Земельный участок в аренде что это значит

Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец

Рекламируя загородную недвижимость, продавцы обращают внимание покупателей на живописность природы, удобство транспортного сообщения, качество строительства. Существуют, однако, аспекты, незаметные глазу, но важные при принятии решения о том, покупать или нет данный объект. Мы о юридической стороне вопроса — о том, какой статус у земельного участка, на котором данное великолепие находится. Разобравшись в теме, корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru понял, почему в продаже появляются дешевые предложения, но на поверку они оказываются не такими уж привлекательными.

Возможные варианты…
В принципе, их два: земля, на которой строятся (или уже построены) загородные поселки, может быть в собственности застройщика или в аренде. В первом случае при продаже коттеджа покупателю оформляется собственность и на участок. Во втором – будет странноватая комбинация: дом в собственности, а земля арендуется.

С точки зрения застройщика, вопрос «что лучше?» даже не обсуждается. «Девелопер всегда заинтересован, чтобы земельный участок был оформлен в собственность: так легче осуществлять дальнейшие операции купли-продажи клиентам», — говорит Дмитрий Таганов — руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Однако, продолжает эксперт, в ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, запрещена приватизация прибрежных зон, участков, относящихся к лесному фонду. Поскольку коттеджи именно в таких местах являются наиболее привлекательными для покупателей, застройщики выбирают единственно возможный вариант – аренду.

«Поселок, находящийся на арендованной земле – весьма редкий вариант для подмосковного рынка недвижимости, — считает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Обычно их история такова, что земля досталась за бесценок в аренду от государственной структуры – ГУПа, совхоза или чего-то подобного».

Другой случай: особенности местного законодательства. Подавляющее число наших загородных объектов находятся на территории Московской области, где собственность оформить можно. Но некоторые немногочисленные поселки расположены на землях, юридически относящихся к Москве – а их сделать частной собственностью крайне сложно.

И, наконец, ситуация, когда приватизация данного участка прямо запрещена законодательством. Аренда в данном случае выглядит как довольно «кривая» схема, и, чтобы застройщик пошел на нее, необходимо, чтобы участок обладал какими-то весомыми преимуществами: престижное или живописное местоположение, близость к водоемам и т.п. «В большинстве случаев застройщик старается оформить землю в собственность: реализовывать проект в таком случае намного «беспроблемнее», а продавать коттеджи – быстрее и проще», — подводит итог Г.Алтухов.

…и комбинации
Бывает и так, что иногда в одном поселке мирно сосуществуют обе формы. Как отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), чаще всего такая ситуация встречается на объектах, соседствующих с уже упоминавшимися уникальными природными зонами, лесами и водоемами. «Соблюдая закон, девелопер застраивает только ту землю, которая находится в его собственности, — говорит он. – А прибрежные и лесные участки остаются нетронутыми. Зато жители таких поселков имеют возможность взять прилегающий к их участку часть леса в аренду или иметь непосредственный выход на водоем. Если клиент приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет – это предусмотрено законом».

Впрочем, законы у нас соблюдают не всегда – тем более что и законы эти не всегда однозначны. Застройка земель Лесного и Водного фонда все-таки возможна – но «некапитальными строениями». Но «капитальность» — материя не слишком внятная, тут возможны различные разночтения по схеме «два юриста – три мнения». В итоге происходят казусы, о которых рассказал нам Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»), когда один из «эксклюзивных» поселков по Новорижском шоссе был построен на территории заказника. А сейчас Минприроды настаивает на сносе незаконных построек.

Есть и еще один резон, по которым может возникнуть «комбинация». Дело в том, что оформление земли в аренду стоит на порядок дешевле, чем в собственность, и если найти покупателей, которые не побоялись бы арендных отношений, то можно существенно сэкономить. Такие покупатели есть – это те, кто приобретают таунхаусы. «Коттедж на арендуемой земле – это практически гарантированный неликвид: ни один человек в здравом уме не станет его приобретать, опасаясь, что аренду потом не продлят, — говорит Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – А покупатели таунхасов в этом вопросе куда менее пугливы: у них будет участок всего в 1-2,5 сотки, очень редко, когда больше. Это такая малость, которую никто не захочет у него отнять». Как минимум одно подтверждение этому тезису известно нашей редакции: есть поселок в Пушкинском районе, где застройка там комбинированная: отдельные коттеджи и таунхаусы. И земля под первыми оформлена в собственность, а под вторыми – в аренде.

Аренда: чем рискует домовладелец
Вероятно, главный для каждого вопрос: что лучше именно мне? По единодушной оценке наших экспертов, собственность дает значительно большую надежность. Однако у аренды есть свои преимущества. Первое – в разы более низкая цена. Второе – интересующий нас объект может продаваться только в виде аренды, и никак иначе.

В обоих случаях вопросы «а стоит ли?» вряд ли относятся к тем, на которые можно дать ответы в статье, это каждый решает для себя самостоятельно. Мы же можем помочь только в одном: оценить риски аренды. Самая распространенная тут схема – собственник земли передает участок в аренду некоему юридическому лицу-арендатору, а тот, в свою очередь, конечным «покупателям»-субарендаторам. По нашей просьбе Григорий Алтухов (корпорация «Лидер») перечислил основные риски этой модели:

1. Крайне сложно отследить всю цепочку сделки от непосредственно собственника до субарендатора и проверить ее законность. Тут слишком много посредников и моментов перехода прав, что создает большой простор для разного рода откровенных махинаций, да и просто ошибок в договорах.

2. Подобные сделки по аренде если и согласуются местной администрацией или другим органом исполнительной власти, то часто формально. Поэтому не стоит удивляться, если через несколько лет судебные приставы будут настаивать, что на месте коттеджа должна располагаться база отдыха. Причем все документы и распоряжения на её строительство будут действительно законными.

3. Одно из ключевых условий нерасторжения и продления основного договора аренды – своевременная и в полном размере оплата арендных платежей. Если арендная плата перестанет поступать на указанный счет (в том числе и по вине или злому умыслу основного арендатора), договор будет расторгнут, а новенькие коттеджи превратятся в несогласованный «самострой». Что будет, если некоторые из субарендаторов-владельцев коттеджей откажутся платить арендную плату? Вопрос этот в существующей судебной практике проработан слабо, не исключено, что покрывать недостачу придется владельцам остальных коттеджей.

4. В основном договоре аренды зачастую указываются ограничения или запрет на передачу земли в субаренду, либо же этот вопрос требует согласования с собственником. Несмотря на то, что арендодателем может выступать «Совхоз № такой-то», земля может быть в федеральной собственности. А значит, окончательно решение принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом или другие подобные федеральные структуры. Скольких сил и денег будет стоить нужное покупателю согласование – предсказать невозможно. А значит, если коттедж захочется продать, то проблем не оберешься.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Скажем честно: описанные выше «ужастики» пока существуют больше теоретически. «В Московской области еще не было случаев снесения домов, построенных на арендованной земле», — говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Правда, тут же «обнадеживает»: в Москве такие ситуации уже были.

Но если ситуация более-менее спокойная сейчас – это не значит, что она останется таковой и в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум. А когда этот срок истечет и понадобится новое жилье – хочется, чтобы старый дом можно было с выгодой продать. Для чего, понятно, нужно, чтобы над ним не висел дамоклов меч сноса.

С другой стороны – все знают – право собственности в нашей стране не так уж незыблемо. Известна масса случаев, когда участки изымались под государственные программы (строительство дорог, к примеру), и никакие свидетельства о собственности, украшенные самыми правильными подписями и печатями, владельцам не помогали.

Как взять землю в аренду у города

В соответствии с земельным законодательством, граждане и юридические лица вправе арендовать земельные участки у городов и государства. Исключение составляют только участки, изъятые из оборота и зарезервированные для государственных и муниципальных нужд.

Земельный участок в аренду у города можно получить как для строительства, так и для иных целей.

1. Предоставление земельных участков, находящихся в собственности города, в аренду гражданам и юридическим лицам осуществляется за плату. Отказ в предоставлении городской земли в аренду возможен только в указанных в Земельном кодексе Украины , случаях — при изъятии участка из оборота, резервировании земель для государственных или муниципальных нужд. Предоставлением земельных участков в аренду занимаются исполнительные органы местного самоуправления, имеющие на это право. В каждом городе это могут быть разные органы.

2. Существует два разных алгоритма предоставления земельного участка в аренду: для строительства и в иных целях. Взять в аренду у города земельный участок для строительства можно с предварительным согласованием места размещения вашего объекта или без него. Без предварительного согласования участок будет предоставлен вам на торгах, а по согласованию — по следующему плану действий:

А. выбор земельного участка (для этого нужно подать соответствующее заявление в специально определенный для этого орган, в Киеве это районные управы).

Б. проведение кадастровых работ.

В. постановка участка на кадастровый учет.

Г. принятие решения о предоставлении земельного участка.

При принятии положительного решения далее следует заключение договора аренды земельного участка и государственная регистрация этого договора. Отказ в предоставлении в аренду земельного участка можно обжаловать в суде.

3. В целях, не связанных со строительством, земельный участок в аренду предоставляется следующим образом: как и в указанной выше ситуации, заинтересованное лицо сначала подает заявление в уполномоченный орган о выборе земельного участка, в котором будут указаны цель использования, месторасположение и примерные размеры участка. Потом орган утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка, а заявитель за свой счет проводит кадастровые работы и ставит участок на кадастровый учет. Принимается решение о предоставлении участка в аренду, заключается и регистрируется договор аренды. — Радислав Гандапас Киев Одесса Мариуполь

4. Если в вашей собственности находится здание, строение или сооружение, то вы имеете исключительное право на приобретение права аренды участка под таким зданием, строением или сооружением. Если вы лишь один из его собственников, а участок под ним является неделимым, то такой участок будет передан в аренду со множественностью лиц со стороны арендатора. Это значит, что вы будете одним из арендаторов. Для приобретения права аренды земельного участка вам следует обратиться в муниципальный орган города с соответствующим заявлением и документами, установленными этим органом для такой цели.

Участок по договору аренды. Опасная перспектива или неожиданная выгода?

С этими и другими вопросами мы обратились к адвокату Минской городской коллегии адвокатов Сергею Калиновскому.

— На что может претендовать арендатор земли? Может ли государство изъять участок в любой момент?

— Все права на землю (помимо права частной собственности) относятся к ограниченным вещным правам. И, в отличие от права частной собственности, вещные права можно прекратить и без решения суда.

С другой стороны, если тот или иной земельный участок понадобится государству (например, на этом месте будет построена дорога), то на решение об его изъятии не сможет повлиять ни право частной собственности, ни право аренды.

Право аренды на землю дает, в первую очередь, возможность пользоваться участком. Если это не противоречит целевому использованию, то арендатор может на этом месте построить дом. Здесь нужно отдельно подчеркнуть, что этот дом будет принадлежать арендатору земли по праву собственности. И если по каким-либо причинам участок будет изъят, то он имеет право требовать выплату компенсации в размере оценочной стоимости дома.

Единственный нюанс, который прописан в законодательстве – право на землю следует за правом на недвижимость. Т.е. не может быть такой ситуации, когда дом принадлежит одному человеку, а право аренды на участок другому. Это значит, что если арендатор решит продать дом, то покупателю вместе с правом собственности на строение перейдет право аренды на участок.

Кстати, компенсации подлежит и любое улучшение участка (например, арендатор завез чернозем, тем самым повысив стоимость земли).

— В каких случаях государство может изъять арендованный земельный участок?

  • Если арендатор не использует участок по назначению в течение двух лет (если целевое назначение – ведение сельского хозяйства – в течение одного года);
  • если на участке стоит бесхозный дом (например, это ветхое строение, владельцы которого уже забыли о его наличии);
  • если дом сгорел, и арендатор в установленном порядке и сроки его не восстановил;
  • если деньги на приобретение права аренды были добыты преступным путем (или в случае любой другой законной конфискации участка);
  • все остальные основания, которые предусмотрены в законодательстве применительно к каким-либо нарушениям.

— Что делать, если срок аренды по договору подошел к концу?

— Известно, что максимальный срок аренды участка составляет 99 лет. Однако чаще всего сельсоветы заключают договора аренды на землю на 49 лет. Здесь нужно также учесть, что срок аренды земельного участка (который предоставлен для строительства или обслуживания капитальных строений) должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих зданий.

Когда срок аренды уже практически подошел к концу (не менее чем за 3 месяца до истечения), арендатор должен обратиться в местные органы власти с заявлением о продлении права аренды. Если государство не планирует использовать этот участок для своих нужд, то, скорее всего, срок аренды будет продлен.

Иногда арендаторы попросту забывают о времени, и не оформляют необходимые документы в установленный срок. В таком случае право аренды прекращается автоматически. Далее получается не слишком приятная ситуация для обеих сторон: на государственной земле стоит частный дом. И тогда местные органы власти теоретически имеют право не заключать договор аренды с забывчивым гражданином. Дом может быть снесен, а его собственнику остается только пытаться требовать возмещения ущерба в размере стоимости своей недвижимости.

Если местные органы власти все же идут навстречу арендатору, то, скорее всего, ему все равно придется проходить процедуру предоставления земельного участка, и, вполне возможно, повторно участвовать в аукционе.

— Можно ли унаследовать право аренды?

— Право аренды наследуется на тех же условиях, что и право собственности. Единственный нюанс – наличие строения на участке. Если дом есть, распределение прав аренды на участок будет осуществляться пропорционально долям, которые наследники получат непосредственно в доме. Это один из примеров долевого права аренды.

Если же никаких строений на участке нет, то далеко не все наследники смогут получить свою «долю». В первую очередь, все зависит от делимости данного участка. Неделимым чаще всего признается земельный надел небольшой площади. Например, участок в 10 соток достаточно сложно разделить на 5 человек. В таком случае наследникам между собой придется как-то договориться, и право аренды получит кто-то один из них.

В целом можно сказать, что право аренды – это вполне цивилизованный инструмент, который так же, как и все, работает в рамках законодательства. И при отсутствии других возможностей построить дом, не нужно бояться заключать договор аренды на землю.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Энциклопедия юриста . 2005 .

Смотреть что такое «АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ» в других словарях:

Аренда земельных участков — иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации. Земельные участки… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Аренда земельных участков (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) — 1) вид прав на земельные участки (землю); 2) возмездное срочное пользование земельными участками в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом (см. также Договор аренды земельного участка). … Экологическое право России: словарь юридических терминов

ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДАХ — один из видов (неосновной) землепользования в городах (основной вид землепользования в городах аренда земельных участков). Как правило, П.з.у. в г. не производится, однако законом не запрещена. Однин гражданин может продать другому земельный… … Энциклопедия юриста

АРЕНДА — (польск. arenda, лат. аг rendare отдавать внаймы) основанное на договоре срочное владение и пользование (или только пользование) имуществом за плату. Синоним имущественный наем., Гражданское законода тельство устанавливает особый правовой режим… … Энциклопедия юриста

Аренда — (от лат. arrendare отдавать внаем; англ. lease; польск. arenda) 1) предоставление какого либо имущества (земли, оборудования, помещения и т.п.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Синонимом понятия «А.»… … Энциклопедия права

Аренда земельного участка — один из видов права на земельные участки. Земельным законодательством установлены некоторые особенности аренды земельных участков. Например, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения… … Большой юридический словарь

аренда — (польск. arenda) основанное на договоре срочное владение и пользование (или только пользование) имуществом за плату. Синоним имущественный найм. см. тж. договор аренды. * * * (от лат. arrendare отдавать внаем; англ. lease; польск. arenda) 1)… … Большой юридический словарь

Аренда — известна на протяжении всей истории античности. С возникновением частной собственности на землю появляются и различные виды арендных взаимоотношений. Государство могло сдавать в А. гражданам общинные земельные участки. Зачастую арендная… … Словарь античности

Международно-правовая аренда — (англ international legal lease/tenancy) в международном праве предоставление на основе международного договора одним государством другому части своей территории в пользование. Срок, цели и условия … Энциклопедия права

ЛИЗИНГ (ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА) — (англ. leasing аренда) совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета Л.; разновидность договора аренды, по которому арендодатель обязуется приобрести в… … Юридическая энциклопедия

POSELKISPB.RU

Участок в аренду: что это такое и как с этим бороться?

«Дом на века». Семейные люди, приобретая загородный дом, предвкушают приятные выходные в кругу семьи в уютной гостиной. Они планируют вырастить там своих детей, внуков, передать им дом по наследству. Но не всегда есть такая возможность — дом-то может быть в вашей собственности, а вот земля — находиться в аренде.

Существует два варианта обладания земельным участком: он может находиться в собственности у застройщика (в дальнейшем право собственности передается при продаже) или же быть в аренде. С участком, находящимся в собственности, все понятно: у владельца на руках имеются документы, подтверждающие права собственности и позволяющие делать с этим участком все, что угодно: застраивать, продавать, сдавать в аренду, менять, дарить и т. д.

Что же такое земельный участок в аренду? Согласно Земельному кодексу аренда земли, это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. В общем-то, понятие аренды знакомо многим людям, но не все знают, что происходит, если построить на арендованном участке недвижимость. А некоторые до определенного момента даже не догадываются, что купили дом, построенный на арендованном участке (недобросовестные девелоперы могут просто утаить эту информацию). Поэтому советуем спрашивать открыто, находится ли земельный участок в собственности или арендуется? Если находится в собственности, то можно попросить показать соответствующие документы. В идеале вам должны показать свидетельство о государственной регистрации права на собственность. Для того, чтобы убедиться в подлинности документа, можно сделать запрос на сайте Росреестра и проверить статус участка через их портал (для этого нужно будет ввести кадастровый номер участка). Не стоит стесняться или бояться показаться дотошным, ведь речь идет о больших тратах и серьезных финансовых вложениях в загородную недвижимость.

Портал Poselkispb.ru собрал примеры коттеджных поселков с арендованной землей и землей, находящейся в собственности.

Коттеджные поселки с арендованными земельными участками

КП «Голубые озера» строится в Гатчинском районе в 51 км от КАД. Располагается неподалеку от реки Оредеж и граничит с живописными еловыми и смешанными лесами. Стоимость сотки — от 20 000 рублей.

КП «Хантула» расположился в Выборгском районе Ленинградской области в деревне Волочаевка (50 км от КАД). Недалеко от поселка находятся конный клуб «Лада» и ряд горнолыжных курортов в Коробицыно. Стоимость сотки — от 100 000 рублей.

КП «Дольское» находится в Приозерском районе в 66 км от КАД. Поселок расположен на берегу Суходольского озера — одного из крупнейших озер Карельского перешейка — в тихой, уединенной части деревни Овраги. Стоимость сотки — от 100 000 рублей.

КП «Заречное» строится во Всеволожском районе в 14 км от КАД посреди лесного массива, что обеспечивает отличное состояние экологии. По территории поселка протекает ручей от Мертутьских карьеров, на берегу которых имеется стихийно организованная пляжная зона. Стоимость сотки — от 180 000 рублей.

КП «Красноозерное» располагается в Выборгском районе, рядом с населенными пунктами Пески и Октябрьское. В пешей доступности — лесное озеро Красное, в 3 км — Финский залив, привлекающий поклонников пляжей и водных видов спорта. Деревня находится на берегу озера Красное, в отдалении от трасс, крупный лесной массив расположен на северо-востоке. На территории деревни Красноозерное расположена ферма по разведению крупного рогатого скота. Окрестности представляют собой живописный хвойный лес. Стоимость сотки — от 120 000 рублей

Коттеджные поселки с зарегистрированным правом собственности на земельный участок

КП «Традиция» строится во Всеволожском районе в 16 км от Санкт-Петербурга. Застройщик Constanta Development Group сразу подчеркивает, что у него есть Свидетельство о государственной регистрации права УФСГРКК Ленобласти от 23 июля 2013 г. На территории поселка возводятся современные коттеджи и дуплексы, таунхаусы, размещенные в блоках по 4 и 6 секций. Каждый из объектов включает земельный участок, к которому подведены все необходимые коммуникации.

КП «Скандинавский парк» располагается во Всеволожском районе в 18 км от КАД. Важным преимуществом считается транспортная доступность. В километре расположено Пасторское озеро длиной 800 метров, в шаговой доступности от поселка расположена река Пасторский ручей. Стоимость сотки — от 80 000 рублей.

КП «ПриЛЕСный» строится во Всеволожском районе в 15 км от КАД. Территория поселка окаймлена хвойными лесами. Сам коттеджный поселок включает в себя социально-административные объекты: административное здание, детскую площадку, футбольное поле, теннисный корт, парковую зону отдыха, а также детский сад и магазин. Стоимость сотки — от 109 000 рублей.

КП «Рыжики» построен во Всеволожском районе, в 7 км от КАД. На территории посёлка построен магазин, гостевая парковка, здание правления. Дальнейшее развитие инфраструктуры и коммуникаций в посёлке проводится по решению собственников. Стоимость сотки — от 90 000 рублей.

КП «Покровское» находится в Гатчинском районе в 18 км от КАД, неподалеку от знаменитого горнолыжного курорта «Туутари Парк» и предлагает к продаже коттеджи, купидон таунхаусы и участки. Стоимость сотки — от 65 000 рублей.

После того как мы взяли для примера несколько коттеджных поселков, земельные участки в которых находятся в аренде, и сравнили их с КП, имеющими участки в собственности, приходим к выводу, что самые распространенные плюсы, приписываемые арендуемой земле, потеряли свою актуальность. И все же, давайте сперва рассмотрим общие минусы и плюсы земельных участков, находящихся в аренде.

Первый и самый главный: ненадежность. Нет, земля из-под ног не уйдет, но сам факт того, что в вашей собственности находится только дом, без участка, согласитесь, не обнадеживает. Арендатор может не захотеть продлевать договор по истечении срока его действия и тогда придется решать вопрос с продажей недвижимости. А это не очень-то вяжется с идеей «прожить всю жизнь и встретить старость в доме на века». Все-таки большинству людей хочется иметь уверенность в завтрашнем дне.

Вторым минусом является арендная плата. Помимо оплаты работы инженерных систем владелец должен так же оплачивать свое право пользоваться землей, которая ему даже не принадлежит. Это несколько обидно и очень затратно.

Третьим минусом является невозможность распоряжаться участком: его нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству. А это не особо дальновидное отношение к имуществу.

Однако стоит быть справедливыми и отметить, что есть и несколько плюсов в том, чтобы покупать недвижимость на участке, сдаваемом в аренду.

Во-первых, это сниженная стоимость — многие девелоперы пользуются этим конкурентным преимуществом, чтобы переманить к себе покупателей. Дом, построенный на арендуемом участке, чаще всего, будет стоить на 30% дешевле, чем дом на земле, находящейся в собственности. И если у покупателя не хватает денег на покупку загородного дома на участке, оформленном в собственность, то аренда земельного участка подойдет как нельзя лучше, за счет сниженной стоимости. Однако на примере приведенных выше коттеджных поселков мы смогли убедиться, что на самом деле цена не сильно разнится и в некоторых КП с землей в собственности, цена сотки даже ниже. Так что этот плюс приписывается в достоинства арендованных земель скорее по инерции.

Во-вторых, у покупателя появляется возможность построить дом в очень живописной местности. Вряд ли Правительство Санкт-Петербурга и Ленинградской области выставит на продажу земли на берегу Финского залива. Но взять в аренду и построить на этих землях дом — можно. Именно так поступают многие застройщики, занимающиеся строительством таунхаусов, ведь никто не разрешит взять в собственность 1–2 сотки земли, минимальный допустимый размер — 1 га. Альтернативой арендованной земле может стать долевое владение с соседями, проживающими во второй части дома. Впрочем, этот плюс тоже ставится под сомнение, потому что в последнее время многие девелоперы начинают все-таки получать в собственность земли среди лесных массивов или на берегах рек и озер. Однозначно недоступным местом пока остается Финский залив — на его береговой полосе землю можно только арендовать.

Так что же делать, если минусы все-таки перевешивают плюсы? К тому же при рассмотрении нескольких примеров мы выяснили, что арендованная земля утратила такое свое преимущество, как низкая стоимость (КП с землей в собственности могут предлагать более низкую стоимость за сотку). В таком случае остается только оформлять участок в собственность. Многие люди, чтобы не тратить время и нервы, предпочитают переложить ответственность на специалистов. Но если вы все же решили заняться оформлением самостоятельно, то вам поможет инструкция, подготовленная порталом Poselkispb.ru.

Регистрация права собственности

  1. Заказать геодезический план на земельный участок в геодезической компании.
  2. Заказать генеральный план на участок в БТИ (бюро технической инвентаризации).
  3. Обратиться в Министерство имущественных отношений или районную администрацию по месту нахождения земельного участка. Там написать заявление о передаче участка в собственность и подать следующие документы:
    • Акт о передаче участка во владение;
    • Генеральный план;
    • Кадастровый паспорт;
    • Письменное разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников будет несовершеннолетний ребенок.

О своем решении в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службой) вас уведомит муниципалитет или администрация приблизительно через месяц, но специалисты говорят о более длительном ожидании: три месяца и даже больше. Кроме того, необходимо выкупить участок по выставленной администрацией цене и получить договор купли-продажи.

  1. Провести межеваниеучастка, чтобы получить новый кадастровый паспорт по ее итогам. Для этого нужно: обратиться в лицензированную геодезическую компанию, предоставить пакет документов (паспорт собственника, свидетельство о праве собственности на землю или договор купли-продажи, нотариально заверенная доверенность и паспорт доверителя, если собственника участка представляет другой человек). При этом необходимо будет оповестить соседей, чтобы они присутствовали при межевании для согласования границ (уведомить их нужно как минимум за семь дней до процедуры).
  2. После межевания поставить участок на кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт. Для постановки на кадастровый учет необходимо подготовить следующие документы: договор основания (договор аренды земельного участка), свидетельство о праве собственности на землю, письменное согласие от Министерства имущественных отношений, геодезический план, межевой план.
  3. Зарегистрировать право собственности на участок и получить свидетельство:
    • Подать в МФЦ такие документы, как паспорт РФ, межевой план, кадастровый паспорт, договор основания;
    • Оплатить госпошлину;
    • Через 7–10 дней забрать свидетельство о регистрации права на участок.

Можно оформить участок в собственность по упрощенной форме, если он попадает по «дачную амнистию», то есть под действие Федерального закона №93 от 30.06.2006 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Напомним, что «дачная амнистия» распространяется на участке, полученные до 30.10.2001 года:

  • Земельные участки в городе, поселке или деревне, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, гаражное строительство, подсобные хозяйства и расположенные на них объекты недвижимости, для строительства которых не требуется разрешение;
  • Дачные участки, находящиеся в садоводческих товариществах, дачных кооперативах, предназначенные для ведения огородничества и садоводства, а также расположенные на них объекты недвижимости, для строительства которых не требуется разрешение.

Оформление по «дачной амнистии» требует предоставления всего двух документов: кадастрового плана и документа, подтверждающего факт получения участка или права на него.

Портал Poselkispb.ru проанализировал нормативно-правовые акты, касающиеся арендованных земельных участков, разобрал плюсы и минусы проживания на таких участках, а также составил инструкцию по приобретению их в собственность.

Глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации посвящена аренде и всему, что с ней связано. Особый интерес для покупателей недвижимости может представлять статья 610, раскрывающая нюансы про срок аренды, статья 614 (об арендной плате) и, самое главное, статья 624, касающаяся выкупа арендованного имущества. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность по истечении срока аренды или до истечения при условии внесения арендатором выкупной цены. Однако также отмечено, что если в договоре аренды такого нет, то право выкупа может быть установлено дополнительным соглашением сторон, а могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Помимо Гражданского Кодекса, вопросы аренды содержат Земельный Кодекс РФ, Федеральный закон № 101 от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и областной закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области».

22 статья 5 главы Земельного кодекса посвящена вопросам аренды земли и передаче арендованной земли третьему лице или субарендатору. В Земельном кодексе в 27 статье пятой главы есть список земель с ограничениями оборотоспособности — земли, которые не могут быть сданы в аренду. К ним относятся государственные природные заповедники и национальные парки, земли из состава лесного фонда, земли в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, занятые особо ценными объектами культурного наследия, и другие. С полным перечнем земель можно ознакомится на страницах Земельного кодекса.

Если земельный участок находится в федеральной собственности, то размер арендной платы устанавливается Правительством РФ; если право собственности принадлежит субъекту РФ, то величина арендной платы устанавливается органом государственной власти субъекта. Аналогично с землей, собственником которой является государство или муниципалитет.

Важно отметить, что если вы собрались приобретать участок, к которому относится близлежащий пляж, и земля находится в аренде, то готовьтесь к наличию посторонних людей. В соответствии с 39 статьей Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе.

Сроки аренды могут разниться:

  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции зданий и сооружений;
  • на 20 лет для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства;
  • от3 до 5 лет предоставляется юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  • до 49 лет собственнику здания или сооружения, расположенных на этом земельном участке.

Таким образом получается, что владение арендованным земельным участком носит временный характер и не очень-то подходит под мечту о доме на века.

Кроме ГК РФ и ЗК РФ информацию об аренде земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения содержит федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного пользования», в девятой статье второй главы. Так, например, отмечается, что в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Большое значение для владельцев недвижимости на арендованном участке имеет пункт 4, в котором отмечается, что арендуемый участок земли переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

В областном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано, что приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения в собственность можно спустя три года надлежащего использования по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. Причем решение о передаче в собственность или об отказе должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в уполномоченный орган государственной власти Ленинградской области или орган местного самоуправления. В двенадцатой статье перечислены особо ценные сельскохозяйственные угодья, к которым относятся участки высокоплодородной пашни, искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району на пятьдесят и более процентов, и другие (с полным перечнем можно ознакомиться при прочтении закона). В этом и состоит основное отличие областного закона от Федерального.

Разница между земельным участком в собственности и арендуемым заключается в том, как ими можно распорядиться. С собственной землей владелец может делать почти все, что ему захочется. В то время как арендованный участок нельзя передать по наследству (нельзя даже быть уверенным, что сможешь прожить на нем всю жизнь, ведь срок аренды ограничен).

К основным плюсам арендуемого земельного участка можно отнести сниженную стоимость и возможность проживать в красивом месте, хоть это и перестает уже быть преимуществом арендованных земель. Минусы — отсутствие уверенности и стабильности, зависимость от арендодателя, невозможность распоряжаться участком по собственному усмотрению, возможные проблемы в будущем с оформлением собственности или продлением аренды. Аренда земельного участка не подходит тем, кто планирует сделать из своего загородного дома семейное гнездышко, ведь понятие аренды исключает долгосрочную перспективу.

Если минусы перевешивают плюсы, то участок можно оформить в собственность. Для этого необходимо собрать нужный пакет документов и подать заявление. При оформлении по «дачной амнистии» вместо пакета документов нужно будет подготовит только кадастровый паспорт и документ, подтверждающий факт получения участка.

К основным нормативно-правовыми документам, регулирующим аренду земельных участков можно отнести Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, ФЗ № 101 и областной закон «Об обороте земель». В них раскрывается понятие аренды, приводится список участков, которые не могут быть отданы в собственность, и прописаны условия, при которых арендатор может выкупить участок. А также указаны сроки, на которые может осуществляться аренда земли.

Смотрите еще:

  • Консультация юристов ростов Бесплатная консультация юриста по телефону в Ростове на Дону Все сферы общественной жизни человека регулируются множеством законов. Каждый день люди совершают юридические действия, приобретая какой-либо товар, посещая парикмахера или врача, вступая в брак, заключая […]
  • Ст 98 гпк Статья 98 ГПК РФ. Распределение судебных расходов между сторонами Новая редакция Ст. 98 ГПК РФ 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, […]
  • Гражданский кодекс 671 Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и […]
  • Типовой трудовой договор образец 2018 для ип Трудовой договор ИП с работником в 2018 году: образец и бланк Если вы решили принять в свою бизнес-команду сотрудников, вам понадобится трудовой договор. Он, как подушка безопасности, защитит вас от многих спорных ситуаций и позволит избежать проблем с […]
  • Оформить отказ от наследства рф Отказ от наследства Краткое содержание Срок отказа от наследства Наследование имущества, регламентированное разделом 5 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), предполагает под собой его передачу от умершего лица к другим лицам. Такая передача имущества подразумевает под […]
  • Статья о смерти тк рф Статья о смерти тк рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная Статья 141 ТК […]
  • Ст 1070 ст 1069 гк рф Статья 1070 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда Новая редакция Ст. 1070 ГК РФ 1. Вред, причиненный гражданину в результате незаконного осуждения, незаконного привлечения к […]
  • Статья ук за сепаратизм в украине Ответственность за призывы к сепаратизму С 9 мая 2014 г. в Уголовный кодекс РФ вступила в действие новая статья 280.1, предусматривающая ответственность за публичные призывы к осуществлению действий, направленных на нарушение территориальной целостности Российской […]