводится собрание, на котором принимается решение о том, что участники совместного домовладения поручают управление общим имуществом государственной организации ЖКХ. Во всяком случае, здесь была бы воля собственников, это было бы их решение. Но, как видим, еще разработчики Указа № 461, «наводя порядок» в ТС и ЖПК, что называется, «выплеснули вместе с водой ребенка» не оставили для собственников квартир в старых многоэтажках никаких вариантов, которые позволяли бы им самим решать вопросы управления своим общим имуществом. Теоретически имеется возможность проведения собрания участников совместного домовладения, на котором может быть принято решение о создании того же ТС, но практически при действующем законодательстве, а главное – общем государственном подходе к данной проблеме, осуществить это нереально.

Цена вопроса

Между тем, поднятая проблема не так маловажна, как кому-то может показаться. На то, что в процессе эксплуатации старых многоэтажек грубо нарушаются права собственников, обращал внимание уже и Комитет Государственного Контроля Республики Беларусь («Минский курьер» от 7.04.2015).

Если обратимся к приведенному нами вначале статьи определению общего имущества, то увидим, что крыши, лифты, подвалы, колясочные – все это общее имущество, доля в праве на которое каждого участника пропорциональна площади его квартиры. Только участники совместного домовладения (собственники) путем принятия решения на общем собрании вправе распоряжаться этим имуществом. Но кто у них спрашивает, когда, например, размещают в лифтах рекламу или пускают в подвал арендатора? А ведь именно собственники должны решать эти вопросы, а не организация ЖКХ, обслуживающая дом, равно как и прибыль от той же рекламы или аренды нежилого помещения должна идти пускай и не напрямую в карман собственникам, но исключительно на содержание их общего имущества.

Что касается качества управления общим имуществом, то это вообще отдельный разговор.

Однако все это и порождает главную проблему – проблему отношения участников совместного домовладения к тому самому общему имуществу. Можно, конечно, довести им норму ЖК о том, что они являются собственниками лифтов, крыш, подвалов, лестничных площадок и пр. Но при этом они прекрасно будут понимать, что реальным хозяином положения все равно является ЖЭС, которому особо не укажешь, сколько жалоб на него не пиши, в отличие, например, от того же ТС, где имеются реальные рычаги воздействия на председателя, если он не справляется со своими обязанностями. И в этой ситуации, как ни парадоксально это звучит, но собственники общего имущества никогда не будут относиться к этому имуществу как к своему собственному.

Полагаем, вместо того, чтобы заниматься популизмом в сфере ЖКХ, государство должно было бы сконцентрировать свое внимание на решении именно этой проблемы, которая, напомним, касается 90% жилищного фонда.

Совместное домовладение: что стоит знать об управлении общим имуществом? Рассуждают эксперты

Объединения собственников квартир сложно назвать абсолютно новым явлением для Беларуси, однако многие граждане нашей страны не только не представляют, что такое совместное домовладение, но и твердо убеждены, что все, что находится за пределами их квартиры, – сугубо забота государства и работников сферы ЖКХ. Как стать собственником жилья не только на бумаге и что из себя представляют товарищества собственников за круглым столом «Быть собственником – стать хозяином» обсудили член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЁНОВ, консультант отдела по эксплуатации жилищного фонда, организации и проведению жилищной реформы управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Евгения КРАСУЦКАЯ и председатель правления ЖСПК-820, председатель КОТОС-59 Владимир УСТИНОВИЧ.

– Что же такое общее имущество многоквартирного жилого дома и почему жильцы должны его содержать?

Е.К.: Проще говоря, это все то, что находится за пределами квартиры. То, что собственники обязаны содержать согласно законодательству.

Г.К.: При покупке квартиры человек отдает 90 % стоимости именно за общее имущество. Если нет общего имущества, то нет и жилого помещения. Только представьте, если в доме убрать все стены и перекрытия, что останется от квартиры? Каждый собственник является совладельцем имущества, и, когда люди говорят, что это не мое, это абсурд, так быть не может даже по бухгалтерским документам, не касаясь законодательства. В свою очередь и многие белорусские чиновники часто используют такую фразу, как «дом находится на балансе ЖКХ», что вводит людей в заблуждение. Они начинают думать, что этот дом коммунальный и у них в собственности только квартира. Нужно называть вещи своими именами: дом находится в оперативном управлении у такой-то организации, а не на балансе. Ведь будь эти дома на балансе, то организации ЖКХ могли бы напрямую обращаться в международные кредитные организации, потому что это миллиарды долларов недвижимости.

– Кто в Беларуси может осуществлять управление общим имуществом многоквартирного жилого дома?

Е.К.: Это могут быть участники домовладения, товарищество собственников или организация застройщиков, а в случае, когда способ управления не был выбран, – государственная служба заказчика (ред.: в Минске – КУП «ЖКХ»). Или, к примеру, если в товариществе не обеспечивается надлежащее управление, то районная администрация вправе назначить уполномоченное лицо по управлению общим имуществом. В Минске эту роль выполняют государственные службы заказчика. И, как правило, в основном они управляют общим имуществом старого жилфонда, в новостройках же все чаще люди решают создавать товарищества.

В.У.: В моей практике был случай, когда руководитель кооператива, созданного еще в советские времена, уже не мог в силу возраста исполнять свои обязанности. Собрать общее собрание, чтобы решить вопрос об управлении общим имуществом, ему также не удавалось ввиду незаинтересованности собственников, поэтому он попросту передал всю документацию в районную администрацию.

– Есть ли разница между товариществом собственников и организацией застройщиков?

Г.К.: Чтобы никто не путался, стоит начать с того, что фактически все многоэтажные дома в Беларуси, за исключением арендного жилья, – это совместные домовладения. И в Жилищном кодексе прописано, что формой управления совместным домовладением может быть любая структура: и товарищество собственников, и организация застройщиков, несмотря на некоторые нюансы в их деятельности.

В.У.: Во многом эти формы перекликаются, но главное отличие состоит в том, что организация застройщиков создается еще на стадии строительства жилого дома, а товарищество уже после ввода дома в эксплуатацию. Суть не меняется, наша организация как была ЖСПК-820, так ею и осталась, выполняя те же функции, что и товарищество собственников. Конечно, когда человек приобретает квартиру в ТС, то он автоматически становится членом товарищества, а чтобы стать членом ЖСПК, необходимо заплатить вступительный взнос. То есть, пока человек его не оплатит, у него не будет права голоса на общих собраниях. И главное, что хотелось бы отметить, выбирать форму управления стоит на стадии строительства дома, когда люди еще очень активны и практически 100 % посещают общие собрания. После сдачи дома сделать это будет гораздо сложнее.

Е.К.: Организация застройщиков создается для строительства многоквартирного жилого дома, но с возможностью последующего управления общим имуществом. Товарищество же изначально создается в целях сохранения и содержания общего имущества. Что касается приобретения квартиры в ЖСПК и автоматического вступления в члены кооператива, то этот вопрос в скором времени будет урегулирован законодательно.

– Можно ли создать товарищество собственников вместо организации застройщиков после завершения этапа строительства многоквартирного жилого дома?

В.У.: По окончании строительства жильцы сами выбирают форму управления общим имуществом. Теоретически это возможно сделать, но смысла большого нет.

– Может ли одно товарищество собственников объединять несколько многоквартирных жилых домов?

Е.К.: Сегодня это законодательством не предусмотрено, но в практике встречаются случаи, когда несколько домов, находящихся на одной территории, объединены в одно товарищество. Мы планируем развить это направление в будущем, однако у подобных объединений тоже есть свои минусы. К тому же сегодня наше население не особо проявляет инициативу даже в рамках своего дома, и им по большому счету все равно, что происходит в соседнем.

В.У.: Представьте, что рядом стоят два дома, один из которых был построен в 2011 году, а другой – в 76-м или 2000-м. Это ведь совершенно разные дома, у них абсолютно разные конструкции и степень износа. Именно по этим причинам объединение собственников этих домов будет достаточно проблематичным. А вот покупать изначально несколько домов, имеющих что-то общее, исходя из экономической целесообразности, намного выгоднее.

Г.К.: Объединения собственников нескольких жилых домов – это по сути китайская практика, там на общем участке земли строятся целые жилые кварталы. В качестве положительного примера в Беларуси можно привести квартал «Зеленый бор», где проживает около 12 000 граждан, где есть собственная диспетчерская служба, техника, видеонаблюдение, и у людей нет причин говорить, что это плохо. Такие объединения могут оправдать себя лишь в том случае, если на общем участке земли примерно в одно время будут строиться однотипные дома, но создавать подобное из разных домов совершенно неприемлемо. Причем стоит отметить, что в Китае такую практику стали применять именно из-за экономической выгоды: чем больше квартир, тем меньше затрат на юридическое лицо.

– Может быть, стоит создать какое-то единое уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?

Г.К.: Между собой часто сравнивают товарищества и ЖЭУ, и многие считают, что было бы неплохо сделать все либо государственным, либо отдать в руки частникам. Это неправильно: в каждом случае собственники сами должны определиться – многоэтажки принадлежат им. Кроме того, люди везде работают по одним и тем же правилам. Просто стоит всегда помнить о том, что специалисты – главное в этой сфере, и постоянно уменьшать им зарплату, тем самым снижая затраты, нельзя. Потому что потом, даже вливая в эту отрасль огромные деньги, понадобится много лет, чтобы восстановить высокий уровень профессионализма работников ЖКХ.

– Если все имущество является собственностью людей, то кто тогда зарабатывает на рекламе в лифтах?

Г.К.: Если собственники проявили активность и создали, к примеру, товарищество, то эти деньги будут идти им, на счет товарищества. А если они пассивны, то все решения принимает государственная служба заказчика, но у собственников есть возможность в любой день собраться и принять решение о направлении этих средств. А то по логике многих получается, что уполномоченное лицо не только должно стараться заработать лишние деньги на содержание общего имущества, но еще и раздавать их собственникам? Это был бы слишком большой коммунизм.

– Может ли собственник квартиры, жилым домом которого управляет ТС, отказаться выплачивать денежные средства на детскую площадку, если у него нет детей?

Е.К.: Если на общем собрании принято такое решение, то он обязан платить.

Г.К.: Однако если у кого-то есть инициатива построить площадку на землях общего пользования, то в этом случае собственник может только добровольно участвовать в финансировании.

– Если собственники хотят ввести тихий час в будние дни и разрешить проведение ремонтных работ в выходные?

Е.К.: Устав товарищества собственников не может противоречить действующему законодательству, а в Беларуси действуют Правила пользования жилыми помещениями многоквартирного жилого дома, в которых все эти нюансы оговорены. Нужно просто уметь идти навстречу друг другу. Ведь можно понять, что у соседа юбилей. Но тем не менее встречаются случаи, когда люди ходят и прислушиваются, чуть ли шумы не записывают, потому что испытывают личную неприязнь к соседу.

Г.К.: Конечно, внести в Устав подобные изменения они в принципе могут, сам механизм позволяет это сделать, но он попросту не будет работать. То есть привлечь к ответственности за нарушение Устава человека будет нельзя. Должны быть внутренние договоренности между собственниками.

В.У.: Мне жильцы часто жалуются, что детям днем не дают поспать. И я сам иду в квартиру, где делается ремонт, и, как правило, рабочие соглашаются сделать перерыв на определенное время. Нужно уметь договариваться, своих собственников я прошу не конфликтовать между собой, а приходить ко мне с подобными вопросами.

Г.К.: Наши эстонские коллеги удивляются такому подходу и считают, что их дело управлять общим имуществом, а не разрешать конфликтные ситуации между собственниками.

– А какой наш белорусский председатель товарищества собственников – должен ли он где-то обучаться своей профессии?

В.У.: Управлять домом могут только люди со средним специальным или высшим техническим, юридическим и экономическим образованием, кроме этого нужно пройти обучение, и только потом кандидатуру председателя согласовывает местный орган власти.

Е.К.: На практике я все больше сталкиваюсь с тем, что большинство собственников хочет, чтобы это был человек, проживающий в этом же доме. Но он может быть неквалифицированным на данный момент, именно для таких случаев и предусмотрена специальная образовательная программа в 56 часов.

Г.К.: Это хорошее начало, но тот же белорусский хаус-мастер учится три года в колледже, а человек, который им руководит, обучается лишь 56 часов. Это не совсем правильно, и наша ассоциация уже давно выступает с предложением начать обучение управляющих в средних специальных учебных заведениях. Изначально это образование должно быть бесплатным, и только потом каждые три-четыре года управленец должен проходить повышение квалификации и аттестацию. Иначе мы столкнемся с тем, что весь управленческий воз будут тянуть председатели, которые путем набивания шишек разбираются во всем самостоятельно. Неплохим ходом будет и то, что сегодня уже есть идея создания реестра председателей ТС и организаций застройщиков, в который сможет попасть только тот человек, который отвечает требованиям и прошел аттестацию. Я не скажу, что все сразу станет хорошо и прекрасно, но это новшество послужит серьезным барьером для случайных людей в этой сфере.

– То есть можно сказать, что все-таки главное в этой сфере – это грамотный управленец?

Е.К.: На мой взгляд, никто лучше, чем мы сами, о нашем доме позаботиться не может. В первую очередь мы должны сами этого захотеть, а не надеяться на какого-то специалиста. Товарищество, которое управляет имуществом моего дома, совершенно неуправляемое, но я сама хочу жить в уюте и комфорте. Поэтому я призвала жильцов нашего подъезда благоустроить клумбы, установить камеры видеонаблюдения. И как только мы это сделали, соседние подъезды и дома начали брать с нас пример. Тем не менее решать за всех я не могу, поэтому мы опять возвращаемся к тому, что должен быть грамотный управленец, который призовет людей делать все самостоятельно, а не надеяться на хаус-мастера или государство.

В.У.: Наш ЖСПК на данный момент работает с ЖЭУ, и мне, как управляющему, важно, чтобы там трудились грамотные специалисты, которые постоянно работают на одном участке и досконально знают дом. И все мы прекрасно понимаем, что нужно для того, чтобы таких профессионалов задержать. Именно достойная зарплата позволит наладить работу и разрешить вопрос с постоянной текучкой кадров в сфере ЖКХ.

Г.К.: Главное, чтобы люди объединились. Представьте себе, что «хороший» председатель уйдет, и что дальше? Если коллектив есть, то люди без труда смогут найти нового профессионала, а если нет, то попросту будут ждать, что государство придет и решит их проблему. Даже де-юре главным органом управления в товариществе является общее собрание, то есть сами собственники, затем правление, а взваливать решение всех проблем на одного человека неправильно. Ведь председатель правления, по сути, нанятый менеджер, который выполняет задачи по управлению общим имуществом членов товарищества.

Совместное домовладение по новому ЖК: управление общим имуществом

Основные положения совместного домовладения по новому Жилищному кодексу опубликованы в прошлом номере «НБ». Предлагаем читателям продолжение данного материала.

Доля участника совместного домовладения в общем имуществе пропорциональна доле площади принадлежащих ему жилых помещений.

Доля в общем имуществе не может быть продана, подарена, заложена, сдана в аренду отдельно от жилого помещения, принадлежащего участнику совместного домовладения.

Все споры, возникающие при определении долей в совместном домовладении, рассматриваются исключительно судом.

Участник совместного домовладения должен пользоваться общим имуществом в соответствии его целевым назначением, не нарушая права других участников совместного домовладения.

Часть общего имущества с письменного согласия 2/3 от общего количества участников совместного домовладения может быть отчуждена либо передана в пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и (или) иным лицам. Такая передача имущества не должна нарушать прав участников совместного домовладения.

В процессе реконструкции дома размер общего имущества может быть увеличен путем возведения надстроек (пристроек). Для этого потребуется письменное согласие простого большинства (50% + 1 голос) от общего количества участников совместного домовладения.

В случае, если реконструкция может привести к уменьшению размера общего имущества, то на ее проведение потребуется письменное согласие всех участников совместного домовладения.

Решения участников совместного домовладения принимаются на общем собрании или путем проведения письменного опроса. Решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке.

Управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:

– непосредственно участниками совместного домовладения;

– организацией, управляющей общим имуществом (например, ЖЭС);

– организацией застройщиков или товариществом собственников.

Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается на общем собрании участников совместного домовладения.

Общим имуществом может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом, или одна организация застройщиков или одно товарищество собственников.

Способ управления общим имуществом должен быть определен общим собранием не позднее 6 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию.

Внимание! В уже эксплуатируемых домах товарищество собственников должно быть создано не позднее 2 сентября 2013 года. Альтернативой является заключение в указанный срок договора на управление с организацией, управляющей общим имуществом (ЖЭС).

Участники совместного домовладения на общем собрании вправе в любое время изменить способ управления общим имуществом.

Рассмотрим более подробно первые два способа управления общим имуществом совместного домовладения.

1. Управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения.

Непосредственное управление возможно только в случае, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов недвижимого имущества.

При выборе такого способа управления все участники заключают между собой договор о совместном домовладении. Форма Типового договора должна быть утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998г. № 569.

2. Управление организацией, управляющей общим имуществом.

При выборе данного способа управления организация в письменной форме направляет всем участникам совместного домовладения информацию, в которой должны быть указаны:

место ее нахождения и режим работы;

фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) ее руководителя, его заместителей и работников организации, управляющей общим имуществом, номера их служебных телефонов;

документы, представляемые для заключения договора управления общим имуществом, должностные лица, ответственные за заключение этого договора;

перечень жилищно-коммунальных услуг, которые будут оказываться организацией;

перечень жилищно-коммунальных услуг, для оказания которых будут привлекаться иные организации и индивидуальные предприниматели;

лицензии на осуществление отдельных видов деятельности и иные разрешения, сертификаты соответствия, если необходимость их получения для оказания жилищно-коммунальных услуг предусмотрена законодательством;

тарифы на жилищно-коммунальные услуги;

иная информация, которую в соответствии с решением общего собрания участников совместного домовладения необходимо довести до сведения участников совместного домовладения.

Предоставление услуг по управлению общим имуществом осуществляется на основании договора.

Руководитель организации, управляющей общим имуществом, и его заместители должны иметь высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.

Координацию деятельности таких организаций и контроль за их деятельностью осуществляют местные органы управления.

Александр Жук, аттестованный юрист, магистр права

просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 44, за месяц 113

Смотрите еще:

  • Купить недорогой земельный участок у моря Участки недорого Срочно куплю участок от хозяина в Овидиопольском районе. Земельные участки, Одесская область, Овидиопольский, Большая Долина , Возле воды , Дома, дачи, недорого , Инвестиционные проекты , Недвижимость для бизнеса , Участки недорого Совершенно […]
  • Земельный участок поведники поиск земельных участков Земля в Поселке Поведники фильтр земельных участков Землю под ИЖС в Поведниках Вокруг поселка – густой лесной массив. Коммуникации: Электричество 3 фазы 15квт, готов проект газификации. Вся инфраструктура в пешей доступности: магазины, аптека, […]
  • Потомки есенина хотят подать в суд на безрукова Потомки Есенина в ужасе от "шедевра" Безрукова Они хотели подать в суд на авторов сериала, но, по здравом размышлении, решили не унижаться. У родного внука Есенина (от жены Зинаиды Райх) и правнучки Анны увиденное вызвало отвращение, недоумение, а порой откровенный […]
  • Как купить жилье в другом регионе за материнский капитал Можно ли продать квартиру за материнский капитал и купить в другом городе? Здравствуйте у меня такой вопрос я купила квартиру за мат-капитал могу ли я продать и купить в другом городе? Нам не подходит экология у меня дети начели задыхатся я хочу переехать в другой […]
  • Полис обязательного медицинского страхования кемерово Территориальный фонд обязательного медицинского страхования Кемеровской области ТФОМС Кемеровской области создан на основании решения Малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 22.06.1993 № 163 «О создании территориального фонда обязательного […]
  • Мировой суд азнакаевского района Мировой суд азнакаевского района 17.08.1964 года рождения, уроженец с. Суюндук Азнакаевского района РТ. Образование . В 1991 году окончил Дагестанский государственный университет г. Махачкалы. Трудовая деятельность. После окончания обучения служил в системе МВД РТ. […]
  • Ст 158 пункт а Статья 158, часть 2, пункт а Группа лиц, несудимые, работа со следствием, ими было совершена кража. Какое максимальное наказание ? Ответы юристов (3) Вам нужно работать с адвокатом. Возможно несколько вариантов развития дела. Нужно больше информации об уголовном […]
  • Список видов медицинской деятельности Приложение N 1. Перечень видов медицинской деятельности, подлежащих лицензированию и аккредитации на территории Воронежской области Переченьвидов медицинской деятельности, подлежащих лицензированиюи аккредитации на территории Воронежской области(утв. постановлением […]